大切な家を売却する際は、できるだけ失敗したくないと考えることでしょう。
では、家の売却はどのように進めるとよいでしょうか？
また、家の売却ではどのような点に注意すべきなのでしょうか？
今回は、家を売却する流れや注意点、家の売却でかかる費用、家の売却を成功させるコツなどについて詳しく解説します。
ぜひ家を売却する際の参考としてください。
家を売却する3つの方法
家を売却する方法には次の3つがあります。
- 仲介
- 買取
- 個人売買
それぞれの概要について解説します。
仲介
仲介とは、不動産会社に依頼して家の買主を探してもらう家の売却方法です。
もっとも一般的な家の売り方であり、家を売却する場合はまずこの方法を検討することとなります。
不動産会社の仲介によって家の売買契約が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。
後ほど紹介する家を売却する流れは、仲介であることを前提として解説します。
買取
買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。
家の買主を探してもらう必要がないため売却前でスピーディーであり、仲介手数料の支払いも必要ありません。
また、広く買主を募る必要がないことから、周囲に売却を知られにくいこともメリットです。
一方で、買取による売買価格は仲介の場合の6割から8割程度となることが一般的であり、家を高く売りたい場合に適した方法とはいえません。
個人間売買
個人間売買とは、不動産会社を介すことなく行う売買です。
親族間で不動産を売却する場合などには、この方法がとられることもあります。
近年、仲介手数料を節約するためにインターネットで買主を募り、個人間売買をするケースもあるようです。
しかし、近しい相手以外との個人間売買は、おすすめできません。
なぜなら、個人間売買では事前に説明がなかった不具合があったなどとして買主から責任を追及されたり、いったん合意したはずの料金の値下げを要求されたりするなどのトラブルに発展する危険性が高いためです。
不動産会社は単に買主を探しているだけではなく、不動産のプロとして売買契約が円滑に進みトラブルを避けるようサポートする役割も担っています。
安易な個人間売買は避け、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
家を売却する流れ
家の売却は、どのような手順で進めればよいでしょうか？
家を売却する一般的な流れは次のとおりです。
- 売却相場を調べる
- 不動産会社から査定を受ける
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 家の売買契約を締結する
- 家から退去してハウスクリーニングを行う
- 家を引き渡す
売却相場を調べる
はじめに、自分で家の売却相場を調べます。
家の売却相場を確認しておくことで、大切な家を相場より安く売却してしまうリスクを避けやすくなるためです。
自分で家の売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも家の実際の売買成立価格が、家の所在地（町名まで）や最寄り駅名、最寄り駅までの距離、間取り、建築年など基本情報とともに掲載されています。
掲載されている事例を自分の家の情報と比較することで、家の売買価格を想定しやすくなります。
不動産会社から査定を受ける
次に、不動産会社に家の査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定は1社のみではなく、複数社に依頼することをおすすめします。
複数の不動産会社から査定を受けることで家の売却適正額が把握しやすくなるほか、その家をより高く売ってくれる不動産会社を見つけやすくなるためです。
とはいえ、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社不動産会社を回る必要はありません。
査定依頼先の不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりであるため、よりよい条件で家を売ってくれる不動産会社と出会いやすくなります。
売却を依頼する不動産会社を選定する
複数社による査定結果を確認したうえで、家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみではなく、査定額の説明や担当者の誠実さなどを踏まえた総合的な視点で選ぶことをおすすめします。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却想定額でしかなく、必ずしもその価格で家を売るという保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に家の買主を探してもらったり買主との売買交渉をしてもらったりするための契約です。
媒介契約には、次の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
どの媒介契約がよいなどと一概にいえるものではないものの、不動産会社に販売活動へ力を入れて欲しい場合は家が比較的売りづらい物件である場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。
これらは重ねて他社との契約ができず、不動産会社が販売活動に尽力しやすいためです。
一方、家が人気のエリアに位置しているなど、不動産会社がさほど力を入れなくても売りやすい物件である場合は、「一般媒介契約」を選ぶことも1つの手です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と重ねて契約できるためより多くの購入希望者とコンタクトをとりやすく、家をよりよい条件で買ってくれる相手を見つけやすくなるためです。
家を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、売出価格を決めて家を売りに出します。
売出価格とは、売主による家の希望売却価格です。
家を売りに出すと複数の購入希望者から問い合わせが入る可能性がありますが、問い合わせには原則として不動産会社が対応してくれます。
そのため、売主が直接対応する必要はありません。
内見に対応する
家を売りに出すと、購入希望者の希望に応じて内見の必要が生じます。
空き家を売る場合はもちろん、居住中の家を売る場合であっても、原則として内見への対応は必要です。
内見に丁寧に対応することで買主が安心して家の購入を決めやすくなり、売買契約の成立につながる可能性が高くなります。
家の売買契約を締結する
買主が家の購入を決めたら、売主と買主とで売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成して用意してくれるため、売主が自ら作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買主から売買金額の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
