家を高く売るには、どうしたら良いか悩んでいませんか？ 「どうせなら高く売りたい！」と思っている方も多いでしょう。
高く売るためには4つのコツを押さえる必要があります。本記事では、家を高く売りたい方に向けて、家を高く売るための売却手順や4つのコツについて解説します。
家を高く売りたい方にとってタメになる情報が収集できるため、ぜひチェックしてください。
そもそもどんな家が売却できる？
マイホームを売却するためには、売却できるかどうかをチェックするのが大切です。
どんな家でも売れるわけではなく、売却をできるか確認したうえで、売却の検討をする必要があります。
結論からいうと、ローンが残っていても売却できますし、現在居住していても売却できます。
ローンが残っている物件
住宅ローンを払い続けていて、今もまだローンが残っているといった状態でも、売却はできます。
特に自宅のローンの残高よりも高い金額で売却できるときは問題ありません。
ただし、注意しなければならないのは、ローンを完済するためには、自宅の売却代金を返済に充てなければならない点です。
そのため、「代金の受け取り」「売り手がローンを完済し抵当権を解除」「買い手が抵当権設定」「買い手の住宅ローン実行」「引き渡し」をほぼ同時にする必要があります。
抵当権とは住宅ローンを組んだ方が返済できなくなったときに、債権者が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。
その権利を解除し、抵当権の設定を行わなければ、購入者は住宅ローンを組めません。
上記を同時に行うのであれば、売り手、買い手、司法書士、銀行のタイミングを合わせる必要があります。
同時に行えば、住宅ローンの残債があっても売却はできます。
売却金額がローンの残高に足りないケースでは、売却代金に手持ち資金を足してローンを完済できれば売却することもできるでしょう。
売却時に居住している場合
売却するときに家を空ける必要はありません。むしろ、住んでいることで一定の信頼感が生まれ、売却に有利になる可能性があります。
購入者によっては、家具やカーテン、カーペット、家電などで生活のイメージがしやすくなるからです。
新築を買うより安く手に入れられる中古の家を買って、購入者の好みにリフォームできるのは新築にはない魅力です。
また、自宅を空けるために、賃貸住宅などに引越してから売却するのであれば、住宅ローンの返済をしながら、賃貸住宅の家賃を払う必要があります。
そのため、修復をする必要がある可能性を除いて、わざわざ賃貸住宅に引越す必要はありません。
住宅を売却するならば、居住している状態を見せることによって、高く売却できる可能性も高まるでしょう。
家を売る際の5つの手順
家を高く売るためには正しい手順で行う必要があります。
なんとなくの手順はわかっている方も多いかもしれませんが、家を高く売るためには、事前の準備をしっかり行っておいたほうが良いでしょう。
家を売る5つの手順は以下の通りです。
- 不動産会社へ家の査定依頼をする
- 家を高く売るために相場をチェックする
- 家を高く買い取ってくれる不動産会社と媒介契約する
- 不動産会社が買主を見つけるために販売活動を始める
- 売買契約と引き渡しの実施
これらの手順を順に解説します。
手順①不動産会社へ家の査定依頼をする
家を高く売るためには、不動産会社に家を査定してもらう必要があります。
築年数や間取り、立地などの条件によって異なりますが、査定をしてもらい、どれくらいの金額で売れるかを知るのは大切です。
査定方法は2種類あります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定は、実際に家をみずに簡易的に査定する方法です。
情報のみで査定してもらい、おおよその価格を確認したうえで不動産会社を絞り込んでいきます。
訪問査定は不動産会社に実際に物件をみに来てもらい、より精度の高い価格を出してもらう方法です。
絞り込んだ不動産会社に訪問してもらい、実際に家をみたうえで、より正確な金額を提示してもらいます。
手順②家を高く売るために相場をチェックする
不動産会社に査定してもらうだけでなく、自分でも周辺の同条件の不動産相場を調べましょう。
同じくらいの立地、広さ、築年数などの条件の家が、いくらで売りに出されているかのチェックは大切です。
事前に自分で不動産相場を知っておけば、安く売りすぎて損をするケースや、高く売り出しすぎてなかなか買い手がつかないケースを防止できます。
地域や沿線、最寄り駅、駅からの距離などを入力すれば、調べられるサイトがあり、間取りなどをチェックすれば、おおよその金額がわかります。
自分で調べた相場と大きく離れた査定金額であれば、別の不動産会社に再査定をしてもらう行動力が大切です。
