家の資産価値はどのようにして決まっているのでしょうか。
ご自宅の売却を検討している方もそうでない方も、家の資産価値の調べ方を知っておいて損はないでしょう。
この記事では、家の資産価値について知りたい方に向けて、家の資産価値を調べる方法をわかりやすく解説していきます。
この記事を読むことで家の資産価値の調べ方がわかるため、ぜひ参考にしてください。
家の資産価値を決める3つの方法
家の価値を決める要素として、利便性の高さがあります。
実際の現場における不動産価格の主な算出方法として、以下の3つがあります。
- 収益還元法
- 取引事例比較法
- 原価法
それぞれの方法について解説していきます。
方法①不動産の収益性に着目した収益還元法
家の資産価値を決める1つ目の方法は、収益還元法です。
収益還元法は、不動産の収益性に着目した方法であり、家賃相場から現在の資産価値を算出するのが特徴です。
収益還元法には、さらに2つの手法があります。
- 直接還元法
- ディスカウントキャッシュフロー法
直接還元法とは、ある一定期間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求める方法です。
計算が簡単なため、不動産価値を算定するために最も使われる手法となっています。
ディスカウントキャッシュフロー法は、DCF法と省略して呼ばれることが多いです。企業価値評価の代表的な手法の一つとして使われるものです。
連続する複数の期間それぞれの純利益を、それぞれに対応した割引率で割り引いて、求めた現在価値を合計して収益価格を求めます。
方法②対象不動産の価格を求める取引事例比較法
家の資産価値を決める2つ目の方法は、取引事例比較法です。
取引事例比較法は、周辺の相場価格から家の資産価値を算出するのが特徴です。
対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、対象不動産の価格を求めます。
価格査定で不動産会社がよく使う方法は、取引事例比較法です。
周辺の取引事例を比較する方法で、家の中をみなくてもおおよその価値がわかるため、「机上査定」ともいいます。
取引事例比較法を使った価格査定は、周辺の取引事例をみればどの不動産会社が査定しても同じような価格が算出されます。この取引事例比較法によって求められる試算価格が「比準価格」と呼ばれるものです。
方法➂資産価値を求める原価法
家の資産価値を決める3つ目の方法は、原価法です。
原価法は、価格時点において、新しく建築または造成を行って再調達するときの原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。
戸建ての建物部分を査定するときに使われる査定方法です。
また、土地のみでは、近隣の取引事例を用いて、造成工事費や付帯工事費などを加算して求めます。
戸建てでは、建物は原価法、土地は取引事例比較法を利用して算出されることが多いです。
上記でお伝えした計算方法で調べるのは、本当に合っているのか不安な方もいるかもしれません。
自分の家がいくらなのか、査定価格を知りたい方は、不動産一括査定サイトのおうちクラベルで簡単にわかります。
複数の不動産会社へ一括査定申し込みのあと、業者が査定価格を出している間に、その場でAI査定価格が確認できるため、お気軽に利用してください。
土地総合情報システムの活用も有効的
土地総合情報システムとは、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してみられる、国土交通省運営のWEBサイトです。
不動産取引者に対してアンケート調査を行い、その結果に基づいて不動産の取引価格情報が公開されています。
土地総合情報システムでは、以下3つの機能を利用できます。
- 不動産取引価格情報検索
- 地価公示都道府県地価調査
- 不動産取引価格アンケート回答
それぞれについて詳しくみていきましょう。
不動産取引価格情報検索
不動産取引価格情報検索は、実際に不動産取引をした方の取引情報を閲覧できるようになっています。
不動産取引価格情報で、具体的に閲覧できる情報は以下のとおりです。
- 所在地
- 地域（商業地・住宅地など）
- 最寄り駅および最寄り駅からの距離
- 取引総額
- 坪単価
- 土地の面積
- 平米単価
- 土地の形状
- 買主の今後の利用目的
- 前面道路の幅員/種類/方位
- 都市計画
- 建ぺい率
- 容積率
- 取引時期
さまざまな情報がわかるため、家の資産価値を調べる際に非常に便利です。
不動産取引価格情報検索はその名のとおり、実際に取引された価格が掲載されています。売り出し価格ではなく、実際に成約した価格なため、家の資産価値を知るために、より信用できる情報となっています。
地価公示・都道府県地価調査
地価公示や都道府県地価調査は、全国に設けられた標準地や基準地の価格を毎年1回専門家が調べて算出した、土地の価値についての公的な価格をみられます。
