古い家を売る方法は？ポイントとかかる税金・相場の調べ方を解説

古い家から引っ越したり、古い家を相続したりして売却を検討する場合もあるでしょう。

では、古い家の売却はどのように進めればよいのでしょうか？

また、古い家を売った場合、税金はかかるのでしょうか？

今回は、古い家を売る方法や売却相場の調べ方、税金の計算方法などについて詳しく解説します。

古い家を売る方法

古い家を売る方法は、主に次の4つがあります。

• 家と土地を一緒に売る
• 家を取り壊して土地だけを売る
• 家をリフォームして売る
• 不動産買取を利用して売る

それぞれの概要を知り、どの方法で売却するのか検討してください。

家と土地を一緒に売る

1つ目は、家と土地をそのまま一緒に売る方法です。

家が古くても買い手が古民家としての価値を見出してくれそうな場合は、この方法が有力な選択肢となります。

家を解体する費用や手間がかからず、思い出のある家をそのまま活かしてもらえる可能性が高いことから、売り手にとってメリットの大きい方法であるといえます。

家を取り壊して土地だけを売る

2つ目は、家を取り壊して土地だけを売る方法です。

家の老朽化が進んでいる場合、家自体の価値がほとんどないことが少なくありません。

それどころか、買い手が自由に家を建てる妨げとなる場合も多いでしょう。

日本は古い家に価値が付きにくい傾向にあり、新築住宅を好む買い手が多いためです。

そのような事情から、売り手が古い家を解体して更地として売った方が買い手が見つかりやすくなったり、よりよい条件で売却できたりする可能性があります。

ただし、古い家の価値を見出してくれる買い手が見つかる可能性もゼロではないうえ、買い手が決まってから取り壊しても遅くない場合もあります。

そのため、自己判断で家を取り壊すのではなく、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談をしてから取り壊すかどうかを決めることをおすすめします。

しかし、どの不動産会社がその地域の不動産の売却に強いのか判断が難しい場合もあるでしょう。

その際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルとは、1度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。

複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家や土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

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家をリフォームして売る

3つ目は、家をリフォームやリノベーションをして売る方法です。

古い家は、水回りなどの設備に不具合が生じていることが少なくありません。

そのため、リフォームやリノベーションをすることで、古い家がよりよい条件で売れる可能性が高くなります。

しかし、自己判断でリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。

なぜなら、ある程度築年数が経った家は買い手が取り壊しを前提として購入する場合や、買い手が自身の好きなようにリノベーションをする前提で購入する場合があるためです。

その場合は、せっかく行ったリフォームが無駄になってしまいます。

また、リフォームなどの費用が売出価格に乗ることで、買い手がつきにくくなるリスクもあるでしょう。

そのため、リフォームやリノベーションは売却を依頼する不動産会社とよく相談をしたうえで行うことをおすすめします。

その家や土地の売却に詳しい不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。

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不動産買取を利用して売る

4つ目は、不動産買取を利用して売る方法です。

家の売却は、不動産会社に仲介を依頼して、買い手を探してもらうことが多いでしょう。

一方、不動産買取とは、不動産会社に家や土地を直接買い取ってもらう取引形態です。

不動産買取は、売却価額が仲介で売却する場合の6割から8割程度となることが多いことがデメリットです。

しかし、市場で買い手が付きにくい古い家や土地でも買い取ってもらえる可能性があるほか、取引がスピーディーであるなどメリットも少なくありません。

古い家を売る相場を調べる方法

古い家を売りに出す前に、売却相場を知りたい場合もあるでしょう。

その場合は、次の方法で売却相場や売却予想額を調べることが可能です。

• レインズマーケットインフォメーションを活用する
• 不動産会社に査定の依頼をする

レインズマーケットインフォメーションを活用する

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構（レインズ）が公表している取引事例です。

中古戸建などの実際の売買成立価格、町名までの詳細な地域や最寄り駅、駅からの距離、間取り、土地の平米数、築年数などとともに確認することができます。

近隣地域での取引事例を確認することで、自身の所有する家や土地の売却相場を想定しやすくなるでしょう。

無料で手軽に利用することができ個人情報の入力なども必要ないため、現在家を売るつもりがないものの、売却相場を把握しておきたい場合などは、この方法で調べてみるとよいでしょう。

