住宅ローン中の家を売るときの注意点|残債があっても売却可能か解説

住宅ローン中の家を売るときの注意点|残債があっても売却可能か解説
売却した不動産を買主に引き渡す場合は、基本的に住宅ローンを完済している必要があります。しかし、住宅ローン中でも不動産の売却活動を行うことはできます。
そこで今回は、住宅ローン返済中の不動産を売るまでの流れなどを解説します。

家を売却するには抵当権の抹消が必要

家を売却するには抵当権の抹消が必要

不動産を売却するには、銀行が設定している抵当権を抹消する必要があります。
しかし、抵当権を抹消する場合は、住宅ローンを完済しなければなりません。

住宅ローンの滞納が続くと債権者(銀行等)の申し立てにより、競売にかけられる可能性もあります。

そのようなリスクのある物件を買いたいと思う方はいないでしょう。そのため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのです。

実際は、買主の売却代金から住宅ローンを完済するケースが多くなります。

抵当権の抹消は、手続きが必要となり、登記しなければなりません。
売主自身が抵当権抹消登記を行うこともできますが、手続きが複雑であるため、司法書士に依頼するのが無難です。

司法書士に登記手続きを依頼することでスムーズに進めていくことができます。

抵当権抹消登記の手続きは、不動産売却の決済日に所有権移転登記と同時に行います。これを「同時決済」や「同時抹消」といいます。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼してから法務局による手続きが完了するまで2週間ほどかかります。

住宅ローン返済中の不動産を売却するなら現状把握が大切

住宅ローン返済中の不動産を売却するなら現状把握が大切

家を売却する際は、住宅ローンを完済する必要があります。しかし、残債が多くある場合などは、住宅ローンの返済中に不動産を売却し、売却した代金から返済するケースもあるでしょう。

住宅ローン返済中に不動産を売却するには、住宅ローンの残債を確認すること、売却する不動産価格の相場を調べる、家の売却額でローンを完済できるのかを把握するなどから始めることが重要となります。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する際は、まずは、住宅ローンがいくら残っているのかを確認する必要があります。

ローンの残債を把握していなければ、家を最低いくらで売らなければならないのかなど、売却計画を立てることができません。

住宅ローンの残債は、金融機関から毎年10月中旬ごろに送付される「年末残高証明書」で確認することができます。金融機関によっては「融資額残高証明書」とも呼ばれています。

残高証明書には、借り入れ条件や年末時点の残高が記載されています。

紛失してしまった場合は、借入先の金融機関へ残高証明書の発行を依頼しましょう。

また、残高証明書を確認し、残りの金額を一括で払うことができるかを確認しましょう。

そのほかの住宅ローン残高の確認方法として、パソコンやスマートフォンを用いてインターネット上で残高の確認ができる金融機関があります。

サービスを利用する場合は、イ​​​ンターネットバンキングへの登録が必要です。

家の売却額の相場を把握する

不動産を売却する際は、どの程度の価格で売却できるかを把握することが大切です。売却額の相場を知るためには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

不動産の査定には、机上査定と訪問査定があります。

机上査定は、現地調査を行わず登記簿謄本や図面などの資料、景気の動向などをもとにおおよその査定価格を算出する方法です。

訪問査定は、現地調査を行い、物件の状態や間取り、設備の種類、眺望、日当たり、境界の確認、周辺環境など、詳しく行う精度の高い査定方法を指します。

不動産会社に査定を依頼する際は、一社だけで相場を把握するのは困難です。なぜなら、査定方法が異なり、査定額にも大きな差が生じるケースもあるためです。

複数の不動産会社に依頼し、比較検討することが大切です。複数社に査定を依頼する場合は、一括査定サービスのおうちダイレクトが便利です。

おうちダイレクトは、ヤフーとソニーグループのSREホールディングスが共同で企画・運営しています。

売却する物件情報を入力すると、AIが査定価格を算出し、その場でわかるのが特徴です。

対応エリアは全国で、同時に最大15社に査定を依頼できます。

家の売却額で住宅ローンを完済できるか確認する

家の売却額の相場を把握できたら、住宅ローンの残債を完済できるのか確認します。そのほかにも経費の支払いがあるため、どのような費用が発生するのかも確認しましょう。

家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、家の売却代金で住宅ローンを完済できるため、抵当権を抹消することができます。

しかし、実際には家の売却代金で住宅ローンを完済できないことが多いでしょう。
つまり、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている「オーバーローン」の状態です。

家を売却する際は、仲介手数料や税金などの諸費用もかかるため、売却代金が住宅ローンの残債を上回ることが多くありません。家を売却する際に発生する費用については次の章で詳しく紹介します。

住宅ローンを完済するには、できる限り高く売ってくれる不動産会社を探すことが重要です。

不動産会社選びで失敗すると、相場よりも低い価格で売却される可能性もあります。
売却を得意とする実績豊富な不動産会社に依頼しましょう。

家の売却額で住宅ローンを完済するのが難しい理由

家の売却額で住宅ローンを完済するのが難しい理由として、住宅の資産価値の低下が挙げられます。

戸建てやマンションの資産価値は、築年数で変動します。
国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造戸建ての資産価値は、築15年ほどまで緩やかに下落し、築20年で横ばいになっています。

一方、マンションは、購入後1年で資産価値が大きく下落するものの、木造戸建てに比べ緩やかに下落する傾向にあります。例えば、築10年で70~80%程度の資産価値を維持しています。

