相続した家を売る際にかかる税金は？計算方法と節税ポイント

相続した家を売る際は、さまざまな税金がかかります。

たとえば、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などが挙げられます。

では、それぞれの税金はどのように算定するのでしょうか？

今回は、相続した家の売却でかかる税金についてまとめて解説します。

1 相続した家を売る際にかかる主な税金
2 相続した家を売ることでかかる譲渡所得税の計算方法
3 相続した家を売る際に使える譲渡所得税の主な特例
- 3.1 取得費加算の特例
- 3.2 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得税の3,000万円特別控除
4 相続した家を売るメリット
5 相続した家を売る際の税金以外の注意点
6 まとめ
7 この記事の監修者

相続した家を売る際にかかる主な税金

相続した家の売却では、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などがかかります。

それぞれの概要は次のとおりです。

相続税

家を相続すると、相続税の対象になります。

相続税とは、亡くなった人（「被相続人」といいます）の遺産総額や過去の一定の贈与（「課税価格の合計額」といいます）などに対してかかる税金です。

相続発生後すぐに相続した家を売ったからといって、その家が相続税の対象から外れるわけではありません。

ただし、相続税には次の基礎控除額が設けられています。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

課税価格の合計額がこの基礎控除額以下である場合、相続税はかかりません。

相続登記の登録免許税

相続登記とは、故人名義の不動産を相続人などへと変える手続きです。

そして相続登記の登録免許税とは、相続登記をした際に法務局で納めるべき税金です。

相続登記の登録免許税額は、次のとおりです（一定の要件を満たすときは免税になることがあります）。

登録免許税：その家の固定資産税評価額×1,000分の4

なお、相続登記手続きを司法書士へ依頼した場合は、別途8万円から15万円程度の報酬がかかります。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。

家の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。

収入印紙は切手ほどのサイズの印紙であり、郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。

2024年3月31日までに作成する契約書には、軽減税率が適用されます。

契約金額（家の売買価格）	本則税率	軽減税率（2024年3月31日まで）
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	500円
500万円以下	2,000円	1,000円
1,000万円以下	10,000円	5,000円
5,000万円以下	20,000円	10,000円
1億円以下	60,000円	30,000円
5億円以下	100,000円	60,000円
10億円以下	200,000円	160,000円
50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

なお、印紙税は契約単位ではなく、「契約書単位」で課されるものです。

そのため、契約書の原本を2通作成する場合は2通分の印紙税が必要となります。

家の売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税もそれぞれ自分が保管する分に貼付すべき分を負担することが一般的です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家や土地を売って得た利益に対してかかる税金です。

譲渡所得税は国などから納付書が送られるのではなく、自分で計算をして納税しなければなりません。

譲渡所得税の申告期限は、家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。

譲渡所得税については、次で詳しく解説します。

相続した家を売ることでかかる譲渡所得税の計算方法

相続した家を売ることでかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。

課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

ここでは、各計算要素の概要について解説します。

収入金額
取得費
譲渡費用
税率

収入金額

収入金額とは、その家を売ることで得る対価です。

収入金額がわかると譲渡所得税の試算がしやすくなるため、家の査定額がわかった時点で譲渡所得税の試算をしておくとよいでしょう。

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取得費

取得費とは、その家の取得に要した費用です。

たとえば、売った家や土地の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費や改良費などがこれに該当します。

ただし、相続した家の場合は取得費がわからないことも少なくないでしょう。

取得に要した費用がわからない場合は、「収入金額×5％」で取得費を計算します。

譲渡費用

譲渡費用とは、その家を売るために直接要した費用です。

次の費用などが譲渡費用に該当します。

土地や建物を売るために支払った仲介手数料
印紙税で売主が負担したもの
土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

一方、修繕費や固定資産税などその家の維持や管理のためにかかった費用を譲渡費用に計上することはできません。

なぜなら、これらは売却のために直接要した費用とまではいえないためです。

税率

譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、家を売る年の1月1日時点での所有期間に応じて次の二段階となっています。

売却年の1月1日時点での所有期間	税率
売却年の1月1日時点での所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
5年超（長期譲渡所得）	15％	0.315％	5％	20.315％
5年以下（短期譲渡所得）	30％	0.63%	9％	39.63％

なお、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことが可能です。

そのため、たとえ相続が起きてから1年後に家を売る場合であっても、相続が起きるまで被相続人がその家を長年所有していた場合、長期譲渡所得に該当します。

相続した家を売る際に使える譲渡所得税の主な特例

相続した家を一定期間内に売る場合、譲渡所得税の計算上、次の特例が使える可能性があります。

取得費加算の特例
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得税の3,000万円特別控除

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、その家を相続するために売主が支払った相続税を、譲渡所得税の計算上「取得費」に加算することができる特例です。

