家の買い替えは購入と売却どちらが先？注意点と特例も解説

現在家の買い替えを検討している方で「購入」と「売却」のどちらを先にするべきか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか？そこでこの記事では「買い替え時の注意点」や「売却益が出たときに使える3つの特例」について解説しています。
読み進めると、買い替え時に購入・売却どちらを先にするべきかについて、判断ができるようになるでしょう。

家の買い替えは売却と購入どちらを先にすべき？

家の買い替えはどのように進めていけばよいのでしょうか？
買い替え方法は大きく分けて2パターンあります。

• 売却先行：先に今の住居を売却してから、新しい家を購入する
• 購入先行：新しい住居を購入してから、今まで住んでいた住居を売却する

選ぶポイントとしては、住宅ローンや資産、買い替えたい方の状況によって、どちらを選ぶかが異なります。どちらの買い替え方法で進めるのか迷っている方は、以下で解説している、それぞれのメリット・デメリットを理解し判断しましょう。

買い替え1：売却先行

買い替え方法の1つ目は「売却先行」で進めるパターンです。売却先行で進めた場合のメリットは以下のとおりです。

売却先行では売却益の有無によって、今後の資金繰りを決められるため、資金計画が立てやすい特徴があります。また、売り急ぐ必要がないため、売却交渉がスムーズに進められるでしょう。

住宅ローンの残債が多い方は、売却先行で資金の目処を立て、買い替えを進めるのがおすすめです。

しかし一方で、売却先行で買い替えを進めると、新居が完成する前に、住んでいる部屋の引き渡しを行うケースが出てきます。こうしたケースでは、仮住まいが必要となるため、引っ越しの手間が増えるだけでなく、追加費用が発生するなどのデメリットがある点に注意が必要です。

買い替え2：購入先行

買い替え方法の2つ目は「購入先行」で進めるパターンです。購入先行で進めた場合のメリットは以下のとおりです。

購入先行では、新居を探す時間にゆとりがあるだけでなく、仮住まいを探しておく必要がなくなります。購入先行で進めると、思い描いたスケジュールで進められるでしょう。また、住宅ローンの残債が残り少なかったり、完済していたりする場合は、買い替えは購入先行で問題ありません。

しかし、住宅ローンの残債を売却益で賄おうと考えている方は、注意が必要です。もし売却予定の住宅に買い手がみつからなかった場合、住宅ローン一括返済をどのようにするかを考えなければなりません。

その場合、新居を購入するために新たな住宅ローンを組む（二重ローン）必要が出てくるでしょう。また、住み替えローンを検討しなければならないケースもあります。住み替えローンは国からの優遇措置がないため、住宅ローンより金利が高くなり、費用面で負担が大きくなる点がデメリットです。

買い替えに関して資金面の問題がない方は、購入先行で進めるとゆとりを持った買い替えができます。

家を買い替えるときの注意点

家を買い替える際の注意点について解説していきます。買い替え時の注意点は以下の2つです。

それぞれの対応について、以下で詳しく紹介していきます。

売却査定は必ず行い、資金計画を立てておく

家を買い替える際の注意点1つ目は、売却時に査定は必ず行い、資金計画を立てておくことでしょう。なぜなら、現在の住宅ローンを考えたうえで、購入できる物件を考える必要があるからです。

まずは、査定をするために不動産会社を選定したのち連絡、査定を行います。複数不動産会社に査定を依頼すると、選定、連絡、査定と、時間や手間がかかってしまいます。そこで、査定時の手間を少なくするために、一括査定を活用すると効率的です。

売却先行で解説したように、売却益の有無によって資金繰りを決定する必要があります。そのため、査定価格の把握は非常に重要なのです。

家を買い替えるときにかかる費用を把握しておく

家を買い替える際の注意点2つ目は、諸経費などのかかる費用を把握しておくことです。売却時にかかる費用、購入時にかかる費用、売却・購入どちらともかかる費用について解説しましょう。

売却時にかかる費用

まず、売却時にかかる費用は以下のものがあります。

抵当権の抹消は、一般的に司法書士に依頼するケースが多く、相場は1万円～2万円程度です。また、売却時には住宅ローンの一括返済（繰上返済）を行う必要があります。借り入れをしている金融機関によって費用は変わりますが、三井住友銀行では5,500円～2万2,000円の費用が必要となります。

