マンション買い替えの流れは？成功しやすいタイミングや注意点も紹介

マンション買い替えの流れやタイミングは事前に把握しておきたい方も多いのではないでしょうか？
この記事では、買い替えの流れとタイミングはもちろん、マンション買い替えの注意点・費用・税金といった部分も網羅的に解説していきます。
マンション買い替えに失敗しないためのコツも押さえて、スムーズな買い替えを実現しましょう。

1 マンション買い替えの流れは2通りパターンがある
- 1.1 パターン①売り先行
- 1.2 パターン②買い先行
2 マンション買い替えのタイミング
3 マンション買い替えにおける注意点
- 3.1 不動産会社を選ぶときには複数社比較する
- 3.2 相場から乖離しない価格にする
4 マンション買い替えで発生する費用
5 マンション買い替えに失敗しないためのコツは？
6 査定サービスを上手に活用してマンションの買い替えを成功させよう

マンション買い替えの流れは2通りパターンがある

マンション買い替えの流れでは、「売り先行」「買い先行」2つのパターンがあります。

本来は、同時進行で売った時点で新しいマンションに住み始めるのが理想ですが、現実はそううまくはいかないことも多いでしょう。
ほとんどの方が「売り先行」または「買い先行」となるため、それぞれについて詳しくみていきます。

パターン①売り先行

売り先行とは、新しいマンションの購入よりも元々住んでいるマンションの売却を先に行う方法をいいます。

メリットは、売却金額が先にわかるので資金計画が立てやすくなる点です。

デメリットは、次のマンションを購入するまでの間に、仮住まいになるとその分の家賃や諸費用が負担となる点です。

仮住まいを探す手間や契約するときの初期費用などもかさむので、結局想定よりも費用がかかってしまうといった事態になる可能性もあるので注意が必要です。

パターン②買い先行

買い先行とは、元々住んでいるマンションの売却よりも、新しいマンションの購入を先に行う方法をいいます。

メリットは、仮住まいが不要なので、費用を抑えたり、新しいマンションをじっくり探せたりする点です。

デメリットは、住宅ローンの残債がある場合はダブルローンになる場合がある点です。

また、抵当権を抹消すれば売却できますが、住宅ローンの残債があるうちは抵当権がついている状態なので、マンションを売却できません。

「売り先行」か「買い先行」か悩むなら、おすすめは買い先行です。なぜなら、買い先行は新居探しに悩む時間があり、物件をしっかりと吟味できまるためです。また、仮住まいがない分、手間や費用が抑えられるでしょう。ただし、どちらも一長一短であるため、ご自身の状況を踏まえてよく検討することを推奨します。

マンション買い替えのタイミング

ここでは、マンション買い替えのタイミングについて解説します。買い替えのタイミングは次の3つです。

ライフステージの変化
相場の状況
住宅ローン控除の終了

タイミング①ライフステージの変化

マンションを買い替えるタイミングとしては、ライフステージが切り替わるときが挙げられます。

たとえば、出産・成人・結婚や家族の転勤などのタイミングは、住まいに対する需要の変化が起こる時期で、そのタイミングでの買い替えをする方が多いのです。

売却は比較的にスムーズに進められますが、購入は繁忙期の可能性があるため、良い物件の取り合いになることもあるでしょう。

タイミング②相場の状況

マンション買い替えのタイミングは、相場の状況も非常に重要です。

新型コロナウイルス感染症の影響もあり、住まいに対しての需要が高まり、中古マンションのニーズも高まっています。

2021年は、買い替え時ともいわれていましたが、2022年の中古マンション市場も2021年と大きくは変わらないといわれています。なるべく高値の売却をして移り変えたいなら、この時期に売却をするのを検討しても良いかもしれません。

タイミング③住宅ローン控除の終了

マンション買い替えのタイミングとしては、住宅ローン控除が終わるときもあります。

住宅ローン控除は、マンションを購入してから10年間、年末時点のローン残高の1％分の所得税・住民税が控除されるものです。ただし、１％から0.7％への引き下げが令和４年度税制改正の大綱において盛り込まれていることには注意が必要です。
新築で購入した方は、10年で住宅ローン控除が終了するので、買い替えの一つのタイミングとなります。

マンション買い替えを検討しているときに、住宅ローンの残債がある場合は、住み替えローンを使えば新しくマンションの購入ができます。そのため、住宅ローン控除が終了したタイミングで買い替えの検討をしてみるのも良いでしょう。

みずほ銀行の公式サイトで住宅ローンのシミュレーションができるので、参考に使ってみてください。
ローンシミュレーション | みずほ銀行

※住み替えローンは、元々住んでいた自宅の住宅ローン残債と新しく住むマンションの購入金額を合わせて借り入れできるローン

マンション買い替えにおける注意点

マンションを買い替える際には、どのような点に注意すると良いのでしょうか。

不動産会社を選ぶときには複数社比較する
相場から乖離しない価格にする

ここでは、2つの注意点を解説しますので、後悔のないように買い替えましょう。

不動産会社を選ぶときには複数社比較する

マンションの買い替えにあたって、不動産会社を選ぶときには複数社を比較するのがおすすめです。

1社だけだと、不動産の相場が正しいのかも判断できず、選んだ不動産会社が本当に自分に合った不動産会社なのかもわかりません。

自宅を売却する際に不動産会社をみつけるためには、査定を複数社に依頼して選ぶのが重要です。

査定依頼を複数社にすると、どの不動産会社の対応が良いのかわかり、自分に合う不動産会社に出会いやすくなります。
おうちクラベルは、最短60秒の入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを無料で提供しています。