不動産会社に査定の依頼をする

家や土地を売る前提で売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。

査定とは、不動産会社にその家や土地の売却予想額を算定してもらう手続きです。

実際にその家や土地を売りに出す際は、査定額をベースに売出価格を決めることとなります。

査定は、1社のみならず複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

なぜなら、不動産会社によって査定額が大きく異なることは珍しくないためです。

複数の不動産会社による査定額を比較することで、その家や土地の売却相場を把握しやすくなるほか、家と土地をセットで売るのか、家を取り壊したうえで土地のみを売るのかなどの見通しを立てやすくなります。

しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をしていては、多大な手間と時間を要します。

そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の不動産一括査定です。

おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で複数の不動産会社を回る必要はありません。

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古い家を売る手順・流れ

古い家を売る一般的な手順と流れは次のとおりです。

• 不動産会社に査定の依頼をする
• 家の売却方法を決める
• 売却を依頼する不動産会社を選定する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 家や土地を売りに出す
• 内見や問い合わせに対応する
• 売買契約を締結する
• 家財の撤去やハウスクリーニングを行う
• 決済を行う
• 確定申告をする

不動産会社に査定の依頼をする

古い家を売ることに決めたら、不動産会社に査定の依頼をします。

先ほども解説したように、査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

査定の依頼は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルによる査定の依頼先は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご利用いただけます。

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家の売却方法を決める

査定結果が出たら、査定結果や各不動産会社からのアドバイスなどを踏まえて、家の売却方法を決めます。

たとえば、家のまま売り出すのか、家を取り壊して更地として売却するのかなどです。

家の状態や築年数によっては、家と土地をセットで売りに出し、しばらく買い手がつかなければリフォームや取り壊しを検討することなども1つの手でしょう。

なお、以降は家が建ったまま仲介で売りに出すことを前提として手順の解説を進めます。

売却を依頼する不動産会社を選定する

併せて、売却を依頼する不動産会社を選定します。

不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、売却方針に関する提案や査定額への説明、対応の誠実さなどを総合的に踏まえて検討するとよいでしょう。

なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却想定額でしかなく、必ずしもその価格で売れる保証はないためです。

査定額の高さのみで不動産会社を選定した結果、その査定額では買い手が決まらず大きく値を下げることとなったり、その不動産会社の言葉を信じて家を取り壊したにもかかわらず売れずに後悔したりするような事態は、できるだけ避けたいことでしょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約を締結することで、不動産会社がその家の販売活動を開始することができます。

媒介契約は次の3種類があります。

状況や希望に合った契約を選定してください。

一般的に、古い家は買い手が見つかりにくい傾向にあり、買い手を見つけるために不動産会社が販売活動に力を入れる必要があります。

そのため、専属での依頼となる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択するとよいでしょう。

なぜなら、これらの媒介契約では他の不動産会社と重ねて契約することができないため、不動産会社に責任を持って販売活動に励んでもらいやすくなるためです。

不動産会社が仲介手数料を得ることができるのは、自社の仲介で売買契約が成立した場合のみです。

そのため、せっかく販売活動にコストや労力を注いでも、他社で売買契約が成立してしまう可能性（すなわち、自社が仲介手数料を一切得られない可能性）がある「一般媒介契約」では、販売活動に力を入れてもらえないかもしれません。

