不動産の競売とは?流れやデメリットを知って競売を回避しよう

不動産の競売とは?流れやデメリットを知って競売を回避しよう
住宅ローンなどの支払いが滞ってしまうと、不動産が競売にかけられてしまいます。不動産の競売は売却とは異なり、自由に売却価格や売り出しのタイミングが決められません。この記事を参考に、不動産競売の流れやデメリットを知って競売にかけられる前にできる対策を進めておきましょう。
不動産の競売を経験する可能性がある方は必見の内容となっています。

そもそも不動産競売とは?

もそも不動産競売とは

住宅ローンを組むときには、一般的に住宅ローンの支払いが滞ったときに金融機関が不動産を差し押さえられる抵当権が設定されます。

抵当権をつけなくてもローンは組めますが、金利の高さや借入可能額の少なさなどのデメリットが目立ち、一般的ではありません。住宅ローンを組むときには、抵当権が設定されると考えておいたほうが良いでしょう。

住宅ローンの支払いができなくなったときなどに、債権回収のために行われるのが、不動産競売です。不動産競売は、債権者である金融機関や保証会社が、裁判所に申し立て、強制的に不動産売却の手続きを進めることをいいます。

住宅ローンには、抵当権が設定されているため、債権者は抵当権を実行して不動産を競売にかけられるのです。

不動産競売の流れを解説する前に、どのような場合に不動産競売にかけられるのか、また任意売却との違いについても説明します。

実際に不動産の競売が行われるケース

不動産を競売にかけられるケースとして、一般的なものが住宅ローンの支払いの滞納です。さまざまな理由で住宅ローンの支払いができない状態が続くと、担保である建物や土地が不動産競売にかけられてしまうのです。

しかし、不動産競売が行われるケースは、住宅ローンの滞納に限ったことではありません。

自営業の方に多く見られるのが、事業資金の返済が滞り、自宅を競売にかけられてしまうもの。自営業では支払いが滞ったときに個人が融資保証をする個人保証に入っている場合、個人の所有物である不動産も競売の対象になってしまうのです。

消費者金融からの借入返済が滞り、自宅を差し押さえられるケースもあります。住宅ローンだけでなく、借金の返済ができなくなったときには、給与や預金とあわせて、不動産も差し押さえの対象になるのです。

競売にかけられるケースは借入に関するものだけではありません。所有しているマンションの修繕積立金や管理費を滞納している、投資用不動産のローンの支払いが滞っているなどのケースでも、不動産競売の対象になります。

競売と任意売却の違い

住宅ローンや事業資金の返済が滞ってしまったとき、債権の回収方法は競売だけではありません。競売以外に、金融機関の了承を得て不動産を売却する任意売却があります。競売が裁判所での申し立てにより強制的に行われる行為であるのに対し、任意売却は協議をしながら手続きを進めていく違いがあります。

競売と任意売却には、売却価格や売却活動など、売却の方法などにさまざまな違いがあります。

項目 競売 任意売却
売却価格 市場価格の7割程度 市場価格と変わらない価格
売却理由 新聞やネットで公開 理由は公開されない
売却価格の決定 裁判所が決定する 協議のうえ、最終判断は債務者にあり
持ち出し金 引越し費用 なし
ローン残高 残る場合が多い 競売よりも残債は少なくなる
ローン残高 残る場合が多い 競売よりも残債は少なくなる
引越し費用 明け渡し命令が下されるため立ち退き料は払われない 債権者との交渉で最大30万円の引越し費用を受け取り可能
引越し日 不法占拠とみなされるため、選定不可 協議のうえで、引越し日の設定が可能

競売は、物件の売却価格も立ち退き日も裁判所の判断にゆだねられます。競売にかけられると、債務者である住人の意思は一切考慮されないと考えるのが妥当です。

一方で、一般的な不動産売買と同じ方法で売却活動が行われる任意売却は、債務者の意思が反映されやすい傾向にあります。債権者である金融機関との協議は必要ですが、売却価格や引越し日など、ある程度の調整が可能です。

公売との違い

競売と似ている言葉に公売があります。競売が銀行などの金融機関が債権を回収する方法であるのに対し、公売は地方自治体や国税局が滞納している税金の徴収方法として不動産の売却をする行為をさします。