これ以降、相手方が履行に着手するまで、または売買契約書記載の手付金解除の期限の間に一方的な事情によって契約を解除するには、それぞれ次の対応が必要となります。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
家から退去してハウスクリーニングを行う
売買契約を締結したら、遅くとも引き渡しまでにその家から退去し、ハウスクリーニングを入れます。
売買契約から引き渡し日までの期間は1か月程度であることが多いため、速やかかつ計画的に退去などを行うことが必要です。
家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日に、買主に家を引き渡します。
この引き渡し手続きを決済といいます。
決済日は、売買契約から1か月程度後の日に設定することが一般的です。
決済日には、次のことなどが行われます。
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主への売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
その後、決済の場に立ち会った司法書士が家の名義変更登記を申請し、家が買主の名義へと変わります。
家を売却する際の必要書類
家の売却では、さまざまな書類が必要となります。
ここでは、査定を受ける際と引き渡し（決済）日に必要となる主な書類について解説します。
なお、これはあくまでも一例でありこれら以外の書類が必要となることもあるため、実際に家を売る際は不動産会社の担当者へ必要書類についてもご相談ください。
査定を受ける際に必要となる主な書類
家の査定を受ける際に必要となる主な書類は、次のとおりです。
- 家の全部事項証明書（登記簿謄本）
- 家を購入した際の売買契約書 、重要事項説明書
- 建築確認済証、検査済証
- 建築設計図書、工事記録書、設備の仕様書、建物図面
- 土地測量図、境界確認書
- 固定資産税課税明細書
- 登記済権利証または登記識別情報
- （ローン残債がある場合）ローン残高証明書
- （あれば）耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
引き渡しの時に必要となる主な書類
家を引き渡す時（決済時）に必要となる主な書類は、次のとおりです。
- 本人確認書類
- 登記済権利証または登記識別情報
- 印鑑証明書と実印
- 売買代金を入金する銀行通帳
【共通】家を売却する際の注意点
家を売却する際は、どのような点に注意すればよいでしょうか？
家を売る際に共通して注意すべき点は次のとおりです。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 安易に値下げをしない
- 内見へは丁寧に対応する
- 自己判断で解体や大規模なリフォームをしない
査定は複数の不動産会社に依頼する
家の査定は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社による査定額を比較することで家の売却適正額が把握しやすくなるほか、家をより高く売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
複数の不動産会社から査定を受ける際は、「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
安易に値下げをしない
家を売る際は、安易な値下げに応じないよう注意が必要です。
家の売買価格は高いため、金銭感覚がズレてしまいがちです。
そのため、買主による一言で、数十万円を「端数」として値引いてしまうこともあるかもしれません。
しかし、冷静に考えると、数十万円は決して小さな金額ではないはずです。
値下げはいくらの値下げまでなら応じるかなどあらかじめ戦略を立てて行うこととし、その場の流れで安易な値下げには応じないよう注意してください。
内見へは丁寧に対応する
買主は家の情報を見ていることはもちろん、売主の人柄なども気にかけていることが少なくありません。
そのため、内見には可能な限り売主も立ち会い、家の状態や住み心地などを丁寧に案内することをおすすめします。
買主が安心して購入を決めやすくなり、よりよい条件で家を売れる可能性が高くなります。
自己判断で解体や大規模なリフォームをしない
家が古い場合は、解体して更地にしたり大規模なリフォームをしたりすることも1つの手です。
しかし、自己判断で解体や大規模なリフォームをすることはおすすめできません。
なぜなら、その家を安く購入して自由にリノベーションをしたいとのニーズがある可能性もあるためです。
また、リフォーム費用などを加算して売出価格が高くなると、割安であるという中古物件のメリットが薄れ、買い手がつきにくくなる可能性もあります。
そのため、解体やリフォーム工事をする場合は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談のうえ検討することをおすすめします。
その地域での不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
【ケース別】家を売却する際の注意点
続いて、家を売る状況別に、特に注意すべきポイントを解説します。
空き家を売る場合
空き家を売却する場合は、定期的な手入れを行うようにしてください。
人が住んでいない家を適切に手入れしないと家の劣化が進行し、家が売りづらくなったり売買価格が低くなったりする可能性が高いためです。
たとえば、定期的に現地を訪れて空気の入れ替えや清掃、庭の草刈りなどを行うことをおすすめします。
不動産会社によっては、仲介手数料とは別に報酬を支払うことで、家の管理を引き受けてくれる場合もあります。
ローン返済中の家を売る場合
ローン返済中の家を売る場合は、売買対価でローン残債が完済できるかどうか確認しておく必要があります。
家を売る場合は、遅くとも引き渡しと同時までに家の抵当権を抹消する必要があるものの、売買対価を充ててもローンが完済できない場合は、原則として抵当権を消すことができないためです。
抵当権とは、ローン返済が滞った際に、金融機関が家を競売（けいばい）にかけその対価からローン残債を回収する担保を指します。
そのため、ローン返済中の家を売る際は家の査定額がわかった時点で、ローンを組んでいる金融機関に相談しておくようにしてください。
家の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
相続した家を売る場合
相続した家は、故人名義のままで売却することはできません。
そのため、相続した家は、売却の前に売主である相続人への名義変更（「相続登記」といいます）を行うことが必要です。
相続登記の手続きは、司法書士へ依頼したからといってすぐに完了するものではありません。
たとえ相続人間での遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）がスムーズにまとまったとしても、書類の収集から法務局内での書類期間までを含めると、1か月から2か月程度を要することが一般的です。
