ご自身が長く住み続けていた物件であれば、古い家であっても愛着があることでしょう。しかし、資産価値という点から見れば、築年数が経った古い家は価値が低くなってしまいがちです。
では、古い家を売却する際には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？この記事では、古い家を売却する際の流れや注意点、売却にあたってかかる費用などについて詳しく解説します。
1.古い家を売る方法を紹介
築年数が長くすっかり古くなってしまった建物でも、やり方によっては売却がスムーズにいきます。少しでもよい条件で物件を売却するにはどのような方法があるのでしょうか？
古い家を売却するにあたって、不動産会社から様々な提案が出されますが、ご自身でもどのような方法をとれば買主に物件を気に入ってもらえるのか知っておきましょう。
少し手を加えるだけで大きな売却金額の差につながることもあるので、ぜひともチェックしておいてください。
不動産会社を探すなら「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」をご利用ください。
2.「古い家」の基準とは
まずは世間一般で「古い家」といわれる状態を把握しておきましょう。古い家についてはっきりとした定義があるわけではありません。
しかし不動産会社などでは、国税庁が発表している建築構造や用途によって定められている「法定耐用年数」を基準に建物を判断しています。
2-1.住宅の構造による耐用年数の違い
住宅として使用している建物の法定耐用年数は以下のように決められています。
- 木造や合成樹脂造：22年
- 木骨モルタル造：20年
- 鉄骨的ンコンクリート造：47年
- 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm以下）：19年
- 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm超～4mm以下）：27年
- 重量鉄骨造（骨格材の肉厚が4mm超）：34年
このように建物がどのような材料で作られているかによって大きく法定耐用年数が変わります。
最近の住宅は鉄骨などしっかりとした材料で作られているものも増えてきましたが、一昔前までは木造が一般的でしたので、だいたいの住宅は法定耐用年数が22年でしょう。
そしてこの法定耐用年数を超えた建物が古い家と呼ばれています。物件を売却したい場合は、まずは建物の構造や築年数の書類を見てしっかりと把握しておきましょう。
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3.古い家を売るときの流れ
古い家を売るにあたって最初に行うのは一般的な相場を調べることです。あなたが売却したい物件はどれくらいの価値があるのでしょうか。
不動産会社に相談するのも1つの手ですが、必ずしも相談した不動産会社が適正価格を出してくれるとは限りません。
まずはご自身である程度の相場を調べておきましょう。正確な金額が把握できなくても、だいたいの金額が分かれば売却する際の参考になります。
査定金額はネットで調べることができ、似たような物件で判断することになります。では調べられるサイトをご紹介しましょう。
- レインズで相場を調べる
- 土地総合情報システムで相場を調べる
3-1.レインズで相場を調べる
1つ目はレインズマーケットインフォメーション（REINS=Real Estate Information Network System)で、国土交通省大臣が指定した不動産流通機構が運営しています。
こちらでは物件がいくらで売却されたかや、過去に取引されている物件の状況などが分かります。ご自身が売却したい物件に近いものと比較するとよいでしょう。
3-2.土地総合情報システムで相場を調べる
もう1つは土地総合情報システムで、こちらは国土交通省が直接運営しているサイトです。地価公示や地価調査の価格や不動産の取引価格が分かります。
こちらも実際にいくらで物件が売られたかや、各地の土地価格が分かるので大きな情報です。ちなみにこれらの情報は、ご自身で地域を調べて地図を見ることになります。
地図を見ることが苦手な方にはとても調べにくいでしょう。そんな時には「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」を利用してみましょう。
他のサイトでも不動産の査定ができ、不動産会社の情報を提供しているところはあります。
そんな中でおうちクラベルの良さは何といっても60秒入力で査定申し込みが完了するので、とても簡単です。
不動産一括査定サイトに申し込み後、物件の種類と住所を選択するだけでAIが情報を提供します。おうちクラベルでしっかりと相場を把握したら、実際に物件の売却を始めましょう。
