不動産を売却しようと考えた際、通常は不動産会社に仲介してもらう方法を取ります。その際に締結するのが媒介契約で、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。実際に不動産会社に依頼する際、3つの媒介契約の違いを知っておかないと、どれを選べばいいのかわからないという状態にもなりかねません。
今回は3つの媒介契約の中でも専属専任媒介契約について解説します。ほかの媒介契約との比較もできるようまとめていますので、媒介契約の種類を選ぶときにぜひ役立ててください。
1.そもそも媒介契約とは
不動産を売却するためには、売却活動を行い購入希望者をみつけなければなりません。売却活動を個人で行うのはなかなか難しく、売却するまでにかなりの時間を要することになる可能性もあります。
スムーズに売却活動を進めるためにも、不動産会社に依頼して購入希望者（買い主）をみつけてもらう方法がおすすめです。その際、不動産会社と締結するのが媒介契約です。
不動産会社に仲介（売却）を依頼する際に媒介契約を結ばなければならないことは、宅地建物取引業法にて規定されています。つまり、不動産会社は媒介契約を結ばずに仲介業務を行えないことも覚えておきましょう。
不動産を売却する際には、まず複数の不動産会社に査定を依頼します。そしてその査定の結果を比較し、最終的に仲介を依頼する不動産会社を決めます。媒介契約を締結するのはこのタイミングです。媒介契約を締結後、売却活動に進む形になります。
2.専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは3つある媒介契約のうちの1つで、自分たちが選んだ不動産1社のみに売却活動を依頼する契約です。
また、媒介契約の期間は媒介契約の種類によって決まっており、専属専任媒介契約だと3ヶ月以内です。契約期間内は自分で買い主をみつけた場合でも、仲介手数料を払わなければなりません。
契約期間は更新できますので、契約期間内に売れなかった場合は更新するかほかの不動産会社との専属専任媒介契約に変更するかを選べます。
契約期間中に専属専任媒介契約を解除することはできます。しかし、その場合はそれまでの売却活動で発生した費用を請求されることもありますので気をつけておきましょう。
では、専属専任媒介契約を締結することのメリットそしてデメリットについて次項でみていきましょう。
2-1.専属専任媒介契約のメリット
まず、専属専任媒介契約は1つの不動産会社と結ぶことができる点がメリットとして挙げられます。人によっては1つの不動産会社としか締結できないことをデメリットに感じる人もいるかもしれません。
専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、自分の会社にだけ売却活動を任されたという点から売却活動にやる気が出ます。いくら専属専任媒介契約を締結したとしても、購入希望者が見つからなければ仲介手数料も入ってきませんので、不動産会社としての収入には結びつきません。さらに、売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取れることからも、熱心に売却活動を行ってくれるでしょう。
売却する側としても、不動産売却の窓口を一本化できる点はメリットでしょう。専属専任媒介契約では週に1回以上の活動報告を行う義務があるため、より詳しい活動状況を知ることができます。
専属専任媒介契約を結ぶことで、その不動産会社の特典を受けられることもあります。専属専任媒介契約は1社としか契約を結べないという特徴から、不動産会社としてもそのように選んでくれた人に対し、さまざまなサービスを提供する傾向にあります。
具体的には、インテリアコーディネートサービスやハウスクリーニングサービスなどが選べたり、買取保証を利用することもできます。
買取保証とは、売却活動を行う際に一定の期間を設定し、その期間内に購入希望者が現れず売却できなかった場合には、不動産会社が買い取るサービスです。
専属専任媒介契約を締結する不動産会社を探す際には、用意されている特典なども比較してみましょう。
2-2.専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約のデメリットは、仲介手数料が確保できるという安心感から積極的な売却活動を行わない不動産会社も存在する点です。そのため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ばなければなりません。
不動産会社としては購入希望者さえ見つかれば仲介手数料という利益が確保できるため、できるだけ売却活動にかかる費用を削減しようと考えるところもあります。さらに、ほかの不動産会社から物件の購入を依頼された場合に売り主にその旨を紹介しない、いわゆる「囲い込み」を行うケースもありますので注意が必要です。
売り主としては囲い込みを行われることによりせっかくの売却の機会が失われることになるため、デメリットと言わざるを得ません。
