自宅を売却する場合、さまざまな税金がかかります。
たとえば、印紙税や譲渡所得税などが挙げられます。
では、自宅の売却ではどのような税金がどの程度かかるでしょうか？
今回は、自宅の売却でかかる税金や自宅の売却で使える税金の特例などについて詳しく解説します。
自宅の売却でかかる主な税金
自宅の売却では、主に次の税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
自宅など不動産の売買契約書も、印紙税の課税対象とされています。
印紙税はお金で納めるのではなく、課税対象文書である契約書に「収入印紙」を貼付する形で納付します。
収入印紙とは、租税などを徴収する目的で政府が発行している証紙であり、法務局や市区町村役場、郵便局などで購入することができます。
なお、コンビニエンスストアでも収入印紙を取り扱っていることがあるものの、多くは領収証でよく使用される200円の収入印紙のみの取り扱いです。
自宅など不動産の売買契約書にかかる印紙税額は、その契約書に記載をした契約金額（不動産の売買金額）に応じてそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成した売買契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
自宅不動産の売買契約書は、2通作成して売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税も売主と買主それぞれが保管する契約書にかかる分を負担することが一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、登記などに対してかかる税金です。
自宅不動産の売買が成立すると、その不動産の名義を売主から買主へと変えますが、この名義変更の登記も登録免許税の課税対象です。
ただし、名義変更にかかる登録免許税は買主が負担することが多く、売主が負担することはほとんどありません。
一方、自宅の売却にあたって抵当権の抹消登記が必要となる場合、この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主の負担となります。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に金融機関がその自宅不動産を競売（けいばい）にかけ、その売却対価からローン残債の返済を受ける担保です。
売却する自宅不動産に抵当権が付いている場合は、遅くとも引き渡しの時までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる登録免許税は、次のとおりです。
- 登録免許税額（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
また、抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合、1万円から2万円程度の司法書士報酬が別途かかります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、自宅など不動産を売って得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は計算済みの納付書などが送られてくるのではなく、自分で計算をして申告しなければなりません。
譲渡所得税の計算は複雑であるうえ、特例の適用が受けられるかどうかによって税額に大きな差が生じる可能性があります。
そのため、自宅の売却をする際は不動産会社から査定を受け、査定結果をもとに譲渡所得税の試算をしておくことをおすすめします。
査定とは、不動産の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きのことです。
不動産を売り出す際は、この査定額をベースに売出価格を決めることが一般的です。
査定の際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
査定額は不動産会社によって異なることが多いものの、複数社から査定を受けることで自宅不動産の売却適正額が把握しやすくなります。
また、複数社による査定額を比較することで、その自宅不動産の売却に強い不動産会社を選びやすくなるほか、不動産会社同士が競い合うことで査定額が高くなる可能性があることもメリットです。
自宅の売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
自宅の売却でかかる譲渡所得税は、次の算式で計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、自宅不動産を売却したことによって買主から受け取る金銭の額です。
税金を試算するため売却前に収入金額を知りたい場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームへの1度の入力で、複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、自宅不動産の売却適正額を把握することができます。
売却適正額がわかると、これをもとに譲渡所得税を試算することも可能となります。
取得費
取得費とは、その自宅不動産の取得にかかった費用です。
次の費用などは、原則として取得費に該当します。
- 売却した自宅の購入代金、建築代金
- 購入手数料
- 設備費、改良費
- 自宅を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用は対象外）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件（今回売却する自宅）を取得することとした場合に支出する違約金
なお、建物部分の取得費は建築費や購入費そのままではなく、これらの費用から所有期間中の減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
また、取得費が不明である場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、自宅不動産の売却に直接要した費用です。
次の費用などが譲渡費用に該当します。
- 自宅不動産を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地を売るためにその上の自宅建物を取り壊したときの取壊し費用とその自宅建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
なお、次の費用は譲渡費用に算入することができません。
これらは自宅不動産の売却に「直接」要した費用とまではいえないためです。
- 修繕費
- 固定資産税
- 売った代金の取立てのための費用
特別控除額
特別控除額とは、要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除のことです。
譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられており、特別控除を適用することで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、税額がゼロになる場合でも、特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。
自宅の売却で使える代表的な特別控除には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が挙げられます。
特別控除の内容や要件については、後ほど詳しく解説します。
税率
譲渡所得税の税率は、売却した自宅不動産のその年1月1日時点における所有期間に応じて次の2段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、自宅不動産が相続や贈与などで取得したものである場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）や贈与者の所有期間を引き継ぐことが可能です。
そのため、たとえば相続した自宅不動産を相続してから1年後に売却したとしても、被相続人が亡くなるまでにその不動産を長年所有していた場合には長期譲渡所得に該当します。