いくつかの不動産会社で査定してもらい、比較検討を行えば、安く売られすぎて損することはありません。
売り出し価格が高すぎて買い手が見つからないまま、売却計画がずれてしまったり、時間が経って不動産の価値が下がってしまったりすることを防ぐために、適正価格で不動産を売るのは大切です。
手順③家を高く買い取ってくれる不動産会社と媒介契約する
売却価格が決まったら不動産会社に仲介してもらうため、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は以下の3種類です。
| 契約名 | 特徴 | 契約期間 | 自分で買い手を見つける | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と契約できる | 指定なし | 〇 | なし |
| 専任媒介契約 | 1社の不動産会社のみと契約できる | 3ヶ月 | 〇 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | 1社の不動産会社のみと契約できる | 3ヶ月 | × | 1週間に1回以上 |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるため、多くの窓口で販売活動ができます。
多くの方法で販売活動ができるため、買い手が家を探しているときに、自分の家を見つけてくれる可能性が高くなります。
また、一般媒介契約は、契約に期間がないため、長期間にわたって依頼できるのも特徴の一つです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約できる不動産会社は1社のみです。
また、一般媒介契約とは異なり契約期間は３ヶ月間と決められています。
その分、不動産会社は集中して、販売活動に取り組んでくれます。
専属専任媒介契約では、不動産会社が必ず間に入って不動産の取引を行う必要があるため、自分で買主を見つけて、直接取引できる方は専属専任媒介契約を結ばないようにしましょう。
反対に、不動産会社からの販売活動報告をしっかり受けたいといった方には、1週間に1回以上の活動報告を受けられる専属専任媒介契約がとっておきの契約方法です。
活動報告については、専任媒介契約では、2週間に1回以上報告を受けられ、一般媒介契約では、法令上の定めはありません。
どの契約を結ぶのが良いのかは、物件の条件や売りたい期限などによって変わります。
手順④不動産会社が買主を見つけるために販売活動を始める
不動産会社が買主を見つけるために販売活動を始めます。
不動産会社は販売活動として、Webサイトに掲載したり、チラシ、店頭などで、売却物件の情報を公開し、物件に合う買い手を素早く探してくれます。
購入希望者が内覧に来たときに、「買いたい！」と思ってもらう必要があるため、、家を綺麗にしておきましょう。
たとえば、家を探している方の多くは、広い家を探しています。
そのため、実際の見た目より狭く感じてしまうと、購買意欲が下がってしまう可能性が高いです。部屋をスッキリ広く見せるために、不必要なものは収納し、整理整頓しましょう。
また、部屋を明るく見せることも重要です。
明るい部屋と暗い部屋、どちらに住みたいかと聞かれれば、明るい部屋に住みたいと答える方が多いでしょう。
電球などが古く暗くなっているときは新しいものに変えておき、昼間の内覧であっても、すべての部屋のあかりをつけておきましょう。
手順⑤売買契約と引き渡しの実施
買主が見つかれば、売買契約を行い、家の引き渡しが行われます。
売買契約時に売買価格の5～20％の手付金を受け取って、物件の引き渡し時に残金を受け取るのが一般的です。
また、売買契約が成立した時点で、不動産会社に仲介手数料の支払いをします。
トラブルにならないためにも、慎重に取引を進めましょう。
特に精算内容を確認する行為はとても重要です。
精算とは売買代金以外の金銭の支払いによって、負担や立て替えを調整することです。
たとえば、不動産の売買では、固定資産税および都市計画税の精算が行われます。
どちらの税金も1月1日時点の所有者が納税義務者になります。
そのため、2月に引き渡しを行ったとしても、残りの11ヶ月分の固定資産税は売主が納税者です。
そこで、買主が残りの11ヶ月分の固定資産税および都市計画税を売主に支払うことで、負担を買主に移転できます。
このようなケースがあるため、事前に契約内容をしっかりとチェックしておきましょう。
家を売る方法は買取と仲介の2種類
家を売る方法は買取と仲介の2種類です。
買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、仲介は不動産会社に頼み、買い手を見つけてもらう方法です。
買取と仲介には、どちらもメリットとデメリットがあります。
