家を売却したくても、その家がローン返済中である場合は売却できるかどうか迷ってしまうことでしょう。
家の売却は、ローン返済中であっても可能です。
ただし、ローン残債が売却対価を上回る「オーバーローン」となる場合は対策を講じなければなりません。
今回は、ローン返済中の家を売却する方法や流れなどについて詳しく解説します。
家の売却はローン返済中でも可能？
ローンの返済中であっても、家を売却することはできます。
ただし、次で詳しく解説しますが、原則として家を引き渡す時点までにはローンを完済しなければなりません。
つまり、家の売却を進める時点ではローン返済中であったとしても、買主から受け取った売却対価を充ててローンが完済できる場合は家の売却が可能です。
家の売却とローンとの関係
家の売却に、家のローンが関係するのはなぜでしょうか？
家の売却とローンとの関係は、次のとおりです。
家の引き渡し時までに「抵当権」を消す必要がある
遅くとも家を売却して買主に引き渡すまでには、その家についている抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその家を競売（けいばい）にかけ、その売却対価からローンの返済を受けるタイプの担保です。
買主が購入したにもかかわらず、家に売主の抵当権が付いたままでは、その後買主と直接関係のない売主の都合でその家を失ってしまう可能性があります。
一般的にそのようなリスクの高い家を買う人はいないため、遅くとも買主に家を引き渡す時までには抵当権を消す必要があります。
抵当権を消すには原則としてローンの完済が必要
家を引き渡すときまでに抵当権を消すべきであるからといって、「家を売りたいので抵当権を消してくれ」などと金融機関へ頼んだところで、これに応じてもらえる可能性はほとんどありません。
ローンの完済を受けていないにもかかわらず抵当権の抹消に応じることは、金融機関にとって単に担保を失うのみであり、金融機関にとって何らメリットがないためです。
金融機関に抵当権の抹消に応じてもらうには、原則としてローンを完済しなければなりません。
ローンを完済すると、これと引き換えに金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が交付され、抵当権の抹消が可能となります。
まとめると、家を売却するには抵当権を抹消しなければならず、抵当権を抹消するには原則としてローンの完済が必要になるということです。
家のローンが引き渡し時までに完済できるかどうかの調べ方
家にローンが残っている場合、このローンが引き渡し時までに完済できるかどうかはどのように調べればよいでしょうか？
ローンが完済できるかどうかを調べる方法と手順は次のとおりです。
- ローン残債を確認する
- 売却を検討している家の査定を受ける
- ローン残債と査定額を比較する
ステップ1：ローン残債を確認する
はじめに、家のローン残債を確認します。
家のローン残債は、金融機関から送付される「ローン返済予定表」や金融機関へ請求して発行を受ける「ローン残高明細書」などで確認することが可能です。
ステップ2：売却を検討している家の査定を受ける
次に、売却を検討している家の査定を受けます。
査定とは、不動産会社にその家の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。
査定額を確認することで、実際に家を売り出す前に家がいくら売れるのか想定することができます。
ただし、1社のみに査定の依頼をすることはおすすめではありません。
家の査定額は不動産会社によって異なることが多く、1社にしか査定の依頼をしない場合、その査定額が適正かどうか判断することが困難であるためです。
とはいえ、1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間や時間がかかります。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
おうちクラベルを活用すると、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。
ステップ3：ローン残債と査定額を比較する
家のローン残債と査定額がわかったら、これらを比較して「アンダーローン」となりそうか「オーバーローン」となりそうか確認します。
これらのいずれであるかによって、家を売却する方法と難易度が異なるためです。
アンダーローンとは
アンダーローンとは、ローン残債が家の売却額を下回っている状態です。
アンダーローンの場合は家の売却対価でローン残債が完済できるため、売却に支障は生じません。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、ローン残債が家の売却額を上回っている状態です。
オーバーローンの場合は、家の売却対価をすべて充ててもローンを完済することができません。
そのため、売却にあたって何らかの対策を講じる必要があります。
ローン返済中の家を売却する方法：アンダーローンの場合
アンダーローンの家を売却する場合は、一般的に特に支障は生じません。
ただし、家を売ることを金融機関にあらかじめ連絡するようにしてください。
なぜなら、ローンの繰り上げ返済を受けるにあたって、金融機関側でも準備が必要となるためです。
アンダーローンの場合、一般的に買主から受け取った売却代金でそのままローン残債を完済します。
つまり、家の引き渡し日である決済日に、次のことを同時に行うこととなります。
