家を売る際は、できるだけ失敗したくないと考えることでしょう。
失敗しないためには、家を売る際にはどのような点に注意すればよいのでしょうか？
今回は、家を売る際の注意点を時系列ごとにまとめて解説します。
この記事を参考に、ぜひ家の売却を成功させてください。
家を売る際の注意点：準備
まずは、家を売る際の準備段階で注意すべきポイントを7つ解説します。
- 自分で相場を調べておく
- 全体の流れと期間を把握しておく
- 時間に余裕を持って売りに出す
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 「仲介」と「買取」の違いを把握しておく
- 家の登記情報が正しいかどうかを確認しておく
- かかる費用や税金を理解しておく
自分で相場を調べておく
家の売却を検討している場合は、自分で相場を調べておいてください。
自分で売却相場を調べることで、家を売るかどうかの1つの判断材料となるためです。
自分で相場を調べる際には、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、実際の売買成立価格とともに、家の所在地や最寄り駅名、駅からの距離、家の広さ、間取り、建築年などが掲載されています。
売買売却を検討している家の情報と比較することで、売却相場が把握しやすくなります。
全体の流れと期間を把握しておく
家を売る際には、全体の流れを確認しておいてください。
全体の流れを知ることで、「今何をすべきか」わかりやすくなるためです。
一般的な流れは次のとおりです。
- 売却の準備をする
- 不動産会社から査定を受ける
- 不動産会社を選定し媒介契約を締結する
- 家を売りに出して販売活動をする
- 売買契約を締結する
- 家を引き渡す
- 必要に応じて確定申告をする
不動産会社との媒介契約締結から家の引き渡しまでは、4か月から6か月程度の期間がかかることが一般的です。
時間に余裕を持って売りに出す
家を売る際には、時間に余裕をもって売りに出すことが鉄則です。
資金繰りなどの都合上、売却を急ぎたい場合もあるでしょう。
しかし、家の売却を急ぐと買い手から足元を見られ、安い価格で買い叩かれてしまうかもしれないためです。
時間の余裕があると、値下げ交渉に応じずよい条件での買い手を探すことができます。
一方で、売却を急いでいると、「これを断ったら期限までに次の買い手が現れないかもしれない」との懸念から、値下げを飲まざるを得なくなるリスクがあります。
住宅ローンの残債を確認しておく
売却を検討している家に住宅ローンが残っている場合は、ローン残債を確認しておきます。
なぜなら、住宅ローンが残っている家には抵当権が付いていることが一般的であり、この抵当権がついたままでは家を売ることができないためです。
抵当権は、ローン返済が滞った際に金融機関がその家を競売（けいばい）にかけ、その対価からローンの返済を受ける形式の担保のことです。
住宅ローンが残っていても、ローン残債が家の売却対価を下回る「アンダーローン」である場合、売却において特に問題は生じません。
アンダーローンの場合は、買い手から受け取った売買代金を充てることでローンを完済することができるためです。
一方、ローン残債が家の売却対価を上回る「オーバーローン」となる場合は、抵当権を消すためにさまざまな策を講じなければなりません。
検討すべき対策としては、たとえば自己資金や親族からの借り入れによる完済や、住み替え先の物件にローンを付け替える「住み替えローン」の利用などが挙げられます。
このように、アンダーローンであるかオーバーローンであるかによって売却において検討すべき事項が異なります。
そのため、家を売り出す前にローン残債を確認してください。
ローン残債は金融機関から送付されるローン返済予定表や、金融機関に請求して発行を受けるローン残高証明書などで確認できます。
「仲介」と「買取」の違いを把握しておく
家を売る方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
これらの違いを把握しておいてください。
状況に応じてどちらを選択すべきかの判断がしやすくなるためです。
仲介とは、不動産会社に家の買い手を探してもらう取引形態のことです。
家を売るというと、こちらをイメージすることが多いでしょう。
一方、買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう取引形態です。
買い手を探してもらう期間が不要となるため、取引完了までがスピーディーとなりやすいことや市場で売りづらい家であっても買い取ってもらえる余地があること、仲介手数料がかからないことなどがメリットです。
その反面、売却価額は仲介の場合と比較して6割から8割程度となることが一般的です。
家の売却を急ぐ場合や仲介で売り出したもののなかなか買い手がつかない場合は、買取も検討するとよいでしょう。
家の登記情報が正しいかどうかを確認しておく
家を売る前に、家やその土地の登記情報が正しいかどうかを確認してください。
家の名義が故人のままとなっている場合、このままでは家を売ることができないためです。
売ろうとしている家や土地が故人名義である場合は、売却前に相続人などへの所有権移転登記（「相続登記」といいます）を済ませておく必要があります。
かかる費用や税金を理解しておく
家を売る際は、さまざまな費用や税金がかかります。
これらを正しく理解していないと、売却後に想定よりも手残りが少なくなり資金計画に支障が生じるかもしれません。
家を売ることでかかる主な費用や税金は次のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 家の売買契約書にかかる税金。 数千円から数万円程度であることが一般的 |
| 抵当権の抹消費用 | ・登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1万円～2万円程度 |
