今住んでいる家を売りたい場合、住みながら売りたいと考える場合もあるかと思います。
では、住みながら家を売ることはできるのでしょうか？
また、空き家の状態ではなく住みながら家を売ることには、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか？
今回は、住みながら家を売るメリットやデメリット、住みながら家を売る流れなどについて詳しく解説します。
住みながら家を売ることは可能？
住みながら家を売ることは可能です。
ただし、原則として、遅くとも家の引き渡しまでには、私物をすべて撤去して家を明け渡さなければなりません。
住みながら家を売るメリット
家を空き家にしてから売ることと比較して、住みながら家を売ることには次のメリットがあります。
- 実際に暮らす場合のイメージが湧きやすい
- 売却対価を確認してから住み替え先を検討できる
実際に暮らす場合のイメージが湧きやすい
家の購入希望者は、購入を決める前に内見をすることが一般的です。
空き家の状態で売る場合、内見の際に家具がない状態で見てもらうことになる一方で、住みながら家を売る場合は、売主の家具や私物がある状態で内見を受け入れることとなります。
これにより、買主が購入後の暮らしをイメージしやすくなり、購入につながりやすくなる可能性があります。
売却対価を確認してから住み替え先を検討できる
家の買い替えを目的として家を売る場合の進め方は、原則として次の2択となります。
- 先に住みながら家を売り、その後住み替え先となる家を買う
- 先に住み替え先となる家を買って引っ越してから、住み替え前の家を売る
このうち、住みながら家を売る「1」の場合では、現在住んでいる家の売却対価がわかったうえで住み替え先を検討することが可能です。
一方「2」の場合は、たとえば今の家が3,000万円程度で売れると見込んで3,500万円の家を買ったのに、実際には2,700万円でしか売れず、資金計画が狂ってしまうなどの事態が生じるおそれがあります。
なお、複数の不動産会社から査定を受けることで、実際に家を売り出す前に家の売却対価を想定することが可能となります。
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住みながら家を売るデメリット
住みながら家を売ることには、デメリットもあります。
主なデメリットは、次のとおりです。
- 内見の対応に手間がかかる
- 生活感が出ることで購入意欲が低下する可能性がある
- 仮住まいが必要となる可能性が高い
内見の対応に手間がかかる
住みながら家を売る場合、居住中の家に内見を受け入れなければなりません。
内見を受け入れる際は、その時間帯に家にいる必要があるほか、購入希望者によりよい印象を与えるために念入りな清掃や整理整頓をする必要が生じます。
場合によっては、休日のたびに内見の対応に追われることとなりかねません。
生活感が出ることで購入意欲が低下する可能性がある
住みながら家を売る場合、よほど清掃が得意な場合でない限り、生活感が出てしまうものです。
これは、購入後の生活がイメージしやすい点でメリットとなる可能性がある一方で、買い手の購入意欲が低下して売買につながりにくくなる可能性も否定できません。
仮住まいが必要となる可能性が高い
家の買い替えを目的として家を売る場合、現在住んでいる家の引き渡しと同じタイミングで住み替え先の家に入居できることが理想でしょう。
しかし、そのように都合のよいタイミングで住み替え先の家が見つかるとは限りません。
家の売却後いったん賃貸に住み替えて、その後買い替え先となる家を探すこととなる可能性が高いといえます。
仮住まいが必要となる場合は、何度も引っ越すことに手間とコストがかかります。
また、子どもが小さい場合はその都度転校などが必要となる事態を避けるため、学区などにも注意を払う必要が生じます。
住みながら家を売るべき？空き家にして売るべき？
家を住みながら売るのと空き家にして売るのとでは、どちらがよいのでしょうか？
これらにはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、一概にどちらがよいといえるものではありません。
そのため、次のメリット・デメリットを踏まえつつ、状況に応じて判断する必要があるでしょう。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 住みながら家を売る | ・実際に暮らした場合のイメージが湧きやすい ・売却対価を確認してから住み替え先を検討できる | ・内見の対応に手間がかかる ・生活感が出ることで購入意欲が低下する可能性がある ・仮住まいが必要となる可能性が高い |
| 空き家にしてから売る | ・内見の対応に手間がかからない ・売り手の私物がない状態で内見を受け入れられる ・仮住まいが必要ない | ・家が売れるまで、売却する家と住み替え先のローン返済が二重で必要となる |
いずれがよいのか判断が難しい場合は、その地域の不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社へご相談ください。
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査定額や査定額への説明、担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い信頼できる不動産会社と出会いやすくなります。
住みながら家を売る流れ
住みながら家を売るには、どのような流れを踏めばよいでしょうか？