競売と公売には、以下のような違いがあります。

競売 公売
債権者 銀行や信用金庫など民間の業者 国や地方自治体などの行政機関
規定されいてる法律 民事執行法 国税徴収法
売却価格 市場価格の7割程度 市場価格に変わらない
手続き実行者 裁判所 債権者
情報公開 裁判所での公示、不動産競売物件情報サイトで公開 競国税庁の公売物件サイトで公開
引き渡し 不法占拠された場合、買受人は民事訴訟をおこす必要がある 不法占拠された場合、強制執行が可能

不動産競売のデメリット

不動産競売のデメリット

前項目で提示した、任意売却や公売との比較からでもわかるように、債務者である物件の持ち主の意思が一切反映されない競売は、メリットはほとんどないといっても過言ではないでしょう。

競売にかけられてしまうと、市場価格よりも低い価格で売却が決定されてしまうため、住宅ローンの残債が出てしまう可能性も出てきます。住宅ローンが払えなくなったり、マンションの修繕積立金を滞納してしまったりするなら、競売になってしまう前に売却できる方法を考えておきましょう。

不動産競売には、具体的に以下の4つのデメリットがあります。

  • 任意売却と比較すると売却価格が低い
  • 強制的に売却が進むので自分の意思が介在しない
  • 引越しのタイミングを決めることができない
  • プライバシーへの考慮に欠ける

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

任意売却と比較すると売却価格が低い

競売のデメリットは、任意売却に比べて売却価格が低くなることです。一般的な不動産売却と同じ方法で売却活動が行われる任意売却では、最終的な売却価格を決定するのは債務者です。住宅ローンの滞納があったとしても、売却価格を金融機関や不動産会社が勝手に決めることはできません。そのため、売却価格は市場価格と変わらない場合が多い傾向です。

一方で、競売では物件の価格は不動産鑑定士の意見を聞いたうえで、裁判所が決定します。債務者の意見は一切反映されないだけでなく、市場価格よりも3割程度売却価格が低くなる傾向があります。

強制的に売却が進むので自分の意思が介在しない

競売の場合は、建物や土地を売却する手続きは債権者と裁判所がすべて行います。

債務者は売却価格だけでなく、売却のタイミングにも口出しができません。そのため、売却が決まるまでは、不安な日々を過ごすことになるでしょう。

引越しのタイミングを決めることができない

競売では、落札者が入金を済ませた時点で物件の所有権が落札者に移ります。債務者は裁判所から不動産引き渡し命令を出されたら、速やかに退去しなくてはなりません。立ち退きを行わない場合、2週間程度で強制執行の申し立てが行われます。

債務者は、債権者の申し立てにより立ち退く必要があるため、引越しのタイミングも自由に決定できないのです。

プライバシーへの配慮に欠ける

競売の申し立てが認められると、裁判所が任命する執行官が現地調査を行います。現地調査によって、競売価格基準価格が決定されます。現地調査は、現況調査の通知のもと、日程が決定されるため、急に自宅に執行官が来訪することはありません。

しかし、当日は室内や外観の撮影や、敷地の測量が行われます。競売にかけられると、不動産競売物件サイトに登録されます。物件の外観だけでなく住所や間取りなどの情報が、不特定多数に知られる事態になってしまいかねません。

さらに競売の事実を得た、不動産投資家や不動産業者が周辺住人に聞き取り調査を行うことも。近所の方にも競売の事実が知られてしまうため、プライバシーが守られず、売却前にもかかわらず自宅に住めなくなってしまう事態にもなりかねません。

不動産競売の流れ

不動産競売の流れ

住宅ローンやマンションの修繕積立金の支払いが滞った場合、できれば自分の意思が反映されやすい任意売却を選びたいと考えるでしょう。しかし、不動産競売は債権者の申し立てによってある日突然始まってしまいます。競売開始通知が届いてあわてないためにも、競売の流れについて事前に確認しておきましょう。競売の流れを7つの項目にわけて解説します。

ローンの一括返済が求められる

競売手続きが開始される前に必要となるのが、ローンの一括返済です。ローンの返済が滞ると分割返済の権利が取り上げられます。債務者は債権者である金融機関や保証会社から、ローンの一括返済を求められることになるのです。

しかし、ローンの滞納で代位弁済が行われているため、債務者がローンの残債を一括返済することは現実的ではありません。そこで、競売への流れとつながっていくのです。

債権者による裁判所に対する不動産競売の申し立て

住宅ローンの一括返済がなされないと、債権者は裁判所に不動産競売の申し立てを行います。不動産競売の申し立てを受けた裁判所が調査を行い、競売が妥当であるかの判断がなされます。競売の開始決定以降は、債務者は裁判所の決定に従わざるを得ません。