| 譲渡所得税 | 家や土地の譲渡益にかかる税金。 特例の適用を受けることでゼロとなることも多い |
| 不動産会社の仲介手数料 | 原則として「売却価額×3％＋6万円＋消費税」で算定する （不動産の売買価格が税抜400万円超の場合） |
| ハウスクリーニング費用 | 5万円～15万円程度 |
| 土地の測量費用 | 隣地との境界があいまいな場合に必要となることがある。 30万円～80万円程度 |
| 引っ越し費用 | ファミリー世帯の近距離引っ越しで10万円前後 |
特に譲渡所得税は、特例の適用が受けられるかどうかによって税額が大きく変動します。
税理士などの専門家へあらかじめ相談しておくようにしてください。
家を売る際の注意点：査定
家の売却を進める際は、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定を依頼する際や、査定を受ける際の主な注意点は次のとおりです。
- 簡易査定と訪問査定の違いを把握しておく
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 査定額は売却保証額でないことを知っておく
- 必要書類を漏れなく準備する
- 不動産一括査定を活用する
- 不具合は正直に申告する
「簡易査定」と「訪問査定」の違いを把握しておく
査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。
査定を依頼する際は、これらの違いとそれぞれの特徴を理解しておいてください。
違いを理解することで、簡易査定を依頼してから訪問査定に進むのか、はじめから訪問査定を依頼するのかの判断がしやすくなるためです。
簡易査定
簡易査定とは、不動産会社の担当者が、現地（売却を検討している家）へ出向かずに行う査定です。
そのため、査定結果は粗くなる傾向にあります。
一方で、不動産会社による訪問を受ける必要がなく、複数の不動産会社に依頼しやすいことがメリットです。
査定結果は、数時間から1日程度で確認できることが一般的です。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が売却する家を実際に見て行う査定です。
査定の精度は高く、家を売り出す際は訪問査定による査定額をベースとして売出価格を決めることが一般的です。
ただし、訪問査定では現地にて不動産会社の担当者による訪問を受けることとなるため、あまり多くの不動産会社に依頼することは現実的ではありません。
訪問査定を依頼する不動産会社の数に制限があるわけではないものの、3社から多くても5社程度に絞って依頼することが多いでしょう。
査定結果が出るまでには、1週間ほどの日数を要することが一般的です。
査定は複数の不動産会社に依頼する
査定は、1社のみならず複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。
なぜなら、査定は各不動産会社のノウハウが反映されたものであり、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
そのような中で1社のみにしか査定の依頼をしない場合、その会社の査定額が適正であるかどうか判断することは困難です。
また、複数社の査定額を比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなる効果も期待できます。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定を依頼するとなると、膨大な時間と手間を要します。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで、複数の優良な不動産会社に査定の依頼ができます。
そのため、自分で複数の不動産会社にコンタクトをとり査定の依頼をする必要がありません。
査定額は売却保証額でないことを知っておく
査定の依頼をするにあたって、査定額は売却保証額でないことを理解しておいてください。
査定額は、あくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかありません。
そのため、不動産会社による査定の見積もりが甘い場合は、査定額と実際の売買成立価格が乖離する可能性があります。
家の売出価格は査定額をベースに設定することが多いとはいえ、必ずしも売却の依頼をしている不動産会社が算定した査定額どおりに売出価格を設定しなければならないわけでもありません。
必要書類を漏れなく準備する
訪問査定を受ける際には、さまざまな書類が必要となります。
必要書類は訪問査定を依頼した不動産会社の担当者から案内されることが多いため、その案内に従って当日までに漏れなく用意してください。
訪問査定の当日に資料を探していると査定の時間が足りなくなる可能性があるほか、後日追加でする手間が生じる可能性があるためです。
一般的には、次の書類などが求められます。
- 運転免許証など売主の身分証明書
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 購入時の売買契約書などの資料一式
- 建物図面
- ローン残債がわかる書類
- 手元にある場合に用意しておくべき書類
- 住宅性能評価書
- 地盤調査報告書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- リフォームの契約書
特に、「手元にある場合に用意しておくべき書類」として挙げたものは必須の書類ではない一方で、査定にとってプラスに働く可能性があります。
そのため、手元にある場合には漏れなく用意しておきましょう。
不動産一括査定を活用する
家を売る際の査定には、不動産一括査定の活用がおすすめです。
なぜなら、複数の不動産会社へ査定の依頼をすることで、その家の売却適正額を把握しやすくなるほか、売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