一般的な流れは次のとおりです。
- 家の売却相場を確認する
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 住み替え先を検討する
- 家の売却を依頼する不動産会社を選定する
- 媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家から退去してハウスクリーニングをする
- 家を引き渡す
家の売却相場を確認する
はじめに、自分で家の売却相場を確認します。
家の相場を確認しておくことで、家を売るかどうかの判断がしやすくなるためです。
自分で家の売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、実際の家の売買成立価格や売買成立時期が、所在地、最寄り駅名、最寄り駅までの距離、家の建築年、間取りなど詳細な情報とともに掲載されています。
この情報と比較することで、売ろうとしている家がどの程度の価格で売れるのか想定しやすくなります。
不動産会社に査定の依頼をする
家を売却する方向に決まったら、不動産会社に査定の依頼をします。
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住み替え先を検討する
査定額を確認したうえで、住み替え先を検討します。
家の売却と並行して新たに購入する家を探すこともあれば、いったん賃貸住宅に住み替える場合もあります。
いずれがよいかは一概にいえるものではなく、資金の余裕や住み替え先として条件に合う物件が見つかるかどうかなど事情によって異なります。
いずれにしても、遅くとも家を引き渡すときまでには売却する家からは退去する必要があるため、この段階で住み替え先を検討しておく必要があります。
家の売却を依頼する不動産会社を選定する
査定額が出揃ったら、家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さだけで選ぶのではなく、査定額への説明や担当者の誠実さなどを総合的に判断して選ぶことをおすすめします。
査定額は、その不動産会社がその価格で家の売却を成功させるという保証ではないためです。
媒介契約を締結する
家の売却を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があります。
希望や状況に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
家を売りに出す
媒介契約を締結したら、売出価格を決めて家を売りに出します。
売出価格とは、売主の希望売却価格です。
売出価格は、査定額をベースとして売主の希望を加味して決めることが一般的です。
内見に対応する
住みながら家を売る場合であっても、売買契約を成立させるには内見を受け入れることが必要です。
家は大きな買い物であり、購入を決める前に内見をしたいと希望する人がほとんどであるためです。
売買契約を締結する
買主が家の購入を決め、諸条件の交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
売買契約の締結時には、買主から売主に対し、売買金額の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
以降、相手方が履行に着手するまでの間に契約を解除するには、次の対応が必要となります。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
家から退去してハウスクリーニングをする
売買契約を締結したら、引き渡し日までの間に家から退去し、売主側の私物をすべて撤去します。
また、ハウスクリーニングを入れることが一般的です。
家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日に、家を引き渡します。
この日には、次のことが同時に行われます。
- 買主側の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金（手付金を控除した残額）の支払い
- 売主から買主へ家の鍵の引き渡し
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名捺印
その後、同日中にこの場に立ち会った司法書士が法務局に所有権移転登記申請をして、家の名義が正式に買主へと変わります。
住みながら家を売るコツ・ポイント
住みながら家を売るコツやポイントは、次のとおりです。
これらを踏まえ、よりよい条件での家の売却を目指しましょう。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- その家の売却ノウハウを持つ不動産会社に依頼する
- 時間に余裕を持って売りに出す
- 内見はできるだけ明るい時間に受け入れる
- 内見に丁寧に対応する
- 内見時に清掃と整理整頓を心がける
複数の不動産会社に査定の依頼をする
よりよい条件で家を売るには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが重要です。
なぜなら、査定額は不動産会社によって異なることが多いものの、1社にしか査定の依頼をしないとその不動産会社が提示した査定額が適正かどうか判断するのが難しいためです。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。
