マイホームは離婚のときにどうするべきか？4つの選択肢をわかりやすく解説

マイホームを建てたあと、関係性が悪くなり離婚をしたり、離婚を考えていたりする場合、自分の財産である家をどうしたらいいのかわからない方が多くいます。
ローン年数が長いと、これから離婚してしまったらどうしようと考えてしまい、戸建てと土地を両方売却するのかなと不安になる方もいるのではないでしょうか。
本記事では、マイホームを所有している方が、離婚するときに戸建てやマンションなどの不動産はどうすればいいのか、財産分与はどうなるのかを状況別にご紹介します。
本記事を読み進めると、離婚時の自身の状態によって、何をしなければならないのかを理解でき、悩みが少しでも晴れること間違いなしです。

離婚したらマイホームはどうするべき？

マイホームは、特別な場合を除いて、結婚してから離婚するまでの間、夫婦が得た財産として共有財産に属します。

離婚をしたあと、マイホームをどうするかについて考えられる2つの方法は、以下の通りです。

どちらにせよ、ローンの残額がどうなっているか、そのまま住むことはできるかなど、現状を把握しておく必要があります。

まずは現状の把握をしよう

マイホームがある状態で離婚の話になったときには、慌てずに、自身の状況を確認することが大切です。

状況を把握すると、取るべき選択肢がみえてきます。

名義はどうなっているか？

まずは、マイホームの名義人がどちらになっているか確認しましょう。

なぜなら、名義人が住宅ローンの支払い義務を負っている可能性があるからです。

住宅の名義についてわからない方は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、現在誰の名義なのかわかります。

土地や戸建てなどの名義は、一般公開されているものであるため、法務局で誰でも情報を取得できます。

住宅ローンの契約内容や残債はどうなっている？

住宅ローンの契約書を確認すれば、どちらに住宅ローンを払う責任があるのかがわかります。

一般的には、以下の3つのパターンが考えられます。

また、住宅ローンの残債も確認すべきポイントとしてあげられます。

マイホームの戸建てやマンションを売却した際、売却金額がこの残債を超えているのか超えていないのかで、次に取るべき行動が変わってきます。

たとえば、離婚後マイホームを売却したとしても、売却できた額が住宅ローンの残債を下回ったとすると、ローンを完済できない事態が起こってしまうのです。

ローンが完済できなければ、マイホームの住宅ローン残債を離婚したあとにも払い続けなければなりません。

逆に、売却できた額が住宅ローンの残債を上回ったならば、プラスになった額を等分で分配するケースが多く、比較的穏便に済みます。

住宅ローンの残額については、「償還表」で確認し、今の状態をはっきりと把握しておきましょう。

離婚後のマイホームの4つの選択肢

現状を確認したあとは、実際にマイホームがある状態で離婚した後の行動を考えていきましょう。

取れる選択肢4つを解説していきます。

選択肢①住宅ローン名義人がそのまま住む

住宅ローン名義人がそのまま住む場合は、ローン支払いや物件の責任を負っている方が不動産に住み続けるため、手続きは必要ありません。

1人で住むには大き過ぎるけれど、周辺で一人暮らししようとすると家賃が今の返済額より高くなる方や、親権を持ち、購入した家で子どもと住んでいく方が該当します。

しかし、名義人ではない方も一緒にローン返済をしていた、もしくは保証人になっていた場合、金融機関からすると、「2人で責任を持ってローンを支払う」認識が変わらないことがあるため注意が必要です。

