建売住宅は売却しやすい！売れる理由・注文住宅との違い・売却の流れについて解説

一戸建て住宅には「建売」と「注文」の2種類があります。
資産価値にはさまざまな物差しがありますが、中古住宅市場での「売却のしやすさ」という観点では建売住宅の方が有利です。なぜなら、注文住宅は施主のこだわりが色濃く反映されている一方で、建売住宅は一般的なニーズに沿って造られている場合が多いためです。
そこで本記事では、建売住宅が売却しやすいとされる理由や売る際の手順、売却の要点などについて解説します。

目次

1.建売住宅は売却しやすい！

建売住宅は建設会社やディベロッパーが多くの人に「売れる住宅」を目的として開発しているため、設計コストを抑えながらも完成度が高く、売ることに特化した住宅です。

さらに建売住宅は多くの場合、建設会社が建築・管理しています。建物の保証も充実していて住宅ローンの利用も容易なため、中古住宅市場での購入者も多い傾向です。

どちらかというと、建売住宅は分譲マンションが競合相手となっています。

そのため建売住宅は、デザインや建築面積（延床面積）だけでなく、設備仕様も分譲マンションを意識して造られています。

以上の理由から、建売住宅は売却しやすく、中古住宅となった際も売却しやすい住宅です。

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2.建売住宅はなぜ売りやすいの？

売れることを目的としている建売住宅は、注文住宅に比べると売りやすい傾向にあります。なぜ建売住宅は売れやすいのか、その理由は以下のとおりです。

2-1.万人受けしやすい間取りが多いため

建売住宅は、大き過ぎない住宅を建築することで、総額を抑えて売却しやすくしています。逆に、狭小住宅のような小さ過ぎる住宅はなかなか売却できません。

多くの方が求めやすい、日常的にみられる間取りの広さが特徴になっています。

一方、注文住宅は購入者の要望を反映しながらゼロからスタートするので、間取り・設備・外観などの自由度が高く家の広さも自由に決められます。

土地面積や建築予算にもよりますが、比較的大きく豪華な家を造りやすいです。

面積が大き過ぎる家は売り出し価格が高過ぎて売却しづらく、逆に狭小住宅のような小さ過ぎる家も売却は難しいといえるでしょう。

建売住宅の多くは地域で需要がある多くの人が好む間取り（2LDK・3LDKなど）を取り入れているため、購入者にとっても選択肢が広がり、購入しやすい条件が揃っています。

2-2.境界のトラブルが少ないため

建売住宅は、土地を確保してから建てられるという特徴がありますが、その際に、建設会社やディベロッパーが境界線を確認して売出し区画を設定しています。

建設会社は境界線に問題がある場合には土地の境界を確認し、周辺の土地所有者と土地の適正な使用についての協議を行っているため、土地の境界に関するトラブルを最小限に抑えられるでしょう。

なかには、購入者が購入後に境界線のトラブルが起きてしまって契約破棄まで至った事例もあります。

ただし、土地に対するトラブルは協議によってすべて解決できるわけではなく、土地所有者によってはトラブルが発生する可能性もあるでしょう。

土地の境界には、公法上の境界（不動産登記法）の筆界と 私法上（民法）の所有権界があり、所有権界ではお互いの合意に基づいて境界の変更が可能です。

購入前に、土地の境界線に関しては筆界を明確にするために、法務局や役所に保管されている資料を十分に調べることが必要です。

2-3.完成度が高いため

建売住宅は、建設会社が土地を確保後に建てられるため、建築過程での品質管理や工事のスケジュールを一括して管理できます。

そのため、建物の完成度が高く新築注文住宅にも負けない高い品質を持っています。また、建設会社が運営しているため、建物の保証も充実して住宅ローンも利用可能なものが多いです。