このことからも専属専任媒介契約を締結する不動産会社は、信頼できるところを選ばなければなりません。とはいえ、たくさんある不動産会社の中で信頼できる不動産会社をみつけるのは至難の業です。
不動産会社の選定は実は査定を依頼したときから始まっています。査定の結果や算定の根拠などが詳しく書かれているかや担当者の対応や態度、ほかには不動産会社のホームページの口コミなどを参考にし、最終的に売却活動を依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。
3.一般媒介契約とは
ここまで専属専任媒介契約について解説してきましたが、ほかの媒介契約の内容についても理解しておくことは大切です。ここでは一般媒介契約について解説します。
一般媒介契約とほかの専任媒介契約および専属専任媒介契約の大きな違いは、複数の不動産会社と媒介契約を結べることです。そして、一般媒介契約の場合、売り主が自分で買い主をみつけてくることもできます。
ちなみに、専任媒介契約および専属専任媒介契約を締結した場合、「レインズ」という不動産会社が専用で利用する物件検索サイトに売却する物件の情報を登録しなければなりませんが、一般媒介契約の場合はその登録が不要です。そのため、売却活動の報告義務もありません。そして、契約期間内はいつでも解除が可能です。
一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があることも覚えておきましょう。
明示型とは、依頼先の不動産会社を明らかにすることで、非明示型は依頼先の不動産の情報を明かさないことです。一般媒介契約を締結する際には、明示型もしくは非明示型を選択しなければなりませんが、できるだけ明示型を選ぶことをおすすめします。明示型にすることで、ほかにどの不動産会社と媒介契約を結んだのかが把握でき、不動産会社としても売却活動における戦略を立てやすくなるというメリットがあるからです。
3-1.一般媒介契約のメリット
複数の不動産会社に売却活動を依頼できることから、不動産会社選びのリスクを軽減できる点がメリットです。1社だけにしか依頼できないとなると、依頼する不動産会社が本当に信頼できるところでないと不安になることもあるでしょう。
その点、一般媒介契約だと複数の不動産会社が売却活動を行ってくれるため、中にはしっかりと売却活動を行って購入希望者をみつけてくれる不動産会社がいる可能性も高くなります。特に専属専任媒介契約で囲い込みを行われるとせっかくの売却のチャンスが失われることになりますが、一般媒介契約だとそのような心配がありません。
また、複数の不動産会社に依頼できるため、不動産会社同士の競争原理を利用できる点も一般媒介契約の大きなメリットです。特に立地条件のよい需要の高い物件だと購入希望者が多く現れる可能性があり、不動産会社としてはできれば自社で売買契約を締結させたいと思うことから、積極的な営業活動につながります。最終的に購入希望者によっては予想していた金額よりも高い値段で売却できる可能性もあるなど、好条件での売却が望める点はほかの媒介契約にはないメリットでしょう。
ちなみに一般媒介契約ではレインズへの登録が義務づけられていません。逆に不動産会社に対して「レインズに登録しないで欲しい」と依頼することで、ほかの人に知られずに物件を売却できます。レインズに登録するということは、物件情報を広く知ってもらえるというメリットがある反面、物件を売りに出したという情報が知られてしまうというデメリットがあります。
人によっては売りに出したことをできるだけ知られたくない事情もあるため、レインズへの登録が自由に判断できる点がメリットになることもあるのです。
3-2.一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約の場合、不動産会社には売却活動の状況を依頼者に報告する義務はありません。そのため、売却活動がどこまで進んでいるのかが把握しづらい点がデメリットです。仮に購入希望者がいたとしても、その人にどのくらいの購入意欲があるのかが把握できません。
もし購入をためらっているとしたら何が原因なのかがわからず、戦略の立て直しが難しくなります。場合によっては価格を見直したほうがいいのかもしれませんが、そのタイミングを把握できない点はスムーズな売却活動を妨げる要因になるといえます。
かといって依頼した複数の不動産会社全てに逐一状況を確認するには手間がかかります。時間の余裕のない人にはなかなか難しいでしょう。
また、売却する物件の立地条件があまり良くないなど需要が低い物件だと、不動産会社も積極的な売却活動を行わない可能性があります。
売買契約は早い者勝ちですので、それまでにいくら地道に売却活動を行っていたとしても、ほかの不動産会社で売買契約を締結されてしまうと、手数料は入らないばかりかそれまでかかった売却活動費用も無駄になってしまうからです。結果として売却活動に消極的になり、いつまで経っても物件が売れないという状況を招いてしまいます。
さらに、専属専任媒介契約を締結した不動産会社で用意されている特典が受けられない点もデメリットです。特典の中には無料で建物調査を行ってくれるサービスや商品券などが用意されているケースもあります。このような特典が受けられない点はもったいないといえるでしょう。