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印
- 売主のローンの完済
- 売主のローン契約先の金融機関から抵当権の抹消に必要な書類の交付
その後、決済の場に立ち会った司法書士が申請をして次の登記を行います。
- 売主の抵当権の抹消
- 売主から買主への家の名義変更
- 買主の抵当権の設定
その結果、売主の抵当権が消えた状態で買主に家を引き渡すことが可能となり、家の売却に支障も生じません。
ローン返済中の家を売却する方法：オーバーローンの場合
アンダーローンの場合と異なり、オーバーローンの場合は買主から受け取った売却対価をすべて充ててもなおローンを完済することができません。
そのため、家の売却にあたって何らかの対策が必要となります。
オーバーローンの家を売却するための主な対策は次のとおりです。
- 自己資金などでローンを完済する
- 住み替えローンを活用する
- 任意売却を利用する
自己資金などでローンを完済する
もっとも基本的な対策は、自己資金や親族からの借り入れなどでローン残債を完済することです。
この方法でローンが完済できれば抵当権の抹消が可能となるため、家を売却することができます。
住み替えローンを活用する
2つ目の対策は、住み替えローンを活用する方法です。
住み替えローンとは、次の2つを1本のローンにまとめ、住み替え先となる家に抵当権を付け替えるローンのことです。
- 売却する家のローン残債
- 購入する家（住み替え先）の購入資金
住み替えローンが活用できる場合は、ローンが残った状態で家を売ることが可能です。
ただし、住み替えローンの金利は高めでありローンの審査も厳しい傾向にあるため、必ずしも利用ができるとは限りません。
任意売却を利用する
3つ目の対策は、任意売却を利用する方法です。
任意売却は私的整理手続きの1つであり、債権者である金融機関と協議して債務整理を図るものです。
単に住み替えなどの目的で家を売却するのではなく、収入の減少など何らかの事情から家のローンが返済できなくなったことが原因で家を手放さざるを得なくなった場合は、この任意売却が選択肢の1つとなります。
任意売却では、家の売却で得た対価でローン残債が完済できなくても、抵当権を外してもらうことに関して金融機関（債権者）の承諾を得たうえで家の売却を行います。
通常は金融機関がこのような交渉に応じることはありません。
しかし、任意売却を検討している時点でローンの返済が難しくなっていると考えられます。
金融機関が任意売却に応じない場合ローンが滞納状態となる可能性が高く、滞納されると金融機関は抵当権を実行して家を強制的に売却する「競売」に進まざるを得ません。
しかし、任意売却では通常どおり家を市場で売却するのに対して、競売による家の売却価格は市場での売却額の6割から7割程度となることが多く、金融機関が回収できる金額が少なくなる傾向にあります。
そのため、金融機関が任意売却に応じる可能性は決して低いものではありません。
なお、「任意売却をすると金融ブラックリストに載る」といわれることがあります。
実際は、任意売却をしたからといってブラックリストに載る（信用情報機関に「事故情報」として登録される）わけではありません。
信用情報機関に事故情報が登録されるのは任意売却が理由ではなく、住宅ローンを滞納したことが理由です。
ローン返済中の家を売却する流れ
ローン返済中の家の売却は、どのような流れで進めるとよいでしょうか？
一般的な流れは次のとおりです。
- 不動産会社から家の査定を受ける
- 金融機関に相談する
- 家の売却を依頼する不動産会社を決める
- 媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- ローンを完済して家を引き渡す
不動産会社から家の査定を受ける
ローン返済中の家の売却を検討している場合、はじめに不動産会社から家の査定を受けます。
査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、それぞれの主な違いは次のとおりです。
| 簡易査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 概要 | 不動産会社が現地へ訪問せず、家の基本情報などをもとに行う査定 | 不動産会社が現地へ訪問して行う査定 |
| 査定を受ける手間 | 手間がかかりにくい | 訪問を受け入れる手間がかかる |
| 査定結果が出るまでの期間 | 数時間から1日ほど | 1週間ほど |
| 査定の精度 | やや低い | 高い |
家を売り出す際は簡易査定の結果のみをもとに売り出すことは稀であり、原則として次の2択となります。
- はじめから訪問査定を依頼する
- 簡易査定を受け、その結果を踏まえて数社へ絞った不動産会社へ訪問査定を依頼する
査定は1社のみではなく、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
査定額が不動産会社によって異なることは珍しくなく、1社からしか査定を受けないと、査定額が適正であるかどうか判断のしようがないためです。
一方、複数の不動産会社による査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなります。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却に強い不動産会社を選びやすくなることもメリットです。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間を要します。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で複数の不動産会社を回ることなく複数の不動産会社から査定を受けることができます。
