離婚時には財産分与をすることが多く、家を財産分与の対象とすることも少なくありません。
しかし、この家を売ろうにも、財産分与の対象となる家はローン返済中であることも多いでしょう。
では、家の売却はローン返済中であっても可能なのでしょうか？
今回は、家の売却はローン返済中でもできるのか、家を売却する流れなどについて、離婚を機に家を売るケースを前提に詳しく解説します。
離婚に伴う財産分与とは
離婚に伴う財産分与とは、離婚時に夫婦の財産を原則として1/2ずつに分ける手続きです。
婚姻期間中に築いた財産はその名義がどうであれ、原則として夫婦の共有財産であると考えられます。
たとえば、夫婦の一方のみが外部からの収入を得ていてもう一方が専業主婦（主夫）であった場合、家や預貯金などの名義の大半が外部から収入を得ている側となっていることが少なくありません。
しかし、外部から収入を得て財産を築くことができたのは、専業主婦（主夫）であった側の内助の功があったためです。
そのため、離婚時には婚姻期間中に築いた財産を、原則として1/2ずつに分けて清算することとなります。
離婚時に家を財産分与する3つの方法
家が「持ち家」である場合、財産分与にあたってこの家をどうするかが1つの問題となります。
ここでは、財産分与での家の取り扱いについて、3つのパターンを解説します。
なお、これ以後は解説をわかりやすくするために、家を含む夫婦の財産のほとんどが夫名義となっていることを前提に解説します。
- 家を売却して現金化し、お金を分ける
- お金や他の財産と引き換えに家を渡す
- 家を財産分与の対象としない
家を売却して現金化し、お金を分ける
1つ目は、家を売却したうえで、売却によって得たお金を分けるパターンです。
離婚後に住むには家が広すぎる場合や夫婦のいずれもその後その家に住むことを希望しない場合、家のほかに夫婦の財産がなく他の分け方が取れない場合などは、この方法が有力な選択肢となります。
この場合の流れは、後ほど詳しく解説します。
家の売却を成功させるには、複数の不動産会社から査定を受けることがカギとなります。
複数社による査定額を比較することでその家の売却適正額を把握しやすくなるほか、その家をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなるためです。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
おうちクラベルを活用すると、自分で複数の不動産会社を回ることなく複数の不動産会社から査定を受けることができます。
お金や他の財産と引き換えに家を渡す
2つ目は、お金や他の財産と引き換えに家を渡すパターンです。
夫名義の財産が家のほかにも預貯金などが多くある場合において、必ずしも「家のうち1/2、A銀行の預金のうち1/2」というように、それぞれの財産を1/2ずつ分与しなければならないわけではありません。
たとえば、妻が家の取得を強く希望する場合、家の名義を半分ではなくすべて渡す代わりに、預貯金や他の財産を一切分与しないとすることも1つの方法です。
また、財産分与の対象となる財産が家しかないにもかかわらず、妻がこの家の取得を強く希望する場合は、夫名義の家をすべて妻に移転する代わりに、妻側が家の価値の1/2相当分の金銭や他の財産を夫に引き渡す場合もあります。
家のうち1/2は財産分与で妻に渡し、残りの1/2は妻が夫に対価を支払って買い取るイメージです。
家を財産分与の対象としない
3つ目は、家を財産分与の対象としないパターンです。
夫名義の財産が家のほかにも預貯金など多くある場合において、家は夫側に残したまま、預貯金など他の財産を妻に多く分与する場合がこれに該当します。
妻が家の取得を希望しない場合や、夫が家の取得を希望する場合、住宅ローンが問題となり家の名義が変えられない場合などは、このパターンが有力な選択肢となります。
ローン中の家を離婚で財産分与する注意点
離婚時に、家のローンが残っていることは少なくありません。
ここでは、ローン中の家を財産分与の対象にする場合の注意点について解説します。
- 家の名義変更には金融機関の承諾が必要となる
- ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要となる
- 連帯保証や連帯債務となっていることが多い
家の名義変更には金融機関の承諾が必要となる
ローン返済中の家の名義を変えるには、ローンを組んでいる金融機関の承諾を得なければなりません。
たとえ財産分与によるものであっても、金融機関に無断で家の名義を変えてしまうと、その時点でのローン残額の一括返済を迫られる可能性があります。
このことは「期限の利益の喪失」などとして、金融機関と取り交わしたローン契約書に盛り込まれていることが一般的です。
ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要となる
ローン返済中の家を財産分与の対象とする場合、これとともにローンの名義も変えたいと考えることも多いでしょう。
たとえば、家が夫名義でローンの契約者も夫となっている場合において、この家を財産分与で妻名義に変えて、今後はローンも妻が返済することとしたい場合などがあります。
