不動産の買換えを行うときには、税金の特例制度を利用すれば税負担を軽減できる可能性があります。ただし、特例制度を利用するには確定申告を行う必要があるため、この記事では基本的なポイントを解説します。
不動産におけるマイホームの買換え特例とは？
マイホームの買換え特例制度は税金を納めるタイミングをずらせる仕組みであり、買換え時の負担を軽減できる効果が期待できます。マイホームを売却するときは、どのようなコストがかかるのかを把握しておくことも重要だといえます。
できるだけ高く不動産を売却できることは売主にとって良い点だといえますが、一方で大きな利益が出ればそれだけ税負担も大きくなるため注意が必要です。特に買換えを行う際は新しく購入する住宅の費用も必要となり、税金の支払いに頭を悩ませてしまうこともあるでしょう。
マイホームの買換え特例制度を利用することで、買換えを行った時点では納税する必要がなくなり、次回の売却時に課税額をまとめて計算できるため、手元資金の確保につながります。ただし、あくまで税金を繰り延べるための制度であり、税金が免除される制度ではない点を押さえておきましょう。
制度の適用対象としては、国税庁のホームページによれば「特定のマイホーム（居住用財産）を、令和3年12月31日までに売って、代わりにマイホームを買換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来繰り延べることができます」とあります。制度の適用期間や条件については後述します。
買換えとはマイホームを売って新たに購入することを指しますが、制度そのものは売却と同時に購入しない場合でも適用されます。つまり、売却後に賃貸物件に入居して、その後に新居を購入した際も制度が適用される仕組みです。税金の繰り延べは次回の購入分までであり、購入した時点で繰り延べた税金を精算する形となります。
買換え特例が使える期間
買換えの特例制度が利用できるのは、2021（令和3）年12月31日までにマイホームを購入した方となっています。2022（令和4）年1月現在では制度が延長されるという予定はありませんが、住宅関連の税制改正は毎年のように行われているため、買換え時には最新情報をチェックしておくことが大切です。
買換え特例が適応される条件
買換えの特例制度を利用するためには、定められた条件をクリアしている必要があります。まず、売却をする現在の住まいについては以下のような条件が設けられています。
- 物件の所有者が実際に住んでいた家であること（家族のみの場合は不可）
- 居住しなくなってから3年以内に売却すること
- 直近2年間でほかの特例制度（3,000万円の特別控除・10年超所有の場合の軽減税率・譲渡損失の繰越控除など）の適用を受けていないこと
- 売却金額が1億円以下であること
- 居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が10年を超えていること
- 売却した相手が親族や内縁関係にある者ではないこと など
買換えの特例制度では、さらに新しく購入する住まいに関しても条件が定められています。主な条件を取り上げると以下のとおりです。
- 新たに購入する物件が日本国内にあること（海外物件は不可）
- 建物の床面積が50平米以上、土地については500平米以下であること
- マイホームを売却した前年から翌年までの3年間で、買換えを行っていること
- 耐火建築物の中古住宅である場合には、取得日から25年以内に建築されているか、または一定の耐震基準を満たしていること
- 耐火建築物以外の中古住宅である場合、築年数が25年以内であるか、一定の耐震基準に適合していること
実際に条件に該当するかをチェックするには専門的な知識も必要になるため、施工会社や不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。
不動産におけるマイホーム買換え特例のメリット・デメリット
マイホームの買換え特例制度を利用する際は、メリットだけでなくデメリットも押さえておく必要があります。制度をうまく活用するためにも、どのような特徴があるのかを把握しておきましょう。
マイホーム買換え特例のメリット
買換え特例制度を利用するメリットは、「税負担の先延ばしができる点」と「手元資金に余裕が持てる点」が挙げられます。マイホームの買換えを行うときは、住んでいる家の売却にかかる費用や新居の購入費用など、多額の資金が必要になります。
出費が多い時期に税金の支払いまで重なってしまっては、生活に支障をきたすこともあるでしょう。マイホームの買換え特例制度を利用することで、譲渡所得税の納付を繰り延べることができるため、手元資金にゆとりが持てるでしょう。
あくまで税負担を繰り延べるだけなため、次に買換えを行う際は税金を納める必要があります。しかし、買換えを行ってから再度買換えをせずにそのまま住み続けるのであれば、納税は不要となります。
今後のライフプランニングと照らし合わせたうえで、買換え特例制度をうまく活用してみましょう。
マイホーム買換え特例のデメリット
マイホームの買換えを行ってから、再び買換えを行うときには譲渡所得税を納める必要があります。デメリットというよりは、制度の設計上そのようなルールになっているため、基本的な点を押さえておくことが重要です。
また、次回の買換え時に同じ特例制度を使って繰り越すことはできず、特例制度の利用はあくまで一度きりであることを理解しておきましょう。買換えを行った住宅に長く住み続けることを前提としていても、急な転勤や介護などでマイホームの買換えを行う必要が生じる可能性もあります。
さまざまなケースを想定したうえで、買換えの特例制度を利用するかを検討し、買換えを行うタイミングを見極めるようにしましょう。
マイホーム買換え特例とほかの制度の特徴
マイホームの買換えを行うときは、買換えの特例制度のほかにもさまざまな特例制度を利用できる可能性があります。マイホームを売却するときに活用したい5つの特例制度についてまとめると、以下のとおりです。
特例制度の種類 | ポイント | 利用するタイミング |
3,000万円の特別控除 | 3,000万円までの譲渡所得が非課税となる | 譲渡所得が生じたとき |
マイホームを売却したときの軽減税率 | マイホームを10年以上所有している場合に適用される | 譲渡所得が生じたとき |
買換えの特例 | 不動産の売却益に対する譲渡所得税の課税を繰り延べできる | 譲渡所得が生じたとき |