相続税がかかった家を相続してから3年10か月以内に家を売る場合、この特例の適用対象となります。

取得費に加算することができる金額は、次の式で算定します。

取得費に加算する相続税額＝売主が支払った相続税額×譲渡した家の相続税評価額÷売主の取得財産の価格等

計算式は複雑に見えますが、売主が支払った相続税のうちその家にかかった相続税を、按分して計算しています。

参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得税の3,000万円特別控除

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得税の3,000万円特別控除」とは、相続で空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）を売る場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに家を売る場合は、この特例の適用が受けられる可能性があります。

ただし、特例の適用を受けるためには「売却代金が1億円以下であること」や「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」などさまざまな要件を満たさなければなりません。

この特例の適用を受けられるかどうかによって、譲渡所得税額に大きな差が生じる可能性があります。

そのため、相続した家を売る際は、税理士などの専門家へ相談のうえ、特例適用の可否を確認しておくようにしてください。

参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

相続した家を売るメリット

相続した家を所有し続けずに売ることには、どのようなメリットがあるでしょうか？

主なメリットは次のとおりです。

維持費がかからなくなる
管理の手間がかからなくなる
遺産をわけやすくなる

維持費がかからなくなる

相続した家の所有を続けていると、使用していなくても固定資産税などの維持費がかかり続けます。

一方、相続した家を売ることで、維持費の負担から解放されます。

管理の手間がかからなくなる

一般的に、人の住んでいない家は劣化が早まります。

また、草木が伸びると近隣住民への迷惑となるほか、外壁が崩れて万が一通行人などに怪我をさせてしまうと損害賠償へ発展する可能性があります。

そのため、家を維持するには定期的に空気を入れ替え、清掃し、草刈りをして、劣化した箇所を修繕するなどメンテナンスをし続けなければなりません。

特に遠方に居住している場合は、管理のために出向くだけでも手間がかかります。

一方、相続した家を売ることで、このような管理の手間から解放されます。

遺産をわけやすくなる

民法では、遺産を分ける基準として「法定相続分」が定められています。

たとえば、子ども2名が相続人である場合の法定相続分はそれぞれ1/2です。

しかし、遺産が現預金のみであればまだしも、実際は遺産を法定相続分どおりに配分することは容易ではありません。

家を真っ二つにすることができるわけではないうえ、家を共有名義にすると後のトラブルの原因となりかねないためです。

そこで、家を売ってお金に変えることで、遺産を分けやすくなります。

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相続した家を売る際の税金以外の注意点

相続した家を売る際は、税金以外にもさまざまな注意点があります。

主な注意点は次のとおりです。

故人名義のままでは家の売却ができない
売却を急ぐことはおすすめしない
査定は複数の不動産会社に依頼する

故人名義のままでは家の売却ができない

相続した家を故人名義のまま売却することはできません。

相続した家を売るには、あらかじめ相続登記をする必要があります。

相続登記をする際の手順は次のとおりです。

相続人全員で誰が家を取得するかの話し合い（「遺産分割協議」といいます）をまとめる
戸籍謄本や除籍謄本など必要書類を集める
遺産分割協議の結果を記した遺産分割協議書を作成する
書類を取りまとめて相続登記を法務局に申請する
相続登記が完了して家の名義が新所有者である相続人に変わる

このように、売却したい家が故人名義である場合は、あらかじめ相続人全員による協議をしなければなりません。

また、協議がスムーズにまとまったとしても、「2」から「5」までには1か月から2か月程度の期間がかかります。

そのため、売りたい家が故人名義である場合は、あらかじめ相続登記を進めておくことをおすすめします。

売却を急ぐことはおすすめしない

相続した家を売る理由はさまざまであるものの、相続税の納税資金を確保するために売ることも少なくないと思います。

しかし、家の売却を急ぐことはおすすめできません。

なぜなら、家の売却を急ぐと買主から足元を見られ、無理な値下げ交渉がされるリスクが高くなるためです。

売却を急がない場合は、交渉決裂を覚悟して値下げ要求を断ることができます。

一方で、売却を急ぐ場合は「この買主を逃したら期限までに次の買主が見つからないかもしれない」との焦りから、値下げを飲まざるを得ないかもしれません。

そのため、家の売却で失敗しないためには、できるだけ期間に余裕をもって売りに出すとよいでしょう。

査定は複数の不動産会社に依頼する

相続した家を売る際は、複数の不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。

なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社のみに依頼する場合は、その査定額が適正かどうか判断することが難しいためです。

複数の不動産会社による査定額を比較することで、相続した家の売却適正額が把握しやすくなるほか、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることには非常に労力がかかります。

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まとめ

相続した家を売る際は、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などさまざまな税金がかかります。

中でも、譲渡所得税は高額になることもある一方で、特別控除の適用を受けることでゼロとなるケースも少なくありません。

そのため、家の査定額がわかった時点であらかじめ試算しておくことをおすすめします。

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査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができ、相続した家の適正価格が把握しやすくなります。

また、査定額や対応を比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

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おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

平井ゆかり

大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。

＜保有資格＞宅地建物取引士