築40年の家を売却しようと考えると、物件の価値はどれほどなのか、売却は成功するのかなどさまざまな疑問や不安が浮かんでくるのではないでしょうか？
本記事では、築40年の家の価値をはじめとして、売却の方法や注意点などを紹介します。これらの知識を押さえれば、売却の成功に向けて適切な行動がとれるようになるでしょう。築40年の家の売却を考えている方は、ぜひ本記事をチェックしてみてください。
1.築40年の家の価値は？
築40年の家の価値は、一般的に新築の家よりもかなり下がるとされています。それは、住宅は築年数が経過するほど資産価値が低くなっていくためです。
建物は年数が経つほど老朽化し、家の構造や機能などの面で問題が発生するようになります。この劣化が価値の低下につながるため、築年数の古い家は価値が低い傾向にあります。
ただし、築40年の家の価値が一様に下がっているわけではありません。家の劣化の状態によっては、価値の下落がそれほど大きくない場合があります。
劣化に関わる大きな要素の1つが、家の構造です。家が木造一戸建てか、鉄筋コンクリートかによって劣化の進行具合は異なります。
1-1.木造一戸建ての場合
木造一戸建ての場合、比較的建物の劣化が進みやすいです。そのため、築40年の木造一戸建ては、価値がかなり下がっている可能性があります。
木造の物件は年数が経過するにつれて木材が古くなり、劣化します。場合によっては木腐れが起きていたり、カビが生えていたりする可能性があるでしょう。
また、機能の面でも新築に比べて劣る可能性が高いです。耐震性や断熱性などが低く、場合によっては家の改修やリフォームが必要になります。
これらの観点から、木造一戸建ての建物の価値は低くなりやすいです。売却を考えた際には、家の劣化や機能などをチェックしておくと良いでしょう。
なお、劣化などのチェックは不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。専門の知識がない状態では、物件を正しく確認することは難しいでしょう。
不動産会社の訪問査定では、家の細かな要素まで調査して査定額が算出されます。物件の劣化状態なども考慮したうえでの価格になるので、実際の売却価格に近い値となります。
物件がどれほどの価格で売却できるのかを詳しく知りたい方は、訪問査定を受けましょう。
訪問査定を依頼する不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
一度の依頼で複数社からの査定が受けられ、査定結果から好きな不動産会社を選択できます。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用いただくと、条件に合った複数社からの査定が一度に受けられます。ぜひ不動産会社選びにご活用ください。
1-2.鉄筋コンクリートの場合
鉄筋コンクリートの場合は、築40年の家でも価値が下がりにくい傾向にあります。それは、鉄筋コンクリートが木造に比べて劣化を起こしにくいためです。
耐用年数も47年と長く、築40年が経過していても問題なく住める物件が多いです。
ただし、丈夫な構造であっても劣化が生じることはあります。その場合、家の価値は低くなってしまうでしょう。
また、不動産の価値は土地や周辺地域などの条件にも左右されます。できるだけ高値で売却したい場合は、物件の状態以外もチェックしておきましょう。
2.古い家の価値がなくなってしまう理由
古い家の価値がほとんどなくなってしまうのには、主に2つの理由が考えられます。
- 耐用年数を過ぎている
- 耐震基準が最新ではない
これらの条件に当てはまっている家は、価値がほとんどない可能性が高いです。高値での売却にはつながりにくいでしょう。
自分が売却したい物件が当てはまっているかどうか、売却前に一度確かめてみてください。
2-1.耐用年数を過ぎている
耐用年数とは、建物が建てられてから法的に定められた使用期間のことです。耐用年数は物件の構造によって年数が異なります。
木造一戸建ての場合、耐用年数は22年です。一方、鉄筋コンクリート造の物件は47年になります。
この耐用年数が過ぎた物件は、一気に価値が下落します。耐用年数が過ぎると劣化が起きやすく、構造や機能に問題が生じる可能性があるためです。
このことから、築年数が古い家ほど価値がなくなってしまいます。特に木造一戸建ては耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造に比べると価値が下がりやすいでしょう。
耐用年数が過ぎている物件の売却を上手く進めるには、不動産会社に相談することがおすすめです。
通常、耐用年数が過ぎた物件にはほとんど価値がなく、高値での売却は期待できません。しかし、不動産会社に相談すれば希望に沿った売却ができる可能性があります。
価値があまりなく売却が難しい不動産に関する相談は、信頼できる不動産会社にすると良いでしょう。信頼できる不動産会社と協力することが、納得のいく売却につながります。
信頼できる不動産会社を探しているなら、不動産一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。
不動産一括査定サイトに申し込めば、複数の不動産会社からの査定結果が届き、それぞれの結果を比較できます。結果を基に、希望に合った不動産会社が選択できるでしょう。
