家を売却する際は、あらかじめ不動産会社から査定を受けることが一般的です。
家の査定を受ける際は、どのような点に注意すればよいでしょうか？
また、査定はどのような流れで依頼するとよいでしょうか？
今回は、家の査定を受ける際の注意点や、査定を受ける流れなどについて詳しく解説します。
家の査定とは
家の査定とは、不動産会社に家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定を受けることで家を売るかどうかの判断がしやすくなるほか、家の売出価格（売主による希望売却価格）が設定しやすくなります。
家の査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
これらはいずれか1つを選択するのではなく、次のどちらかの流れで行うことが一般的です。
- 簡易査定を受けてから訪問査定を受ける
- はじめから訪問査定を受ける
ここでは、簡易査定と訪問査定の概要を解説します。
簡易査定
簡易査定とは、不動産会社の担当者が査定対象である家を訪問することなく行う査定です。
事務所の「机の上」で行う査定であることから、「机上査定」とも呼ばれます。
簡易査定では、担当者の訪問を受け入れる必要がなく、日程調整も必要ありません。
そのため、依頼にあたって手間がかかりにくいことが最大のメリットです。
また、査定結果は査定の依頼後数時間から1日程度で確認できることが多く、スピーディーであることも特長の1つです。
一方で、不動産会社の担当者が家を実際に確認するわけではないため、査定の精度が粗くなる傾向にあります。
実際に家を売り出す際は、改めて訪問査定を受けることが一般的です。
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が家の現地を訪問して行う査定です。
訪問査定では不動産会社の担当者に現地へ訪問してもらう必要があることから、日程の調整や訪問の受け入れに手間がかかります。
査定結果が出るまでにも、訪問を受けた後1週間程度の期間を要します。
一方で、査定結果の精度は非常に高く、実際にその家を売り出す際は訪問査定による査定額をベースとして売出価格を決めることが一般的です。
不動産会社の担当者と会うことで、家の売却に関する最新情報や有益な情報を教えてもらえる可能性もあります。
家の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定の依頼先の不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりであるため、より高値でその家を売ってくれる信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
家の査定前の準備と注意点
家の査定を受ける前には、次の準備をしておくことをおすすめします。
行っておくべき主な準備と注意点は、次のとおりです。
- 自分で相場を調べておく
- ローン残債を確認しておく
- 土地の境界を確認しておく
- 家の修繕履歴を確認しておく
- 家の売却でかかる税金や費用を把握しておく
自分で相場を調べておく
不動産会社から家の査定を受ける前に、自分で相場を調べておくことをおすすめします。
なぜなら、自分で相場を把握しておくことで、相場よりも安い価格で大切な家を売ってしまうリスクを避けることができるためです。
また、不動産会社の中には売却の依頼を受けるために根拠のない高額な査定額を提示することもあります。
相場を知っておくことで、そういった不誠実な不動産会社に依頼してしまうリスクも抑えやすくなります。
自分で家の売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、家の実際の成約価格と成約時期が、家の基本情報とともに掲載されています。
掲載されている情報は、家の所在地（町名まで）、最寄り駅名、最寄り駅からの距離、建築年、広さ、間取りなどです。
掲載されている売買成立事例と売却を検討している家の情報とを比較することで、その家の売買価格を想定しやすくなります。
ローン残債を確認しておく
家の査定を受ける前に、家のローン残債を確認してください。
ローン残債がある場合は家に「抵当権」が付いていることが一般的であり、この抵当権は遅くとも家を引き渡すときまでに抹消する必要があるためです。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその家を競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債を回収するための担保です。
抵当権を抹消するには、原則としてその抵当権で担保されているローンを完済しなければなりません。
家の売却対価でローンが完済できる「アンダーローン」であればよいものの、家の売却対価をローン残債が上回る「オーバーローン」の場合は家の売却に支障が出る可能性があります。
そのため、売却する家にローンが残っている場合は、金融機関からローン残高証明書の発行を受けるなどしてローン残債を確認しておく必要があります。
家の査定額がわかった時点で、金融機関に家の売却について相談しておくことをおすすめします。
家の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
土地の境界を確認しておく
家の査定を受ける際は、その敷地である土地の境界について確認しておいてください。
なぜなら、境界が確定しているかどうかは査定額に影響を与えるためです。
手元に「確定測量図」がある場合は、境界が確定していると考えてほぼ間違いないでしょう。
一方、境界測量図がなく隣地との境界が定まっていない場合は、家の売却に先立って測量や境界確定などの手続きが必要となる可能性があります。
とはいえ、測量が必要となるかどうかについて自分で判断することは容易ではありません。
そのため、あらかじめ境界に関する資料をまとめておき、訪問査定時に不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
なお、測量や境界の確定が必要となる場合、実際にこれらの手続きを行うのは不動産会社の担当者ではなく、土地家屋調査士などの国家資格者です。
