家を売却する際は、さまざまな税金がかかります。
かかる税金には、印紙税や譲渡所得税、登録免許税などが挙げられます。
では、それぞれどのように計算されるものなのでしょうか？
今回は、家を売却する際にかかる税金の種類や算定方法などについて詳しく解説します。
家の売却でかかる主な税金
家を売却する際は、さまざまな税金が発生します。
はじめに、家の売却でかかる税金をまとめて紹介します。
- 印紙税
- 登録免許税（名義変更）
- 登録免許税（抵当権抹消）
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書を対象とする税金であり、家や土地の売買契約書も印紙税の課税対象です。
印紙税は、契約書などに収入印紙を貼付する形で納付します。
収入印紙は、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入することができます。
家や土地の売買契約書にかかる印紙税額は次のとおりです。
なお、2024年3月31日までに作成された契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
家や土地の売買契約書は、2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管することが一般的です。
収入印紙も、売主と買主それぞれが保管する分に貼付すべき分を負担することが多いでしょう。
登録免許税（名義変更）
登録免許税とは、不動産の登記などにかかる税金です。
家や土地を売却する際は、その家の名義を売主から買主へ変更します。
この名義変更の登記も登録免許税の対象であり、登録免許税は次のように計算します。
ただし、軽減税率が適用される場合があります。
- 登録免許税（売買）＝名義変更をする家や土地の価額×1,000分の20
なお、家や土地の名義変更は司法書士に依頼することが一般的であり、登録免許税の額は司法書士が計算したうえで教えてくれることが多いです。
司法書士へ依頼する場合は、司法書士報酬が別途かかります。
ただし、名義変更にかかる登録免許税や司法書士報酬は買主側が支払うことが慣例であり、売主側が支払うことはほとんどありません。
登録免許税（抵当権抹消）
抵当権とは、ローンを組んで家や土地を購入した（建築した）場合に、その家や土地に付される担保のことです。
ローンの返済が契約どおりにできなくなった場合、金融機関がその家や土地を競売（けいばい）にかけて、その売却対価からローン残債の返済を受けることとなります。
売却する家や土地に抵当権が付いている場合、遅くとも引き渡し時までに抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権の抹消にかかる費用は次のとおりであり、売主側が負担することが一般的です。
| 費用 | 費用の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 |
| 司法書士報酬 | 1万円～2万円程度 |
なお、金融機関に抵当権の抹消に応じてもらうには、原則としてローン残債をすべて返済しなければなりません。
ローンの繰り上げ返済をする場合は、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家や土地を売却して得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は納付書が送られてくるのではなく、売主が自ら（または税理士に依頼をして）計算し、申告しなければなりません。
譲渡所得税の申告期限は、売却の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税については、次で詳しく解説します。
家の売却でかかる譲渡所得税の計算方法
家や土地の売却でかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、家や土地を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
金銭以外の物や権利で対価を受け取った場合は、その物や権利の時価が収入金額となります。
なお、この収入金額がわかると、譲渡所得税額の試算がしやすくなります。
そのため、不動産会社から査定を受けて査定額が判明した段階で、税理士や管轄の税務署へ相談して譲渡所得税の試算をしてもらっておくとよいでしょう。
売却を予定している家や土地の査定は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
取得費
取得費とは、売却する家や土地の取得に要した費用です。
取得費に含まれる金額には、次のものなどがあります。
- 売った土地や建物の購入代金、建築代金
- 購入手数料、設備費、改良費
- 土地や建物を購入（贈与、相続などによる取得も含む）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件（今回売却する家や土地）を取得することとした場合に支出する違約金
なお、建物部分は購入代金そのままではなく、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
また、購入時の資料が残っていないなど取得費が不明である場合、取得費は「収入金額×5％」で算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、家や土地を売却するために直接かかった費用です。
次のものなどが譲渡費用に該当します。
- 家や土地を売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している家や土地をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
