【2024】一戸建ての売却の進め方は？流れと成功のポイントを解説

一戸建てを売却しようにも、何から手を付けたらよいのかわからない場合も多いでしょう。

一戸建ての売却はどのように進めればよいのでしょうか？

今回は、一戸建てを売却する流れと、それぞれのステップでの注意点をまとめて解説します。

この記事を参考に、一戸建ての売却を成功させましょう。

ステップ①：事前準備をする

一戸建ての売却を進めたい場合、はじめに事前準備を行います。

事前準備として行う項目は、主に次のとおりです。

• 相場を調べる
• ローン残債を確認する
• 一戸建ての売却にかかる費用や税金を確認する
• 必要書類を準備する

相場を調べる

一戸建ての売却を検討する際は、まず自分で相場を調べてみてください。

相場を知ることで、その戸建て住宅を売るかどうかの方向性を定めやすくなるためです。

自分で相場を調べる際には、次のウェブサイトが参考になります。

• 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
• 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」

いずれも、売買成立価格と時期が、所在地や最寄り駅名、駅からの距離、建築年、間取り、広さなどの情報とともに確認できます。

売買事例と売却を検討している一戸建ての情報を比較することで、その一戸建ての売却額を予想しやすくなります。

ローン残債を確認する

一戸建ての売却を進める前に、その住宅のローン残債を確認します。

ローン残債は、金融機関から送付される返済予定表や金融機関から発行を受けられるローン残高証明書などで確認できます。

ローン残債を確認しておくべき理由は、ローン残債が一戸建ての売却対価を上回る「オーバーローン」となる可能性があると、売却に支障が出る可能性があるためです。

オーバーローンとなる場合に売却に支障が出る理由

ローンが残っている不動産には、原則としてこのローンを担保する「抵当権」が付いています。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけてそこからローンの弁済を受けるタイプの担保です。

この抵当権がついたままでは不動産を売ることができず、遅くとも引き渡しのときまでに抵当権を抹消しなければなりません。

実務上は、買主から受け取った売却対価をそのままローン残債の返済に充て、買主への名義変更と同時に抵当権を抹消することが多いでしょう。

しかし、オーバーローンとなる場合は、売却対価を充ててもなおローンを完済することができません。

そのため、自己資金を充ててローンを完済したり、抵当権を別の物件に付け替えたりするなどの対策を講じないと不動産に付いている抵当権を消すことができず、不動産の売却ができない可能性が生じます。

一戸建ての売却にかかる費用や税金を確認する

一戸建ての売却にはさまざまな費用や税金がかかるため、売却前にかかる費用の全体像を確認しておくことをおすすめします。

かかる費用を理解していないと、想定以上に手残りが少なく資金計画に支障が出る可能性があるためです。

一戸建ての売却でかかる主な費用と税金の概要は次のとおりです。

必要書類を準備する

一戸建ての売却では、次の書類などが必要となります。

• 運転免許証など売主の身分証明書
• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 購入時の売買契約書などの資料一式
• 建物図面
• ローン残債がわかる書類
• その他、手元にある場合に用意しておくべき書類
  • 住宅性能評価書
  • 地盤調査報告書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • リフォームの契約書

具体的な必要書類は、査定を依頼する際に不動産会社の担当者から案内されることが一般的であるため、不動産会社の案内に従って必要書類を用意してください。

ステップ②：不動産会社に査定の依頼をする

次に、不動産会社に査定の依頼をします。

査定とは、不動産会社にその一戸建ての売却想定額を算定してもらう手続きです。

査定の概要と依頼方法について解説します。

査定には費用がかかる？

不動産会社へ戸建て住宅の査定を依頼する際は、原則として費用はかかりません。

不動産会社にとって、査定はその一戸建ての売却依頼を受けるための営業活動としての意味合いが強いためです。

査定の種類

査定には次の2種類があります。

• 簡易査定（机上査定）
• 訪問査定

これらいずれかを選択するのではなく、次のいずれかのパターンで依頼することが多いでしょう。

• 簡易査定を依頼し、その結果を見て数社に絞った不動産会社に訪問査定を依頼する
• はじめから訪問査定を依頼する

簡易査定（机上査定）

簡易査定とは、不動産会社の担当者が現地へ出向くことなく行う査定です。

「机の上」で行う査定であることから、「机上査定」ともいわれます。

不動産会社の担当者を現地に招き入れる時間や日程調整が不要であるため、多くの不動産会社に依頼しやすいことがメリットです。

査定結果も数時間から1日程度でわかります。

一方で、現地を見ていない分、査定結果は粗くなる傾向にあります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者がその不動産の現地へ出向いて行う査定です。

