離婚を機に、これまで住んでいた家を売却するケースは少なくありません。
離婚をきっかけとして家を売却する場合、離婚前に売却するのと離婚後に売却するのとではどちらがよいでしょうか？
また、離婚時に家を売却するには、どのような流れで行うとよいでしょうか？
今回は、離婚に伴い家を売るタイミングの考え方や、家を売却する流れなどについて詳しく解説します。
離婚に伴う財産分与とは
離婚に伴う財産分与とは、離婚時に夫婦の財産を清算することです。
夫婦の財産の名義は、いずれかに偏っていることが少なくありません。
たとえば、夫婦の一方（仮に、夫）が主に外部からの収入を得ており、もう一方（仮に、妻）が専業主婦である場合、家や土地、預貯金などのほとんどが夫名義となっている場合が多いでしょう。
しかし、名義がいずれであったとしても、婚姻期間中に夫婦の協力で築いた財産は夫婦の共有財産であると考えられ、離婚時には原則として1/2ずつに分けることとなります。
なぜなら、夫が外部から収入を得ることができたのは、妻による内助の功があったと考えられるためです。
一方で、夫婦がそれぞれ親からの相続で受け取った財産は、原則として財産分与の対象とはなりません。
このような財産は、夫婦の協力によって得た財産であるとはいえないためです。
離婚時に持ち家はどうする？
持ち家に住んでいる場合、離婚時に家はどうすればよいでしょうか？
ここでは、家やその敷地である土地が夫名義であり、夫から妻に財産分与が必要であるケースを前提として、3つの選択肢を紹介します。
- 夫が住み続ける
- 妻に名義変更をして妻が住み続ける
- 売却する
夫が住み続ける
1つ目は、離婚に伴い家の名義を変えず、今後も夫がその家に住み続けるパターンです。
家の名義変更手続きが不要であるうえ、家のローンが返済中であったとしても問題が起きにくい方法であるといえます。
この場合は、家の名義を妻へと変えない代わりに、預貯金など他の財産を多く分与することとなります。
妻に名義変更をして妻が住み続ける
2つ目は、家の名義を妻に変え、その後は妻が家に住み続けるパターンです。
家のローンを返済中である場合は、家の名義を変えることについてあらかじめ金融機関に承諾を得なければなりません。
金融機関に無断で家の名義を変えると契約違反となり、ローンの一括返済を迫られることとなるためです。
また、ローン返済中である場合は、今後ローンの返済を誰が行うのかについても慎重に検討する必要があります。
夫がそのまま負担し続ける場合は、弁護士などの専門家へ相談のうえ、返済が滞らないよう離婚協議書で厳格に定めておくことが必要です。
一方、ローンの名義も妻に変えて妻がローン残債を返済することとする場合は、金融機関の審査に通ることが必要です。
妻に十分な安定収入がある場合は審査に通る可能性がある一方で、妻の収入が不安定であったり不十分であったりする場合は、審査が通らずローンの名義を切り替えられないかもしれません。
売却する
3つ目は、家を売却して、その売却対価を財産分与の対象とするパターンです。
離婚前に住んでいた家に今後どちらも住む予定がない場合や、夫婦の主な財産がその家しかなく他に財産分与をする方法がない場合などには、家の売却が有力な選択肢となります。
よりよい条件で家を売るには、その家の売却に強い信頼できる不動産会社に売却の依頼をすることがカギとなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却ノウハウを持っているのかわからないことも少なくないでしょう。
そのような際は、「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
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離婚を機に家を売却する2つのタイミング
離婚を機に家を売却する場合、そのタイミングには2つの選択肢があります。
- 離婚前
- 離婚後
ここでは、それぞれの概要について解説します。
離婚前
1つ目は、離婚前です。
離婚が決まったら早期に家の売却を進め、家が売れたら売却対価を分与したうえで正式に離婚します。
離婚後
2つ目は、離婚後です。
離婚届を提出し早期に離婚を済ませ、その後家が売れたタイミングで売却対価を分けます。
離婚前の売却が向いているケース
家を売るタイミングが離婚前がよいのか離婚後がよいのかはケースバイケースであり、状況に応じて適した方を選ぶことをおすすめします。
はじめに、離婚前の売却が向いているケースを3つ紹介します。
- 家が売れるまで離婚を待てる場合
- 財産分与を離婚前に済ませたい場合
- 離婚を機に相手との連絡を絶ちたい場合
家が売れるまで離婚を待てる場合
家は、売りに出したからといってすぐに売れるとは限りません。
家が売れるまでにかかる期間は状況によって異なるものの、査定の依頼から現金化までには4か月から半年程度はかかることが一般的です。
離婚前に家を売る場合は、家が売れるまで離婚を待てることが前提となります。
財産分与を離婚前に済ませたい場合
財産分与を離婚前に済ませたい場合は、離婚前の売却が有力な選択肢となります。
離婚後に財産分与をすることとしてしまうと、相手が約束どおり売却対価の一定割合を支払ってくれない可能性がある場合などが該当します。
離婚を機に相手との連絡を絶ちたい場合