競売開始の通知が裁判所から送られてくる

裁判所に申し立てが認められ、競売が決定すると債務者のもとに送られてくるのが、「不動産競売開始決定の通知書」です。正式名称を「担保不動産競売開始決定通知」といい、担保となっている不動産を競売にかける申し立てを裁判所が受理した旨を知らせる書類です。

書類が届くまでは、債務者には一切競売の事実は知らされません。通知書が届いてから6ヶ月~1年ほどで売却先が決定するため、債務者は引越しなどの手続きを早急に行う必要が出てきます。

裁判所による不動産の調査

競売開始通知の書類が届いたからといって、すぐに物件が競売にかけられるわけではありません。次に行われるのが、裁判所による不動産の調査です。

競売開始通知が発行されたおよそ1ヶ月後に、「不動産の現状調査について」の通知が届きます。不動産の現状調査とは、裁判所から任命された執行官と不動鑑定人が物件の調査を行うことをさします。

不動産の調査が終わり、1ヶ月くらいして行われるのが、「配当要求終期の公告」です。これは、債権の対象物件が競売にかけられることをほかの債権者に知らせる手続きのことです。

「配当要求終期の公告」から2ヶ月ほど過ぎると、債務者に最低売却価格の通知が届きます。さらに2ヶ月ほど過ぎると、最終的な調査結果が、家庭裁判所が運営する「不動産競売情報サイト(BIT)」で公開されます。

入札の開始

BITで情報が公開されてから2週間後に入札が開始されます。入札は、裁判所が1週間から2週間のあいだで期間を設けます。入札期間が過ぎると実施されるのが開札です。

開札となった時点で、競売の取り下げはできなくなり、もっとも高い金額の入札者が競売物件を購入することが決定してしまうのです。

不動産の競売は任意売却とは異なり独自のルートで行われるため、内見をすることができず情報もかなり少なくなります。そのため、売却価格もかなり低くなってしまうのが特徴です。

売却が決まる

購入者が決定すると、7日後には売却許可決定が出されます。買受人は納付書に基づいて競売の代金を納付します。その後、抵当権の抹消・所有権の移行・移転登記などが行われ、競売物件は買受人の新たな資産となるのです。

所有権が移転したあとは買受人から立ち退きを要求され、拒否すると、裁判所より引き渡し命令が下されます。この命令に背くと、強制執行となるため、競売が決まったら早めに引越し先を見つけておく必要があります。

不動産競売が行われる期間

不動産競売が行われる期間

不動産の競売期間は、裁判所から競売開始決定通知書が届いてから所有権が買受人に移転するまで6ヶ月から12ヶ月ほどの期間がかかります。ローンを滞納して督促状が届くまでの期間を含めると、債権者である金融機関によって異なりますが、最短10ヶ月ほどで自宅を手放さなければならないのです。

なお、入札から立ち退きまでは1ヶ月半~2ヶ月と特に期間が短いため、競売が決定したら、入札時期を待たずに引越し準備や立ち退きにかかる費用の準備を進めておく必要があります。

不動産が競売にかけられる前に任意売却の準備を進めよう

不動産が競売にかけられる前に任意売却の準備を進めよう

不動産の競売は、競売が決定してから所有権が移転するまでの期間が短いうえに、債務者にとっては、意見が反映されない、市場価格よりも安く売却が決まるなど多くの面でデメリットがあります。

住宅ローンの返済が難しくなったら競売にかけられる前に、任意売却が得意な不動産会社に査定を依頼しましょう。

任意売却の相談に乗ってくれる不動産会社を探すなら、「おうちダイレクト」の一括査定が便利です。大手から地域密着まで複数の不動産会社に依頼ができます。

Q&A

Q.競売で最高入札者が辞退した場合は?
A.競売では2番目に高額入札した方は、次順位買受人となります。辞退することを想定して入札保証金をあずけたままにしておくことで、次順位の買受人に権利が与えられます。
2番目の方が辞退したら3番目の方には移りません。3番目以降の入札者は入札保証金の返金を受けて解散となります。

Q.現地の立ち入り調査は断れますか
A.現地調査は裁判所に任命された執行官が行うため、立ち入り調査の正式な権限を持っています。立ち入りは拒否できず妨害しようとすると、公務執行妨害の罪に問われることがあります。

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