訪問査定を受ける不動産会社の数には制限があるわけではありません。

しかし、訪問を受け入れる時間や手間がかかるため、多くても3社から5社程度への依頼に留めることが現実的でしょう。

訪問査定の精度は高く、その一戸建てを売り出す際は、一般的に訪問査定による査定額をベースとして売出価格を決めます。

訪問査定の査定結果がでるまでには、1週間程度の期間がかかります。

査定の依頼方法

一戸建ての売却を前提とした査定は、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。

なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社のみからしか査定を受けない場合、査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。

複数社による査定結果を比較することで、その一戸建ての売却適正額が把握しやすくなるほか、その一戸建ての売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

査定の依頼は、1社1社不動産会社にコンタクトをとって行うこともできます。

しかし、この方法では膨大な手間と時間がかかるでしょう。

そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。

おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。

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依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただくことができます。

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ステップ③：売却を依頼する不動産会社を選定する

査定結果が出揃ったら、一戸建ての売却を依頼する不動産会社を選定します。

不動産会社の選び方と注意点について解説します。

不動産会社の選び方

一戸建てを売却する際は、その一戸建ての売却ノウハウを持っている不動産会社を選定するようにしてください。

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別などがあることが少なくありません。

その住宅の売却に強い不動産会社へ売却を依頼すれば、よりよい条件で売ってくれる可能性が高くなります。

しかし、どの不動産会社がその一戸建ての売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。

その際は、「おうちクラベル」を活用してください。

おうちクラベルは、査定依頼フォームに1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。

複数社による査定額や説明などを比較することで、その一戸建ての売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

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不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶ際、査定額の高さは重要なポイントの1つです。

しかし、査定額の高さのみで依頼先の不動産会社を選ぶことはおすすめできません。

なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える「売却予想額」でしかなく、必ずしもその価格で家が売れるという保証ではないためです。

中には、売却の依頼を得るために、根拠のないまま高めの査定額を提示する不動産会社があるかもしれません。

しかし、そのような不動産会社へ依頼したとしても一戸建てが高く売れる保証はなく、むしろ販売活動に力を入れてもらえず家がなかなか売れなかったり、大きく値を下げざるを得なくなったりする可能性があります。

そのため、不動産会社は査定額の高さのみではなく、査定額の根拠説明や担当者の誠実さなどを踏まえて総合的に決めるようにしてください。

特に他社より飛びぬけて高い査定額を提示された場合は、高い査定額に飛びつくのではなく、その額の根拠についてよく説明を求めたうえで、その会社に依頼するかどうかを決める必要があるでしょう。

ステップ④：媒介契約を締結する

一戸建ての売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に買い手を見つけてもらったり、買い手と条件交渉をしてもらったりするために取り交わす契約のことです。

媒介契約の種類

媒介契約には、次の3種類があります。

不動産会社からは、売買契約成立時に「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」をすすめられることが多いかもしれません。

不動産会社が確実に仲介手数料を得られるためです。

自分でもそれぞれの違いをよく理解したうえで選定するようにしてください。

媒介契約の選び方

どの媒介契約が優れているかは、一概にいえるものではありません。

ただし、その一戸建てが築古であるなど比較的売りづらい物件である場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することが一般的です。