購入時にかかる費用

購入時にかかる費用は以下のものです。

印紙税は契約する金額によって変動します。金額は以下のとおりです。

参照：『【国税庁】：No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書』を基に作成

登記とは、住宅購入後に、土地や建物の持ち主が自分であることを証明するために行うものをいいます。土地については、必ず以前の持ち主がいますので、以前の持ち主から所有権を移転するために「所有権移転登記」を行います。建物については、新築物件の場合、初めて自分が所有することになるため「所有権保存登記」を行い、中古物件の場合は、建物も土地と同様に、以前の持ち主から所有権移転登記を行います。この登記手続きの費用については、税金としての登録免許税と、登記を代行してもらう司法書士などへの報酬手数料があります。

抵当権設定費用は、借入金額によって異なりますが、おおよそ10万円程度となります。また、借り入れする銀行によって変動し、ローン手数料（保証料など）が必要です。

売却・購入時にかかる費用

最後に、共通する費用は以下のものです。

仲介手数料は、売却時、購入時両方の場面で必要となります。取引する金額によって手数料が変動するため、以下の表を参考にしてください。

※仲介手数料計算方法の速算式を記載

このように、家の買い替えでは多くの費用がかかるため、諸経費の把握がとても重要となります。

家の買い替えで売却益が出たときに使える3つの特例

家の買い替えでは、売却益（譲渡益）が出る可能性があります。売却益は以下の計算方法で算出できます。
計算式：譲渡価格（売却価格）−取得費−譲渡費用

売却益が出ると所得税や住民税を支払う必要があります。売却益によっては、高額な税金を支払わなければなりません。

そこで、売却益が出たときに使える3つの特例について解説していきます。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 所有期間10年以上の住居を売却したときの軽減税率の特例
• 売却益の課税を繰り延べできる特例

3つの特例で使えるものを利用し、節税を行いましょう。

特例1：3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、売却益が3,000万円までを非課税とする制度です。利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

上記の条件のいずれかに該当する場合、3,000万円の特別控除は使えます。また、売却益が3,000万円を超えた場合は、超えた金額に短期譲渡所得や長期譲渡所得の税率を適用されます。よって、売却額が3,000万円を超えたとしても使える特例です。

特例2：所有期間10年以上の住居を売却したときの軽減税率の特例

所有期間10年以上の住居を売却したときの軽減税率の特例は、以下の税率が適用されます。

参照：『【国税庁】土地や建物を売ったとき』を基に作成

また、使用できる条件は以下のとおりです。

3,000万円の特別控除が適用できる条件に、上記内容が追加されていると考えてください。また、この特例は3,000万円の特別控除と併用が可能となっており、3,000万円を超えた金額に適用されます。

特例3：売却益の課税を繰り延べできる特例

売却益の課税を繰り延べできる特例を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。家を買い替えた場合で、一定の条件の下売却益に対する課税を繰り延べが可能となる特例です。

特例を受ける条件は以下のものです。

さらに、そのほかの特例を使用していないなどの条件があります。詳しい条件については【国税庁】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（特例の適用を受けるための要件）を確認してください。

特定の居住用財産の買換えの特例は、令和3（2021）年12月31日までに住宅を売却した方が対象となるため、注意しましょう。

家の買い替えでは資金計画をしっかりと練ろう

家の買い替えでは、新居の購入費用だけでなく、売却時にも多くの費用が必要となります。売却益が出たとしても、足りない可能性は十分にあるのです。資金不足にならないためにも、買い替え検討時に資金計画をしっかりと練っておきましょう。

また、売却する不動産会社の選定も大切です。選定段階で時間がかかると、後々のスケジュールに影響を及ぼす可能性があります。そこで、不動産会社の選定には一括査定を利用してみましょう。

不動産売買に関する一括査定サイトは数多くありますが、なかでも「おうちクラベルは、ヤフー株式会社とソニーグループのSREホールディングスが共同で運営しているサービスです。

AIが算出する査定価格と、実際に不動産会社が出す査定額を比較し、最高額がわかるようになっています。査定は、大手から地元密着型の不動産会社のなかから最適な不動産会社をみつけられます。買い替えを検討中の方は、おうちクラベルの利用を検討してはいかがでしょうか。

Q.不動産の買い替えにおすすめの時期はいつですか？
A.家の買い替えにおすすめの時期は、春先か秋です。転勤や進学などで不動産の売買が活発になる2～3月と9～11月が、物件の購入者が多くなるタイミングのため、家の買い替えに最適だといえます。

Q.買い替えで利用できる買い替え特約とはなんですか？
A.買い替え特約とは、購入先行で買い替えをする場合に買主と売主の合意でつけられる特約です。特約期日までに希望価格で物件を売却できなかった場合に、購入の契約を白紙に戻せるものです。

おうちクラベル編集部

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