家の修繕履歴を確認しておく
査定を受ける前に、家の修繕履歴を確認し、資料をまとめておくことをおすすめします。
なぜなら、家の修繕履歴は家の査定額に影響するためです。
家を修繕した際の資料（契約書や図面など）が残っている場合は、これを手元に用意しておくとスムーズです。
家の売却でかかる税金や費用を把握しておく
家を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。
どのような費用がどの程度かかるのかを把握しておくことで、家の売却によって最終的に手元に残る金額が把握しやすくなります。
主にかかる費用や税金は、次のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 家の売買契約書にかかる税金。 売買価格が数億円にのぼる場合を除き、数千円から数万円程度 |
| 抵当権の抹消費用 | ・登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1万円～2万円程度 |
| 譲渡所得税 | 家の譲渡益にかかる税金。 特別控除特例の適用を受けることでゼロとなることも多いが、特別控除の適用を受けるには確定申告が必要となる |
| 不動産会社の仲介手数料 | 原則として「売却価額×3％＋6万円＋消費税」で算定する |
| ハウスクリーニング費用 | ・戸建て：5万円～15万円程度 ・マンション：3万円～12万円程度 |
| 土地の測量費用 | 隣地との境界があいまいな場合などに必要となる。 30万円～80万円程度 |
| 引っ越し費用 | ファミリー世帯の近距離引っ越しで10万円前後 |
特に仲介手数料と譲渡所得税は高額になる可能性があるため、査定額がわかった時点で具体的な金額を試算しておくとよいでしょう。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
家の査定の依頼をする際の注意点
家の査定の依頼をする際は、次の項目に注意してください。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- 不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社に査定の依頼をする
家を売却する際の査定は、複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
その主な理由は、次のとおりです。
- 家の売却適正額が把握しやすくなるから
- その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるから
- 不動産会社同士が競い合って査定額が高くなる可能性があるから
家の売却適正額が把握しやすくなるから
査定額は、不動産会社によって異なることは珍しくありません。
1社のみに査定を依頼する場合、その査定額が適正額であるかどうか判断することが困難です。
一方、複数の不動産会社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。
その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるから
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（マンション、一戸建て、土地など）があることが一般的です。
数多ある不動産会社の中からその家の売却に強い不動産会社を見つけることができれば、よりよい条件でその家を売却できる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのか、外部から見極めることは容易ではありません。
複数の不動産会社に売却の依頼をして査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社同士が競い合って査定額が高くなる可能性があるから
複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、その家の査定額が高くなることが期待できます。
なぜなら、売却の依頼を受けるために、不動産同士が競ってその家のアピールポイントを見つけてくれる可能性が高くなるためです。
不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社から査定を受けることが望ましいとはいえ、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定の活用です。
不動産一括査定とは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼ができるサービスです。
1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社不動産会社を回る必要はありません。
不動産一括査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、よりよい条件で家を売ってくれる不動産会社と出会いやすくなります。
家の査定を受ける際の注意点
家の査定を受ける際は、次の点に注意が必要です。
- 必要書類を漏れなく準備しておく
- 査定前にハウスクリーニングを入れる必要はない
- 査定結果は家の売却保証額でないことを知っておく
必要書類を漏れなく準備しておく
訪問査定時には、次の書類などが必要となります。
- 運転免許証など売主の身分証明書
- 家を購入した時の資料、図面、売買契約書、重要事項説明書、パンフレットなど
- 土地の測量図、公図など
- 固定資産税課税明細書（固定資産税の納付書に同封されている書類）
- （ローン残債がある場合）ローン残債がわかる書類
- （マンションの場合）管理規約、毎月の管理費や修繕積立金の額がわかる書類など
- その他、手元にある場合は用意すべき書類
- リフォーム時の契約書、説明書類
- 住宅性能評価書
- 地盤調査報告書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
これは一例であり、具体的な書類は訪問査定の日程調整をする際に不動産会社の担当者から案内がされることが一般的です。