4.古い家を売る方法
ここからは実際に古い家を売却する際にどのような方法があるのかをご紹介していきます。
例えば知り合いなどに譲る場合には、直接買主と話をすることになります。しかし古い家をそのまま購入したいという知り合いが、必ずしもいるとは限りません。
そこで少しでも早く買主に出会うために、古い家を売りたい方が取るべき方法をご紹介します。
- リフォームしてから売る
- 不動産会社に仲介してもらって売る
- リフォームせずにそのまま売る
- 解体してから売る
4-1.リフォームしてから売る
古い家は見た目がよくないだけでなく、間取りも古いデザインで現在の生活に合わないものも多くあります。
そのため建物をリフォームして、現在の生活様式に合うデザインに造りかえるのもよいでしょう。
最近はリフォームで新築のように新しいデザインを取り入れて造ることもできるため、築年数が古くてもほとんど見劣りしません。
少しでも高く売却したいと考えるのであれば非常におすすめです。
4-1-1.リフォーム費用がかかる
しかしリフォーム費用が高くなることも考えられます。
それにきれいな家だからといって必ずしも買主がすぐに現れるとは限らないのです。
すると売却金額を値引きせざるをえないこともあり、利益が少なくなるだけでなく場合によってはマイナスになる可能性も考えられます。
様々な理由で利益よりも早く売却することを優先したいという場合を除き、収支のバランスはしっかりと考えたいものです。
4-2.不動産会社に仲介してもらって売る
やはり個人で物件を売却するのは難しいのが実情ですので、売却のプロである不動産会社に仲介をしてもらうことが安心でしょう。
広く買主を探してくれるので物件の売却がスムーズに進められます。
4-2-1.不動産会社の選び方に注意
ただここで注意しなくてはならないことがあります。それは仲介してくれる不動産会社が良心的でないケースもあるということです。
手数料は売却価格で変わるため、売値が安くなりがちな古い家は、採算が合わないと取り扱ってくれない不動産会社もあります。
また古い家は売却価格が安いことから、仲介手数料も安くなりがちのため積極的な販売活動は行われにくいことがいえます。
物件を売却するまでにかかる費用も、もちろん売主が支払うことになります。相談を受けて速やかに売却に動いてくれる不動産会社を見極めることも重要です。
4-3.リフォームせずにそのまま売る
あなたが古い家を売却したい場合、立地によってはリフォームしない方が売れることもあります。
リフォームしない方がよい家とは、趣がある家であったり、そのまま住める綺麗な家などです。
最近は田舎暮らしに憧れる方も増えており、あえて郊外や地方で物件を探す方も多くなりました。
働き方が変わったこともあり、のんびりした場所で生活したいと地方の古い家を好む傾向もあるのです。
さらに最近流行っている、自らの手でDIYをして自分好みの家を造り生活したいという方も増えました。そのような方は、あえて古い家を探しているケースもあります。
古い家を探している方とのマッチングを期待して、「あえてそのまま売る」という方法で売却を進めるのもよいでしょう。
4-4.解体してから売る
解体して更地にした方が売却しやすいというイメージもあるでしょう。実際に家が有る状態よりも更地を好む方も多くいます。
4-4-1.解体費用がかかる
しかし解体費用は思いのほか高額になります。
建物の構造や大きさにもよりますが、一番解体費用が安いといわれている木造でも、建物の大きさや敷地の条件によって異なりますが、100万円程度の費用は考えておくべきでしょう。
鉄骨など解体しにくい建物の場合、高ければ数百万円に及ぶこともあるでしょう。さらに大きな重機が必要な場合や、解体して出た廃材の処理にもお金が余計に掛かります。
建物が建っている場所によっては、解体の際に警備員の配置が必要なこともあり、当然それも解体費用に加算されます。
そこまでしてかかった費用を上乗せして土地を売却できるのかというと、必ずしも保証はありません。
お家を解体しない場合でも、「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」で不動産会社を探すと便利です。
5.古い家を売るときのコツ
売却するにあたって様々なことが分かってきましたが、まだまだ済ませておかなければならない手続きがあります。
ここからは物件そのものの話だけでなく、売却するにあたって整えなければならない周りの様々な手続きについてお伝えしていきます。
売却前後、トラブルが起こる可能性を見越して先に対処することは、スムーズな売却を進めるために必要なことです。
自分たちだけで済まないこともあるので、しっかりとチェックしておいてください。