なぜなら、これらは他社と媒介契約の締結を重ねてすることができないため、不動産会社が責任をもって販売活動をしやすくなるためです。

一方、さほど販売活動をしなくても買い手が複数現れそうな優良物件である場合は、複数の不動産会社と「一般媒介契約」を締結することも1つの手です。

複数の不動産会社から売りに出すことで、よりよい条件でその戸建て住宅を買ってくれる買い手が見つかる可能性が高くなるためです。

ステップ⑤：一戸建ての売出価格を決めて売りに出す

不動産会社と媒介契約を締結したら、売出価格を決めて一戸建てを売りに出します。

売出価格とは

売出価格とは、売り手の希望売却価額です。

必ずしもこの売出価格で売買が決まるという保証はなく、その価格で買いたいと手を挙げる買い手が現れた際に、そこから売買の交渉がスタートします。

売出価格から値下げに一切応じないことも1つ方法である一方で、ある程度値下げ交渉をされることを見越して売出価格を設定することも戦略の1つです。

売出価格はどう決める？

売出価格はいくらに設定しても構いません。

しかし、あまり高く設定しすぎるとなかなか売れない可能性が高くなります。

一方で、低く設定すると安く売ってしまい後悔するかもしれません。

そのため、訪問査定による査定額をベースとしたうえで、売り手の希望を加味して決めることが一般的です。

適正な売出価格を設定するには、適正な査定が重要です。

一戸建ての査定は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができます。

複数社による査定額を比較することで、その一戸建ての適正額が把握しやすくなります。

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ステップ⑥：内見に対応する

一戸建てを売りに出すと、購入希望者から内見の希望が入ります。

ここでは、内見に関するよくある質問や注意点について解説します。

居住中の物件でも内見は行うべき？

一戸建ては、空き家の状態で売りに出すこともあれば、居住中に売りに出すこともあります。

居住中の物件であってもその戸建て住宅を売りたい場合は、内見に積極的に対応するようにしてください。

なぜなら、内見に積極的に対応することで、買い手が購入を決めやすくなるためです。

内見は不動産会社に丸投げでよい？

すでに退去済みの一戸建ての場合は、内見は不動産会社にすべて任せてもよいでしょうか？

不動産会社に内見の対応をすべて任せてはならないわけではありません。

しかし、可能な限り売り手本人も立ち会って購入希望者からの質問へ丁寧に対応した方が、一戸建ての売買が成立する可能性は高くなります。

なぜなら、売り手がその一戸建ての案内をしたり住みやすさなどについて説明をしたりすることで、買い手が安心して購入を決めやすくなるためです。

ステップ⑦：売買契約を締結する

買い手が一戸建ての購入を決めたら、売買契約を締結します。

売買契約締結の流れやポイントなどについて解説します。

売買契約締結日の流れ

売買契約当日の一般的な流れは次のとおりです。

1. 重要事項説明書の読み合わせ：不動産会社の宅地建物取引士が、買主に対して書面を交付し物件の重要事項を説明します
2. 売買契約の締結：売主と買主の双方が契約内容を確認し、署名と捺印をします
3. 手付金の授受：買主から売主へ手付金が交付されます

売買契約書のポイント

一戸建ての売買契約書は不動産会社が作成するため、売主が作成する必要はありません。

ただし、売主は売買契約の当事者であるため、契約内容は不動産会社任せにせずしっかりと理解してください。

特に、契約不適合責任についての理解は不可欠です。

契約不適合責任とは、契約内容とは異なる不動産を引き渡した場合に、買主から問われる可能性がある責任のことです。

中古の一戸建ての場合、設備などに不具合が生じていることが少なくありません。

不具合がある場合は、売買契約書や交付する設備表などに明記してください。

また、売買契約書内で売主が負う契約不適合責任を制限したり、一部免責としたりすることも1つの手です。

売買契約締結時には手付金が交付されることが多い

売買契約の締結時には、買主から売主へ手付金が交付されることが一般的です。

手付金の金額に明確な決まりはないものの、売買価格の5%から10%程度が相場です。売主が不動産会社の場合は上限額が20%と法律で定められています。

手付金の交付後、相手が契約の履行に着手するまでに一方的に契約を解除する場合は、それぞれ次の対応をとることになります。

• 売主側からの解除：手付金の倍額返し
• 買主側からの解除：手付金の放棄

ステップ⑧：一戸建てを引き渡す

最後に、取り決めた日に一戸建てを引き渡します。

この引き渡し日のことを決済といい、一般的に次のことを行います。

1. 買主の住宅ローンの実行
2. 買主から売主への売買代金（手付金を除いた全額）の支払い
3. 売主から買主へ住宅の名義を変えるために必要な書類への署名捺印

その後、決済に立ち会った司法書士が名義変更の登記を申請し、一戸建ての名義が正式に買主へと変更されます。

一戸建ての売却にかかる期間

一戸建ての売却には、一般的に4か月から6か月程度がかかるといわれています。

この期間の内訳を詳しく解説します。

不動産会社への依頼～レインズに登録されるまで

「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を締結すると、不動産会社は不動産の情報をレインズ（不動産流通機構）に登録します。

