家を買う際は、ローンを組むことが多いでしょう。
では、ローン返済中の家を売ることはできるのでしょうか？
ローン返済中の家を売る際は、「アンダーローン」であるか「オーバーローン」であるかが大きなカギとなります。
今回は、ローン返済中の家を売る方法について詳しく解説します。
ローンと抵当権の関係
ローン返済中の家を売ることができるかどうかが問題となる理由は、ローンが完済できないと、原則として「抵当権」の抹消ができないためです。
はじめに、ローンと抵当権の関係について解説します。
ローン返済中の家は抵当権が付いていることが一般的
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に債権者である金融機関がその家を強制的に競売（けいばい）にかけ、その対価からローン残債の返済を受けるための担保のことです。
住宅ローンを組む際は、その対象である家や土地に抵当権が付されることが一般的です。
抵当権はローンと紐づいており、抵当権を抹消するにはその抵当権の対象であるローンを完済しなければなりません。
抵当権が付いたままの家は売ることができない
抵当権が付いたままでは、家や土地を売ることができません。
抵当権が付いたままであるということは、売主がローンを滞納したという買主と直接関係のない事情によって、自分が買ったはずの家が突然競売にかけられてしまう可能性があるということです。
リスクが高すぎるため、このような家を購入する人はいないでしょう。
そのため、家を売るには遅くとも買主への引き渡し（名義変更）の時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
ローン返済中の家を売ることは可能？
ローン返済中の家を売ることができるかどうかは、「アンダーローン」であるか「オーバーローン」であるかによって異なります。
アンダーローンとは、家や土地を売った対価でローン残債が完済できる状態です。
一方、オーバーローンとは、家や土地を売った対価をすべて充ててもローン残債が完済できない状態です。
売却を検討している家がアンダーローンであるかどうかを知りたい場合は、まず不動産会社へ査定の依頼をするとよいでしょう。
査定とは、不動産会社にその家や土地の売却想定額を算定してもらう手続きです。
査定額とローン残債を比較することで、アンダーローンとなりそうかオーバーローンとなりそうか想定することが可能となります。
査定の依頼は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その家や土地の売価相場をより正確に把握しやすくなります。
査定額とローン残債を比較することで、アンダーローンとなるかオーバーローンとなるかの想定ができるでしょう。
アンダーローンの場合
アンダーローンとなる場合は、家や土地を売ることに特に支障はありません。
ただし、売却する予定であることはあらかじめ金融機関に伝えておいた方がよいでしょう。
オーバーローンの場合
オーバーローンとなる場合は、家や土地を売る方法を慎重に検討しなければなりません。
そのままでは抵当権を外すことができず、家や土地を売ることが難しいためです。
オーバーローンの家を売る方法は、後ほど解説します。
ローン返済中の家を売る方法：アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は、売却対価でローン残債を返済することで抵当権を抹消することが可能です。
そのため、売却に特に支障はありません。
買主から売却代金を受け取る「決済」の場において、そのままローン残債を完済することが多いでしょう。
完済と引き換えに、金融機関から抵当権抹消に必要な書類の交付を受けることができます。
つまり、次のことをすべて同日に行うこととなります。
- 買主から売主への売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印
- 受け取った対価で売主側の住宅ローンの完済
- 金融機関から、売主側の抵当権抹消書類の受領
その後、立ち会った司法書士が抵当権の抹消登記と名義変更の登記を申請することで、家や土地の売却が完了します。
ローン返済中の家を売る方法：オーバーローンの場合
アンダーローンの場合とは異なり、オーバーローンとなる場合は家を売るために対策を講じなければなりません。
オーバーローンである家を売る主な方法は次のとおりです。
- 自己資金などでローンを完済する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却をする
自己資金などでローンを完済する
1つ目は、自己資金や親族などの借り入れによってローンを完済する方法です。
たとえ売却対価でローン残債の完済ができない場合でも、自己資金などで完済が可能な場合は家を売ることに問題はありません。
自己資金などによって完済できるかどうかを確認するには、不動産会社に査定の依頼をして、家や土地の売却想定額を把握しておくことが必要です。
査定の依頼は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
住み替えローンを利用する
2つ目は、住み替えローンを利用する方法です。
住み替えローンとは、次の2つの借入金を1本にまとめたローンを指します。
- 売却する家や土地のローン残債
- 住み替え先となる家や土地の購入対価
住み替えローンは、住み替え先となる家や土地に、これらをまとめたローンの抵当権を付けることが一般的です。
ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しい傾向にあります。
そのため、売主が希望したからといって必ずしも利用できるとは限りません。
住み替えローンの利用を希望する場合は、あらかじめ金融機関に相談してください。
任意売却をする
3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、債権者である金融機関と協議して債務整理を図る、私的整理の一種です。