家や土地を売りに出す

不動産会社と媒介契約を締結したら、家やその敷地である土地を売りに出します。

売り出す際は売出価格を決める必要がありますが、査定額をベースに売り手の希望を加味して設定することが一般的です。

内見や問い合わせに対応する

家や土地を売りに出すと、購入希望者から問い合わせが入ります。

原則として問い合わせには不動産会社が対応するため、売り手が直接対応する必要はありません。

ただし、内見は可能な限り売主も立ち会った方がよいでしょう。

売主が内見に立ち会い購入希望者からの質問などに丁寧に対応することで、売買が成立する可能性が高くなります。

特に古い家は、さまざまな箇所に不具合が生じていることが少なくありません。

内見時に家の状態や不具合について丁寧に説明することで、買い手が安心して購入しやすくなります。

売買契約を締結する

買い手が家や土地の購入を決めて条件交渉もまとまったら、売買契約を締結します。

契約書は不動産会社側で用意してくれるものの、契約内容は売主もよく理解しておく必要があります。

なぜなら、売買契約の当事者となるのは不動産会社ではなく売主と買主であるためです。

売買契約の締結時は、買主から売主に対して手付金が交付されることが一般的です。

手付金の額は、売買代金の5％から10％程度とすることが多いでしょう。

家財の撤去やハウスクリーニングを行う

売買契約を締結したら、遅くとも引き渡し日までに家財の撤去とハウスクリーニングを行います。

ただし、引き渡し後に買主が家を取り壊す前提である場合などでは、ハウスクリーニングは必要ありません。

こちらの場合は、事前の取り決めや契約書の内容に従います。

決済を行う

あらかじめ取り決めた日に決済を行います。

決済では、次のことが同時に行われることが一般的です。

• 売主から買主へ家や土地の名義を変えるために必要な書類への署名押印
• 買主側のローンの実行
• 買主から売主への売買代金全額（手付金を控除した残額）の支払い

決済後は決済に立ち会った司法書士が法務局に名義変更の登記を申請します。

これで、家や土地の名義が正式に買主へと変わります。

確定申告をする

家や土地を売って利益が出る場合は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。

必要に応じて、忘れずに確定申告を行ってください。

古い家を売る場合にかかる主な税金

古い家を売る場合は、どのような税金がかかるのでしょうか？

主に発生する税金は次のとおりです。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。

家や土地の売買契約書も印紙税の対象であり、契約書に税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。

家や土地の売買にかかる印紙税額は、その契約書の記載された契約金額に応じ、それぞれ次のとおりです。

なお、2024年3月31日までに作成された契約書では、軽減税率が適用されています。

参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

家や土地の売買契約書は原本を2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管することが一般的です。

印紙税も、売主と買主それぞれの保管する契約書に貼付する分を負担することが多いでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家や土地を売った利益に対してかかる税金です。

譲渡所得税はどこかから納付書などが送付されるのではなく、自ら計算をしたうえで申告と納税をしなければなりません。

譲渡所得税については、次で詳しく解説します。

古い家を売る場合の譲渡所得税の計算方法

古い家を売る場合にかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

それぞれの計算要素の概要は次のとおりです。

参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）

収入金額

収入金額とは、家や土地の売却で買主から受け取る金銭の額です。

決済時に受け取った金額のみならず、手付金の額も収入金額に含まれます。

取得費

取得費とは、売却する家や土地の取得に要した金額です。

原則として、取得費は次の金額などが含まれます。

• 売った土地や建物の購入代金や建築代金
• 購入手数料、設備費、改良費
• 家や土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
• 借主がいる土地や家を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
• 土地の取得に際して支払った土地の測量費
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用は対象外）
• 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
• 土地や家を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
• 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、今回売却する家や土地を取得することとした場合に支出した違約金

なお、建物（家）部分の取得費は購入代金や建築代金そのままではなく、ここから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

居住用の建物である場合、この減価償却費相当額は次の式で算定します。

• 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の構造によって異なり、それぞれ次のとおりです。

なお、取得費が不明である場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。

参照元：No.3261 建物の取得費の計算

譲渡費用

譲渡費用とは、家や土地を売るために直接かかった費用です。

譲渡費用に該当するのは次のものなどです。

• その家や土地を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 既に売買契約を締結している家や土地をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