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例 | 住宅ローン残高を下回る金額で売却したときに、譲渡損失をほかの所得と相殺できる | 売却損が生じたとき |
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 売却損となった場合に、所得税の還付を受けられる可能性がある | 売却損が生じたとき |
上記のような特例制度が用意されていますが、各制度を併用するときには注意が必要です。たとえば、買換えの特例制度はほかのものと併用することができないため、3,000万円の特別控除などを利用するときはどちらか一方を選択しなければなりません。
3,000万円の特別控除であれば、マイホームを売却したときの軽減税率も併用できるため、買換えを行うタイミングやその後のライフプランニングにあわせて柔軟に制度の利用を考えてみましょう。
次にそれぞれの特例制度について、さらに詳しくみていきましょう。
マイホームを買換えて利益が出た場合
マイホームを買換える際に売却益が出たときは、「3,000万円の特別控除」「マイホームを売却したときの軽減税率」「買換えの特例制度」が利用できます。譲渡所得に課せられる譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なる点を押さえておきましょう。
譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称であり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」によって税率は異なります。短期譲渡所得は不動産の所有期間が5年以下の場合に適用されるため、税率が39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）となっています。
一方、長期譲渡所得は不動産の所有期間が5年を超える場合に適用されるため、税率は20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）です。これらの税率は譲渡所得に課せられるため、以下に挙げる税金の特例制度をうまく活用することで税負担を軽減できます。
3,000万円の特別控除
最大3,000万円までの譲渡所得について控除できる税金の特例制度であり、マイホームを売却した際に多くのケースで当てはまります。たとえば、譲渡所得が4,000万円であれば3,000万円分は非課税となり、残りの1,000万円について課税される仕組みです。
不動産の所有期間による制限は設けられていないため、使い勝手の良いシンプルな仕組みだといえるでしょう。
マイホームを売却したときの軽減税率
この特例制度は10年を超えてマイホームを所有していた場合に、売却時の税率が下げられる仕組みです。本来であれば5年を超えて所有していた不動産を売却したときには20.315％の譲渡所得税が課せられますが、この特例制度を利用すれば税率は14.21％まで下げることができます。
買換えの特例制度
マイホームの買換えを行う際に、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる仕組みです。買換えた新居を将来売却したときにまとめて課税されるため、買換えを行った時点では税負担を軽減でき、手元資金を多めに確保できます。
マイホームを買換えて損失が出た場合
譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるのですが、売却を行って損失が出たときにも利用できる制度があります。「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例」は、物件を売却しても住宅ローンが完済できないときに利用できるため、損失分を給与所得などほかの所得と合算して計算できる仕組みです。
確定申告を行うことで適用されるのですが、プラスの所得とマイナスの所得を合算することで、結果として税負担を軽減できるでしょう。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買換えたときに売却損が発生した際は、確定申告を行うことでほかの所得と合算（損益通算）できます。給与所得などに課せられる所得税が還付される可能性があり、マイホームの売却で損をしてしまったときに活用したい制度です。
税金の特例を使用するための確定申告
税金の特例制度は適用条件を満たしていたとしても、自動的に適用されるものではありません。各制度の条件を満たしていることを証明する書類を添付し、確定申告を行って初めて適用されます。
確定申告を行う時期は、マイホームを売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけてです。譲渡所得がプラスとなる場合、マイナスとなる場合のそれぞれで適用される特例制度があるため忘れずに確定申告を行いましょう。
制度に当てはまっていることを示すために、各制度で定められた必要書類を用意する必要があります。「譲渡所得の内訳書」や「マイホームの適合証明書」など、多くの書類を必要とするため、事前に不動産会社の担当者などに確認をして準備を整えておきましょう。
買換え特例を使ってお得な不動産取引をしよう
不動産の買換えを行うときには、特例制度を活用することで税負担の軽減につなげられます。条件を満たしていても自動的に適用されないため、期限までにしっかりと確定申告を行いましょう。
Q.マイホームの買換え特例とは何ですか？
A.マイホームを買換えたときに発生する譲渡所得税について、次のマイホーム売却時まで課税を繰り延べる制度です。ただし、課税するタイミングを将来に先送りするだけで、非課税となるわけではないため注意が必要です！
Q.マイホームの買換え特例は何か手続きがいるんですか？
A.確定申告の手続きが必要です。マイホームを購入した翌年の2月中旬から3月中旬までの間に、必要な書類を税務署へ提出し、正しく確定申告を行いましょう！
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この記事の監修者
慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。