何らかの事情で住宅ローンが支払えなくなったことで家を手放さざるを得なくなった場合、任意売却が1つの選択肢となります。
任意売却を進めるには、ローン全額の弁済が任意売却で得た対価でできなくても、抵当権を外してもらうことについて金融機関の承諾を得なければなりません。
任意売却では、家を差し押さえて強制的に売却する「競売（けいばい）」よりも家が高く売れる傾向にあります。
競売になるよりも回収額が多くなる可能性が高いため、たとえローンの全額は回収することができなくても、金融機関は任意売却に応じる可能性があるでしょう。
なお、「任意売却をすると金融のブラックリストに載る」といわれることがあるものの、これは正確ではありません。
ブラックリストに載る（信用情報機関に「事故情報」として登録されること）のは、任意売却をしたことが理由ではなく、住宅ローンを滞納したことが理由です。
実際は、任意売却をせざるを得ない時点で住宅ローンを滞納していることが多く、これが理由でブラックリストに掲載されます。
ローン返済中の家を売る際の流れ
ローン返済中の家を売る際の一般的な流れは次のとおりです。
- ローン残債を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 金融機関に相談する
- 不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家を引き渡す
- 必要に応じて確定申告をする
ローン残債を確認する
はじめに、返済中のローン残債を確認します。
ローン残債は、金融機関が発行するローン返済予定表やローン残高証明書などで確認することができます。
ローン残債がわからない場合は、借入先の金融機関に確認するとよいでしょう。
不動産会社に査定を依頼する
次に、複数の不動産会社に、売ることを予定している家や土地の査定の依頼をします。
査定の依頼は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
金融機関に相談する
査定の結果が出たら、これをもとに金融機関に家の売却について相談します。
特にオーバーローンとなる場合は、より綿密な打ち合わせが必要となります。
不動産会社を選定する
アンダーローンであるなどローン返済中の家を売ることに支障がないことがわかったら、売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみで選ぶのではなく、査定額への説明やアドバイスの的確さなどを総合的に踏まえて選ぶことをおすすめします。
不動産会社と媒介契約を締結する
不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、家や土地の販売活動や買主との交渉を不動産会社に依頼する契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
希望や状況に合った媒介契約を選択するようにしてください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
家を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、家を売りに出します。
家を売り出す際は、売主の希望販売価格である売出価格を決めますが、査定額をベースに決めることが一般的です。
内見に対応する
家を売却する際は、買い手が内見を希望することが一般的です。
売主自身も内見には可能な限り立ち会った方がよいでしょう。
売主が立ち会って購入希望者からの質問へ丁寧に対応することで、売買契約が成立する可能性が高くなるためです。
売買契約を締結する
買主が購入を決め条件面の交渉もまとまったら、売買契約を締結します。
中古の家は、設備などの不具合が生じていることが少なくありません。
不具合がある場合は、買主に正直に申告をしたうえで契約書にもその旨を盛り込んでおくことが必要です。
設備などの不具合の責任を売主が負う「契約不適合責任」を免責したり制限したりすることも検討するとよいでしょう。
家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日時に「決済」を行い、家を引き渡します。
ローン返済中の家を売る場合、決済の日は次のことを同時に行うことが一般的です。
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印
- 買主側の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額の支払い
- 受け取った対価で売主側の住宅ローンの完済
- 金融機関から、売主側の抵当権抹消書類の受領
その後、決済に立ち会った司法書士が、売主の抵当権の抹消登記と名義変更の登記、買主の抵当権の設定登記などを申請することで、家や土地の売却は完了します。
必要に応じて確定申告をする
家の売却で利益が生じる場合は、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税が発生する場合は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行わなければなりません。
譲渡所得税については、後ほど改めて解説します。
ローン返済中の家を売る場合にかかる主な費用・税金
ローン返済中の家を売る際は、主に次の費用や税金がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 住宅ローンの繰上げ返済手数料
- 譲渡所得税
オーバーローンとなるかどうかを検討する際は、これらの費用や税金も加味する必要があります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって家の売買契約が成立した場合において不動産会社へ支払う報酬です。
仲介手数料は上限額が定められており、それぞれ次のとおりです。