正しく理解して、どちらの方法を選択すれば良いか、検討してみましょう。
どちらも不動産会社が関与するため、良い業者に出会う必要があります。
良い不動産業者を探すためには、一括査定サービスの「おうちクラベルがおすすめです。
信頼できる不動産会社に出会い、家をできるだけ高く売りましょう。
買取のメリット
買取の最大のメリットは現金化しやすいことです。
買取価格の交渉がまとまれば、契約を行い、司法書士の登記手続きなどを行えば、すぐに現金化できます。
また、不動産会社が買い取るため仲介手数料がかからないのも魅力の一つです。
複数の人間の内覧や査定の必要がなく、査定価格に納得すれば、売買契約を結べます。
設備修復責任や契約不適合責任がないため、不動産に雨漏りなどの欠点があっても責任を取る必要がありません。
金額査定で家に訪れる方が少なく、周りに知られずに不動産の現金化を進めたい方にもメリットが大きいでしょう。
買取のデメリット
買取のデメリットは、不動産相場の1〜3割程度安くなるケースがあることです。
不動産会社は買い取った不動産をリフォームやリノベーションを行ってから、販売して利益を生み出します。
そのため、不動産の修復などに費用がかかるのを考慮して、買取価格が一般的な不動産相場よりも低くなってしまうのです。
住宅ローンの残債があれば、残債のほうが多くなってしまう可能性があるため、気をつけましょう。
もし高い価格で売りたいのであれば、不動産会社にしっかり査定してもらう必要があります。
複数の不動産会社に査定依頼をして、査定金額を比較して選びましょう。
家を高く売りたいと思っている方には必須のテクニックです。
仲介のメリット
仲介のメリットは想定通りの価格で販売できることです。
不動産相場を自分でもある程度調べたうえで、ちょっと相場より高く売りたいときは、最初の売り出し価格を高めに設定しておきます。
少し高い価格でも買ってくれる方をゆっくり探すといった戦略を取れます。
買取では、不動産会社の査定金額に合わせて売るため、自分での価格設定が難しいです。
住宅ローンの残債が出ていて、その価格よりも少しでも上回る金額で売りたいなどの事情を抱えている方には、自由に価格をつけられる仲介が魅力でしょう。
仲介のデメリット
仲介は売るまでに時間がかかるといったデメリットがあります。
不動産の売却活動では、最初に情報を拡散する必要があります。
不動産を買いたいと思っている方に知ってもらわなければ売れないからです。
不動産の情報をみて不動産を欲しいと思った方が申し込みを行います。
そして、買いたいと思っている方が内覧に来ます。
内覧後に気に入れば、購入希望者は手付金を支払って、住宅ローンなどを申請し、宅地建物取引士の立ち会いのうえで、重要事項説明が行われます。
その後、購入希望者が最終的な売買契約を結ぶ判断をするといった流れです。
そのため、住宅ローン審査に時間がかかるなどを含めると、どんなに早くても売れるまでに2～3ヶ月かかってしまうのがデメリットです。
家を早く売却して現金化したいといった方は、買取を選びましょう。
家を高く売るための4つのコツ
家を高く売るためのコツは以下の4つです。
- 家の注目ポイントを作る
- 家の外構や外壁を綺麗にする
- 内覧で良い印象を与えるために清潔感を出す
- 戸建てが得意な不動産会社を複数選ぶ
詳細を順に説明します。
コツ①家の注目ポイントを作る
家を探している方がどのようなところに魅力を感じるのかを考えて、注目ポイントを作りましょう。
代表的な注目ポイントは以下の通りです。
- 緑が多い
- 公園が近い
- 夜遅くまで営業しているスーパーが徒歩圏にある
- 人気の公立学校の学区内
都会では、緑のある場所が少ないです。
そのため、都会に緑があれば景観を意識している地域であると推測できます。
田舎などでは、自然豊かな地域が多いため、魚釣りができる川がある、空気が綺麗といった内容を注目ポイントにすると良いでしょう。
特にファミリーを想定した住宅では、子どもを安全に遊ばせられる場所が近くにあるのは魅力的です。
子どもが小さいファミリーを対象にした不動産では、重要なポイントになります。
夜遅くまで営業しているスーパーが徒歩圏にあるのも、家を探している方にとって魅力的なポイントです。
急な買いものを必要としたとき、近くにいつでも空いているスーパーがあるととても便利です。
人気の公立学校の学区内であるのも注目されるポイントになるでしょう。
これから小学校に入るようなお子様を持つ家族であれば、どの学校に通わせたいと思うかは必然的です。
売却しようとしている不動産が人気の公立学校の学区内であるのならば、注目ポイントにあげておきましょう。
コツ②家の外構や外壁を綺麗にする
どんな方でも、見栄えの良い家に住みたいと思います。
そのため、家の外構や外壁は綺麗にしておきましょう。