1社だけに査定を依頼した場合、その会社があまり優良でない会社の可能性も考えられます。
さらに、他の会社と比較できないため判別が付かず、そのまま契約を結んでしまうケースがあります。複数社から査定を受ければ、優良でない会社を選ぶ確率は下がるでしょう。
そのため、信頼できる不動産会社を探すには不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。おうちクラベルは、不動産一括査定サイトの1つです。
数多くの不動産会社が参画しており、物件の条件に合った複数の会社に査定依頼が申し込めます。査定を受けてみれば、信頼できる不動産会社がきっと見つかるでしょう。
不動産会社選びには、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをぜひご利用ください。
2-2.耐震基準が最新ではない
耐震基準とは、建築基準法によって定められた建物が地震の揺れに耐えるための最低限の基準のことです。
建築基準法は1981年6月1日に改正され、その際に耐震基準も変更になりました。変更前の基準を「旧耐震基準」、変更後の基準を「新耐震基準」といいます。
旧耐震基準では、建物の条件として「震度5程度の地震で損傷しない」ことが定められました。新耐震基準では、「震度6〜7程度の地震でほとんど損傷しない」と定められています。
すなわち、新耐震基準に沿って建てられた物件の方が、より地震に強い物件となります。そのため、新耐震基準の物件の方が需要は高く、高価格になりやすいです。
築40年以上の物件は、旧耐震基準で作られているため耐震基準を満たしていない可能性が高いです。その場合、物件の価値は低くなります。
また、旧耐震基準の物件は住宅ローンが組みにくいというデメリットがあります。耐震性が低いとローンの審査に通りにくく、ローンの控除も受けられないためです。
そのため、旧耐震基準の物件は人気が低く、買主がなかなか見つけられない可能性があります。費用がかかりますが、物件の改修などを検討しておくのも良いでしょう。
3.築40年の家を売却する方法
これまで紹介してきたように、築40年の家にはほとんど価値がありません。そのため、そのままの状態で売却することは難しい可能性が高いです。
しかし、家の状態を見直したり売却方法を工夫したりすれば、築40年の家でも売却できるでしょう。売却の方法として考えられるのは、以下の5つです。
- リフォームして売る
- 古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 空き家バンクを利用する
- リースバックを利用する
適している売却方法は、不動産の状態によって異なります。自分が売りたい不動産に適切な売却方法を選んで、より納得のいく売却を目指しましょう。
以下でそれぞれの売却方法について、詳しく解説していきます。売却したい不動産の状態と照らし合わせながら、適切な方法を考えてみてください。
3-1.リフォームして売る
リフォームをして売ることで、築40年の物件でも高額でスムーズな売却が期待できます。外観や機能が改善され、買主からの需要も高まるでしょう。
リフォームをする際は、改修が必要な部分をしっかりおさえてから実施するようにしましょう。
外装は買主の目を引く重要な要素です。傷みや汚れが目立つのであれば、リフォームできれいにしておくことがおすすめです。
内装もまた、きれいに改装すると良いでしょう。壁や天井などが新築のようにきれいになれば、買主に良い印象が与えられます。
また設備をリフォームすることも大切です。特に古い家は、トイレやキッチンなどの水回りの設備が古くなりがちです。
新しい設備が整っていれば、物件の価値が上がりやすくなります。リフォームの際には設備もチェックし、必要があれば改修を行うようにしましょう。
ただし、リフォームには多額の費用がかかります。資金が十分に足りないのであれば、他の方法を実施することを検討しましょう。
なお、リフォームを行う前には、査定を受けておくことがおすすめです。査定で物件の改修が必要な場所を聞き、担当者に相談してからリフォームをすると良いでしょう。
物件の状態によっては、リフォームよりも他の売却方法が向いている場合があります。事前の相談がより良い売却につながるため、積極的に不動産会社とコンタクトを取りましょう。
査定を始めるには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。複数の不動産会社に一括で査定依頼が出せるため、売却が初めての方も利用しやすいです。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでも、査定の申し込みができます。興味のある方はぜひご利用ください。
3-2.古家付き土地として売る
築40年で物件の価値がほとんどない場合、古家付き土地として売却することが有効です。この方法では建物にほとんど価値を付けず、土地の価格のみで販売することになります。
安価で売り出されることになるため、買主は手が出しやすいです。自分でリフォームや新しい家を建てたいと考えている買主にも需要があるでしょう。
さらに、土地によっては高額で売却できる可能性があります。買主からの需要が高い地域にある土地は、高価格になりやすいです。