必要書類がないと、後日追加での提出が必要となって手間がかかったり、査定にとってマイナスとなったりする可能性があります。
そのため、不動産会社の案内に従って、必要な資料をすぐに取り出すことができるよう用意しておいてください。
査定前にハウスクリーニングを入れる必要はない
訪問査定を受けるにあたって、大掃除をしたりハウスクリーニングを入れたりする必要まではありません。
ただし、ある程度の清掃と整理整頓はしておくことをおすすめします。
なぜなら、家の中が片付いていた方が査定がスムーズに進みやすいためです。
また、家を丁寧に扱っている印象を与えることができるため、査定にとってプラスとなる効果も期待できます。
査定結果は家の売却保証額でないことを知っておく
査定額は、あくまでもその不動産会社が考える売却予想額であり、必ずしもその価格で家の売却を成功させる保証ではありません。
この点を理解したうえで、査定額を確認する際は、査定の根拠について説明を求めることをおすすめします。
なぜなら、中には売却の依頼を得るために、根拠のない高い査定額を提示する不動産会社が混じっている可能性があるためです。
家の査定を受ける際に伝えるべきこと
家の査定を受ける際は、不動産会社の担当者に次のことを伝えることをおすすめします。
- 自分の希望
- 家のアピールポイント
- 家の不具合
自分の希望
査定を受ける際は、家の売却に関する自分の希望をしっかりと伝えましょう。
たとえば、売却したい価格や売却の期限、周囲に売却を知られたくないといった希望などです。
必ずしも希望が叶うとは限らないものの、希望を伝えることで不動産会社の担当者がこれを叶えようと尽力してくれる可能性が高くなります。
家のアピールポイント
自分が感じているその家のアピールポイントがある場合は、そのポイントを伝えることをおすすめします。
実際のその家に住んでいるからこそわかるメリットは、外部からはわかりにくいことも少なくないためです。
家の不具合
家に不具合がある場合は、査定を受ける際にこれを正直に伝えてください。
なぜなら、不具合を隠したまま家を売りに出してしまうと、買主から「契約不適合責任」を問われてトラブルになる可能性があるためです。
契約不適合責任とは、契約には記載のなかった物を引き渡したことについて、売主が買主から問われる可能性のある責任です。
契約不適合責任では、たとえば次の請求がされる可能性があります。
- 補修請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
家の査定を受ける流れ
家の査定を受ける一般的な流れは次のとおりです。
- 不動産一括査定に情報を入力する
- 不動産会社から連絡が入る
- 訪問査定の依頼をする不動産会社を決めて日程調整をする
- 訪問査定の準備をする
- 訪問査定を受ける
不動産一括査定に情報を入力する
はじめに、不動産一括査定に情報を入力します。
不動産一括査定で入力が必要となるのは、次のような事項です。
- 家の所在地
- 家の建築年
- 家の間取り
- 家の広さ
- 売主の連絡先
不動産一括査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただけます。
不動産会社から連絡が入る
不動産一括査定に情報を入力すると、入力直後から翌日にかけて複数の不動産会社から連絡が入ります。
この連絡で、簡易査定の結果を教えてもらえることもあります。
訪問査定の依頼をする不動産会社を決めて日程調整をする
連絡を受けた複数の不動産会社の中から訪問査定を依頼する不動産会社を決め、訪問を受ける日程を調整します。
訪問査定を受ける不動産会社は必ずしも連絡が早かった順で決める必要はなく、担当者の印象などから決めるとよいでしょう。
訪問査定の準備をする
訪問査定の日時を決めたら、訪問査定の準備をします。
訪問査定に向けて行う主な準備は次の2点です。
- 家の清掃と整理整頓
- 必要書類の準備
訪問査定を受ける
あらかじめ取り決めた日時に、訪問査定を受けます。
訪問査定の所要時間は、1時間から2時間程度であることが一般的です。
ただし、家の状態や広さなどによってはさらに長い時間がかかる可能性もあるうえ、不動産会社の担当者に家の売却について相談したいことも多いでしょう。
そのため、訪問査定の日程は時間に余裕を持って設定することをおすすめします。
家の査定額を左右するポイント
家の査定額は、どのような要素に左右されるでしょうか？
家の査定額に影響する主な要素は、次のとおりです。
- 不動産市況
- エリア
- 周辺環境
- 家の築年数
- 風通し、日当たり、窓からの景観
- 間取り
- 水回りの状態や設備のグレード
- 家の劣化状況
不動産市況
家の査定額は、不動産市況による影響を受けます。
最新の不動産市場の動向を知りたい場合は、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」が参考になります。
不動産価格指数とは、年間約30万件にのぼる不動産の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したものです。
画像引用元：不動産価格指数（国土交通省）
2023年9月時点では、2023年（令和5年）5月分の不動産価格指数までが公表されています。
2023年（令和5年）5月分の不動産価格指数は前回公表分の2023年（令和5年）4月分より多少低下しているものの、依然として高い傾向にあります。
不動産価格指数が高い方が家が高く売れる傾向にあるため、2023年現在は家の売り時であると考えられます。
エリア
家の立地は、家の査定額を大きく左右する要素の1つです。
家が人気のエリアにある場合や駅から近く利便性が高い場合は、査定額が高くなる傾向にあります。
周辺環境
家の近くに公園がある場合や治安のよい地域である場合、人気の学区に位置する場合など周辺環境がよい場合も、査定額にとってプラスとなります。
一方で、周辺に大きな工場があるなど騒音や振動、臭いなどが気になる場合などは、査定額が低くなる可能性があります。
家の築年数
家の査定額は一般的に、築年数が経過するほど低くなる傾向にあります。