高い品質の住宅は購入する人にとっても魅力的であり、購入しやすい環境が整っているため建売住宅は売りやすくなります。

注文住宅の失敗例の多くは、建築見積の中に庭の外構工事（敷地を囲うブロック塀・フェンス・排水・造園植栽）が含まれていないケースです。

この工事費用を賄うための住宅ローンがないため、外構工事に手が回らず、さらに隣地との境界線が曖昧のままで竣工してしまいます。

3.建売住宅と注文住宅の違い

建売住宅と注文住宅は同じ戸建住宅ではあるものの、設計一つにしても大きく異なります。ここからは建売住宅と注文住宅の違いについてみていきましょう。

3-1.建売住宅は間取りや外観があらかじめ決まっている

建売住宅は、建設会社が土地を確保して建てられる住宅です。そのため、建設会社があらかじめ設計した間取りや外観が決まっていることが多い傾向にあります。

間取りは2LDKや3LDKなど多くの人が求めやすい間取りが多く、外観は建設会社が決めたスタイルに合わせて建築されます。

しかし、一部の建設会社では、カスタマイズによって間取りや外観を変更して家を建てることが可能です。

建売住宅の中にも展示場建ての住宅や、販売前に多少カスタマイズができるタイプの住宅がある場合がありますが、一般的には建売住宅はあらかじめ決まった間取りや外観で建てられます。

3-2.注文住宅はカスタマイズ性が高い

注文住宅は、建築依頼者の希望に基づいて建設会社に発注して建てる住宅のことです。

そのため、注文住宅では希望する間取り・外観・内装など、ご自身のライフスタイルやニーズに合わせてカスタマイズが可能です。

また、土地をご自身で用意する場合には周辺環境や風景なども考慮しながら、建築依頼者の希望する住宅を建てられます。

ただし、建設会社によっては、カスタマイズの内容に伴って建築費用の増加や工事期間の延長が発生する可能性もあります。

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4.建売住宅の売却の流れは？

家の売却前に不動産会社や仲介会社の査定や契約書の締結など、事前に、売却が円滑に進むための書類の準備について解説しています。

  • 購入当時の売買契約書

建売住宅の売却では、売却する住宅の「購入時の売買契約書」が必要になります。売却の際に、購入当時の売買契約書を使用して税金を算定するためのものです。

個人が不動産を売却した際は譲渡所得を計算して、税金の支払いの手続きに必要なものです。

土地などを売却した時の所得（利益）を譲渡所得といい、次に示す算定式を使用します。

譲渡所得＝売却価額（譲渡価額）－取得費（購入額から減価償却費を控除した価額）－譲渡費用（仲介手数料・印紙税・測量費など売却に要した費用）

譲渡所得を計算する上で取得費を求める必要があり、利益額によっては税金を払う必要があります。

  • 境界確定関連書類

建売住宅は、分譲時に境界を確定して販売しているため、境界関係の資料はあるのが普通です。戸建て住宅の売却では、売主に境界確定を明示する義務があります。

建売住宅は、隣地所有者や道路管理者との間で境界線が確定しているため、通常は売却にあたり新たな測量を行うことは不要です。

境界が確定していることを裏付ける実測図のことを、「境界確定図」あるいは「確定測量図」や「確定実測図」などと称しています。境界確定図は買主へ引き渡す書類の一つです。

売却にあたって境界確定図の有無を確認することが必要で、地図がない場合や境界線が明確でない場合には、土地家屋調査士に依頼して測量調査の実施の可能性もあります。

確定測量図を見つけたら、現地が境界確定図どおりになっているか、確認しましょう。

現地においても境界標の番号が飛んでいないかどうかも確認しておき、もし境界標が飛んでいる場合には、売却までに修復が必要となります。

  • 新耐震基準への適合が確認できる書類

建売住宅を売却する場合、原則として、次の示す建物関係の書類を買主へ引き渡します。

  • 確認申請書
  • 確認済証
  • 検査済証

建売住宅は、不動産会社が建物を合法的に建てて分譲しているので、検査済証はあるのが普通です。

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認申請を提出した建物は旧耐震基準に対応して建築されています。昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認申請を提出した建物は新耐震基準の建物です。

旧耐震基準の建物でも、次に示す書類があれば新耐震基準への適合を証明でき、住宅ローン控除の対象住宅に該当します。新耐震基準への適合が確認できる書類は次のとおりです。