また、築10年以内は築浅物件として人気があり、住宅ローンも組みやすいです。

しかし、築25年が経過すると価値が約半分になっているため、注意が必要です。
参考:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

住宅ローン中の家を売る際に発生する費用

住宅ローン中の家を売る際に発生する費用

住宅ローンの返済中に家を売る際は、以下の諸費用が発生します。

  • 仲介業者への手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 抵当権抹消時に発生する費用
  • 司法書士への報酬

それぞれについて、確認していきましょう。

仲介業者への手数料

不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、以下のように宅地建物取引業法で上限が定められています。

  • 売買代金が200万円以下の場合は売却価格の5%
  • 売買代金が200万円を超え400万円以下の場合は、売却価格×4%+2万円(+消費税)
  • 売買代金が400万円を超える場合は、売却価格×3%+6万円(+消費税)

ただし、売買契約が成立しなかった際は支払う必要はありません。

印紙税

不動産売買契約書を作成する際に課税される税金です。租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には、軽減措置が適用されます。

契約金額 税額 軽減措置適用の税額
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
(参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」)

譲渡所得税

不動産の売却益が発生した場合に支払う税金です。譲渡所得は、5年以上の不動産であれば「短期譲渡所得」、5年以上の不動産であれば「長期譲渡所得」となります。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%

復興特別所得税は、ともに2.1%です。

譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。
譲渡所得税= 譲渡所得×税率

抵当権抹消時に発生する費用

不動産に設定されている抵当権抹消登記の申請にかかる費用です。一般的には、3,000円~4,000円です。

司法書士への報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合にかかる報酬です。一般的に​​15,000~20,000円程度となります。

住宅ローンの残債を完済出来ない場合の対処法

前述の通り、査定価格に対して住宅ローンの残債が完済できない場合は「オーバーローン」となります。
そうならないための対処法について確認していきましょう。

住宅ローンが売却金で完済できない分を貯金で補填する

オーバーローンになった場合は、貯金などの手持ち資金を用意する必要があります。
なぜなら、売却代金によって用意する金額が変わり、売却する際に発生する諸費用がかかるためです。

したがって、ある程度の余裕を持った金額を想定しておきましょう。

手持ちの資金が無ければ親族に借りる手段もあるでしょう。その際は、借用書を残しておくことが大切です。
なぜなら、借用書を作成しなかった場合に贈与とみなされ、贈与税が発生するケースもあるためです。

住み替えローンで不足分を買い替え先の住宅ローンに組み込む

住み替えローンで不足分を買い替え先の住宅ローンに組み込む

売却金だけでは完済できず、貯金や身内でも資金を用意できなかった場合は、住み替えローンを検討しましょう。

マイホームを買い替える際に、返済途中のローンと​​次の家のローンをまとめることができる住宅ローンを指します。住み替えローンを利用すると、オーバーローンとなっている状態でも抵当権の抹消ができます。

ただし、売却する家の抵当権抹消手続きと購入する家の抵当権設定を同時に行わなければなりません。

また、返済途中のローンが免除されるわけでもなく、住宅ローンの金額は以前より大きくなることを忘れないようにしましょう。

任意売却で銀行と不動産会社を協力してローンを完済する

オーバーローンの状態でローンが返済できない場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で不動産会社と金融機関等の合意により、家を売却する方法です。

つまり、銀行の許可が必要で、債務者が自分の意思で勝手にはできないのが特徴です。
任意売却を専門で行う不動産会社のほうがミスをせず、少しでも高値で販売することができます。
一般的には、銀行からの紹介業者が入ることが多くあります。

任意売却は、返済が滞り、6ヶ月が経過してから行われます。売却方法は、通常の不動産取引と変わりなく、周囲に知られずに売ることができます。

しかし、任意売却には期限があり、売れなければ競売にかけられてしまいます。

住宅ローンが売却金で完済できない分を無担保ローンで補填する

住宅ローンが売却代金で完済できない場合は、無担保ローンを利用する方法があります。

​​住宅ローンと比較すると、​​用途が広く、教育ローンやリフォームローン、空き家の解体費用などに利用することができます。

無担保ローンは、土地や建物の担保が不要で利用できます。現金と住み替えローンの両方の特性を持ち、別のローンを組んで借りたお金を住宅ローンの返済に充てることができるなどの特徴があります。

しかし、債務者の属性に大きく左右され、住宅ローンに比べ金利が高く、借入金額が低いなどのデメリットがあるため注意が必要です。

ローン中の家を売るには残債と相場の確認が大切

今回は、住宅ローン返済中の不動産を売却するまでの流れなどを解説しました。住宅ローンを返済中に家を売ることができますが、抵当権抹消手続きを行う必要があります。

まずは、住宅ローンの残債を確認し、売却する家の相場を把握することが大切です。

住宅ローンの残債を完済することができない場合は、手持ち資金を用意する必要があります。

売却金だけでは完済できず、貯金や身内でも資金を用意できなかった場合は、住み替えローンを検討しましょう。

Q.住宅ローン返済中の家を売りたいです!どうしたらいいですか?
A.まずは住宅ローンの残債を把握することです。そして売却額で、完済できるかを確認しましょう。

Q.住宅ローンの残債を売却額で完済できないことが分かりました。取れる手段はありますか?
A.貯金で補填する、住み替えローンや無担保ローンを利用する、任意売却を行うなどがあります。それぞれメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選択してください。

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