レインズの登録期限は先ほど表の中で紹介したように、専属専任媒介契約の場合は5営業日以内、専任媒介契約の場合は7営業日以内です。

なお、「一般媒介契約」の場合はレインズへの登録義務はありません。

レインズへの登録～売買が成立するまで

公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表している「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によると、首都圏の中古戸建住宅がレインズに登録されてから売買が成立するまでの平均期間は79.0日です。

参照元：首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

売買契約成立～引き渡しまで

売買契約の成立から引き渡しまでには、売主と買主ともに決済へ向けた準備が必要となります。

売主はこの間に物件からの退去を済ませ、私物の撤去やハウスクリーニングなどを行わなければなりません。

そのため、引き渡し日は売買契約の締結から1か月程度先の日付で設定することが一般的です。

一戸建ての売却を成功させるポイント

一戸建ての売却を成功させるには、どのような点に注意すればよいでしょうか？

最後に、売却を成功させる主なポイントを解説します。

• 査定は複数の不動産会社に依頼する
• その戸建て住宅の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
• 独断でリフォームやリノベーションをしない
• 売却を急がない
• 内見へ丁寧に対応する

査定は複数の不動産会社に依頼する

よりよい条件で一戸建てを売るには、複数の不動産会社へ査定の依頼をすることが重要です。

なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくありませんが、1社のみから査定を受ける場合は査定額が適正であるかどうか判断することが困難であるためです。

複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、その一戸建ての売却適正額を把握しやすくなります。

また、不動産会社同士が競い合ってその物件のアピールポイントを探すことで、査定額が高くなる効果も期待できます。

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その戸建て住宅の売却に強い不動産会社に売却を依頼する

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があります。

その一戸建ての売却に強い不動産会社に依頼することができれば、よりよい条件で物件を売ってもらいやすくなります。

しかし、どの不動産会社がその戸建て住宅の売却に強いのかわからないことも多いでしょう。

そのような際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用してください。

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独断でリフォームやリノベーションをしない

一戸建てを売りに出すにあたって、独断でリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。

なぜなら、中古の戸建て住宅の購入を希望する人の中には、自分の好きなようにリノベーションをしたいとのニーズも多く、売主が行ったリフォームやリノベーションが買い手の好みに合わない可能性があるためです。

むしろ、リフォームやリノベーションの分売出価格が高くなると、割安であるというメリットが薄れ、その戸建て住宅が売りづらくなるかもしれません。

リフォームやリノベーションは、売却を依頼している不動産会社の担当者と十分相談したうえで行うようにしてください。

売却を急がない

一戸建ての売却は、急がないことが重要です。

売却を急ぐと、買い手から足元を見られて無理な値下げ交渉をされるリスクが高くなるためです。

売却を急がない場合は、そのような買い手との交渉を打ち切ることができます。

一方で売却を急ぐ場合は、期限内に次の購入希望者が現れないかもしれないとの懸念から、値下げを飲まざるを得なくなる可能性があります。

内見へ丁寧に対応する

よりよい条件で一戸建てを売却するには、内見時の対応も重要です。

内見前に物件内の清掃や整理整頓を行い、当日は売主が丁寧に対応することで、買い手が安心してその一戸建ての購入を決めやすくなります。

まとめ

一戸建てを売却するまでの流れや、各ステップにおける注意点を解説しました。

一戸建ての売却を成功させるポイントは数多くあるものの、特に重要となるのは売却のパートナーともいうべき不動産会社の選定です。

その一戸建ての売却ノウハウを持つ信頼できる不動産会社を見つけることこそが、売却を成功させる最大のカギとなります。

一戸建ての売却をご検討の際は、ぜひ「おうちクラベル」を活用してください。

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複数社による査定額を比較することで、その一戸建ての売却適正額を把握しやすくなるうえ、その住宅の売却に強い不動産会社を選定しやすくなります。

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おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

國場絵梨子

りこ行政書士事務所 代表行政書士

2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。

＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数

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