- 相続手続きなどを先に済ませる
- 共有名義の不動産は共有者に了承を得る
- 複数の解体業者に見積もりを依頼
- 不動産一括査定を活用する
- 古い家の売却に特化している不動産会社を選ぶ
- 古家付きの土地として売る
5-1.相続手続きなどを先に済ませる
親族の死亡により相続した物件であるならば、まずは相続手続きが必要です。
物件が相続対象になった瞬間から、その建物に対する維持費や固定資産税などの税金が発生します。相続税も別に支払わなければならないかもしれません。
- 固定資産税が高くなる可能性がある
- 相続人が複数いる場合は注意が必要
5-1-1.固定資産税が高くなる可能性がある
固定資産税は管理が行き届いてない物件の場合、税金が今までよりも多く徴収されることがあります。
「空家等対策特別措置法」という名前を聞いたことはあるでしょうか。実は人が住んでいる物件は税金が減額されているのです。
たとえ人が住んでいなくても、しっかりと管理されていれば税金の支払いは住人がいる状態と同じように扱われます。
しかし管理が不行き届きで建物などが荒れてしまった場合、この法律が適用され減額対象から外されます。
すると優遇措置が適用されない一般的な固定資産税を納税しなくてはならなくなり、最悪の場合6倍になることもあるのです。
5-1-2.相続人が複数いる場合は注意が必要
相続人が複数人いる場合、誰がどのように相続するのか、建物の管理はどのようにするのかなどの細かい話し合いを早急にする必要があります。
さらに、持ち主が亡くなったことで建物にかけられていた保険は契約者名義変更等の手続きをしなければなりません。
契約者名義変更等の手続きをしたとしても、物件が住居用と認められなかった場合は保険料が増額されてしまうこともあります。
空き家になった建物でトラブルが起こる可能性もあるので、売却するにしても出来るだけ早く相続人を決めて管理する必要があります。
5-2.共有名義の不動産は共有者に了承を得る
結婚されていてパートナーと夫婦共有で家を買った方や、遺産相続で土地や建物が共有名義になっている方もいるでしょう。
売却したい物件が共有名義の場合、共有者全員の了承を得る必要があります。
共有者が遠方に住んでいて誰かに売却手続きを代わってもらいたいときは、売却手続きを行う人への委任状が必要になったり、委任した共有者の印鑑証明書が必要になったりしますので、共有者が誰かに売却手続きを委任するときは、幾つかの書類を準備しなければならないことを覚えておきましょう。
5-2-1.遺産分割協議書の作成には時間がかかる
また遺産分割により複数の相続人が不動産を相続する場合、遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議書の作成には時間が掛かりますので、相続人がたくさんいるときは早めに準備しておきましょう。
5-3.複数の解体業者に見積もりを依頼する
解体を希望する場合は、複数の解体業者へ見積書の依頼をすることをおすすめします。
解体業者によって解体費用には差があり、中には高額な見積もりを出してくる解体業者もいます。
そのようなことを踏まえて複数の解体業者へ見積もりを依頼し、しっかりと比較しましょう。
また、解体工事に着手できそうなタイミングや解体工事に必要な日数なども確認しておきましょう。
5-4.不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社から査定をしてもらうといいでしょう。
そこで特におすすめなのが「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」です。
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5-5.古い家の売却に特化している不動産会社を選ぶ
おうちクラベルの不動産一括査定サイトを利用して様々な不動産会社を調べていると、古い家の扱いが多い不動産会社をみつけることができます。
そういう不動産会社は当然ですが古い家の扱いが得意な会社です。新しい家は売却しやすく、どこの不動産会社でも取り扱っています。
しかし、古い家を扱うには豊富な知識が必要です。そのためどこの不動産会社でも同じと考えない方がよいでしょう。
不動産会社によってはキャッチコピーで古い家の売却をアピールしている会社もありますので、一度相談してみるのもおすすめです。
5-6.古家付きの土地として売る
建物を解体して土地を更地にすれば、売却はスムーズにいくでしょう。しかし実際に更地にするまでには時間が掛かり、早く売却したい場合には大変なデメリットとなります。
何とかして古い家をいち早く売却する方法はないのでしょうか？