査定依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただくことが可能です。
金融機関に相談する
不動産会社から査定の結果が出たら、これを踏まえてローン契約先の金融機関へ相談します。
特にオーバーローンとなる可能性がある場合は、金融機関と綿密な打ち合わせが必要です。
先ほど解説したように、オーバーローンの家を売却するには、自己資金でローンを返済したり住み替えローンを活用したりするなどさまざまな対策の検討が必要となるためです。
金融機関との打ち合わせの結果、家の売却を進められる見込みが立ったら次のステップへ進みます。
家の売却を依頼する不動産会社を決める
査定結果を踏まえ、家の売却を依頼する不動産を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみではなく、査定額への説明や担当者の誠実さなどを総合的に踏まえて選ぶことをおすすめします。
査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその額で家が売却できるとの保証ではないためです。
中には、売却の依頼を得るために根拠のない高めの査定額を提示する不動産会社が混じっているかもしれません。
そのため、特に他社より飛びぬけて高い査定額を提示した不動産会社がある場合は、査定額の高さに飛びつくのではなく、査定額の根拠の説明を求めたうえで依頼するかどうかを検討するようにしてください。
媒介契約を締結する
家の売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に家の買い手を探してもらったり、家の売却交渉をしてもらったりするための契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務上の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
それぞれに一長一短があるため、どの媒介契約を選ぶべきかは一概にいえるものではありません。
ただし、一般的に一戸建て住宅はマンションよりも売れにくい傾向にあるため、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することが多いといえます。
なぜなら、これらの契約では重ねて他の不動産会社と媒介契約を締結できないことから、不動産会社が家の販売活動に力を入れやすくなるためです。
一方、家が人気のエリアに位置しているなど複数の購入希望者が集まりそうな物件である場合は、「一般媒介契約」も選択肢に入ります。
なぜなら、一般媒介契約は複数の不動産会社と締結することができるため、不動産会社同士が競い合って買い手を探すことで、よりよい条件の買い手が見つかる可能性が高くなるためです。
家を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、売出価格を決めて家の販売活動を開始します。
売出価格とは、売主の希望売却価格です。
売出価格は、訪問査定による査定額をベースとして、売主の希望を加味して決めることが一般的です。
この売出価格の設定が、家の売却の成否を決める重要な要素となります。
なぜなら、売出価格が高すぎるとなかなか買い手が見つからない可能性がある一方で、売出価格が低すぎると家を安く売ってしまい後悔する可能性があるためです。
そのため、売出価格は不動産会社の担当者とよく相談のうえ慎重に決めるようにしてください。
内見に対応する
家を売りに出すと、購入希望者から内見の希望が入ります。
家に居住中であったとしても、内見は積極的に受け入れるようにしてください。
なぜなら、内見を受け入れ丁寧に対応することで、家の売買契約が成立する可能性が高くなるためです。
売買契約を締結する
購入希望者が家の購入を決めて条件面の交渉もまとまったら、売り手と買い手との間で売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が用意してくれるため、売り手が自ら作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買い手から売り手に対して手付金の交付がされることが一般的です。
手付金の額に明確な決まりはないものの、売買価格の5%から10%程度が相場となっています。売主が不動産会社の場合は上限額が20%と法律で定められています。
手付金の交付後、相手方が契約の履行に着手するまでの間に一方的に家の売買契約を解除する際は、それぞれ次の対応が必要となります。
- 売主側からの解除：手付金の倍額返し
- 買主側からの解除：手付金の放棄
ローンを完済して家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日に、家の引き渡しを行います。
この手続きを「決済」といい、売買契約の締結から1か月ほど後の日に設定することが一般的です。
決済日には、次のことなどが同時に行われます。
- 買主側の住宅ローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名捺印
- 売主側の住宅ローンの完済
- 金融機関から、売主側の抵当権を抹消するための書類の交付
その後、決済に立ち会った司法書士が登記を申請し、売主の抵当権が抹消されます。
