不動産売却の税金で節税対策はできる？知らなければ損する3つの特例を解説

不動産売却で節税対策をどのように進めるのか、わからない方も多いのではないでしょうか？
この記事では「不動産売却の節税対策」をテーマに、税金の種類、譲渡所得税の例題を交えた計算、3つの特例を紹介しています。読み進めると、不動産売却の基本的な税金の知識を学べます。
節税対策をしっかりと行い、損しない不動産売却を目指しましょう。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却する場合、購入時と同様多くの税金がかかります。ここではまず「不動産売却で必要となる税金」について解説していきましょう。

不動産売却では大きく分けて4種類の税金がかかります。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税

上記で紹介した税金は、売却する不動産の売却価格によって税額が変動します。税金の知識がなかったばかりに、大きな損をしないように、しっかりと理解しておきましょう。税金は非常に細かい規則があるだけでなく、毎年税率が変わる可能性があります。

不動産売却に関する税を一から学ぶのは時間がかかってしまうため、この記事では一般的な知識を紹介します。

税金1.譲渡所得税

不動産を売却し、利益が出た場合に「譲渡所得税」が課せられます。売却時に利益が出なかった場合には課税はされません。

譲渡所得税には以下3つの税金が含まれます。

譲渡所得税は、3つの税金の総称で、不動産売却時に得た利益（譲渡所得）にかかる税金となります。

譲渡所得は売却金額から、不動産を取得する際にかかった費用（購入費用）や仲介手数料などの諸経費を差し引き、残った金額です。この残金（売却益）に税金がかけられます。

譲渡所得は計算が少し複雑なため、後述している「マンション売却時の譲渡所得計算事例」を参考にしてください。

税金2.登録免許税

不動産売却をすると登記手続きをする必要があり、その際の手続き費用として、国に納める税金が「登録免許税」です。

登記手続きは以下の2種類の登記をしなければならず、それぞれに費用がかかります。

参照：【国税庁】No.7191登録免許税の税額表

不動産売買では、上記の登録免許税が必要です。なお軽減税率は、2023(令和5）年3月31日までの間に登記を受ける場合に適用されます。

税金3.印紙税

不動産売却では、契約書に記載されている金額によって「印紙税」を支払う必要があります。取引時の売買契約書や金銭消費貸借契約書などが該当します。同じ契約書が複数枚ある場合には、それぞれの契約書に印紙を貼らなければなりません。

以下の表に印紙税税額をまとめています。

参照：【国税庁】不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

2014(平成26)年4月1日から2022(令和4）年3月31日までに作成された契約書に軽減税率が適用されます。

税金4.消費税

不動産売却では当然「消費税」を支払う必要があります。しかし、不動産売却では、通常何かを購入した際にかかる消費税とは少し違います。なぜなら、売却に関する居住用の財産（自宅・別荘）は不課税となるからです。

不動産売却では、以下の手数料で消費税を支払う必要があります。

上記の手数料に消費税が課税されます。仲介手数料は売却額によって変わり、上限額が設定されており、知っておくと簡単に計算できるでしょう。以下の記事では仲介手数料について詳しく解説しているため、計算方法などを知りたい方は併せて読んでください。

「 不動産会社に支払う仲介手数料とは？相場や計算方法についてご紹介 」

不動産売却で税金はいくらかかるのか？

不動産売却では多くの税金がかかるため、想定していたよりも納税額が高くなりがちです。ここでは、不動産売却でかかる税金の計算方法について紹介しています。

譲渡所得は以下の計算式を用います。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋売却費用）

さらに、譲渡所得・取得費用・減価償却も考慮する必要があります。

課税譲渡所得は以下の計算式を用います。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

売却前に、どの程度税金がかかるのか自分で計算できれば、資金がいくら必要になるかがわかるでしょう。次項以降では、税金に関する計算方法を紹介していきます。

不動産の所有期間によって変動する税率

譲渡所得税には住民税や所得税が加算されます。しかし、譲渡所得税を算出する際に用いる住民税や所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

税率が変わる所有期間は「5年を超えるか否か」です。5年以下は「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」に分けられます。

以下の表では税率の違いをまとめています。

※所得税には復興所得税（2.1％）を加算しています。

このように、所有期間が5年を超えるか否かによって大きく税率が変わります。売却する際は5年を超えて売却したほうが、税率は低くなるのです。ただし注意しなければならない点が1つあります。

所有期間と聞くと、購入時から5年だと思う方もいらっしゃるでしょう。しかし、譲渡所得計算に使う所有期間は、売却した年の1月1日時点での所有期間となります。2022年中に不動産を売却したとすると、5年の境目は2016年12月31日以前となるため注意しましょう。

建物の場合には減価償却が必要

譲渡所得から差し引く取得費用は、購入費用や仲介手数料だけではなく、建物の償却費用を差し引く必要があります。

償却費用は以下の計算式を用いて算出します。
減価償却費相当額＝不動産の取得費用（建物）×0.9×償却率×経年年数

償却率は建物の構造によって、異なる償却率が設定されています。以下の表は居住用住宅（建物）の償却率です。

参照：【国税庁】No.3261 建物の取得費の計算

事業用の不動産（家賃収入物件など）を売却する場合は、償却率が変わるため注意してください。短期・長期譲渡所得と減価償却費相当額の計算方法がわかれば、実際に税金がどのくらいかかるか計算をしていきましょう。