例えば、駅に近く交通の便が良い地域・学校や病院などの周辺施設が充実している地域などです。そのような地域の土地は人気があり、土地だけでも高価格が付けられるかもしれません。
もし土地の価格が知りたいのであれば、不動産会社から査定を受けると良いでしょう。土地の大きさ・形状・周辺地域などの要素から、おおよその売却価格を算出してくれます。
また、古家付き土地として売るべきかどうかの相談もできます。相談をすることで、物件に適した売却方法は何かが見えてくるでしょう。
査定を申し込む不動産会社は、不動産一括査定サイトで探せます。複数の会社の査定結果を基に、訪問査定を受ける会社を選択できます。
おうちクラベルは、不動産一括査定サイトの1つです。不動産の情報を入力すると、条件に合った複数の会社に査定を申し込みます。
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をご利用ください。
3-3.更地にして売る
物件の価値がほとんどない場合、一戸建てであれば解体してしまうこともおすすめです。土地を更地にすることで、土地だけを求めている買主の目に留まる可能性があります。
ただし、解体には費用が必要です。場合によっては費用がかさみ、売却できても収益がほとんど得られなくなってしまうことも考えられます。
更地にする前には、不動産会社に相談すると良いでしょう。解体よりも適した方法が紹介されれば、そちらを選択できます。
また、更地を売却する際にも不動産会社がサポートしてくれるでしょう。複雑な手続きや許可取得のサポートも受けられるため、初めての方や不安がある方は相談してみてください。
3-4.空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、空き家の売主と買主をマッチングさせるためのサイトのことです。自治体などが運営しており、物件の掲載は無料で行えて仲介手数料もかかりません。
費用が必要ないため、まず登録だけでもしておくこともおすすめです。登録後でも通常の売却活動は行えるので、買主を探す手段が増やせます。
ただし、空き家バンクを運営している自治体は限られています。自分が売却したい不動産が登録できる空き家バンクはあるか、事前に調べておくようにしましょう。
また、登録の申請や手続きの方法は自治体によって異なります。空き家バンクへの登録を考えたら、自治体に登録の詳しい方法について問い合わせてみましょう。
3-5.リースバックを利用する
リースバックとは、物件を買主に売却後、買主に家賃を払うことで家に住み続けられるという方法です。売却価格は安くなりますが、売却後もそのまま住み続けられます。
リースバックの買主となるのは、主に不動産会社です。そのためすぐに売買取引が行われ、短期間で現金化できます。
リースバック後はしばらく家に住み続けられますが、その期間には制限がある場合もあります。そのため、リースバックを利用する場合は、あらかじめ賃貸借内容を確認しておきましょう。
4.古い家を売るときの注意点
古い家を売るときには、3つの注意点があります。
- 境界を確定する
- 契約不適合責任の内容を確認
- 更地にするタイミングにも注意
物件の売却が決まったら、これらの点に注意して売却を進めましょう。それぞれの注意点について、以下で詳しく解説していきます。
4-1.境界を確定する
古い家を売る際には、土地の境界を確定しておく必要があります。境界は、売却する土地がどこまで含まれるのかを示すものです。
物件が古くほとんど価値がない場合、売却価格は土地によって決まります。そのため、土地の広さや形状などは売却価格に直結する要素となります。
また、古い家は土地の境界が明らかでない場合も多いです。しかし、そのまま売却を進めると近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
これらのことから、売却の前には土地の境界を確定させておくことが大切です。分からない場合は土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、境界確定図を取得しましょう。
売却だけでなく、査定の際にも境界を確定させておく必要があります。境界が曖昧だと正しく査定が行えず、確定させてからやり直しになる可能性があるためです。
土地の境界が確定したら、まずは査定に申し込んでみましょう。正確な土地を査定することで、精度の高い査定結果の算出が期待できます。
査定の申し込みには、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。査定の結果を比較検討することで、より正確な土地の価格が分かります。
古い家の売却を行いたい方は、ぜひおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご活用ください。
4-2.契約不適合責任の内容を確認
契約不適合責任とは、契約の不履行がある場合に買主が売主に履行の追完を請求できる責任のことです。
古い家の場合は特に、契約不適合責任が問われる可能性が高いです。
例えば、物件にシロアリ被害や雨漏りなどの不具合があったとします。しかし、これらの不具合は気付きにくく、改修をしないまま売却してしまうケースがあります。