離婚を機に相手との連絡を一切絶ちたい場合は、離婚前の売却がおすすめです。
離婚後に家を売却して売却対価を分けるとなると、離婚後に連絡を取り合う必要が生じるためです。
離婚に伴い家を売却したい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、複数社による査定額を比較することで、家の売却適正額を把握しやすくなります。
離婚後の売却が向いているケース
離婚後の売却が向いているのは、どのようなケースでしょうか？
家の売却を離婚後とする方がよい主なケースを3つ紹介します。
- 家が売れるまで離婚を待てない場合
- 家をできるだけ高く売りたい場合
- 離婚後にも連絡が取れる場合
家が売れるまで離婚を待てない場合
先ほど解説したように、家が売れるまでには数か月単位の時間がかかります。
そのため、家が売れるまで離婚を待てない場合は先に離婚届を提出し、その後家の売却を進めた方がよいでしょう。
家をできるだけ高く売りたい場合
家をできるだけ高く売りたい場合は、離婚後に売却することをおすすめします。
離婚前に家の売却をする場合は「早く売って離婚したい」との想いから、家の売却を急いでしまいがちであるためです。
家の売却を急ぐと買主から足元を見られ、無理な値下げ要求をされてしまうかもしれません。
一方、離婚後の売却では時間に余裕を持って家を売りやすく、高値での売却をしやすくなります。
家がいくらで売れるのか売却前に知りたい場合は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
離婚後にも連絡が取れる場合
離婚後にも相手との連絡を取ることができる場合は、離婚後の売却が選択肢に入ります。
反対に、家の売却対価から財産分与をする必要があるにもかかわらず、離婚後に相手と連絡が取れなくなる場合は、離婚後の売却は現実的ではありません。
離婚時に家を売却する流れ
離婚に伴って家の売却をする場合、どのような手順で進めればよいでしょうか？
ここでは、離婚時に家を売却する一般的な流れを紹介します。
- 家の名義を確認する
- ローン残債を確認する
- 家の査定を受ける
- 離婚で家を売却するかどうかを決める
- 金融機関に相談する
- 不動産会社に売却の依頼をして家の売却を進める
- 家を引き渡して対価を受け取る
- 売買代金を分ける
家の名義を確認する
離婚に伴って家を売却する際は、はじめに家の名義を確認します。
「家は夫名義である」と思い込んでいても、確認してみると家やその敷地である土地が夫婦の共有となっているケースもあるためです。
なお、共有とは必ずしも1/2ずつの権利を持っていることだけを指すわけではなく、夫が97/100、妻が3/100など非常に偏った割合で共有となっているケースもあります。
家が夫婦の共有である場合は家の売却も夫婦が協力して進めなければならず、離婚に伴う財産分与の内容や売却の進め方が大きく変動しかねません。
家の名義は、法務局から家や土地の「全部事項証明書（登記簿謄本）」を取り寄せることで確認できます。
全部事項証明書は、全国の法務局から誰でも取得することが可能です。
なお、全部事項証明書を取得するには、その土地の「地番」や家の「家屋番号」などが必要となるものの、これらは必ずしも住所と同一であるとは限りません。
全部事項証明書を取得する際は、参考資料として、固定資産税課税明細書（固定資産税の納付書に同封されている不動産の一覧が掲載されている書類）を持っていくことをおすすめします。
ローン残債を確認する
家にローンが残っている場合は、ローン残債を確認します。
ローン残債は、金融機関からローン残高証明書を取り寄せることなどで確認することができます。
ローン残債を確認しておくべき理由は、ローン残債が家の売却対価を上回る「オーバーローン」の場合は、何らかの対策を講じないことには家を売ることができないためです。
オーバーローンの場合に家を売る主な方法は次のとおりです。
- 自己資金や親族からの借り入れなどでローンを完済する
- 金融機関と交渉をして他の不動産にローンを付け替えてもらう
一方、家にローンが残っていても、ローン残債が売却対価を下回る「アンダーローン」である場合は売却には支障がありません。
そのため、オーバーローンであるかアンダーローンであるかを確認するため、この段階でローン残債を確認しておく必要があります。
家の査定を受ける
ローン残債の確認と並行して、家の査定を受けます。
家の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルを活用して複数社から査定を受けることで、家の売却適正額を把握しやすくなります。
離婚で家を売却するかどうかを決める
家の査定額がわかったら、これを踏まえて家を売却するかどうかを検討します。
査定額によっては家を売却せず、いずれかが家に住み続けることも選択肢の1つとなるためです。
オーバーローンとなる場合は、家を売却するハードルが高くなります。
金融機関に相談する
家を売却することになったら、ローンを組んでいる金融機関に家の売却について相談します。
アンダーローンである場合は、手続きの段取りを確認するだけで問題ありません。
一方、オーバーローンの場合に売却を進めたい場合は、金融機関との入念な打ち合わせや交渉が必要となります。
不動産会社に売却の依頼をして家の売却を進める