  • 耐震診断結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価
  • 瑕疵保険の保険付保証明書(以前に交付されたもの)
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し

旧耐震基準の場合には、上記資料の有無を確認しておきましょう。

新耐震基準に適合することを確認できる書類があれば、物件価値を引き上げられる可能性があり、査定の時点で必ず不動産会社にアピールしましょう。

住宅ローンの支払いが残っていても、売却時に住宅ローンの残りを一括返済すれば売却が可能です。一方、住宅ローンの支払いが残っている不動産は銀行の抵当権がついています。

抵当権とは土地建物を担保としている権利のことです。銀行の抵当権は、売却後の引渡時の入金と同時になくなります。そのため、建売住宅を売る際には事前に銀行に売却する旨を伝えることが望ましいです。

実際に建売住宅を売るとなると、どこの不動産会社に依頼すれば良いか悩む人もいるでしょう。そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトです。

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4-1.不動産査定を受ける

不動産査定とは、建売住宅を売りに出した場合どの程度の金額で売れるのか、売却価格の見込額を想定することです。

査定には、その建売住宅の立地や形状・現在の住宅状況・周辺環境・間取り・市場動向・実際に類似物件が取引された価格など、様々な条件が反映されています。

不動産の現在の価格を知ることは重要で、査定した不動産をすぐに売るべきか否か判断可能です。

また、住み替えや住宅ローンの完済を目指して不動産の売却を検討している場合は住宅ローンは完済できるのか、頭金にはいくら用意できるのかなどの見通しを立てられます。

不動産の売却を正式に行う売主にとっても査定は重要です。不動産の売出しの際、売主が値付けして、売主が希望する額で販売を実行します。

この際に、売却相場から大幅に高く売値を設定していると売るのが難しく、低く設定していれば売却時に損を被ってしまうというわけです。

建売住宅の売却の際には不動産査定を受けることになり、査定の全体像を知っておくことで、失敗を防ぎ不安を解消できます。大まかな流れは次に示すとおりです。

  • 不動産会社に査定依頼をする
  • 不動産会社に査定のために訪問日時を決める
  • 不動産会社に査定のため家に訪問してもらい現地調査をする
  • 不動産売却に必要な書類を確認する
  • 不動産売却が作成した査定報告書を確認する
  • 査定報告書をもとに売却価格を決定する

不動産会社によって査定額に差がでるので、正確な査定額を把握するためにも必ず複数の不動産会社の査定結果を比較して、売却する家にふさわしい不動産会社を選びましょう。

査定は一つの参考になりますが、最終的な価格（売却価格）は市場動向や取引条件などによって異なります。

訪問査定の場合は、不動産会社から次に示す書類を求められることもありますが、これらの書類は必ずしも査定時に必要とならないこともあります。

用意する書類の中に役所や法務局に問い合わせが必要なものもあるので、不動産会社に査定をするために必要な書類は何か事前に確認しておきましょう。

  • 登記済権利証（登記識別情報通知）：名義人であることを証明する書類
  • 固定資産税納税通知書：不動産にかかる固定資産税額などが記載
  • 間取り図：家の間取りや各部屋の広さが記載
  • 建築確認通知書：法の定める規定に合って建築していることを証明する書類

査定をした後は、不動産会社との媒介契約などの売却までの流れがあります。ご自身の条件と合う不動産会社を見つけるなら、不動産一括査定サイトがおすすめです。

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4-2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

建売住宅の売却時には、まず不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は、売却物件の所有者（売主）と不動産会社の間で締結され、売主と買主の不動産取引を仲介する契約です。