しかし、ローンの名義は簡単に変えられるものではなく、改めて金融機関による審査が必要となります。
妻が十分な安定収入を得ている場合はローンの審査が通る可能性がある一方で、妻の収入が少ない場合や収入が不安定である場合、審査が通らない可能性も低くありません。
連帯保証や連帯債務となっていることが多い
家のローン契約者が夫である場合でも、妻が連帯保証人や連帯債務者となっているケースが少なくありません。
この場合、たとえ妻がその家の財産分与を受けず離婚後にその家から退去したとしても、その後元夫がローンを滞納した際などには妻に返済義務が発生します。
この際、離婚をしたことや自分がその家に住んでいないことなどを理由に、請求を退けることはできません。
そのため、財産分与に伴って家の名義を変えない場合であっても、ローン返済中の場合は連帯保証や連帯債務について確認しておく必要があります。
ローン中の家は離婚時にどうする？4つのパターン
家がローン返済中である場合、離婚時にその家はどうすればよいでしょうか？
ここでは、4つのパターンを解説します。
- 家を売却して返済中のローンを完済する
- ローン名義人が家に住みローン返済を継続する
- ローン名義人が家から退去してローン返済を継続する
- 家を財産分与し、ローンの名義人も変更する
説明をわかりやすくするため、家の名義人とローン契約者が夫であることを前提に解説を進めます。
家を売却して返済中のローンを完済する
1つ目は、夫名義のままで家を売ってその売却対価でローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与する方法です。
ただし、家の売却対価をすべて充ててもローンが完済できない「オーバーローン」であり、自己資金などを充ててもローンが完済できない場合は、原則として家を売却することができません。
そのため、家の査定額がわかった時点で金融機関へ相談し、オーバーローンでないかどうか確認しておく必要があります。
その際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
ローン名義人が家に住みローン返済を継続する
2つ目は、家を財産分与の対象とせず、ローン名義人である夫がその家に住み続け、その後も夫がローンの返済を続ける方法です。
この場合は、原則として金融機関で手続きをしたり金融機関の承諾を得たりする必要はありません。
ただし、先ほど解説をしたように、妻が連帯債務者や連帯保証人となっていることもあります。
この場合は金融機関に離婚することを伝え、連帯債務者や連帯保証人を外してもらうよう相談するとよいでしょう。
ローン名義人が家から退去してローン返済を継続する
3つ目は、家を夫名義としたままで妻が無償で住み続け、ローンの返済も夫が続ける方法です。
この場合、その後夫がローンを滞納した場合、家が差し押さえられて競売（けいばい）にかけられるリスクがあります。
また、家の名義が夫である以上、夫側の都合で家を第三者に売られてしまう可能性も否定できません。
弁護士や司法書士などの専門家へ相談のうえ、夫婦間契約書などを取り交わしておくとよいでしょう。
家を財産分与し、ローンの名義人も変更する
4つ目は、財産分与で家を妻の名義に変え、ローンの名義人も妻に変える方法です。
この場合は審査が必要になり、妻の収入状況によっては審査が通らない可能性があります。
そのため、あらかじめ金融機関に相談しておく必要があります。
離婚時にローン中の家を売却する流れ
最後に、離婚に伴いローン返済中の家を売却する流れについて解説します。
- 自分で相場を調べる
- ローン残債を確認する
- 家の査定を受ける
- 金融機関に相談する
- 家の売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家から退去しハウスクリーニングを入れる
- 家を引き渡してローンを完済する
自分で相場を調べる
離婚に伴いローン返済中の家を売却する場合は、はじめに自分で相場を調べておくようにしてください。
相場を調べることで、家を売るかどうかの方向性の検討がしやすくなるほか、相場を知らないことで家を相場より安く売ってしまうリスクを避けやすくなるためです。
家の相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、家の実際の成約事例を、成約時期や町名までの所在地、最寄り駅からの距離、家の建築年、間取りなどの情報とともに見ることができます。
掲載されている成約事例と売却したい家の情報とを比較することで、家がいくらで売れるのか想定しやすくなります。
ローン残債を確認する
次に、家のローン残債を確認します。
ローン残債を確認しておくことで、家の売却対価でローンが完済できるかどうかの確認をしやすくなるためです。
家のローン残債は、金融機関からローン残高証明書の発行を受けることで確認できます。
家の査定を受ける
ローン残債の確認と並行して、不動産会社から家の査定を受けます。
査定は、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