金融機関に相談をした結果、家の売却を進められることとなったら、不動産会社と媒介契約を締結して家の売却を進めます。
家の買主は原則として不動産会社が探してくれるため、自分で直接販売活動をしたり購入希望者からの問い合わせに対応したりする必要はありません。
ただし、内見の対応は必要となります。
家を買う際は内見を希望する人が大半であり、内見を受け入れないと家が売れない可能性が高いためです。
家に居住中であっても内見を受け入れる必要があるため、あらかじめ心づもりをしておきましょう。
内見を経て買主が家の購入を決めたら、売買契約を締結します。
家を引き渡して対価を受け取る
売買契約を締結したら、そこから約1か月後に決済日を設定します。
決済日には次のことなどを行って、家の売却が完了します。
- 売主から買主に家の名義を変えるために必要な書類への署名押印
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主のローン残債の返済
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
決済が終わると、その場に立ち会った司法書士が家の名義を買主へと変える登記の申請を行い、家の名義が正式に買主へと変わります。
売買代金を分ける
決済日に受け取った売買対価を、あらかじめ取り決めた割合で離婚をする（離婚をした）夫婦間で分配します。
これで、家の売却による財産分与が完了となります。
離婚時に家を売却する場合の注意点
離婚に伴い家を売却する場合は、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
最後に、離婚時に家を売る際の注意点を3つ紹介します。
- その家の売却に強い不動産会社に依頼をする
- オーバーローンの場合は原則として家の売却ができない
- 離婚後に金銭のやり取りが発生する場合は離婚協議書を公正証書で作成する
その家の売却に強い不動産会社に依頼をする
1つ目は、その家の売却に強い不動産会社に依頼することです。
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（戸建て、マンション、土地など）があることが少なくありません。
数多ある不動産会社の中からその家の売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけることができれば、よりよい条件でその家を売却できる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのかわからないことも多いでしょう。
その際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルを使って複数の不動産会社から査定を受け、査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家をより高く売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
オーバーローンの場合は原則として家の売却ができない
先ほど解説したように、オーバーローンの場合は原則として家を売却することができません。
家の売却を進める前に、家のローン残債と査定額を比較して、オーバーローンでないことを確認しておく必要があります。
ローン残債は、金融機関からローン残高証明書を取得することなどで確認できます。
一方、査定額を知るには、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
複数社による査定額を比較することで、より正確にその家の売却適正額を把握しやすくなります。
離婚後に金銭のやり取りが発生する場合は離婚協議書を公正証書で作成する
財産分与や養育費、慰謝料など離婚後に金銭のやり取りが発生する場合は、離婚に関する取り決めをまとめた「離婚協議書」を、公正証書とすることをおすすめします。
公正証書とは、公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書です。
離婚協議書を公正証書としておくと、万が一相手が約束どおり金銭を支払わなかった場合の強制執行手続き（給与や財産などの差押え）がスムーズとなります。
また、滞納をしたら強制執行がされる可能性が高いことから、滞納の抑止力となる効果も期待できます。
離婚協議書を公正証書とするには、協議内容を取り決めて公証役場と事前の打ち合わせをしたうえで、当事者が公証役場へ出向きます。
公正証書とする手続きを自分で行うことが難しい場合は、弁護士や行政書士に依頼してサポートを受けることができます。
まとめ
離婚に伴い家を売却する場合、離婚前に売却するケースと離婚後に売却するケースがあります。
それぞれの方法に一長一短があるため、状況に合ったタイミングを選択してください。
家の売却を進める際は、ローン残債を確認したうえで査定の依頼をすることから始めましょう。
家の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなるほか、その家をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
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