媒介契約を結ぶ際に、まず売主が不動産会社に物件の詳細を提供し、不動産会社との間で契約条件を確認します。

次に不動産会社が物件を査定し、物件が販売に適している場合に物件の価格や媒介手数料などが記載された媒介契約書の合意が行われて、媒介契約の締結という手順です。

4-3.売却を開始する

媒介契約が締結されると、不動産会社は物件を広告して販売活動が開始されます。売却が成立した場合に、売主が媒介手数料を支払うという手順です。

不動産会社は売却物件を見せやすく注意を引くように写真や動画などを作成して、物件を不動産ポータルサイトや不動産情報誌などに掲載して販売活動を行います。

売却する不動産を適切な価格で売却したい場合、不動産一括査定サイトを利用するのも一つです。おうちクラベルでは、1回の入力で複数の不動産へ一括で査定依頼ができます。

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4-4.内見（内覧）を行う

内見（内覧）とは、物件の購入希望者が実際に物件を見て評価することです。

広告だけでははっきりしない実際の間取り・広さ・部屋の状態・日当たりなどを確認でき、購入の判断材料の中でも大きな要素になります。

内覧に訪れる人は立地・価格・広告で確認した間取りなど、すでに一定以上希望条件を満たしているのですが、実際の物件を確認することです。

居住中の物件には家具などがあるため、購入後の生活をイメージしやすいという利点があります。

不動産会社の訪問査定の際にも同様に大切なことですが、見学者は内覧で仕儀に示すポイントをチェックします。

  • 希望の間取りかどうか
  • 各部屋の広さや導線
  • キッチン・風呂・トイレなどの水回り
  • 収納の数や広さ
  • 玄関の広さ・段差・収納
  • バルコニーや庭の広さ
  • 日当たり
  • 部屋や設備の汚れ・劣化具合・清潔さ

部屋の広さや間取りなどを確認するのは当然ですが、居住中の家は中古物件なのでさらに内覧者は壁紙・床・設備などの汚れや劣化具合もチェックしています。

部屋を明るく・広く・清潔に見せることが居住中物件の内覧で大切です。そのためには整理整頓をし、不用品は捨てて部屋の中を広く見せ、しっかりと掃除をしてきれいに見せましょう。

また、明るく見えるように照明を点灯させて汚れも落としておきます。故障している設備や床・壁などに傷があるなら、必要に応じて補修やリフォームをするのもおすすめです。

さらに、キッチン・トイレ・お風呂・洗面台などの水回りは特に清潔さがチェックされるので、部分的にハウスクリーニングなどを依頼して徹底的に掃除するのも一つの方法です。

また、居住中物件ならではの注意点は「臭い」で、家の臭いは住んでいる人たちは意外と気づきません。

内覧者が来る前に臭いを消すために窓を開けて換気をし、ソファやカーテンなどの布製品には消臭スプレーをかけておきましょう。

過去に不動産会社に依頼したメンテナンスやリフォーム履歴が残っていれば、貴重なアピール材料になるので準備しておきましょう。

たとえば、防蟻処理（シロアリ対策）・外壁の塗り替え・給湯器の交換などのメンテナンス・リフォーム項目と実施時期が書面化していれば、内覧時に見てもらえます。

4-5.買主と売買契約を結ぶ

建売住宅の売却時には、買主と売買契約書を作成して売買契約を結ぶことで、物件の所有権が移転します。

売買契約書とは、売買をする際に取引の条件（金額等）やその他細かい取り決めを文書化してお互いに署名押印する書類です。

売主と買主は、物件の価格・支払い方法・引渡し時期などの契約条件を確認します。

不動産売買の場合は、最初に手付金として、不動産価格の10〜20％を支払うのが一般的です。そして、残代金は「残金決済」として所有権移転に必要な書類（登記書類・印鑑証明書等）の受け渡しと同時に行います。

不動産売買において、個人間の取引でも不動産会社との取引でも、不動産売買契約書を作るのが一般的です。不動産会社が間に入っている場合は不動産会社が作成するケースが普通です。