なぜなら、1社のみに依頼する場合、その不動産会社が算出した査定額が適正であるかどうか判断するのが困難であるためです。
複数社による査定額や担当者の対応などを比較することで、その家の売却を依頼する不動産会社を見つけやすくなる効果も期待できます。
家の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で1社1社不動産会社にコンタクトをとる必要はありません。
金融機関に相談する
ローン残高と家の査定額がわかったら、ローン契約を締結している金融機関に相談に出向きます。
家の売却対価でローン残債が完済できる「アンダーローン」となる見込みである場合、売却にあたって特に支障はないため、完済へ向けた手続きの確認のみを行えば問題ありません。
一方で、ローン残債が家の売却対価を上回る「オーバーローン」である場合は、そのままでは家を売ることができません。
そのため、自己資金での返済計画や他の物件へのローンの付け替えなどを金融機関と相談し、売却の見通しを立てる必要があります。
家の売却を依頼する不動産会社を選定する
家が売却できる見通しが立ったら、査定結果をもとに家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額だけではなく、査定額の説明のわかりやすさや担当者の誠実さなどを踏まえて選ぶようにしてください。
査定額はあくまでもその不動産会社が想定する「売却適正額」でしかなく、不動産会社が其価格で売却を成功させるという保証ではないためです。
むしろ、他社より飛びぬけて高い査定額を提示している不動産会社は、売却の依頼を受けるために根拠のない高額な査定額を提示しているのかもしれません。
そのような不誠実な不動産会社に依頼してしまうと、結局は大きく値を下げて売ることとなりかねず、後悔する可能性があります。
不動産会社と媒介契約を締結する
家の売却を依頼する不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があります。
それぞれの違いを理解したうえで状況や希望に合ったものを選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
家を売りに出す
媒介契約を締結したら、家を売りに出します。
家を売りに出す際は、売主の希望売却価格である「売出価格」を設定します。
この売出価格が高すぎると家が一向に売れないリスクが生じる一方で、家の売出価格が引きすぎると家を安く売ってしまい後悔することとなりかねません。
売出価格は不動産会社の担当者と相談のうえ、慎重に決めるようにしてください。
内見に対応する
購入を検討している人からの希望に応じて内見に対応します。
家を売る際に内見の受け入れは必須であり、居住中の家を売る際は心づもりをしておくとよいでしょう。
内見を受ける際は、家の清掃と整理整頓をしておくことをおすすめします。
家が片付いて綺麗な状態である方が買主にとって購入意欲が湧きやすく、成約につながりやすくなるためです。
売買契約を締結する
買主が家の購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約を締結したら、最終的な成約価格についてローン契約先の金融機関にも連絡を入れておいてください。
家から退去しハウスクリーニングを入れる
家の引き渡し日までに家から退去し、ハウスクリーニングを入れます。
スムーズな退去のため、あらかじめ引っ越し先を決めておくことをおすすめします。
家を引き渡してローンを完済する
あらかじめ取り決めた日に、家を引き渡します。
この日のことを決済といい、次の手続きなどが行われることが一般的です。
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 買主側の住宅ローンの完済売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
その後、決済の場に立ち会った司法書士が法務局に登記を申請し、家の名義が正式に買主へと変わります。
まとめ
家の売却は、ローン返済中であるからといってできないわけではありません。
しかし、オーバーローンである場合はそのままでは売却することができず、金融機関と相談のうえ対策を講じる必要があります。
特に、離婚に伴う財産分与では、家の取り扱いに迷うことも少なくないでしょう。
そのため、不動産会社から査定を受け、金融機関へも相談したうえで対応を検討するようにしてください。
離婚時にローン返済中の家を売却する際の査定には、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、査定額を比較することでその家の売却適正額が把握しやすくなります。
また、おうちクラベルによる査定依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただくことが可能です。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