なお、修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。
なぜなら、これらは売却のために直接かかった費用とまではいえないためです。
特別控除額
特別控除額とは、要件を満たすことで適用を受けることができる実際の支出を伴わない控除額です。
譲渡所得税には、金額の大きいさまざまな特別控除があります。
主なものは次のとおりです。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
- 収用等により土地建物を譲渡した場合の5,000万円特別控除
特別控除の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくないでしょう。
しかし、特別控除の適用を受けるにはさまざまな要件を満たす必要があります。
特別控除の適用を受けたい場合は、あらかじめ税理士や管轄の税務署などに要件の確認をしておくことをおすすめします。
税率
譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、売却をした家や土地の所有期間が、その年1月1日時点で「5年超」か「5年以下」かによって二段階となっています。
それぞれの税率は次のとおりです。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、2037年までは復興特別所得税が加算されています。
家の売却でかかる税金を抑えるポイント
家の売却でかかる税金を抑えるにはどうすればよいでしょうか？
家の売却で支払うべき税金を少しでも安くするポイントは次のとおりです。
- 購入時の資料を保存しておく
- 特例を漏れなく活用する
- 税理士に相談する
購入時の資料を保存しておく
1つ目は、家や土地を購入した際の資料をしっかりと保存しておくことです。
資料がなく取得にかかった費用がわからない場合、「収入金額×5％」しか取得費に計上することができなくなるためです。
実際の取得費が「収入金額×5％」より少ないことは多くなく、資料がなければ税金の計算上、損をしてしまう可能性があるでしょう。
特例を漏れなく活用する
先ほど解説したように、譲渡所得税にはさまざまな特別控除の特例があります。
自分の住んでいた家を売却する場合や、相続した空き家を売却する場合は、特例の適用を受けられる可能性が高いでしょう。
特例の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
また、譲渡所得税の特例はここで紹介したもの以外にも複数あります。
要件を満たす特例を漏れなく適用することで、譲渡所得税を大きく引き下げられる可能性が高くなります。
税理士に相談する
譲渡所得税の計算や特例の適用には、注意点が少なくありません。
主な注意点としては、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けるには、家からの退去後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要であることが挙げられます。
先走って退去をしてしまい売却がこの期限より遅くなってしまうと、特例の適用を受けることができなくなります。
また、家を壊してから土地のみを売却する場合、その土地を一時的にでも貸し駐車場などとしてしまうと、この特例の適用を受けることはできません。
そのため、家を売却する際や将来の売却を前提として家を取り壊す場合は、あらかじめ税理士などの専門家に相談しておくとよいでしょう。
家の売却を成功させるその他の注意点
家の売却を成功させるには、どのような点に注意すればよいでしょうか？
主な注意点とポイントは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 査定額の高さだけで不動産会社を決めない
- 家の取り壊しやリフォームは不動産会社に相談してから行う
- 築年数の浅いうちに売る
- ニーズが高まる時期に売る
- 家の利点をしっかりアピールする
- 内見時は清掃や整理整頓を心がける
複数の不動産会社に査定の依頼をする
査定は、1社にのみ依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼してください。
なぜなら、査定額が不動産会社によって異なることは珍しくないためです。
1社の不動産会社にのみ査定の依頼をする場合、その査定額が適正であるかどうか判断することは困難です。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、その家や土地の売却適正額が把握しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社に査定の依頼をしていては、膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
家や土地の売却を成功させるには、その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼することがカギです。
その家の売却に強い不動産会社に依頼することで、よりよい条件で家を売却できる可能性が高くなります。
その家の売却に強い不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご利用ください。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
査定額の高さだけで不動産会社を決めない