4-6.決済・引き渡し

無事不動産売買契約ができたら、不動産の決済・引き渡しですが、決済をする前にやらなければならないことがあります。

司法書士による登記関連書類の確認です。売主から買主へ所有権が移転しなければ、買主は不動産の所有ができません。非常に重要な事項となります。

ここでは司法書士によって必要書類に誤りがないか確認が行われます。登記申請は司法書士によって法務局にて行われるため、ここでは確認のみです。

司法書士による登記関連書類の確認が終わったら、買主のローンが実行されます。実行されれば、そこから売主に支払われるという流れです。

ローンの返済が完了したら、抵当権抹消の手続きに入ります。抵当権を抹消しなければ、売主は不動産を売却できません。こちらも司法書士が法務局にて行います。

ローンの決済・手続きすべて完了したら、売主から買主へと不動産の所有権が移転し、引き渡します。

引き渡しの際に、鍵・不動産に関連する書類一式を渡して完了です。

建売住宅をスムーズに売却から引き渡しまで行うには、不動産会社との相性が大切でしょう。しかし、相性の良い不動産会社を一つ一つ探すのは大変な作業です。

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5.建売住宅売却のポイントは？

建売住宅を売却する際に、円滑に納得できるかたちで売却を達成するために、次に示す事項を意識して売却を進めましょう。

5-1.周辺の相場は必ず事前にチェックしておく

建売住宅売却の際に、周辺の相場を事前に知っておくことは非常に重要です。その理由は次のとおりです。

建物の価格は築年数の長短や木造・鉄骨造といった建物構造の違い、購入後の経年による外装・設備の劣化状態やメンテナンスの状況でも異なってきます。

また、土地の価格や生活利便性・治安といった周辺環境なども考慮して、中古住宅の価格は決まります。

周辺の相場を知ることで、建物の状況を踏まえて売却物件の価格を適正な水準に設定できるでしょう。

また、売却物件が他の物件と比較してどの程度の競争力があるか把握可能です。競争力を高めるためには、物件の設備や条件を改善する必要がある場合があります。

周辺の相場を知ることで、売却物件が販売促進に適したタイミングを見極められます。

例を挙げると、周辺の相場が上昇傾向にある場合は早めに売却することで高値での売却の可能性が高まるでしょう。

売主が周辺の相場に精通していることは、物件について正確な情報を提供できることを意味し、不動産の査定も円滑に進みやすいです。

そのため、不動産会社や買い手に対して信頼性が高い印象を与えられます。

5-2.不動産一括査定を受ける

査定価格や売却プランは不動産会社ごとに異なるため、不動産一括査定サイトを使って売主の条件に合った不動産会社を探すのが売却成功の要点です。

売り出し価格は安過ぎれば損害を被り、高過ぎればなかなか売却できなくなってしまいます。損をせず確実に売却するためには、適正な売り出し価格の決定は重要になります。

建売住宅売却時に、適正な売り出し価格を決めるために不動産一括査定を受けることは非常に有益です。その理由は次のとおりです。

  • 時間の短縮

不動産一括査定を受けることで、物件の評価を多くの不動産会社から一度に受け取れます。これにより、査定を受ける時間の短縮が可能です。

  • 価格の比較

不動産一括査定を受けることで、物件の価格の比較ができます。査定価格は不動産会社によって異なるので、高く・早く売るなら、多くの不動産会社の査定価格を比較することが大切です。複数の企業から提供される価格を比較することで、物件の最適な価格設定ができます。

  • 販売方法や契約条件の選択肢の広がり

不動産一括査定を受けることで、販売方法や契約条件などの選択肢が広がります。販売方法や契約条件によって、売却にかかるコストや手数料が異なるため、それに合った選択肢を選べます。

ただし、不動産一括査定サイトを利用する際には、利用するサイトの信頼性・実績・利用する不動産会社の評判などを確認することが重要です。

おうちクラベルは信頼・実績のある不動産一括査定サイトです。安心して不動産会社を見つけたい人にもおすすめのサイトになります。

優良企業も揃っているため良い条件での査定が望めるでしょう。

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5-3.内装や外観のイメージを良くしておく

前述したように建売住宅を売却する際に、内装や外観のイメージを良くしておくことは販売価格を高めるだけでなく、購入者にとっても魅力的な物件として印象づけられます。

また、リフォームを実施したことにより住み心地や機能性が向上し、購入者にとっても使いやすいでしょう。

さらに、美しい外観や内装を持つ物件は周辺の環境にも良い影響を与え、近隣住民からも好意的に受け入れられやすくなります。

5-4.確定申告を行う

建売住宅を売却して利益が出た場合には、確定申告により利益額に応じた税金を納める必要があります。売却益は不動産の「譲渡所得」として計上し、所得税と住民税を納めなければなりません。