不動産広告を見ていると「古家付き土地」として売られているものがあります。これはどのような販売方法なのかご紹介しましょう。
5-6-1.古家付きの土地とは
不動産を売買する場合、土地と家屋はそれぞれ扱いが別になります。そのため売主は「土地を売るのか」それとも「家屋を売るのか」あるいは、「土地と建物を同時に売るのか」を決めなければなりません。
しかし古い家を解体しないで売りたい場合には、あくまでも「古家が付いた土地」として売買することも可能です。それを「古家付き土地」と呼びます。
古い物件は価値が評価されません。
そのため、あくまでも古い家はおまけという扱いにするのです。この場合、売買するのは「土地」が対象となります。
5-6-2.売却価格は低くなりやすい
そのため、解体費用を差し引いた金額で土地が売買されることが一般的です。こちらの場合は買主が自分好みの家を建てたい場合に好まれ、あえて「古家付き土地」を購入される方もいます。
建物に価値がなかったり解体があきらかに必要な建物の場合、不動産会社と販売価格を決めるといいでしょう。
このように「古家付き土地」として販売したい場合も、おうちクラベルにご相談ください。
「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」では、古い家が付いた土地も取り扱っております。24時間、いつでも気になったときにご利用になれます。
6.古い家を売るときの注意点
古い家を売却する場合、古い家だからこそ注意が必要なことがあります。どのようなところに注意が必要なのでしょうか。
古い家ならではの問題点や注意点について詳しくご紹介します。あなたの家はどのようになっているのか調べてみてください。
- 不要な家具や家財は処分しておく。
- 家の耐震問題。
- シロアリなどによる家の傷み。
6-1.不要な家具や家財は処分しておく
古い家を売るときは、なるべく不要な家具や家財は処分しておきましょう。
居住中に自宅を売却するときは、大きな家具やたくさんの家具がありますと、大きな部屋が小さく見えてしまったり、古い家具や傷んでいる家具が置いてあると見た目もよくないため、見学に来てもらった人に自宅を気に入ってもらえないかもしれません。
6-1-1.引き渡しまでに家具や家財を移動させておくことが一般的
無事自宅が売却できたとしても買主に自宅を引き渡すまでの間に、家の中の家具や家財はすべてどこかへ移動するか処分しておかなければならない取引が一般的ですので、なるべく早い段階いから家具や家財を処分しておきませんと、あとでたいへんな思いをして家具や家財を処分しなければなければならない可能性もあるからです。
家具の裏側の壁に穴が開いていたとか、家具の後ろの壁がカビだらけだったなど、家具を移動したり処分したあとに不具合が見つかって買主とトラブルになることもあるのです。
6-2.家の耐震問題
古い家を売却する場合、耐震性の問題も気にしなくてはなりません。1978年に宮城県沖で強い地震が発生しました。
多くの建物が全半壊し、死者も27人と大変な被害になっています。この地震をきっかけに1981年に耐震基準が見直されました。
6-2-1.旧耐震基準と新耐震基準
旧耐震基準では震度5程度の地震に耐えられればよかったのですが、新耐震基準では震度7程度の地震が起こっても倒壊しない建物とするように変わりました。
よって1981年以前に建てられた物件は注意が必要です。
建物によっては後から耐震基準を満たすように改良されているものもあるので、必ずしも古い家だから危ないというわけではありません。
1981年より後の建物であれば新しい耐震基準は満たしている可能性が高いですが、建築基準法が改正された1981年6月以降に確認申請を行った建物かどうかしっかりと調べておきましょう。
6-3.シロアリなどによる家の傷み
古い家を売却する際にありがちなのが家の傷みです。
特に基礎を傷めるシロアリが床下に住み着いていることがあり、知らない間に基礎がグラグラになっていたということもあります。
シロアリに喰われている木材は元には戻りませんから、取り外して新しい木材に変えるか、金属などを利用して足元をしっかりと固める必要があります。
リフォームをして売却する場合、床下の点検を忘れずに行っておきましょう。
しかし古い家のまま売却する場合は、どちらが対策するのか話をしておく必要があります。
買主から駆除して欲しいといわれればこちら側で対処しなければいけませんが、買主がリフォームやDIYで直すといわれた場合は、値引きなどの対象になることもあるでしょう。
6-3-1.シロアリ以外の家の痛み
シロアリ以外にも、人が住まなくなったことで家が汚れていくことも傷みやすくなります。
誰もいなくてもホコリは自然と溜まりますし、水道を使わないとパイプの中に溜まった水が水道管を傷めます。