購入希望者が内覧に来たときや、不動産会社が査定に来たときに、第一印象が悪いと価値が下がってしまう可能性があるからです。
外構や外壁が汚いときや修理が必要だと思ったときは、事前に直しておくと、家の印象がアップします。
家に庭がついていれば、手入れもしておくほうが良いです。
家についている庭が綺麗で整備されていれば、どのような使い方をしていたかイメージがしやすくなり、購入者にとって魅力的なポイントになります。
草木が伸び切った状態が放置されていれば、イメージが湧きにくく、少し家が暗い印象になってしまうため注意しましょう。
また、外構・外壁が綺麗な状態であっても、外壁の塗り替えをした時期など、メンテナンスの記録を用意しておくとより良いです。
定期的に外構や外壁のメンテナンスをしていたかどうかは、外観をみればわかります。
ここで虚偽の申告をしてしまうと、あとのトラブルに発展してしまう可能性があるため、十分に注意が必要です。
購入希望者のイメージをアップさせるためにも、外構や外壁のメンテナンスをしっかり行いましょう。
コツ③内覧で良い印象を与えるために清潔感を出す
居住空間が汚いと印象が悪くなるため、内覧時には掃除をし、良い印象を与えるために清潔感を出しましょう。
たとえば、日常的に油がはねるような料理をすると、キッチンだけでなくダイニングなども汚れてしまう可能性があります。
思わぬところに汚れがついていると、印象が悪くなってしまいます。
そのため、取れる汚れはしっかり掃除をし、清潔にしておきましょう。
また、たばこなどの臭いも気にする方がいるため、注意が必要です。
非喫煙者にとって、たばこの臭いは大変気になるものです。
喫煙している方が家にいるときは、臭いをできるだけ消す工夫をしておきましょう。
さらに事前に整えておけば、印象がアップする情報を以下にまとめています。
- 室内の整理整頓
- 庭やベランダも整えておく
- 掃除、特に水回りは念入りに
- 照明をつけてより室内を明るく見せる
室内の整理整頓を行えば、室内空間を想像より広く見せられるため、印象が上がります。
購入希望者は、内覧前に事前に情報を持っているため、想像よりも広く見せる、部屋を明るく見せることは大切です。
それぞれ事前に整えておけば、家の印象がアップし、購入希望者が売買契約を結ぶ可能性が高くなります。
コツ④戸建てが得意な不動産会社を複数選ぶ
戸建てが得意な不動産会社を選べば、家を高く売れる可能性が高くなります。
不動産会社は、地域の情報に精通していたり、幅広いネットワーク情報を持っていたりとさまざまです。
そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして、査定金額やより条件の良い不動産会社を選びましょう。
ポイントとしては、戸建ての販売実績を多く持っている不動産会社を選ぶのがベターです。
販売実績が多ければ、過去のデータをたくさん持っているため、同じような条件の家が「どれくらいの価格で売れたか？」「平均どのくらいの期間で売れるのか？」の情報を提示してくれる可能性が高いからです。
大手不動産会社の特徴は、幅広いネットワークを活かした売却ができ、全国や広い地域からの購入希望者を見つけられることです。
中小の不動産会社であれば、地域密着が特徴となるため、それぞれ集まる情報も異なります。
自分が希望する販売方法や購入希望者のタイプから、適切な不動産会社を選びましょう。
また、営業担当者との相性もあるため、これから家を売ろうとしている方は、誠意を持って対応してくれる不動産会社を選ぶようにしてください。
家を高く売るためにも複数の不動産会社に査定依頼しよう
家を高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社に頼るだけでなく不動産の相場を自分である程度調べるのも大切です。
また、家の査定や購入希望者が内覧に来るため、外観を綺麗にしておき、室内も整理整頓し、電気をつけて明るくしておき、家の印象がアップするようにしましょう。
家を高く売るためには、本記事で挙げた4つのコツを押さえることがとても大切といえます。
複数の不動産会社に依頼し、4つのコツを押さえて家を高く売りましょう。
Q.査定は1社だけにお願いすれば良い？
A.1社だけに依頼すると、適正価格が把握できません。また、業者によって査定額が異なるケースもあるために、基本的には複数の業者から査定を受けて、より条件の良いい業者に依頼しましょう。
Q.リフォームしたほうがお得に売れる？
A.一概にリフォームしたほうがお得とはいいきれません。リフォーム費用を上乗せして売却できないケースもあるため、不動産会社と相談のうえでリフォーム要否を決定しましょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