このような不具合が発覚した場合に発生するのが、契約不適合責任です。
買主は売買契約書に記載されていない内容への契約不適合として、売主に損害賠償請求や契約の破棄などが行えます。
これらのリスクを回避するために、契約不適合責任の内容を確認しておくことは重要です。事前に知っておくことで、責任が発生した際の対策が練れるでしょう。
また、契約不適合責任には保険があります。責任が発生した際に、保険金で賠償を補填するというものです。
保険はいざというときのリスク回避につながるので、不安のある方は加入を検討してみると良いでしょう。
さらに、保険に加入しておけば、買主の目に留まる確率も高くなります。それは、保険に加入して売却されている物件が少ないためです。
保険に加入していれば、買主に安心感を与える効果も期待できます。築40年以上の物件を売却される方は、加入することがおすすめです。
4-3.更地にするタイミングにも注意
更地にして売却することを決定したならば、建物を解体する日に注意する必要があります。それは、土地や建物に発生する固定資産税の負担を少なくするためです。
通常土地には固定資産税がかかりますが、建物の建つ土地の場合、税金の軽減措置が適用されます。措置が適用されるのは、1月1日時点で建物が建っていた場合です。
つまり固定資産税は1月1日時点でその年の課税判断が行われます。
そのため、建物の解体を行うのは1月2日以降が良いでしょう。それより前に更地にしてしまうと、多額の税金を納めることが求められます。
解体をしたら、12月31日までに売却を済ませましょう。売却の完了で、固定資産税の節税となります。
売却を上手に進めるためには、解体のタイミングにも気を配ることが大切です。
5.家がなかなか売れないときの対処法
いざ家の売却に踏み切ったとしても、古い家だとなかなか買主が付かない可能性があります。しかし、適切な対処法を行うことで、売却が進む場合があるでしょう。
挙げられる対処法は、以下の3つです。
- 販売価格を下げる
- 不動産会社を変えてみる
- 不動産会社に依頼する
これらの対処法は、状況に応じて行う必要があります。状況に適していなければ、せっかく行っても納得のいく売却につながらない可能性があるでしょう。
売却が進まないときは、その原因を見極めてそれをカバーするための対処法を行うことが大切です。まずは売れない原因を考えてみましょう。
原因が分かったら、それに応じて適切な対処法を行います。以下で対処法について詳しく説明するので、ぜひ参考にしてください。
5-1.販売価格を下げる
家がなかなか売れないときは、設定されている販売価格が高すぎる可能性があります。一度価格を見直して、下げてみると良いでしょう。
価格の参考値となるのは、同じような条件で売却されている不動産です。販売価格を比較して、自分の不動産が高すぎる場合は値下げを検討してみてください。
また、買主から価格交渉があった場合は、受け入れることを考えてみましょう。よほど悪い条件でなければ、多少希望より低価格でも売却することを検討してみてください。
さらに、不動産会社に相談することも大切です。売却価格が適正かどうか、担当者に相談することで判別できます。
適正な価格が設定できれば、スムーズな売却が期待できます。値段を下げることを恐れず、早期の売却を目指しましょう。
適正価格を知るためには、不動産一括査定を受けると良いでしょう。過去の取引を基に査定価格が出されるため、適正な売却価格の参考にできます。
また、複数の査定結果が比較できるため、物件のおおよその相場を導き出せます。実際に売却する際の目安として活用できるでしょう。
不動産一括査定に興味をもった方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
5-2.不動産会社を変えてみる
売却が上手く進まないときは、不動産会社に問題がある可能性があります。会社の中には売却活動に積極的でなく、売却を長引かせるところもあるためです。
不動産会社の売却活動を見て問題があると感じたならば、会社を変えることを検討してみましょう。変更することで、スムーズに売却が完了することも考えられます。
選ぶ不動産会社に迷ったら、会社の評判を調べてみましょう。口コミサイトなどをチェックすると、実際に利用した方の声が確認できます。
しかし、評判がいいからといって自分に適しているとは限りません。実際に会社と関わってみてから選ぶ方がより確実でしょう。
適正な不動産会社を選ぶ際に活用してほしいサービスが、不動産一括査定サイトです。複数の会社からの査定結果を比較することで、自分に適した会社を選んで契約を結べます。
相性の良い会社が選択できれば、査定から売却までスムーズに進められるでしょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトは、適切な不動産会社選びにご活用いただけるサイトです。ぜひご利用いただき、売却の成功に役立ててください。
5-3.買取業者に依頼する
これまで紹介してきたのは、不動産会社が仲介となって買主を探す方法です。会社に仲介手数料を支払うことで、条件に合った買主を探してもらえます。
しかし、仲介は不動産会社が買主を探すなどの手間がかかり、売却が完了するまでの時間も長いです。また、買主がなかなか見つからないというリスクもあります。