| 家や土地の売却価額 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、売却価額が400万円超である場合は、次の式でまとめて計算することができます。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を対象としている税金です。
家や土地の売却契約書も印紙税の課税対象とされており、税額はそれぞれ次のとおりです。
なお、2024年3月31日までに作成をした契約書については、軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
家や土地の売却契約書は2通作成したうえで、売主と買主がそれぞれ1通保管することが多いです。
印紙税も、売主と買主が保管する契約書に貼付する分を各自で負担することが一般的です。
抵当権の抹消費用
家や土地を売る際は、遅くとも引き渡しの時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消には、次の税金と費用がかかります。
| 費用 | 費用の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 |
| 司法書士報酬 | 1万円～2万円程度 |
住宅ローンの繰上げ返済手数料
金融機関によっては、住宅ローンの繰り上げ返済に手数料がかかる場合があります。
繰り上げ返済の手数料は、1万円から3万円程度とされていることが多いです。
譲渡所得税
家や土地を売って利益が出る場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素の概要は、次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
|---|---|
| 収入金額 | 家や土地の売却で買主から得る対価 |
| 取得費 | その家や土地の取得に要した購入代金（家は所有期間分の減価償却費相当額の控除が必要）、仲介手数料、不動産取得税など（不明な場合は、収入金額×5％で計算する） |
| 譲渡費用 | その家や土地を売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税、土地を売るために支払った建物の取り壊し費用など |
| 特別控除 | 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」など、実際の支出を伴わない特別な控除 |
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
また、譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、その家や土地の所有期間（売却年の1月1日時点）に応じて次の2段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
譲渡所得税の計算方法や特例の適用には注意点が少なくありません。
また、特別控除の適用を受けるには要件を満たすことが必要です。
そのため、売却する前に税理士や管轄の税務署へ相談しておくことをおすすめします。
オーバーローンとなる場合に使える譲渡所得税の特例
家を売って損失が生じた場合は、譲渡所得税の申告は義務ではありません。
しかし、期限内に確定申告をすることで、他の所得にかかる税金が安くなる「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える可能性があります。
ここでは、特例の概要について解説します。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
特例の概要
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、住宅ローンのあるマイホームをオーバーローンで売却して譲渡損失が生じた際に、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
この特例の適用を受けることで、給与から源泉徴収された税金が還付されたり納付すべき税金が少なくなったりする効果を得ることができます。
また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失がある場合は、その譲渡損失を譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除することが可能です。
特例適用の要件
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 2023年12月31日までに、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生じたこと
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてを満たすこと
- 取り壊された家やその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること
- その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで日本国内にあるものの譲渡であること
- 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却したのではないこと
- 一定の特例の適用を受けていないこと
なお、合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年はこの特例の適用を受けることができません。
特例の適用を受けるには多くの要件があり、これをすべて理解することは容易ではないでしょう。
そのため、申告をする際は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