4.専任媒介契約とは
最後に専任媒介契約について解説します。専任媒介契約とは専属専任媒介契約と同様に1社としか結ぶことはできません。そのため、締結先の不動産会社選びに慎重になる必要があります。ただし専属専任媒介契約と異なり、自分で購入希望者を探せる点が特徴です。
専任媒介契約の場合、レインズへの登録が義務づけられ、さらに依頼者に対して2週間に一度売却活動の状況について報告しなければならないとされています。
専属専任媒介契約と同様に1社とのみ媒介契約を締結するため、積極的な売却活動が望めることや、売却活動の状況が把握しやすいことからも、一般媒介契約を締結するよりも購入希望者が見つかりやすく、販売戦略も立てやすいといえるでしょう。
4-1.専任媒介契約のメリット
専任媒介契約を結ぶメリットとしては、比較的早く購入希望者が見つかる可能性が高くなる点が挙げられます。媒介契約を締結した不動産会社としても、多くある不動産会社の中から選んでもらったという気持ちや、購入希望者が決まり売買契約を締結する際には依頼者である売り主と買い主双方から仲介手数料が得られるというメリットがあるため、積極的な売却活動につながるのです。その結果、売却までの期間を短縮できる可能性が高くなります。売り主側としても売却を決めたからにはできるだけ早く売りたいと考えるでしょう。
そして、専任媒介契約の場合は媒介契約を締結してから7日以内にレインズに物件の情報を登録しなければなりません。そのため、物件の情報を閲覧してくれる人が増え、結果的に購入希望者も増えることにつながります。
また専任媒介契約では自分で買い主をみつけることもできます。自分で買い主をみつけた場合、売り主と買い主で直接売買に関する取引が行えるため、不動産会社に対して支払う仲介手数料が不要になるというメリットにつながります。
さらに専任媒介契約では締結先の不動産会社が1社であることから、売却活動の状況確認など不動産会社とのやり取りが1社だけですみ、一般媒介契約と比べると手間が省けるメリットもあります。
4-2.専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットは、締結した不動産会社選びを間違えると売却までに時間がかかったり、希望していた価格で売却できなかったりと売却活動が思ったとおりにすすまない可能性があることです。どうしても締結先が1社に絞られるため、売却活動の成果はその不動産会社がどこまで親身になって動いてくれるかにかかります。そのため、専任媒介契約では、専属専任媒介契約と同様に本当に信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することが大切だといえるでしょう。
また、専属専任媒介契約ならではの囲い込みをされることでなかなか売却できない可能性が高くなるデメリットもあります。囲い込みをされることで売却のチャンスを失うことも大きなデメリットといえるでしょう。
不動産会社が自分の会社の利益を優先するか、売り主の気持ちを優先するかで売却までの行動が異なります。当たり前のことではありますが、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶなら、まずは売り主の気持ちを優先した売却活動を行う不動産会社を探し、その不動産会社と媒介を締結することが重要なポイントです。
5.不動産会社側に設けられた期間などの制限とは
一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約によって、不動産会社側に設けられる制限は異なります。設けられる制限としては、
- 複数の不動産会社への依頼
- 売り主が自分で購入希望者をみつけること
- 契約期間
- レインズへの登録義務
- 依頼主への活動報告義務
がありますが、これらの制限について一覧表にしてみましたので参考にしてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
複数社への依頼 | 可能 | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
売り主の自己発見 | 可能 | 可能 | 不可 |
契約期間 | 特段の決まりはなし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
レインズへの登録 | 特段の決まりはなし | 7日以内 | 5日以内 |
依頼主への報告 | 特段の決まりはなし | 2週間に一度以上 | 1週間に一度以上 |
一般媒介契約では不動産会社に設けられる制限はほぼありません。しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約になると、複数社への依頼ができなくなるのを始め、専属専任媒介契約では売り主の自己発見もできないことになっています。レインズへの登録義務もあるほか、依頼主への定期的な売却活動の状況報告も義務づけられており、専属専任媒介契約そして専属専任媒介契約でそれぞれ内容が異なる点にも注意しておきましょう。
