不動産の任意売却の流れとは?売却の効率的な進め方と3つの注意点

不動産の任意売却の流れとは?売却の効率的な進め方と3つの注意点
 
この記事では不動産の任意売却を検討中の方に向けて、売却時の注意点や流れについて解説しています。 任意売却で知っておきたい「注意しておくべきポイント」や「売却の効率的な進め方」を理解できますので、ぜひ参考にしてください。

任意売却はどんなときに使うのか?

任意売却はどんなときに使うのか?
 

任意売却とは、住宅ローンの返済中である債務者が、債権者である金融機関の承諾を得て、不動産を売却する方法です。

何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなくなり滞納が続くと、債権者は残債を回収するため、担保となっている物件を差し押さえ、競売を行います。

また、持っている不動産を売却しても、住宅ローンを完済できない場合があります。

このように「住宅ローンを滞納している」、あるいは「売却額より住宅ローンの残債が多い」状況で行われるのが任意売却です。

また、任意売却を行う際に理解しておきたいのが、個人の信用情報に事故情報として記載されてしまっているケースがほとんどということです。

任意売却が原因で事故情報が記録されてしまう訳ではなく、住宅ローンの支払いを何度も滞納することによって、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまいます。 住宅ローンの滞納が重なることで任意売却を選択することがほとんどなため、個人の信用情報に事故情報として記録されているほうが多いといえます。

事故情報が記載されている期間中は「新たにローンを組めない」「新規でクレジットカードを発行できない」などデメリットも多いため注意しましょう。

任意売却時に知っておきたい3つの注意点

任意売却時に知っておきたい3つの注意点
 

任意売却を検討している場合、まずは事前に注意点を把握しておきましょう。

通常の売却とは異なるため、注意点を把握せず任意売却を行うと思うように進まず後悔する可能性があります。

任意売却における注意点は、次の通りです。

  • 任意売却に関する費用を知っておく
  • 売却できる期間を知っておく
  • 連帯保証人の同意が必要

注意点1:任意売却に関する費用を知っておく

任意売却には通常の売買取引と同じくらい費用がかかるため、いくら用意すべきなのか事前に確認しておくと良いでしょう。

費用の内訳は、次の3つです。

  • 仲介手数料:売却金額の3%+6万円+消費税
  • 抵当権設定登記の抹消費用: 1万円前後
  • そのほか修繕費用

そのほかの修繕費用はない場合もありますが、付帯設備の修理費用などがかかってくるケースもあります。

注意点2:売却できる期間を知っておく

任意売却ができる期間は競売が始まるまでの間と決まっています。

競売が始まってしまうと止める手立てがないため注意してください。

また、この期間は売却できる期間ではなく、任意売却に関連するすべての手続きを完了させなければならない期間です。

手続きにも時間がかかるため、任意売却できる期間は思っているよりも長くない、くらいに認識しておいた方が良いでしょう。

注意点3:連帯保証人の同意が必要

任意売却をしても完済できない場合、連帯保証人の支払い義務も残ってしまいます。そのため、手続きには連帯保証人の同意が必須です。 同意が得られなければ任意売却はできません。

現在の状況と今後の対策などが伝えられるよう任意売却について把握し、情報を確認しましょう。

任意売却の流れを6つのステップで紹介

任意売却の流れを6つのステップで紹介
 

任意売却について説明してきましたが、実際に行う場合どのような手順が必要なのでしょうか。

ここからは引き渡しまでの間に行われる任意売却の流れについてご紹介いたします。

まずは簡単な流れを確認し、効率的に進められるようそれぞれのポイントをおさえておきましょう。

  1. 住宅ローンの残債を正しく知る
  2. 任意売却の同意を債権者にもらう
  3. 任意売却先の選定
  4. 売却活動を開始
  5. 売却契約の締結
  6. 引き渡し

1.住宅ローンの残債を正しく知る

任意売却を行いたい場合、自分の住宅ローンの残債がどの程度なのか把握しておく必要があります。

これは残債額が不動産を売却した金額で完済できるかを確認するためです。

残債額が売却額より高いオーバーローン状態の場合、不動産を売却しても一括で支払えない可能性が高いため、ローンを借りた金融機関と話し合いになります。

ちなみに、アンダーローンはローンの残債額が売却価格よりも低い状態をいいます。

2.任意売却の同意を債権者にもらう

前述した通り、残っている住宅ローンを一括で返せない場合、金融機関に任意売却の承諾をもらわなければなりません。

なぜなら、不動産を売却するためには設定されている抵当権を抹消しなくてはならず、それには債権者の同意が必要だからです。

同意してもらえるか不安な方もいると思いますが、任意売却は競売と比べるとより相場に近い金額で売却できます。

そのため、債権者側もより多くの金額を回収できる任意売却を認めるケースが多くなっています。 心配な方はよく相談しておきましょう。

3.任意売却先の選定

任意売却を行う際は、売却先の選定も重要です。 通常の不動産売却とは異なるため、任意売却を専門に扱っている不動産会社や不動産一括査定サイトを利用しながら自分に合う不動産会社を選んでいきましょう。