対象のエリアを選んでいくと、地価公示と都道府県地価調査がみられるようになっており、簡単に確認できます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査で、具体的に閲覧できる情報は以下のとおりです。
- 基準地番号
- 調査基準日
- 所在および地番
- 住居表示
- 平米価格
- 地積
- 利用区分・構造
- 利用状況
- 周辺の土地の利用状況
- 前面道路の状況
- 用途区分
- 都市計画区域区分
- 交通施設・距離
- 土地の形状
- 給排水等状況
- 建ぺい率
- 容積率
公示地価・都道府県基準地価では、全国に設けられた標準地や基準地の価格など、さまざまな情報がわかるため、家の資産価値を調べる際に非常に便利です。
家の近くの情報を調べて、資産価値の参考にできるでしょう。
不動産取引価格・アンケート回答
不動産取引価格アンケート回答は、上記2つとは異なり土地の価値を知るための機能ではなく、アンケートを行う機能です。
自身の不動産取引経験などをアンケートで回答できます。
実際の回答率は17％程度といわれており、決して高くはありません。その理由として、過去情報の流出などのトラブルがあったためです。
ただ、実際に成約した価格を集めているため、精度としては高く利用価値があります。
アンケート回答によって、上記の不動産の取引価格情報が積み重なっていくのが特徴的です。
この章では、土地総合情報システムについて解説してきました。
不動産取引価格情報検索や公示地価・都道府県基準地価で家の相場を調べられたら、実際に不動産会社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。
資産価値を決定する3つの要素
それでは、家の資産価値は、いったい何によって決まるのでしょうか。
この章では、資産価値を決定する3つの要素について解説していきます。
- 多くの方が望む住環境
- 駅からの位置関係
- 人の安全を守る防災性
1つずつみていきましょう。
要素①多くの方が望む住環境
近くにスーパーがあるか、学校が近いかなどの住環境で資産価値が大きく左右されます。
多くの方が住みたいと感じる魅力のある住環境の場合、自然と価値が高まります。
また、駅から住まいまでのアプローチが整然として美しかったり、街自体に多くの方が憧れたりするような要素があるとプラス要素となるでしょう。
要素②駅からの位置関係
毎日通勤や通学のために公共交通機関を使用する場合、駅からの距離も重要です。
マンションでは利便性が重視されるため、駅徒歩10分以内といった条件がつけられている可能性が高いです。
そのため、駅徒歩30分以上は価値が大きく下がる傾向にあります。
そのようなときには、バス便があって、バス停から徒歩5分以内などの付帯条件がつけられるかも資産価値を決定するうえで重要となってきます。
要素③人の安全を守る防災性
地震が発生しても被害が少ない地盤であるか、津波発生時にも被害が少ない場所かなど、防災性も重要な要素となります。
地盤がしっかりしていたり、津波警戒区域に指定されていなかったりするなど、安全なところに住みたいのは誰しも同じです。
風水害が起きやすいエリアかどうか調べるには、役所で発行している「防災ハザードマップ」をチェックしておくと安心できるでしょう。
家の価値を把握するためにも方法を覚えておこう
この記事では、家の資産価値の調べ方や土地総合情報システムの使い方、資産価値を決定する要素について解説してきました。
不動産の売却を検討する際に、家の資産価値の調べ方を知っていると、相場を把握できるため損をしない売却ができるのではないでしょうか。
家の資産価値を調べる方法は、この記事で解説した方法以外にも不動産会社での査定もあります。
より正確な資産価値を知りたい場合には、不動産一括査定サイト「おうちクラベル」の活用を推奨します。
複数の不動産会社へ査定依頼をしている間に、AIによる高精度な査定価格をその場で確認することが可能です。
今の相場目安を知ったうえで不動産会社による査定価格を比較できるため、物件を客観視しながら最高価格もわかります。
精度の高い家の資産価値を知りたい方は、ぜひ、おうちクラベルの活用してみましょう。
Q：今後資産価値はどのように推移するの？
A：日本の土地面積は一定であり、人口は減少傾向にあるため、長期スパンで考えると海外からの移民を大量に受け入れない限りは日本全体の不動産価格は下落していくとみられています。
Q：建物の価値がマイナスになるの？
A：どれだけ古い建物であっても、マイナスにはなりません。但し、建物が売れずに解体費用が生じた際、解体費用を鑑みるとマイナスになる可能性があります。資産価値について、よくわからない方は、不動産会社に聞いてみるか、不動産一括サイト「おうちクラベル」を利用して、資産価値を算出してもらいましょう。
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