制限があることでメリットになる点もあれば、デメリットになることもあります。自分の売却スタイルを考えながら、一番合う媒介契約の種類を選択するようにしましょう。その際に専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶ場合は、契約を締結する不動産会社選びも慎重に行うことが大切です。
6.専属専任媒介契約をおすすめする人・おすすめしない人の特徴
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いがわかったところで、専属専任媒介契約がおすすめな人もしくはおすすめしない人の特徴について解説します。
6-1.専属専任媒介契約をおすすめする人
専属専任媒介契約をおすすめする人の特徴は大きく2つに分けられます。1つは「売りにくい物件を早めに売却したいと考えている人」、そしてもうひとつは「手間をかけることなく物件を売却したいと考えている人」です。それぞれの理由についてさらに詳しく解説します。
1つめの「売りにくい物件を早めに売却したいと考えている人」に専属専任媒介契約をおすすめする理由は、専属専任媒介契約を締結することによって不動産会社が積極的な売却活動を行ってくれる可能性が高いことや、レインズへの登録が義務づけられていること、さらには不動産会社から依頼主に対して売却活動の状況を1週間に一度以上報告する必要があるためです。
売りにくい物件とは、立地条件が悪い物件や築年数の古い物件を指しますが、具体的には「郊外や駅から遠い立地にあるなど需要が低い物件」「築年数の古い戸建て」「旗竿地にある物件」「違法建築の物件」が当てはまります。
売りにくい物件の場合、一般媒介契約だと売れるまでに時間がかかる傾向がありますが、専属専任媒介契約を結ぶことで早く売れる可能性が高くなります。
なぜなら、売りにくい物件であっても専属専任媒介契約であることから、不動産会社が積極的な売却活動を行ってくれる可能性があるからです。特に契約期間である3ヶ月以内に売買契約を成立させることができれば、確実に売り主と買い主双方から仲介手数料を受け取れます。合わせて、レインズへの登録義務があることや、依頼主への活動報告義務があることも、専属専任媒介契約がおすすめの理由です。
レインズに登録することで物件の情報が全国に共有され、比較的早く購入希望者が見つかる可能性が高くなります。また、専属専任媒介契約では1週間に一度以上の活動報告義務があるため、状況によっては戦略の立て直しなどといった対策を遅滞なく行えます。
売りにくい物件をできるだけ早めに売却したいと考えているなら、専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。
また、「手間をかけることなく物件を売却したいと考えている人」にも、1社の不動産会社だけと対応すればいいため、専属専任媒介契約がおすすめです。一般媒介契約のように複数の不動産会社と契約し、さらに活動報告義務がない場合はこちらから依頼した不動産会社に対して状況を確認しなければならずかなりの手間がかかります。このような手間が省ける点が専属専任媒介契約を選ぶ理由といえるでしょう。
6-2.専属専任媒介契約をおすすめしない人
逆に専属専任媒介契約をおすすめしない人の特徴として、「自分で買い主をみつけられる可能性がある人」や「人気の地域の物件を売却したい人」が挙げられます。
自分で買い主をみつけられる可能性があるなら、専属専任媒介契約を選ぶべきではないでしょう。なぜなら専属専任媒介契約では買い主の自己発見は認められていないからです。もし、自分で買い主をみつけたら、契約期間が終了するまで売買契約の締結を待たなければなりません。そのため、専属専任媒介契約以外の媒介契約で締結するほうがいいでしょう。
ただ、ここでいう自己発見は親戚や知り合いが紹介してくれる可能性が高いなどといった内容に限られます。自分でゼロから購入希望者をみつけることは難しく、自信のない場合は専属専任媒介契約のほうが安心かもしれません。
また、人気の地域にある物件を売却したいと考えている場合は、1社に依頼するよりも複数社で競争させたほうがよりよい条件で売却できる可能性が高まるため。専属専任媒介契約よりも一般媒介契約のほうがおすすめです。
7.専属専任媒介契約を選ぶ前に知っておきたい注意点とは
専属専任媒介契約を選択する前に知っておきたい注意点として
- 不動産会社選びが重要であること
- 不動産会社側からすると手間であること
- 囲い込みの可能性があること
が挙げられます。
これらの注意点について、次項で詳しく説明します。
7-1.不動産会社選びが重要
専属専任媒介契約では1社としか媒介契約を結ぶことができません。そのため、選んだ不動産会社によっては担当者の対応が悪いなどで売却活動が上手く進まない可能性があり、契約を締結する不動産会社をどこにするかが重要になります。不動産会社の選択に迷った際には、以下の点を参考に判断するようにしましょう。