しばらく使わない間に排水溝やトイレから嫌なにおいがしたり錆びたりするのは排水管の水が無くなったことが原因です。水道管が傷むと、害虫が寄り付きやすくなるのも嫌なところです。
さらに換気が悪くなることでカビが生えやすく、家に入るだけで独特の嫌な臭いが漂ってきます。
建物が建っている場所によっては、台風などで壊れた窓からいつの間にか野生動物が入り込み住み着いていたということもありました。
家は誰も住まずに放置するとさらに危険になります。まずは売却する前に家の状態をしっかりと把握しておきましょう。
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7.古い家を売るときにかかる費用は
古い家が売れてしまえば以降の維持費は不要となります。しかし売却に至るまでの間に様々な費用がかかるのです。
あなたが払わなければならない費用や手数料はどのくらいになるのでしょうか。
- 仲介手数料
- 売却の際にかかる税金
- 抵当権抹消費用
- ハウスクリーニング代
- 解体費用
7-1.仲介手数料
最初に思い浮かぶのは仲介手数料でしょう。仲介手数料は物件を売却した後で支払うことになります。
不動産会社によって仲介手数料の金額は変わりますが、だいたいの計算は以下のようになります。
- 売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5％+消費税
- 売却価格が200万円超え400万円以下の場合：売却価格の4％+2万円+消費税
- 売却価格が400万円を超える場合：売却価格の3％+6万円+消費税
例えば3000万円で家を売却できたとしたら、100万円ちょっとの仲介手数料を払うことになります。
7-2.売却の際にかかる税金
印紙税は、契約書を交わした際に必要です。収入印紙を貼り付けるのですが、売却金額によって印紙の金額も大きく変わります。
3000万円で家を売却した場合の収入印紙は1万円程になります。売却金額が大きい場合は収入印紙が数万円になることもあるのでご注意ください。
売却益が出た際の譲渡所得税も忘れてはなりません。
7-3.抵当権抹消費用
抵当権を抹消する際にも費用がかかります。司法書士の方にお願いした場合は、報酬込みで2万円くらいです。
7-4.ハウスクリーニング代
売り渡す際にハウスクリーニングをした場合はその費用もあります。
ハウスクリーニングの費用はだいたいの相場ですが以下のようになっています。人が住んでいないという条件での金額です。
- 1R・1K：18,000～21,000円
- 1DK・2K：22,000～25,000円
- 1LDK・2DK：28,000～31,000円
- 2LDK・3DK：39,000～42,000円
- 3LDK・4DK：42,000～45,000円
- 4LDK・5DK以上：46,000円～
もしも居住状態でのハウスクリーニングであれば、費用は20％～30％ほど増しだと考えておいてください。
7-5.解体費用
土地を測量した場合の測量費用や建物を解体した場合は解体費用もかかります。
解体費用は坪単価で計算しますが、木造で一坪30,000～60,000円程度、鉄筋の場合は一坪35,000～70,000円程度かかります。
売却の際にかかる費用の確保や事前の確認をしっかりとしておきましょう。
様々な費用を簡単に知りたいのなら、ぜひ「おうちクラベルの不動産一括査定サイト」で不動産会社を探しましょう。
8.古い家を売るなら不動産一括査定も活用して売却しよう
古い家を売却するにあたっての様々な手順や費用などをご紹介してきました。
いざ売却するとなると予想外に多くの手続きがあり、考えなければならないことも多いと分かっていただけたでしょうか。
初めて家を売却するのであればなおさら、まずは何から手を付ければよいのかさえもわからないものです。だからといっていきなり不動産会社へ飛び込むのも考えものです。
たまたま入った不動産会社が良心的であればよいのですが、あなたに寄り添った提案をしない会社であった場合、円滑な売却が出来ないかもしれません。
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この記事の監修者
株式会社MKM 代表取締役
大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタントやインスペクターを経験し中古＋リノベーションのフランチャイズ展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など不動産業界に幅広く従事。
■宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士