たとえ住んでいる名義人のみがローンを払うと夫婦間で合意していたとしても、名義人が支払いをしないと、その責任が相手へと移ってしまいます。

単独のローン契約にする場合は金融機関と交渉する必要があるのですが、簡単には了承してもらえない可能性が高いでしょう。

選択肢②住宅ローン名義人を変える

夫と妻双方の共同名義で、ローンを返済するペアローンは、どちらか住み続ける側の名義に変更しておくのが大切です。

たとえば、住宅ローンが夫名義であったが、離婚後は妻が住む（ローン返済ができる収入がある）場合は住宅ローンの名義を変更する必要があるでしょう。

名義を変更する方法は2つあります。

1つ目は、住み続ける方が新しい連帯保証人や連帯債務者を立てる方法です。

この場合、家に住み続けない方が責任から逃れることができます。

2つ目は、住み続ける方が単独名義で住宅ローンを借り換える方法です。

この場合、保証人のあった共同ローンを、単独ローンに切り替えることになるため、ローンを払えるだけの収入があるかどうかを金融機関がもう一度審査することになります。

選択肢➂ローンの名義人でないほうが住む

3つ目の選択肢は名義人を夫にしたまま、妻と子どもはそのまま住み続けるパターンです。

まだ子どもが独り立ちしていない家庭で、就職をするまで環境を変えたくない方におすすめの選択肢です。

妻1人では収入が見込めなくても、夫がローンを払い続けてくれるため、負担が減ります。

ただし、夫がローンを払えなくなり不動産を売ってしまった場合は、妻子は立ち退かなければならないため、お互い無理のない取り決めをする必要があります。

ですので、養育費については夫の無理のない金額のほうがいいでしょう。

選択肢④家を売却して財産分与をする

不動産の売却額と住宅ローンの残債の関係がアンダーローンの場合はマイホームを売却できます。

アンダーローンとその逆のオーバーローンの違いについては下記の通りです。

ここで重要なことは、売却してもらう不動産会社によって、手元に残る額が違ってくることです。

同じマイホームの売却でも、選んだ不動産会社によってはオーバーローンになってしまい、関係性がさらに悪くなってしまいます。

まずはどのくらいの金額で売却できるのかを知るために「おうちクラベル」の一括査定を利用するのがおすすめです。

査定のあと、もしアンダーローンであれば売却し、利益となったお金を財産分与して、清算しましょう。

任意売却はできない？

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなったときに、金融機関の合意によってローンが残ったまま不動産を売却する方法のことです。

アンダーローンの場合、金融機関からすればローンの額を取り戻せる見込みがほぼ確実なため承認されやすいですが、オーバーローンの場合、原則行うことができません。

なぜなら、金融機関が担保として抵当権を持っているからです。

オーバーローンの場合、任意売却と結びつける方が多いですが、任意売却するためにはローンを滞納している必要があります。

やむをえずオーバーローンで任意売却ができるのは、売却額をローン返済に充てたあとに、自己資金や給料で、残っているローン残債を払えると金融機関が承諾した場合のみです。

ローンを滞納している状態で金融機関が承諾してくれるかは資金計画によりますが、正直厳しいでしょう。

任意売却についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
任意売却とは？メリット・デメリットや手順について解説

取り決めは公正証書として残す

公正証書とは、約束ごとを証明するために法務大臣に認められた公証人がその肩書きを持って作成する公的な文書のことです。

公正証書には、執行力や信頼・安全性があり、離婚後の生活のためにも欠かせないものとなっています。

離婚の際に取り決めておくべきことは下記の通りです。

公正証書に残しておけば、強制力で取り決めがうやむやにならず、離婚後のトラブルも起こりにくいでしょう。

マイホーム購入後に離婚する場合はさまざまな選択肢を考えよう

マイホームに限らず、離婚する際には共有資産を明確にする必要があります。

ただ、マイホームに関しては一生に一度の買いもので資産額も大きいため、これからについてしっかり話し合いましょう。

住む、もしくは売却するにしても、どちらかが無理をすると、どちらも不利益になる可能性があるため、2人できちんと協議して決めることが重要です。

また、少しでも負担が軽くなるように、売却する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

一社に固定することなく、複数の不動産会社で査定してもらうためにも、おうちクラベルを利用してみましょう。

また、離婚はマイホーム以外にも多くの決めごとがあります。

トラブルを避けるためにも、取り決めは公正証書にして保管しておいてください。

Q：財産分与をする場合、どのような割合で分配されますか？
A：共有財産の分配は原則2分の1ずつです。結婚前に築いた財産は財産分与の対象に含まれません。

Q：名義変更はどこで行えばいいのですか？
A：離婚成立後に、管轄の法務局にて名義変更の申請ができます。また司法書士の先生にお金を払ってお願いできます。

おうちクラベル編集部

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