家の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さのみで決めないことも重要なポイントの1つです。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、その価格で売れる保証ではないためです。
不動産会社を査定額の高さのみで選ぶ場合、その価格では買い手が見つからず、結果として大きく値を下げて売却せざるを得ない可能性があります。
家の取り壊しやリフォームは不動産会社に相談してから行う
古い家の場合、取り壊しをして土地のみを売ったり、家のリフォームやリノベーションをしたりした方が売りやすくなる可能性があります。
しかし、エリアによっては築年数の経った家でも古民家としての需要がある可能性や、古い家を購入して自分の好みにリノベーションをしたいというニーズがある可能性があります。
そのため、取り壊しやリフォーム、リノベーションは独断で行うのではなく、その家の売却に強い不動産会社に相談したうえで実施するようにしてください。
その家の売却に強い不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
築年数の浅いうちに売る
一般的に、中古住宅は築年数が浅いほどよい条件で売れる可能性が高くなります。
そのため、その家に住まなくなった場合は、できるだけ早期の売却を検討するとよいでしょう。
ニーズが高まる時期に売る
一般的に、家の取引は2月から3月頃がもっとも活発になるといわれています。
というのも、4月からの転勤や子どもの進学などに備え、家の売却を検討する人が増えるためです。
家をこの時期に売りに出すことで、よりよい条件で売却できる可能性が高くなると考えられます。
家の利点をしっかりアピールする
家をよりよい条件で売るには、購入層を想定したうえでその家の利点をしっかりとアピールすることが重要です。
そのためには、その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼することが先決です。
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内見時は清掃や整理整頓を心がける
家をよりよい条件で売却するには、内見時に家の魅力を十分にアピールするとよいでしょう。
そのためは、内見時に清掃や整理整頓を心がけることをおすすめします。
なぜなら、同じ家でも、乱雑で散らかった状態と清掃や整理整頓が行き届いた状態とでは、買い手の購買意欲に大きな差が生じる可能性があるためです。
家の売却でかかるその他の主な費用
家の売却では、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
主な費用は次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
- 引っ越し費用
- 土地の測量費用
不動産会社の仲介手数料
1つ目は、不動産会社の仲介手数料です。
家や土地の売却を不動産会社に依頼して売買契約が成立した際は、不動産会社の報酬である仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格（税抜）の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格（税抜）の3%＋消費税 |
これはあくまで「上限額」であるものの、上限額をそのまま仲介手数料の額として設定している不動産会社がほとんどだといえます。
また、家や土地の売却価額（税抜）が400万円超である場合は、次の算式でまとめて計算することができます。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
ハウスクリーニング費用
家を売却する際は、引渡し前にハウスクリーニングを入れることが多いです。
ハウスクリーニングの費用は、依頼先の清掃会社や間取り、広さ、汚れ具合などによって異なるものの、おおむね6万円から15万円程度となることが多いといえます。
費用に不安がある場合は、あらかじめ見積もりを取ることをおすすめします。
引っ越し費用
居住している家を売却する際は、引っ越し費用が必要となります。
引っ越し費用は、依頼先の引っ越し会社や引っ越しの時期、荷物の量、移動距離などによって異なります。
3人から4人のファミリーが近距離で引っ越しをする場合、10万円前後となることが一般的でしょう。
引っ越し費用も、数社から見積もりをとることをおすすめします。
土地の測量費用
土地の測量とは、土地の面積を正しく把握し、隣地との境界を明確にする手続きです。
境界が明確となっている場合を除き、土地を売る際は測量を行うことが多いといえます。
測量をしないまま境界があいまいな土地を売ってしまうと、後にトラブルの原因となる可能性があるためです。
また、境界が明確でないにもかかわらず測量をしない場合、買い手が安心して購入することができないため、買い手が見つかりにくくなったり売買価格が低くなったりする可能性があります。
土地の測量にかかる費用は、土地の形状や場所、どの程度細かく測量をするのかなどによって大きく異なり、10万円から80万円程度です。
金額が大きくなる可能性があるため、測量の要否を不動産会社の担当者に相談をしたうえで、資金計画を立てておくとよいでしょう。
まとめ
家を売却する際は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税など、さまざまな税金の対象となります。
かかる税金の種類と金額をあらかじめ把握したうえで資金計画を立て、後悔のない売却を目指しましょう。
家の売却でかかる税金や手元に残る金額を把握したい場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなるうえ、査定額などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