1．査定を依頼した際、査定の結果と合わせてなぜその額になったかの理由まで教えてくれる不動産会社であること
査定額が高いからといって必ずしもその値段で売却できるとはかぎりません。中には自分たちに依頼して欲しいばかりに相場よりも高い査定額を回答する不動産会社もいます。そのような不動産会社を選んでしまうと最終的に売却額を下げられてしまい、売却後の資金計画に影響を与えることにもなりかねません。こういった意味からも、最初からきちんと理由を教えてくれる不動産会社を探し、ピックアップしておきましょう。
2．顧客を多く抱えている不動産会社であること
顧客が多いということはそれだけ信頼されている不動産会社だと判断できます。もちろん相性もありますので、実際に担当者と話してみて決めることをおすすめします
3．その不動産会社の得意物件を把握すること
不動産会社によって得意とする物件は異なります。自分が売却したい物件と同じような物件を多く取り扱っている実績がある不動産会社に依頼することで、その物件に応じた販売活動を行うことから購入希望者も見つかりやすく、売却までの期間も短縮できるでしょう。
7-2.不動産会社側からすると手間
専属専任媒介契約の制約の多さから、不動産会社側からすると手間に感じる可能性もあります。そのため、こちらから専属専任媒介契約を持ちかけても不動産会社側がその話に乗らないケースも考えられます。
7-3.囲い込みの可能性がある
囲い込みとは媒介契約によって依頼された不動産会社が、物件をほかの不動産会社に取られないように意図を持って調整することです。
なぜこのようなことをするかというと、囲い込みをすることにより、不動産会社は売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取れるからです。このことを「両手仲介」といいます。借りに物件をほかの不動産に取られてしまうと、媒介契約を締結した不動産は依頼者つまり売り主からしか仲介手数料をもらえないことになり、このことを「片手仲介」といいます。
囲い込みを行うことで片手仲介になることを防ぐことができますが、せっかくの売却のチャンスが減ることになり、その分売却までに時間がかかってしまいます。最悪、物件の値段を下げて売却しなければならない状況にもなりかねません。
このような囲い込みの状態を避けるためには、きちんとレインズに登録されているかを確認することや、内見希望者の数があまりにも少なくないかなどをチェックすることが大切です。
8.まとめ
不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的ですが、その際に締結する媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。それぞれに特徴があり、メリットそしてデメリットがありますので3つの媒介契約の違いをしっかりと理解したうえで自分に合った媒介契約を選ぶ必要があります。
また、その際に専任媒介契約および専属専任媒介契約を選ぶ場合は、媒介契約を締結する相手先の不動産会社の選定も重要です。
実際には不動産会社の選定は査定を依頼した時点で始まっているといわれています。査定にもいろいろな方法がありますが、原則として複数社に査定を依頼してその結果を比較することを忘れないようにしましょう。その際に役に立つのが不動産一括査定サイトです。
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9.不動産売却・契約の種類に関するよくある質問
最後に不動産売却および契約の種類に関するよくある質問についてご紹介します。
9-1.できるだけ早く不動産を売却したい場合におすすめの契約の種類はなんですか？
専属専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約の場合、媒介契約の締結から5日以内にレインズに物件の情報を登録しなければなりません。そのため、早い段階で物件情報が多くの人に閲覧され、物件の購入希望者が現れる可能性も高くなるからです。
9-2.駅近・築浅の不動産を売却したい場合におすすめの契約の種類はなんですか？
一般媒介契約がおすすめです。駅近で築浅の物件は人気があり、需要も多いことから物件購入希望者が多く出てくる可能性があります。その場合は複数の不動産会社に競争させることで、想定していたよりもいい条件で売却できる可能性があり、また売却までの期間も早まることも予想されます。
9-3.どれを選ぶか迷った場合におすすめの契約の種類はなんですか？
専任媒介契約がおすすめです。契約先は1社に限定されるものの、専属専任媒介契約ほど制約が厳しくなく、自分で買い主をみつけることもできます。レインズへの登録や依頼主への活動報告義務もありますので、一般媒介契約よりは安心して売却活動を任せられるでしょう。
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この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