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
そのため、家の売却を迷っている場合は、できるだけ早く売却することをおすすめします。
風通し、日当たり、窓からの景観
家の風通しや日当たり、窓からの景観も査定額を左右する要素です。
風通しがよい場合や日当たりがよい場合、窓からの景観がよい場合は、査定額にとってプラスとなります。
間取り
査定時には、家の間取りも確認されます。
同じ広さであっても人気の間取りである方が買い手が付きやすいため、査定額が高くなる傾向にあります。
水回りの状態や設備のグレード
査定では、水回りの状態や設備のグレードも確認されます。
設置されている設備のグレードがよくきちんとメンテナンスされている場合は、査定額が高くなります。
家の劣化状況
査定では、家の状態も価格を左右する重要な要素となります。
同じ築年数であっても、適切にメンテナンスがされており家がきれいに保たれている場合は、査定額が高くなります。
一方、家の状態が悪く劣化や故障が目立つ場合やシロアリなどの被害が生じている場合、雨漏りをしている場合は、査定額が低くなります。
家の査定から売り出しまでの流れ
家の査定から売り出しまでは、どのような流れとなるでしょうか？
一般的な流れは次のとおりです。
- 査定結果を踏まえて不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売出価格を決めて家を売りに出す
査定結果を踏まえて不動産会社を選定する
査定額が出揃ったら、その結果を踏まえて家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
家の売却を依頼する不動産会社は、査定額の高さだけで選ぶのではなく、査定額の根拠の明確さや担当者の誠実さなどを総合的に見て選ぶようにしてください。
査定額は家の売却保証額ではなく、査定額が高い不動産会社に依頼したからといって家が高く売れるとは限らないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
家の売却を依頼する不動産会社を選定したら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3種類があります。
違いを理解したうえで、状況や希望に沿った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
家が売りづらい物件である場合など、不動産会社に販売活動に力を入れてもらいたい場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。
なぜなら、これらは重ねて他社との契約ができず成約した場合はその不動産会社がほぼ確実に仲介手数料を得られることから、不動産会社が販売活動に力を入れやすくなるためです。
売出価格を決めて家を売りに出す
媒介契約を締結したら、売出価格を決めて家を売りに出します。
売出価格は訪問査定による査定額をベースに設定することが多いものの、必ずしも査定額どおりである必要はありません。
むしろ、売出価格を多少高めに設定することで、不動産がより高く売れる可能性が高くなります。
とはいえ、売出価格をあまり高くし過ぎると一向に不動産が売れない事態ともなりかねません。
購入が見送られるほどではないものの、相場より多少高めの絶妙な価格を設定することが必要です。
売出価格は、その地域での家の売買事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで慎重に決めることをおすすめします。
その地域での家の売買に詳しい不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
家の査定には「おうちクラベル」をご利用ください
家の査定には、「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
最後に、おうちクラベルの概要と特長を解説します。
おうちクラベルとは
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
所定のフォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、自分で1社1社回ることなく複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
おうちクラベルの特長
おうちクラベルの主な特長は、次のとおりです。
- 査定依頼先が実績豊富な優良企業ばかりである
- 入力項目が容易である
- 査定依頼後はAI査定の結果も確認できるa
査定依頼先が実績豊富な優良企業ばかりである
おうちクラベルによる査定依頼先の不動産会社は、実績豊富な優良企業ばかりです。
そのため、おうちクラベルを活用することで、家を高く売ってくれる優良な不動産会社に出会いやすくなります。
なお、提携先不動産会社の一覧は、おうちクラベルのホームページからご確認いただけます。
入力項目が容易である
おうちクラベルでは、入力項目をできるだけシンプルとし、どなたにもわかりやすい設計としています。
そのため、不動産に関する知識がない方であっても簡単に入力することができます。
査定依頼後はAI査定の結果も確認できる
おうちクラベルでは、査定の依頼後にAI（人工知能）による査定結果を確認することも可能です。
AIによる査定結果を確認したうえで不動産会社からの査定結果を知ることとなるため、その家の客観的な価値を把握しやすくなります。
まとめ
家の査定を受ける際の注意点について解説しました。
家の査定には、多くの注意点があります。
中でももっとも重要なポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼をすることです。
複数の不動産会社から査定を受けて信頼できる不動産会社を選定することで、後は不動産会社が家の売却へ向けてサポートをしてくれます。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、その家の売却ノウハウを持つ信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