ローン返済中の家を売る場合の注意点
ローン返済中の家を売る際は、次の点に注意してください。
- 「売り先行」か「買い先行」かを慎重に検討する
- 売却にかかる諸経費を踏まえて資金計画を立てる
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- その家の売却に強い不動産会社に依頼する
「売り先行」か「買い先行」かを慎重に検討する
ローン返済中の家を売って住み替え先の家を買う場合は、「売り先行」とするか「買い先行」とするか慎重に検討してください。
「売り先行」とは家が売れてから住み替え先となる家を購入すること、「買い先行」とは家が売れる前に住み替え先の家を購入することです。
売り先行と買い先行には、それぞれ異なるメリット、デメリットがあります。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| メリット | ・資金計画が立てやすい ・ローンが二重払いとならない ・売却を急ぐ必要がないので交渉を有利に進めやすい | ・空室の状態で内見を受け入れられる ・仮住まいが必要ない |
| デメリット | ・居住中に内見が必要となる ・売却後購入する物件を見つけるまでの仮住まいが必要となる | ・頭金の捻出に苦慮する可能性がある ・ローンが二重払いとなる期間が生じる ・売却を急ぐ必要が生じるため交渉で不利となりやすい |
売却にかかる諸経費を踏まえて資金計画を立てる
家の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
資金計画は、これらの諸経費を踏まえて立てるようにしてください。
特にローン返済中の家を売る場合は、売却対価から諸経費を引いた残りの額でローン残債を支払う必要があるため、より厳密な資金計画が必要となります。
諸経費を加味せずに資金計画を立ててしまうと、思いのほか経費がかさみ、資金計画に狂いが生じてしまう可能性もあります。
査定は複数の不動産会社に依頼する
ローン返済中の家を売る場合、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
1社のみからしか査定を受けなかった場合、その査定額が適正であるかどうか判断することは困難です。
依頼した1社の査定額が相場とズレていた場合、その査定額を信じてアンダーローンであると想定していたにもかかわらず、結果としてオーバーローンとなってしまう可能性があるほか、相場より安く売ることになり後悔する可能性もあります。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却予想額をより正確に把握しやすくなります。
複数の不動産会社に査定の依頼をしたい場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼をすることが可能です。
その家の売却に強い不動産会社に依頼する
よりよい条件で家を売却したい場合、その家の売却に強い不動産会社への依頼がカギとなります。
その家の売却に強い不動産会社はよりよい条件で売る方法を熟知しているため、的確なアドバイスをくれる可能性や最適な方法で販売活動をしてくれる可能性が高いためです。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのかわからない場合も少なくないでしょう。
その際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
ローン返済中の家に関するその他の注意点
最後に、ローン返済中の家に関するその他の注意点を解説します。
- 金融機関に無断で賃貸に出すことはできない
- 離婚時の財産分与でも金融機関に無断で名義変更できない
金融機関に無断で賃貸に出すことはできない
ローン返済中の家を賃貸に出す際は、住宅ローンを投資用ローンに切り替えなければなりません。
金融機関に無断で住宅ローン返済中の家を賃貸に出した場合は、ローン残債の一括返済が必要となり、トラブルに発展するかもしれません。
なお、投資用ローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高く、審査も厳しい傾向にあります。
離婚時の財産分与でも金融機関に無断で名義変更できない
離婚をする際は、家や土地を財産分与の対象とすることが少なくありません。
財産分与とは、離婚に伴って夫婦の財産を清算することです。
しかし、ローン返済中の家を財産分与の対象とするには、金融機関の承諾を得なければなりません。
金融機関に無断でローン返済中の家の名義を変えた場合は、ローン残債の一括返済を迫られる可能性があります。
金融機関の約款にその旨が記載されていることが多いでしょう。
そのため、ローン返済中の家を財産分与の対象とする場合は、あらかじめ金融機関への相談が必要です。
まとめ
ローン返済中の家を売却する際は、オーバーローンであるかアンダーローンであるかを確認する必要があります。
なぜなら、いずれであるかによって家を売却する方法が大きく異なるためです。
そして、オーバーローンであるかアンダーローンであるかを確認するには、複数の不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなります。
査定額をローン残債と比較することで、アンダーローンとなりそうかオーバーローンとなりそうか確認することができます。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間と時間を要します。
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1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、家の売却想定額をより正確に把握しやすくなります。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