また、家の売却の依頼を受けることを目指して不動産会社同士が競ってその家のアピールポイントを探すことで、家の査定額が引き上がる効果も期待できます。
不動産一括査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルから査定の依頼をすることができる不動産会社は、実績豊富な優良企業ばかりであるため、どなたにも安心してご利用いただけます。
不具合は正直に申告する
中古住宅には、設備などに何らかの不具合があることが少なくありません。
不具合がある場合は、査定時に正直に申告してください。
不具合を隠したまま売買契約が成立した場合、引き渡し後に買主から「契約不適合責任」を追及されてトラブルとなる可能性があるためです。
契約不適合責任とは、契約とは異なる物件を引き渡したことについて、買主が売主に追及する責任です。
たとえば、家が雨漏りすることを隠したまま引き渡した場合、次のことなどが請求される可能性があります。
- 追完請求（雨漏りする箇所を直すことの請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求（雨漏りによって濡れた家財を弁償する請求）
- 契約の解除請求
このような事態を避けるため、査定時には不具合を正直に申告してください。
家を売る際の注意点：媒介契約締結
査定結果が出揃ったら、その結果を踏まえて家の売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。
この段階での注意点は次のとおりです。
- 査定額の高さのみで媒介契約を締結する不動産会社を選ばない
- 媒介契約の種類を十分に検討する
査定額の高さのみで媒介契約を締結する不動産会社を選ばない
家の売却の依頼をする不動産会社は、査定額の高さのみで選ぶことはおすすめできません。
なぜなら、査定額はその家の売却保証額ではないためです。
不動産会社は査定額の高さのみならず、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に踏まえて選定するようにしてください。
家の売却を依頼する不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」を活用してください。
査定の依頼先となる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただけます。
媒介契約の種類を十分に検討する
家の売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に家の買い手を探してもらったり、買い手と売買条件の交渉をしてもらったりするための契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務上の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
どの媒介契約にメリットがあるかは、一概にいえるものではありません。
ただし、家が築古であるなど比較的売りづらい物件である場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことが一般的です。
なぜなら、このような家を売るには、不動産会社へ販売活動に力を入れてもらう必要がありますが、他社の仲介で売買契約が成立する可能性がある「一般媒介契約」では販売活動に尽力してもらいにくい傾向にあるためです。
一方、家が人気のエリアに位置しているなど比較的売りやすい物件である場合は「一般媒介契約」も選択肢に入ります。
家を売る際の注意点：販売活動
不動産会社と媒介契約を締結したら、家の販売活動を開始します。
家の販売活動における注意点は次のとおりです。
- 不動産会社からの問い合わせに速やかに対応する
- 不動産会社から定期的に報告を受ける
- 内見前に清掃と整理整頓をする
- 内見へ丁寧に対応する
不動産会社からの問い合わせに速やかに対応する
家を売りに出すと、購入希望者から不動産会社に問い合わせが入ります。
問い合わせには不動産会社が対応しますが、不動産会社が購入希望者からの問い合わせなどに回答するために、売主へ質問が入ることがあります。
不動産会社から質問の連絡が入ったら、できるだけ速やかに対応してください。
不動産会社が購入希望者へ速やかに対応することができるようになり、購入希望者が家の購入を決める可能性が高くなるためです。
不動産会社から定期的に報告を受ける
家を売りに出したら、依頼先の不動産会社へ定期的に状況の報告を求めてください。
家を売りに出したからといって、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
家が売れないことにはさまざまな要因が考えられるものの、中には不動産会社が販売活動に力を入れていない場合や、その不動産会社がその家の売却に強くない可能性があるためです。
報告内容が信用できなかったり、不動産会社が販売活動に力を入れていないように見受けられたりする場合は、媒介契約の満了をもって依頼先の不動産会社を変えることも選択肢の1つとなります。
内見前に清掃と整理整頓をする
家の購入希望者は、一般的に購入前に内見を希望します。
内見を受け入れる際は、あらかじめ清掃と整理整頓を行ってください。
乱雑で汚れた状態であるのと整理整頓がされてきれいな状態であるのとでは、買い手の購入意欲に大きな差が生じる可能性があるためです。
内見へ丁寧に対応する
内見には可能な限り売主も立ち会い、丁寧に対応するようにしてください。
売主自身が内見に立ち会って購入希望者からの質問へ丁寧に対応することで、購入希望者が安心して購入を決めやすくなるためです。
家を売る際の注意点：売買契約締結
購入希望者がその家の購入を決めたら、売買契約を締結します。
家の売買契約を締結する際の主な注意点は次のとおりです。