そのため、相続した家を売りたい場合は、できるだけ早期に相続登記を済ませておく必要があります。
現金化を急ぐ場合
事情により家の現金化を急ぐ場合は、先ほど解説した「買取」を検討するとよいでしょう。
買取では不動産会社に買主を探してもらう期間が不要であり、現金化までの期間が短くなりやすいためです。
ただし、売却価格は仲介よりも安くなる点には注意が必要です。
家の売却でかかる主な税金・費用
家の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
主にかかる費用や税金は次のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 測量費用
- ハウスクリーニング費用
- 譲渡所得税
仲介手数料
家の売却を不動産会社に依頼して売買契約が成立すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、不動産会社が受け取る報酬です。
仲介手数料の額は不動産会社が自由に決められるものではなく、法令で次の上限が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、家の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額となることも多いものの、その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼することで、よりよい条件で家が売れる可能性が高くなります。
その家の売却に強い不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を対象とする税金です。
家の売買契約書も印紙税の課税対象であり、印紙税額はそれぞれ次のとおりです。
なお、売買契約書を2024年3月31日までに作成する場合は、右の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
抵当権の抹消費用
先ほど解説したように、家に抵当権が付いている場合は、遅くとも引き渡しまでに抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる費用は次のとおりです。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼する場合）：1万円～2万円程度
測量費用
売却する家の敷地である土地の境界が確定していない場合は、売却にあたって土地の測量が必要となります。
測量にかかる費用は隣地の種類によって異なり、概ね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量費用は高額となる可能性があります。
売却にあたって測量が必要かどうかは、不動産会社の担当者へ相談するようにしてください。
ハウスクリーニング費用
家を売る際は、家を引き渡す前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
ハウスクリーニングにかかる費用は依頼先の清掃会社によって異なるものの、戸建ての場合は5万円から15万円程度が目安となります。
ただし、ハウスクリーニングの報酬額は清掃会社によって異なるうえ、家の間取りや汚れ具合などによっても異なる可能性があります。
そのため、見積もりをとるとよいでしょう。
売却を依頼している不動産会社へ相談することで、清掃会社を紹介してもらえることもあります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家の売却によって得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税は国などから納付書が送付されるのではなく、自分で計算して翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
また、税金が安くなる特別控除の特例も数多く設けられており、自分で正確に算定することは困難です。
そのため、家の売却をする際は、査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税の試算をしてもらうようにしてください。
家の査定には、ぜひ東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
家の売却を成功させるコツ
最後に、家の売却を成功させるコツを3つ紹介します。
- 家の売却を急がない
- 売出価格を高めに設定する
- その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
家の売却を急がない
1つ目は、家の売却を急がないことです。
家の売却を急ぐと買主から足元を見られ、安く買い叩かれてしまうリスクが高くなるためです。
また、「これを断ったら希望する時期までに買主が見つからないかもしれない」との焦りから、値下げを飲まざるを得なくなる可能性があります。
売出価格を高めに設定する
2つめは、家の売出価格を高めに設定することです。
売出価格は査定額をベースに決めることが多いものの、必ずしも査定額と同一である必要はありません。
相場より多少高くても、1人でもその価格で買いたいという人がいれば家の売買は成立するためです。
とはいえ、売出価格をあまり高くしすぎると家が一向に売れない事態となりかねません。
不動産会社の担当者とよく相談したうえで、買主が購入をやめるほどではないものの相場より少し高い価格を設定することがポイントです。
その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があることが一般的です。
数多くある不動産会社の中からその家の売却に強い不動産会社を見つけることで、家がより高く売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのかわからないことも多いでしょう。
そのような際におすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
査定額や担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
まとめ
家の売却について知っておくべき事項について解説しました。
全体の流れや注意点を理解し、大切な家をよりよりよい条件で売却しましょう。
家の売却を成功させたい場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができ、査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
査定依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただくことができます。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