仲介での売却が進まないのであれば、買取で不動産を売却することを検討してみても良いでしょう。買取とは、不動産会社が買主となって直接不動産を買取する方法です。
この方法では買主を探す手間がないため、短期間で不動産の売却ができます。買主が見つからないこともありません。
ただし、買取は仲介の7割程度の相場での取引になります。高価格での売却を重視するのであれば、避けたほうが良いでしょう。
6.一戸建ての販売実績が多い不動産会社を選ぼう
不動産会社や担当者には、それぞれ得意とする不動産があります。得意な不動産の売却となればノウハウが身についているため、売却が成功する可能性が高くなるでしょう。
つまり、売却したい物件と同じ条件の販売実績が多い会社を選ぶことが大切です。築40年の家を売却したい場合、一戸建ての販売実績が多い不動産会社を選ぶことがおすすめです。
実績のある会社であれば、売却に関する相談もしやすくなります。不安や悩みを解消し、安心して売却活動に臨めるようになるでしょう。
不動産会社についての情報は、会社のサイトで確認ができます。また、口コミサイトなどでもチェック可能です。
販売実績が多く信頼できる不動産会社を選んで、不動産の売却を成功へと導きましょう。
7.古い家を売りたいなら
古い家を売りたいなら、まずは物件の状態を確認しましょう。経年劣化が酷い場合、物件の価値はほとんどありません。
将来的に売却することを見越して、物件のメンテナンスは欠かさないことが大切です。日頃からメンテナンスをしておくことで劣化が少なく済み、価値の下落を防げるでしょう。
修理や改修の必要があるならば、実施するようにしましょう。修理をすることで家の価値が高まり、より高値での売却が期待できます。
また、売却に向けて準備を進めることも必要です。売却を行うには、様々な書類が必要になります。
必要となるのは、登記識別情報・身分証明書・間取り図・建築確認済証などです。売却する物件に応じて必要書類は異なるので、指示に従って揃えておきましょう。
売却はまとまったお金が得られるだけでなく、費用もそれなりにかかります。例えば、契約書に必要な印紙税・固定資産税・仲介手数料などです。
売却の前には、資金を十分に準備しておくようにしましょう。不足している場合は、リースバックや買取などの方法を検討してみてください。
加えて、事前に査定を行っておくことも大切です。査定では不動産のおおよその価値が分かります。
査定結果を参考にすれば、スムーズに売却が進められるでしょう。また、不動産会社との信頼関係も築きやすいです。
売却を成功させるには、不動産会社と信頼関係を築くことが大切になります。売却は大きな金額の取引となるので、お互いに信頼することが安心できる売買につながるでしょう。
不動産の事前の査定には、不動産一括査定サイトがおすすめです。不動産一括査定サイトでは一度の申し込みで複数の不動産会社からの査定が受けられます。
複数の査定結果を比較すれば、より正確な価格相場が導き出せます。また、信頼できる結果を出した不動産会社を選択し、媒介契約を結ぶことも可能です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用いただければ、物件の条件に合った不動産会社に一括で査定を申し込めます。
古い家の売却を考えている方は、ぜひおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
8.信頼できる不動産会社を探すなら不動産一括査定サイトの活用を
築40年の家は、老朽化などの要因から建物の価値がほとんどありません。高値での売却を望むなら、物件のリフォームや改修が必要となるでしょう。
また、場合によっては建物には価格が付かず、土地の価格だけでの売却になる可能性があります。更地にした状態での売却をすすめられるケースもあるでしょう。
数々の売却方法の中から適切なものを選び、納得のいく売却を進めるためには、信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社は、物件ごとに適切な売却方法を提案してくれます。売却活動にも熱心に取り組み、スムーズな売却に役立ってくれるでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社を比較することが有効です。しかし、何度も不動産会社に査定依頼を出すのは手間がかかりますし、どの会社に依頼をすれば良いか分からず迷ってしまう方もいるでしょう。
手間を少なく複数の会社を比較するには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に一括で査定を申し込めるプラットフォームです。数多くの不動産会社が参画しており、それぞれが条件に基づいて査定を行います。
不動産一括査定サイトを受ければ、複数の査定結果が比較可能です。また、比較をすることで信頼できる不動産会社を選択できます。
信頼できる不動産会社と媒介契約を結べば、スムーズな売却の成功が期待できます。築40年の家であったとしても、それなりの価格での売却も望めるでしょう。
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この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