- 契約不適合責任について確認する
- 手付金について理解しておく
- 契約締結後は速やかに退去しハウスクリーニングを行う
契約不適合責任について確認する
契約不適合責任は、契約内容と適合しない物件を引き渡した場合に、売主が負うべき責任です。
判明している不具合は売買契約書とともに交付する設備表などに正直に記載し、不具合を含めて契約内容とするようにしてください。
しかし、家の不具合について、不動産のプロではない売主がすべて予期できるものではないでしょう。
売主が知らない不具合についてまで契約不適合責任を負うとなると、売主にとって酷な状況となる可能性があります。
そのため、売主が負うべき契約不適合責任について、契約書で責任を負うべき範囲を限定したり免責事項を定めたりすることも少なくありません。
不動産会社の担当者とよく相談のうえ、条項を検討することをおすすめします。
手付金について理解しておく
家を売る際には、手付金について理解しておいてください。
手付金を受け取った後は、解除をする場合に対応が必要となるためです。
家の売買契約を締結する際は、買主から売主に対して手付金を交付することが慣例となっています。
手付金の額の明確な決まりはないものの、一般的に売買価格の5%から10%程度が相場です。売主が不動産会社の場合は上限額が20%と法律で定められています。
手付金の交付後、相手方が履行に着手するまでの間に契約を解除するには、次の対応が必要となります。
- 売主側からの解除：手付金の倍額返し
- 買主側からの解除：手付金全額の放棄
契約締結後は速やかに退去しハウスクリーニングを行う
家を売る場合、家の引渡し前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
家の引き渡し日は、売買契約の締結から1か月程度先の日付とすることが多いです。
そのため、特にその家に居住中である場合は、引き渡し日までに退去が間に合うよう計画的にスケジュールを組む必要があります。
なお、買主が購入後に大規模なリノベーションを予定している場合や家の取り壊しを予定している場合は、ハウスクリーニングが不要となることもあります。
家を売る際の注意点：引き渡し後
最後に、家を売って引き渡した後の注意点を2つ解説します。
- 譲渡所得税がかかる可能性があることを知っておく
- 売却時期によっては次回の固定資産税納付書を納める必要がある
譲渡所得税がかかる可能性があることを知っておく
家を売って利益が出る場合、この利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税額が発生する場合、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
そのため、家を売る際は譲渡所得税がかかりそうか、税理士などの専門家に相談のうえ確認しておくとよいでしょう。
なお、譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられています。
売った不動産がマイホームである場合、譲渡益から最大3,000万円が控除される特例の適用を受けられる可能性があります。
この特別控除の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくありません。
ただし、特別控除の適用にはさまざまな要件が設けられているほか、特別控除の適用を受けるには、税額がゼロとなる場合であっても確定申告が必要です。
そのため、特別控除の適用についてもあらかじめ税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
売却時期によっては次回の固定資産税納付書を納める必要がある
家を売却すると、原則としてそれ以降の固定資産税は買主が負担します。
しかし、時期によっては次回の固定資産税納付書が届く可能性があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、その年4月から6月頃に市区町村役場から納付書が届きます。
そのため、その年1月2日以降、固定資産税の納付書が届くまでの間に家を売った場合は、その年分の固定資産税納付書は売主の方に届き、売主はこれを納めなければなりません。
これは市区町村役場が間違っているのではなく、課税の基準日（1月1日）と納付書の送付時期にタイムラグがあることによるものです。
なお、売買契約書に明記のうえ、買主が売主に対して譲渡日以降分の固定資産税相当額を日割りして支払うことも少なくありません。
まとめ
家を売る際の注意点を各ステップにまとめて解説しました。
それぞれの注意点を踏まえ、後悔のない家の売却を目指してください。
中でも特に重要なのは、家を売るパートナーとなる不動産会社の選定です。
その家の売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことで、家をよりよい条件で売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社を選ぶべきかわからない場合も多いことでしょう。
また、複数の不動産会社に査定の依頼をするために、自分で1社1社不動産会社を回るとなると膨大な手間がかかります。
そのため、不動産会社の選定には「おうちクラベル」を活用してください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで、複数の優良な不動産会社に査定の依頼をすることが可能です。
そのため、売却適正額を把握しやすくなったり、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなったりするメリットがあります。
家の売却をご検討の際は、「おうちクラベル」を活用して、信頼できる不動産会社を見つけてください。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