なお、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用や売った代金の取り立てのための費用などは「売るために直接かかった費用」とまではいえず、譲渡費用になりません。

特別控除額

特別控除額とは、要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。

主な特別控除は、次のとおりです。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
2. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
3. 収用等により土地建物を譲渡した場合の5,000万円特別控除
4. 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除

なお、特別控除の適用を受けるには、要件を満たしたうえで確定申告をしなければなりません。

特別控除を適用した結果、譲渡所得税がゼロとなる場合であっても、確定申告をする必要はあるため注意が必要です。

税率

譲渡所得税の税率は、売却をした年1月1日時点における所有期間が5年超であるか5年以下であるかによって二段階となっています。

なお、相続などで取得した家や土地である場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）の取得期間を引き継ぐことが可能です。

古い家を売る場合に使える税金の特例

古い家を売る場合は、譲渡所得税の特例が使える可能性があります。

ここでは、主な特例の概要を解説します。

なお、それぞれ詳細な要件があるため、実際に家や土地を売る際はあらかじめ税理士などの専門家へご相談ください。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、自宅である家や土地を売った場合に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。

売った家が自宅である場合は、この特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。

主な要件は次のとおりです。

1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
2. 以前住んでいた家屋や敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
3. 家屋を取り壊して敷地だけを売る場合は、次の要件を満たすこと
   1. その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
   2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
4. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
5. 他の一定の特例の適用を受けていないこと
6. 別荘や、この特例の適用を受けるためだけに入居した家屋でないこと

参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除の特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除の特例とは、被相続人が住んでいた家や土地を売った場合に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。

売る家が被相続人の自宅である場合は、この特例の適用が受けられる可能性が高いでしょう。

主な要件は次のとおりです。

1. 相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地等を2023年12月31日まで、かつ相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったこと
2. 相続の開始の直前において、その家に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
3. 1981年5月31日以前に建築された家であること
4. その家が区分所有建物登記のされている建物（マンションなど）でないこと
5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
6. 売却代金が1億円以下であること
7. 他の一定の特例の適用を受けていないこと

参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

古い家を売る場合のその他の注意点

古い家を売る場合は、次の点に注意しましょう。

• 査定は複数の不動産会社に依頼する
• 空き家を取り壊す際は自治体の補助制度を調べる
• 相続した家ならあらかじめ相続登記が必要になる

査定は複数の不動産会社に依頼する

古い家の売却で失敗しないためは、複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則です。

1社のみに査定の依頼をした場合、その査定額が適正であるかどうか判断するのが難しいうえ、売却に関する考え方（家を取り壊すかどうかなど）も不動産会社によって異なる可能性があるためです。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営しており、安心してご利用頂くことが可能です。

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空き家を取り壊す際は自治体の補助制度を調べる

自治体によっては、空き家を取り壊す際の解体費用に活用できる補助金制度や助成金制度を設けている場合があります。

そのため、空き家を取り壊す際は、あらかじめその家が所在する市区町村や都道府県に補助制度の有無や要件を問い合わせてみるとよいでしょう。

相続した家ならあらかじめ相続登記が必要になる

家や土地は、故人名義のままで売ることはできません。

そのため、相続した家や土地を売る際は、売却に先立って相続登記を済ませておくことが必要です。

相続登記とは、家や土地の名義を、被相続人から相続人などへと変える手続きです。

相続登記にはさまざまな書類が必要となり、書類を集める期間までを含めると完了までに数か月を要する可能性があります。

そのため、相続した家や土地を売る際は、相続登記にかかる期間も踏まえてスケジュールを組む必要があるでしょう。

まとめ

古い家を売る場合は、家と土地をセットで売る方法や、家を取り壊して土地の身を売る方法などがあります。

いずれが適しているのかは家の状態や築年数、ニーズなどによって異なるため、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談したうえで検討してください。

その地域で古い家や土地の売却に強い不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

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おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

平井 ゆかり

大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。

＜保有資格＞宅地建物取引士

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