大手・フランチャイズ・地元密着まで、さまざまな不動産会社があるので、最良のパートナーがみつけやすいのです。

まずは、現在の自宅がいくらで売れるのかを把握すると、買い替えをスムーズに進められるでしょう。

相場から乖離しない価格にする

買い替えするには元々住んでいたマンションを売却する場合が多いですが、相場から乖離しない価格にすることが重要です。

相場から乖離した金額で売り出しても、買い手はみつからずに長期戦になるでしょう。

マンションのような大きな金額の買い物をする買主は真剣なので、相場とかけ離れた金額だとすぐに見抜きます。

相場を把握するためには、レインズで過去の売買実績を調べるのも良いでしょう。

または、不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定をしてもらうことで相場が分かってくるので、そういった意味でも不動産一括査定サイトはおすすめです。

マンション買い替えで発生する費用

マンション買い替えでは、元々住んでいたマンションの売却にかかる費用と、新しいマンションの購入にかかる費用があります。

どの程度費用が発生するのかをあらかじめ把握しておきましょう。

マンション買い替えで発生する主な費用は、以下の通りです。

仲介手数料
住宅ローンの残債
抵当権抹消費用（＋司法書士に支払う手数料）
頭金
そのほか諸経費（クリーニング・修理代など）

一つずつ解説していきます。

費用①仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売買が成立したときに不動産会社に支払うものです。

売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、以下の計算式で求められます。
（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税

仮に、売却価格3,000万円のマンションの場合は、仲介手数料が税抜き96万円で、消費税(10%)も入れると105万6,000円が仲介手数料の限度額となります。

費用②住宅ローンの残債

住宅ローンの残債があり一括で返済する場合には、金融機関に対して手数料がかかります。いくらかかるのかは各金融機関によっても異なりますので、利用している金融機関に確認する必要があります。

手続きの方法は、インターネット手続きと窓口手続きがあり、ご自身の都合にあった選択をすると良いでしょう。細かな手続きで調べるのも面倒という方には、電話問い合わせという選択肢もあります。

ローンの残債は無視できないので、いくら残っているのか・返済手数料はいくらかかるのかの確認が必要です。

費用③抵当権抹消費用（＋司法書士に支払う手数料）

マンションの買い替えをするときに、抵当権がついたままのときがあります。

そのままでも買い替え自体は特に問題はありません。

「ローン完済のとき」「マンションを売却したいとき」は抵当権抹消の手続きが必要で、その際にかかるのが抵当権抹消費用となります。

一般の方でも1,000円程度で抵当権抹消はできますが、間違いがあってはいけない手続きであるため、司法書士に依頼するのをおすすめします。

その際、司法書士に対する報酬が発生しますので覚えておきましょう。

費用④頭金

新しいマンションを購入する際には、頭金が必要になります。
マンション購入にかかる諸費用は、以下の通りです。

項目	費用の目安
仲介手数料	（購入額×3％）＋ 6万円 + 消費税
印紙税	1,000円～6万円（売買金額により異なる）
融資事務手数料	金融機関によって異なる
火災保険や地震保険などの保険料	保険会社によって異なる

住宅ローンの一つである「フラット35」の利用者調査によると、マンション購入資金に占める頭金の平均は、以下の通りです。

　新築マンション：16.3%（736.2万円）
　中古マンション：11.3%（352.1万円）

参照：2019年度フラット35利用者調査

住宅購入資金のうち約1～2割の頭金を準備しているのが資料から読み取れます。

費用⑤そのほか諸経費（クリーニング・修理代など）

そのほかの諸経費として、クリーニングや修繕代などが挙げられます。

今まで住んでいた物件を売却に出すには、補修やクリーニングなどをしてきれいな状態にしておくと買主の印象がよくなります。

特に力を入れるのは、水回りです。水回りの汚れはハウスクリーニングに頼むなどして、きれいな状態にしておくことが好ましいです。それによって売れるスピードが変わる可能性もあるため、できる範囲で対応しましょう。

マンション買い替えに失敗しないためのコツは？

マンションの買い替えをするなら失敗はしたくないですよね。

この章では、マンションを買い替え時に失敗を防ぐためのコツを3つ紹介します。

内覧時はきれいな状態にする
3,000万円の特別控除を利用する
軽減措置を確認する

それぞれみていきましょう。

内覧時はきれいな状態にする

お住まいのマンションを売却中に内覧される際には、なるべく家の中はきれいにするようにしましょう。
新築マンションのモデルルームであれば、生活感がなくきれいな状態ですが、中古マンションとなると工夫が必要です。

水回りはしつこい汚れがつきがちですが、場合によっては清掃業者に依頼するなどして清潔感を出し、きれいな状態を保つようにしましょう。

内覧客のために、スリッパの用意なども好印象を与えるには重要です。

3,000万円の特別控除を利用する

3,000万円特別控除とは、居住用財産の売却時に譲渡所得（売却益）から最高で3,000万円まで控除ができるものです。

正式名称は『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といいます。

この特例を利用した、譲渡所得にかかる税金は以下の通りです。
譲渡所得税額＝譲渡所得-3,000万円×税率

3,000万円特別控除を利用するには、以下の適用条件があります。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などそのほかの用に供していないこと。
売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用：
No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

また、マンションを売却して譲渡所得が3,000万円以下の場合は、この特例は使えません。