マンション売却時の譲渡所得計算事例

では実際に、不動産売却でかかる譲渡所得の計算を行っていきましょう。売却する不動産は築14年木造2階建てで、費用は以下のとおりです。

まずは減価償却費から計算をします。
1,700万円×0.9×0.031×14年＝664.0万円

続いて不動産を取得する際にかかった費用は以下のとおりです。

購入時の費用から、償却費相当額を差し引くと以下の計算結果となります。
2,000万円+（1,700万円-664万円）+150万円＝3,186万円

最後に、取得費と売却時の諸経費を差し引くと「譲渡所得」が算出されます。
3,450万円-（3,186万円+200万円）＝64万円

上記計算式から算出された譲渡所得「64万円」に、税金が課されます。

知らなければ損をする3つの特例・控除とは？

ここまで紹介したように、不動産を売却すると、多くの税金がかかります。しかし、多くの場合、節税対策など何もしなければ、紹介した税金をすべて納めなければなりません。そうすると、かなり高額の税金を支払う必要があり、損をしてしまうでしょう。

そこで、支払う税金を抑えるための特例が存在します。ここでは、以下3つの特例を紹介します。

これら3つの特例を詳しく紹介していきます。それぞれの特例を使用できる要件も設定されてるため、そちらも併せてみていきましょう。

自宅を売却した際の特例

自宅を売却した際に、最も使いやすい特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でしょう。この特例を使用すると、所有期間の長短が関係なくなり、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

この3,000万円の控除を使うためには、以下の特例を受けていないことが条件です。

• 3,000万円特例を受けていない
• 買換え特例を受けていない

2つの特例を、譲渡した前年、前々年に使っていなければ、3,000万円特例が使えます。さらに、以下の相手に不動産を売却した場合は、3,000万円特例は使えません。

• 親子や夫婦
• 生計を共にする親族
• 後々同居する予定がある親族
• 内縁関係にあるもの
• 特殊な関係にある法人

上記で紹介した続柄にある方に不動産を売却した場合には使えないため、注意が必要です。また、3,000万円特例を適用するために住居を購入した場合や、別荘として使うために住居を購入した場合には適用除外となります。

3,000万円の特例は、ほかの特例と組み合わせて使えます。売却する不動産の所有期間が10年超の場合、長期譲渡所得に軽減税率が適用できる特例で、税率は以下のとおりです。

※所得税には復興所得税（2.1％）を加算しています。

譲渡損失時の繰越控除

不動産を売却する際は、売却益が出るとは限りません。もし売却益が出ずに損失が出た場合「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使えます。

この特例は、住み替え（新居を購入した場合）時に、売却した住居の取引で損失が出た場合、給与や事業所得などの所得から、控除してもらえます（損益通算）。さらに損失が大きい場合には、売却した年の翌年以降3年間にわたり控除できます（繰越控除）。

譲渡損失時の繰越控除に当てはまる条件は、次のとおりです。

• 住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
• 新居が日本国内で50平米以上の不動産を取得する
• 新居を取得した年の12月31日に、償還期間10年以上の住宅ローンを有する

上記で挙げた要件以外にも、さまざまな要件があります。
詳しくは【国税庁】No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたときを参考にしてください。

またこの特例にもほかの特例同様、適用除外となるケースがあります。

譲渡損失時の繰越控除は2021(令和3)年12月31日までに不動産を売却し、新しく住居を購入した方が使える特例のため、注意しましょう。

平成21年及び22年に取得した土地を売却したときの特別控除

この特例は「2009(平成21)年及び2010(平成22)年に土地を購入し、売却した方が使える特例です。控除内容は、土地を売却した際にかかる譲渡所得から1,000万円控除されます。

• この特例は以下の要件に当てはまる場合に適用されます。
• 2009(平成21)年1月1日から2010(平成22)年12月31日までに土地を購入
• 2009(平成21)年に取得した土地を2015(平成27)年以降に売却
• 2010(平成22)年に取得した土地を2016(平成28)年以降に売却
• 親子・夫婦などから土地を購入していない
• ほかの特例を受けていない

上記要件に当てはまり、確定申告時にこの特例を使う場合、必要となる書類は以下のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 2009(平成21)年～2010(平成22)年の取得を証明する書類（登記事項証明書や売買契約書の写しなど）

この特例は期間が限定的なため、適用を受けるために確定申告時に申告漏れがないようにしましょう。

不動産売却では税金対策を必ず行おう

不動産の売却では特例を利用するなどの税金対策をしなければ、必ず損をします。記事内で紹介した譲渡所得の計算方法や、3つの特例を駆使し、税金対策を行っていきましょう。

しかし、不動産売却で細かい税金を算出するのは非常に難しく、税理士など、税金のプロに相談したほうが正確な金額を算出できるでしょう。

とはいえ、個人で概算を計算するためには不動産売却価格を知っておく必要があります。また、利益がおおよそどのくらい出るかも査定から算出できるでしょう。まずは不動産一括査定サイトの「おうちクラベル」に査定依頼をしてみましょう。

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Q：特別控除で併用できるものはありますか？
A：不動産売却で特例を使用する場合、多くの特例で併用不可となっています。しかし1,000万円の特別控除は2009(平成21)年に取得した住宅を2019(令和元)年以降に売却した場合に「住宅借入金特別控除」が併用できます。

Q：譲渡損失時の繰越控除は4年目以降はどうなるのですか？
A：売却した年を含め最長4年となっているため、5年目からは繰越控除は適用されません。

おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

古林 国博( 不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士・公認会計士 )

慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。

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