所有権は購入後、自分の所有物になりますが、借地権は地主から借りているため、毎月土地代を支払わなくてはなりません。 今回は、土地の所有権と借地権の特徴やメリット、デメリットの解説、土地を購入する際に気をつけるポイントを紹介していきます。
土地購入を検討している方に役立つ記事となってるため、ぜひ参考にしてください。
土地の所有権と借地権の違いとは？
土地には所有権と借地権の2つの権利があります。
一般的に売買されるのは、所有権です。
所有権とは、土地を購入すると不動産が自分の所有物になる権利です。
自分の所有物になるため、土地の自由度が高くなり、マイホームを検討している方は所有権の土地を選択されることが多くなっているのです。
また、所有権の土地は将来的に売却できます。
一方、土地を地主から借りる借地権では、土地は地主の所有物なため、毎月の土地代を支払わないとなりません。
そのため、借地権は所有権より資産価値が低い傾向があります。
| 所有権の土地 | 借地権の土地 |
土地の所有者 | 自分 | 地主 |
建物の自由度 | 高い | 低い（地主の承諾が必要なケースがあるため） |
土地の販売価格 | 市場価格 | 市場価格より安い場合が多い |
土地に対して毎月かかる費用 | 無し | 地主への土地代 |
所有権のメリットとデメリット
土地には所有権と借地権と2つあり、一般的に売買されるのは、所有権が多いです。
土地を購入したときに所有権があると、自分の所有物となります。
この章では、所有権のメリットとデメリットについて詳しくみていきましょう。
メリット | デメリット |
自由に売買・建て替え・相続ができる | 土地の購入費用がかかる |
地主へ土地の支払いがない | 固定資産税や都市計画税がかかる |
金融機関の土地に対する評価が適正 |
|
所有権のメリット
所有権のメリットは購入後、土地の所有権登記を自分の名前で行えて、自由に売買・建て替え・相続などができる点です。
借地権と違いそのあとの継続的な支払いがないため、長期間にわたり土地を利用する場合にはトータルでみると所有権のほうが総支払額は安くなるケースも考えられます。
また、土地の資産評価が借地権よりも高いため、住宅ローンを申し込む際にも金融機関の審査が通りやすい可能性が高くなります。
土地が不要になれば、土地を売却して現金に換えられるのも大きなメリットです。
所有権のデメリット
所有権のデメリットは、借地権に比べると価格が高いことです。
土地を購入する際は、借地権の土地よりも一般的には割高です。
また、所有権には、固定資産税や都市計画税が課税されます。
都市部などの土地が高いエリアだと、固定資産税が高くなりがちなため、税金がいくらくらいかかるのかあらかじめ確認しておいたほうがよいでしょう。
借地権のメリットとデメリット
この章では、借地権のメリットとデメリットについて解説していきます。
借地権とは、建造物を建てる目的等がある際、土地代の支払いによって地主から土地を借りられる権利です。
建造物ではない駐車場や物置き場となっている土地には借地権はつかないため、注意が必要です。
それでは、借地権のメリットとデメリットを詳しくみていきましょう。
メリット | デメリット |
所有権の土地より安く購入できる | 毎月の土地代がかかる |
固定資産税や都市計画税などの税金の支払いが不要 | 金融機関が土地の評価を低くみて融資が受けにくい可能性がある |
| 建物の増改築などのときに地主の承諾を得る必要がある |
借地権のメリット
借地権は所有権に比べて、安い価格で販売されています。
戸建てを建てるには土地が必要です。
ただし、所有権での土地取得は費用が大きいため、都心部などの土地が高いエリアだと戸建てを建てられる方は限られてしまいます。
借地権であれば、所有権の土地と比較すると安い価格で購入できるため、戸建てを建てやすくなります。
また、借地権の存続期間は、数十年単位と長期間になります。
子どもに自宅を相続させるなど、長く住み続ける見込みがない場合であれば、借地権でもなんら問題はありません。
また、借地権の場合は、土地を地主から借りている状態なため、固定資産税や都市計画税など税金の支払いは不要です。
借地権のデメリット
一方で、借地権のデメリットもあります。
地主から土地を借りているため、毎月土地代がかかることです。
ただし、メリットでも解説したように固定資産税や都市計画税などの税金は地主に課税されます。
また、所有権の場合と比べると、借地権は金融機関からみたときに土地の評価が低くみられる傾向にあり、場合によっては融資が受けにくいケースがあります。