任意売却の場合、専門不動産会社のほうが金融機関との交渉がうまく、順調に進む傾向があります。また、過去の事例と比較もできるため、ぜひ視野に入れてみてはいかがでしょうか。

通常の不動産売買のように、不動産一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。

任意売却は引き渡しまでを一定期間内に終わらせなければならないため、スピードがとても重要です。 ゆっくり不動産会社を選定していられないため、自宅でもサッと行える一括査定で、気になる不動産会社を探す時間を短縮できます。 「おうちダイレクト」なら一括査定依頼が簡単に行えるため、ぜひご活用ください。

4.売却活動を開始

不動産会社が決まったら、いよいよ売却活動がスタートします。

一般的に売却活動にかかる期間は4ヶ月から6ヶ月程度とされています。

任意売却ではこの売却活動の開始までをどれだけスムーズに行えるかが重要なため、検討段階から自分の状況や流れを把握しておきましょう。

売却活動を始めると同時に、転居先も探さなければならないため忙しくなります。 慌てないようスケジュールを立てておきましょう。

5.売買契約の締結

通常の売却では、不動産売買契約書を使用して契約の締結を行いますが、任意売却の場合はそれに加え特約の設定も必要となります。

任意売却を行う際に設定する特約はいくつかありますが、なかでも「債権者の同意を条件とする特約」「公簿売買に関する特約」を確認しておきましょう。

「債権者の同意を条件とする特約」は、売却ができなくなる状況を避けるために行います。不動産会社は売却価格が確定すると配分案を作成し交渉を行いますが、買い手がみつかっているのに配分案の交渉が失敗してしまうと売却ができないからです。

こうした事態に備えるため、債権者の同意を条件とする特約を行います。

「公簿売買に関する特約」は、登記されている地積を優先し価格を決める売買をいいます。 登記と現況の地積が違う場合、再度測量をして価格を決める必要がありますが、任意売却は債権者の承諾をもらった時点で不動産価格が確定します。

決定後に地積が登記情報と異なっていても、価格の変更は困難です。そのため、トラブルにならないよう、地積は公簿によって価格を割り出し、現況と異なっていても価格変更はできないよう設定しておきましょう。

ほかにも、任意売却の場合は引越しに使う金銭に余裕がなく、家のものすべてを撤去するのが難しい場合があります。

通常であれば売主が撤去しますが、買主負担としてお願いできる「動産撤去は買主負担」の特約もあるため契約しておきましょう。

6.引き渡し

締結が終了したら、いよいよ引き渡しです。 引き渡しの際に必要な書類もあるため、準備をしておきましょう。

抵当権の抹消や所有権移転手続きも行う必要があります。所有権移転手続きは司法書士に任せる場合が多いですが、最終的な確認は自分で行うため不備がないか念入りに確認してください。

また、この日までに引越しも完了していなければなりません。スムーズに進むよう前もって準備し、トラブルを防ぎましょう。

諸経費や各種書類の署名、捺印なども行い、すべてが完了したら終了となります。

任意売却はスピードが大切!効率的に動いて早期売却を

任意売却は通常の売却と異なる特例もあるため、注意点や流れを把握していなければ後々トラブルになってしまいます。

自分だけでなく、連帯保証人や債権者にも迷惑がかかるため気をつけましょう。 また、任意売却はスピードが重要になるため、効率的に動くのが大切です。

検討している方は、自分の状況を確認し早めに不動産会社と話し合ってくださいね。

Q.任意売却で、連帯保証人も個人信用情報に事故情報として登録されると聞きましたが、離婚している場合でも同じなのでしょうか?
A:基本的に、離婚しているからといって連帯保証人が外れるわけではありません。そのため、離婚後も連帯保証人であった場合、任意売却時に借金の返済を請求されます。

Q.住宅ローン以外にも複数業者から借り入れをしています。そういった場合でも任意売却はできますか?
A.基本的に住宅ローン以外の借り入れがあったとしても、任意売却はできます。しかし、抵当権が設定された借入先が複数ある場合、すべての貸主から任意売却への同意を得る必要があります。

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