反対に、建売住宅を売却して損失が出た場合は、確定申告の義務はないのですが申告することで税金の還付を受けられるケースもあるので、最寄りの税務署に相談しましょう。

自宅の売却であるなど一定の要件を満たしていれば、「繰越控除」や「損益通算」ができる特例の適用を受けられます。

建売住宅を売却する際に確定申告を行うことは、売却時に生じる所得を正確に計算し譲渡所得税の申告・納付ができるようになります。

さらに、売却した住宅が所有していた期間によっては、譲渡所得税が非課税となる特例や税制優遇措置を受けられ税金の節約につながるのです。

6.売却時にかかる費用は？

売却に伴う費用は事前に確認し、売却にかかる費用を考慮した上で、売却を検討することが重要です。

建売住宅を売却する際にかかる費用は、次のようになります。

  • 不動産取引手数料（仲介手数料）

売却物件を取り扱う不動産会社に対して支払う手数料で、売却額の一定割合が求められます。

宅地建物取引業法によって、仲介手数料の報酬上限額は次のように定められています。

取引額 仲介手数料（別途消費税）
200万円以下 取引額の5％
200万円超から400万円以下 取引額の4％＋2万円
400万円超 取引額の3％＋6万円

仲介手数料は売買契約されて初めてかかる費用です。売れなければ発生しない費用になります。

  • 税金

売却契約をする際、売買契約書に印紙を貼付しなければなりません。印紙は印紙税という税金です。印紙税額は売却額に応じて異なるため、事前に印紙税を確認しておきましょう。

  • 移転登記費用

建売住宅を含む不動産の売買が行われる際、所有権の移転登記の手続きを行わなければなりません。移転登記は売主ではなく、買主が行います。

一方で、抵当権抹消登記・住所氏名の変更登記は売主がしなければなりません。

これらの登記変更は司法書士が行い、費用は依頼する司法書士によって異なります。

  • その他

すべての不動産が対象になるわけではありませんが、売却までに物件のリフォームや整備・清掃・などの費用がかかる可能性があります。

ご自身で依頼するより不動産会社を通した方が費用を抑えられることもあるので、リフォーム・清掃など大がかりなことが発生しそうな場合は一度不動産会社へご相談すると良いでしょう。

7.建売住宅の売却を検討しているなら

建売住宅の売却を検討している場合、前述したように不動産一括査定サイトを利用することは有効な選択肢の一つです。

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定を受けられ、査定額を比較することで売却物件に適した査定額を得られます。

また、不動産一括査定サイトを利用することで得られる査定額は、実際の売却額とは異なる場合があります。

最終的な売却額は実際に不動産会社とのやり取りを通じて確認することが必要です。

安心して不動産会社を見つけたいなら、実績豊富なおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご活用ください。

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8.事前の情報収集で建売住宅を高く売却しよう

建売住宅を高く売却するためには、事前の情報収集が重要です。

売却する建売住宅の周辺環境・立地条件・建物の構造・設備などを調べ、購入者が求める条件を把握しましょう。

不動産会社は、建売住宅の売却についての知識や経験を持っているため、売却に必要な手配やアドバイスを受けましょう。

事前の情報収集による不動産会社選びは、その会社の広告力や情報量よりも売りたい物件に全国から購入希望者を集めたいのか、それとも地域密着でしっかり探したいのかなどの売主の希望によって決まります。

おうちクラベルの不動産一括査定サイトも、大手から地方の様々な不動産会社が揃っています。

不動産会社によっては建売住宅売却の得意・不得意があるため、おうちクラベルを利用し、条件の合う不動産会社を見つけてみてください。

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