とはいえ、融資を受けられないかというとそうではありません。
金融機関によっては、定期借地権付き住宅ローンがあるため、融資を受ける際には確認しておくとよいでしょう。
借地権の土地は、地主から借りている土地です。建物の増改築やリフォームするときには、地主の承諾が必要になり、承諾料が発生するケースもあります。
土地を購入する際に気をつけるポイント
ここからは、土地を購入する際の注意点を解説していきます。
土地購入を検討している方に向けて分かりやすくお伝えします。ポイントは次の4つです。
- 家を建てられる場所か確認する
- 災害などに強い土地か確認する
- 近隣トラブルを回避する
- 自治体情報や住みやすい街か確認する
1つずつみていきましょう。
家を建てられる場所か確認する
検討している土地が、家を建てられる場所かどうかをチェックする必要があります。
なぜなら、販売されている土地がすべて住宅用の土地ではないからです。
基本的に家を建てられる場所は、都市計画区域内であり、さらにそのなかの「市街化区域」と都市計画法で定められています。
市街化区域であっても家を建てられないケースがあるため、土地を購入する際には、市町村役場の都市計画課や不動産会社に聞くなど、確認しながら進めていくとよいでしょう。
災害などに強い土地か確認する
災害などに強い土地かどうかを確認するのも重要です。
地盤が軟弱な土地に家を建てると、大きな地震があった際に地盤沈下が起こりやすく、家が崩壊する恐れがあります。
家が崩壊するリスクは、命にもかかわってきます。
よって、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地の購入は避けるようにしましょう。
国土交通省が運営しているハザードマップで土砂災害や津波などの災害の危険性がある土地なのかが分かるため、活用してください。
近隣トラブルを回避する
土地を購入する際には、近隣トラブルのない土地に建設したいものですよね。
よくある近隣トラブルの事例としては、境界トラブルがあります。
隣地との境界線が不明確な土地の場合は、土地の購入前に確認しておきましょう。
気持ちよく購入するために、事前にトラブルになりそうなものは回避しながら進めていくのがポイントです。
自治体情報や住みやすい街か確認する
土地を購入する前に、スーパーや病院は近いのか、子育て世帯なら公園や学校・病院などはどこにあるのかなどの周辺環境も確認しましょう。
自治体によっては0歳から保育料無償化などがあり、住む場所によって福祉・補助制度が変わってきます。
各市町村の役所で確認ができるため、チェックしておきましょう。
所有権と借地権の違いを把握してから土地購入を進めよう
この記事では、土地の所有権と借地権の違いやそれぞれのメリット・デメリット、土地購入時に気をつけるべきポイントについて解説してきました。
土地を所有している「所有権」、土地を地主から借りている「借地権」、それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。
これからマイホームを建てるなどで、土地の購入を考えている方は、どちらの土地がよいのかまでしっかりと検討する必要があるでしょう。
Q.土地の所有権と借地権の違いは何ですか？
A.所有権は、土地が自分の所有物と証明できる権利です。所有権は売却もできます。一方、借地権は土地を地主から借りるときに使われる権利であり、所有者である地主に毎月土地代を支払わなければなりません。自分のものを証明する権利なのか、他人のものを証明する権利なのかが違いになりますね！
Q.土地の購入で気をつけるべきポイントはありますか？
A.この記事では大きく4つのポイントを紹介しました。「家を建てられる場所か」「災害などに強いか」「近隣トラブルにならないか」「町の住みやすさはどうか」いずれも事前調査が必須ですが、分からなければ不動産会社に聞いてみるのもよいでしょう！
また、不動産会社に聞くときは1社のみではなく、複数社に聞くと正しい答えを得られやすいです。
複数社とやり取りするときに、おすすめなサイトは不動産一括査定サイト「おうちクラベル」です。ぜひ参考にしてください。
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この記事の監修者
慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。