自宅の売却で使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは
譲渡所得税の計算方法について先ほど解説をしましたが、売却する不動産が自宅である場合は譲渡所得税がゼロになることが少なくありません。
なぜなら、自宅不動産の売却では「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が受けられる可能性が高いためです。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の概要
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、自宅不動産の売却において一定の要件を満たすことで、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
この特例の適用を受けられる場合、次の金額が3,000万円以下である場合、譲渡所得税はゼロとなります。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）
自宅不動産の売却で3,000万円以上の利益が出ることは稀であり、譲渡所得税がかからない場合が多いでしょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用要件
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 住んでいた家屋を取り壊した場合には、次の要件を満たすこと
- 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 取り壊してから売買契約の締結日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
- 売却をした自宅が、次のものではないこと
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 仮住まいとしての家屋
- 別荘など娯楽用の家屋
なお、要件についての詳細は国税庁のホームページも確認のうえ、自宅を売却する際は税理士などの専門家へ要件を満たすかどうか確認しておくことをおすすめします。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の自宅売却で使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは
生前1人暮らしをしていた被相続人が亡くなり、空き家となった「被相続人の元自宅」を売却する場合も特別控除が使える可能性があります。
ここでは、特例の概要と要件について解説します。
なお、こちらはマンションの場合には使えないことに注意してください。
概要
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、住んでいた人が亡くなり、空き家となった不動産を売却して一定の要件を満たすことで、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
この特例の適用を受けられる場合、次の金額が3,000万円以下である場合、譲渡所得税はゼロとなります。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）
こちらも売却によって3,000万円以上の利益が出ることは稀であり、譲渡所得税がかからない場合が多いでしょう。
要件
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 売った家屋（被相続人居住用家屋）が次の要件をすべて満たすこと
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 売った人が、相続などにより被相続人居住用家屋とその敷地等を取得したこと
- 相続の時から譲渡の時までに、被相続人居住用家屋やその敷地が他の用途に供されていないこと
- 被相続人居住用家屋をそのまま売る場合は、建物が一定の耐震基準を満たすこと
- 被相続人居住用家屋を取り壊して敷地のみを売る場合は、建物の取り壊し後に他の建物や構築物などが建築されていないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
なお、要件についての詳細は国税庁のホームページも確認のうえ、実際に被相続人の元自宅を売却する際はあらかじめ税理士などの専門家へ要件を満たすかどうか確認しておくことをおすすめします。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
自宅の売却でかかる税金を抑える方法
自宅の売却でかかる税金をできるだけ抑えるにはどうすればよいでしょうか？
自宅を売却する際にかかる譲渡所得税を抑える主な対策は次のとおりです。
- 取得費がわかる資料を保存しておく
- 適用を受けられる特別控除の適用を漏らさない
- 5年以内の売却を避ける
- 税金の試算をする
取得費がわかる資料を保存しておく
売却した自宅の取得費がわからない場合は、取得費を「収入金額×5％」で算定します。
しかし、自宅の取得費が「収入金額×5％」より低いことは稀であり、この式で算定せざるを得ない場合は譲渡所得税の計算で収入金額から引くことのできる金額が小さくなる可能性が高いと考えられます。
そのため、将来の売却に備えて購入時の資料を保存しておいた方がよいでしょう。
適用を受けられる特別控除の適用を漏らさない
譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられています。
特に自宅の売却では控除額の大きい「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などが使える可能性が高く、譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくありません。
このように、使うことのできる特別控除を漏れなく適用することで、譲渡所得税額を大きく引き下げることが可能となります。
ただし、特別控除にはそれぞれ厳格な要件があり、1つでも要件を満たせないと適用を受けることができません。
そのため、自宅を売却する前に、特別控除の要件を満たすかどうか十分に確認しておくようにしてください。
5年以内の売却を避ける
譲渡所得税の税率は2段階となっており、売却年の1月1日時点における所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。
そのため、譲渡所得税の税率の観点では、取得から5年以内での売却は避けた方がよいといえます。
ただし、自宅の売却で多少利益が出ても、特別控除の適用を受けることで課税譲渡所得金額がゼロとなることも多く、この場合は税額を気にする必要はありません。
また、自宅をより高く売るには築年数ができるだけ浅いうちに売却した方がよいこともまた事実です。
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複数社による査定額を比べることで自宅の売却適正額が把握でき、今自宅を売るべきかどうかの判断がしやすくなります。
税金の試算をする
自宅を売却する際は、税金を試算しておくことをおすすめします。
試算をすることで、資金計画が立てやすくなるほか、税金が安くなる特例の要件も確認しておきやすくなるためです。
ただし、税金を試算するには自宅がいくらで売れるのか、売却価額を把握しておくことが必要です。
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まとめ
自宅を売却する際は、印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。
とはいえ、印紙税は高額となる可能性は低く、譲渡所得税は特別控除を活用することで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、譲渡所得税の特別控除にはさまざまな要件が設けられているうえ、適用を受けるには確定申告が必要です。
そのため、自宅の査定額がわかったら税額の試算をしておくことをおすすめします。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