同時に、売主から買主へと所有権を移転する登記も申請され、家の名義が正式に買主へと変更されます。
ローン返済中の家を売却した場合に使える税金の特例
ローン返済中であるかどうかにかかわらず、家を売って利益が出る場合は譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税とは、家などの資産を売却した譲渡益に対して課される税金です。
譲渡所得税が発生する場合、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税の計算はやや複雑であるうえ、さまざまな特例が設けられています。
ローン返済中の家を売却する場合は、この後紹介する特例の適用が受けられるかもしれません。
そのため、家の査定額がわかった段階で税理士などの専門家へ相談のうえ、譲渡所得税の試算をしてもらうようにしてください。
家の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなり、譲渡所得税がより正確に試算しやすくなります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、売却した不動産がマイホームである場合、最大3,000万円の特別控除を受けることができる特例です。
売却した家にローンが残っていたかどうかにかかわらず、マイホームを売った場合はこの特例の適用を受けられる可能性が高いといえます。
マイホームの売却で3,000万円を超える譲渡益が出ることは稀であり、この特例の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
家を売って利益が出る場合は、この特例の適用を検討するようにしてください。
居住用財産を譲渡する場合に3,000万円特別控除の適用を受けるには、さまざまな要件を満たす必要があります。
主な要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 一定の特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 売却したのが次の家屋などでないこと
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などの主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
この特例を受けられるかどうかによって、譲渡所得税額に大きな差が出る可能性があります。
そのため、あらかじめ税理士などの専門家へ相談のうえ特例が適用できそうかどうか確認しておくようにしてください。
また、この特例の適用を受けるには、たとえ結果的に譲渡所得税額がゼロとなる場合であっても確定申告が必要です。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、住宅ローンの残っているマイホームをアンダーローンで売却して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
この特例の適用を受けることで、事業所得にかかる所得税が少なくなったり、給与から源泉徴収された所得税が戻ってきたりする可能性があります。
また、損益通算をしてもなお控除しきれなかった譲渡損失が残る場合は、これを譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除することも可能です。
この特例の適用を受けるには、さまざまな要件を満たす必要があります。
主な要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- その譲渡が2023年12月31日までになされること
- 譲渡年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡であること
- 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
- マイホームの譲渡価額が住宅ローンの残高を下回っている（オーバーローンである）こと
- その年の合計所得金額が3,000万円を超えないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合ではないこと
- 一定の特例の適用を受けていないこと
この特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。
特例の適用を受けたい場合は、税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
まとめ
ローン返済中の家を売るには、まず「アンダーローン」となりそうか「オーバーローン」となりそうか確認しなければなりません。
アンダーローンである場合は売却にあたって支障がないことが多いものの、オーバーローンの場合は売却にあたって何らかの対策を講じる必要があるためです。
ローン返済中の家を売却したい場合は、不動産会社から査定を受け、売却について不動産会社に相談してください。
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複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなるほか、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