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その家の売却ノウハウを持つ不動産会社に依頼する
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（戸建て、マンション、更地など）があることが少なくありません。
その中からその家の売却に強い不動産会社を見つけることができると、その家をより高値で売却できる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのか、外部から判断するのは容易ではありません。
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時間に余裕を持って売りに出す
よりよい条件で家を売るには、時間に余裕をもって売りに出すことが鉄則です。
なぜなら、売却を急ぐと買主から足元を見られ、安く買い叩かれてしまうリスクがあるためです。
内見はできるだけ明るい時間に受け入れる
住みながら家を売る場合は、内見の時間調整がハードルとなりがちです。
特に仕事をしている場合は、調整に苦慮するかもしれません。
そこで、買主との合意のもと、仕事を終えた後の暗い時間帯に内見を受け入れることもあるでしょう。
しかし、内見は可能な限り日中の明るい時間に受け入れることをおすすめします。
なぜなら、一般的に明るい時間帯に見てもらった方がよい印象を与えやすく、購入につながりやすくなるためです。
内見に丁寧に対応する
よりよい条件で売るには、売主が内見へ丁寧に対応することも重要なポイントです。
売主が内見に立ち会い家の使い勝手などを丁寧に案内することで、売買契約が成立しやすくなるためです。
内見時に清掃と整理整頓を心がける
住みながら家を売る際は、特に内見時の清掃や整理整頓が重要です。
家に住んでいる場合、家をきれいな状態に保ち続けることは容易ではありません。
しかし、散らかったり汚れたりしたままの状態で内見を受け入れてしまうと買主の購買意欲が湧きにくく、売買契約がまとまらない可能性が高くなります。
そのため、内見前には清掃と整理整頓を心がけましょう。
家の汚れがひどい場合は、家を売り出すタイミングでハウスクリーニングを入れることも1つの手です。
住んでいる家を売ってその後も住み続ける方法
住んでいる家を売っても、その後も引き続きその家に住み続けられる可能性があります。
その主な方法は次のとおりです。
- リースバックを活用する
- リバースモーゲージを活用する
リースバックを活用する
1つ目は、リースバックを活用することです。
リースバックとは、家をリースバック事業者へ売却し手対価を受け取り、その後はそのリースバック事業者へ賃料を支払って家を借りる手法です。
リースバックを利用すると、これまで持ち家として住んでいた家に、今後は賃借人として住むこととなります。
売却後も住み慣れた家に住み続けられるメリットがある一方で、賃貸借契約が更新を前提としない「定期借家契約」とされる可能性があるなどのデメリットや注意点があります。
そのため、実際に活用する際は契約内容をよく読み込み、必要に応じて専門家へも相談したうえでデメリットを十分に理解しておく必要があります。
リバースモーゲージを活用する
2つ目は、リバースモーゲージを活用することです。
リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保にまとまった資金の借り入れができる制度です。
その後、家の所有者が死亡した際に自宅が売却され、そこから借入金の残額が返済される仕組みです。
子どもに家を相続させるより、家を売却して現金化したいといったニーズもあります。
しかし、生前に家を売ってしまうと、その後住む場所を失ってしまいます。
そのような場合にリバースモーゲージを活用することで、亡くなるまでは自宅に住みつつも自宅を現金化することが可能となります。
ただし、生前に融資の返済が不要であるわけではなく、一定の返済は必要です。
そのため、金利が上昇した際は家計を圧迫する可能性があるなど、リスクも少なくありません。
リバースモーゲージを活用する際は専門家へも相談のうえ、リスクやデメリットを十分把握しておく必要があります。
まとめ
居住中の家を住みながら売ることは可能です。
住みながら家を売ることには、その家がいくらで売れるのか確認してから住み替え先を検討できるなど、メリットも少なくありません。
一方で、内見の対応に手間がかかることや仮住まいが必要となることが多いなど、デメリットもあります。
住みながら家を売るのと空き家にしてから売るのとどちらがよいのかは状況によって異なるため、一概にいえるものではありません。
居住している家を売ることを検討している場合は、住みながら売るべきか空き家にしてから売るべきかについて、不動産会社の担当者とよく相談したうえで検討してください。
いずれにしても、家の売却を成功させるには、その家の売却に強い信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
信頼できる不動産会社を見つけることができれば、住みながら家を売るべきかどうかについても、その状況に応じたアドバイスを受けることができます。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
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りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
