ライフスタイルが変わった際や実家に住んでいた親が施設へ入所したり亡くなったりした際などには、住宅の売却を検討することとなります。
しかし、売却を検討する一戸建て住宅は築30年以上が経過していることも多く、「築古の一戸建てなど売れるのだろうか？」「資産価値はどの程度なのだろうか？」と不安になるかもしれません。そこで本記事では、築30年以上が経過した一戸建てを売却する方法や資産価値の考え方などについて解説します
1.築30年以上の一戸建て住宅は資産価値がない？
一般的に築30年以上が経過した一戸建て住宅の資産価値は高くありません。これは国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」でも示されています。
これによれば、日本においては住宅の市場価値は築年数の経過とともに減少し一戸建住宅の場合には築後20年で資産価値がほぼゼロになるとされています。その主な理由は次のとおりです。
1-1.築30年以上の一戸建て住宅は資産価値がないとされる理由
築30年以上が経過した一戸建てに資産価値がないとされているのはなぜなのでしょうか？これは結局の所、「購入希望者が少ないから」ということにほかなりません。
住宅など不動産の価値は相対的に決まるため、「買いたい」という人が少なければ資産価値は下がってしまうためです。そして中古住宅の購入希望者が少ないことには主に次の理由が考えられます。
- 新築信仰が強いため
- 間取りが購入者の希望に合いにくいため
- 新築と比べて住宅の質が低い場合が多いため
- 購入者がローンを組みづらいため
1-1-1.新築信仰が強いため
欧米などの諸外国では中古住宅市場が活況です。「ヴィンテージ住宅」という考え方もあり、住宅によっては新築よりも人気となることもあるほどです。
一方で日本では新築信仰が根強く、新たに家を購入するとなると新築住宅が優先される傾向にあるといえるでしょう。国土交通省もこの点を問題視しており「2020 年までに、中古住宅流通市場やリフォーム市場の規模を倍増させるとともに良質な住宅ストックの形成を図る」としていましたが、未だ実を結んではいないようです。
1-1-2.間取りが購入者の希望に合いにくいため
一戸建て住宅で人気の間取りは主流となっている家族構成や自宅に求める役割などによって異なります。近年「ウィズコロナ」時代に備えるため、自宅にテレワークができるワークスペースやおうち時間を充実させるための広めのバルコニーなどを希望する人も少なくありません。
このように人気の間取りは時代とともに変化しています。そのため築30年以上が経過した住宅の間取りは現在新たに一戸建て住宅を購入しようとしている層の希望に沿わない可能性があるでしょう。
1-1-3.新築と比べて住宅の質が低い場合が多いため
日本の中古住宅は、新築住宅と比較して質の低いことが少なくありません。
たとえば耐震基準は頻繁に見直されており、最近の大きな改正は2000年（平成12年）です。その前には1981年（昭和56年）6月から新耐震基準が施行されており、これ以前に建てられた住宅の場合は耐震面で不安が残ることでしょう。
また断熱性能などに代表される住宅の性能も年々進化しており、一般的な中古住宅の場合には新築と比較してどうしても見劣りしてしまいます。
1-1-4.購入者がローンを組みづらいため
住宅を購入する人は、現金一括払いではなくローンを組むことが少なくありません。そして住宅ローンは購入した土地や建物に担保（「抵当権」といいます）を付けることが一般的です。
しかし築30年以上が経過した一戸建て住宅は資産価値が低いことから、金融機関から担保として不十分であると判断される可能性が高いでしょう。自宅の敷地に担保を付けても不足する場合には他の場所にある土地などを担保として差し出すか、頭金を増やしてローンを減らすなどして対応するほかありません。
「卵が先か、鶏が先か」というような話ですが、これも中古住宅の購入希望者が増えにくい要因の一つであるといえるでしょう。
1-1-5.魅力が十分アピールできていない傾向にあるため
中古住宅の中には、中古住宅ならではの風合いがあり「ヴィンテージ」としての魅力が高いものも存在します。しかし仲介サイトへ掲載する写真などでこの魅力を十分にアピールできていないことも少なくありません。
そのためヴィンテージ住宅に魅力を感じる購入希望者とうまくマッチングできていない可能性も考えられます。
おうちクラベルでは、複数の不動産会社から不動産の価値を一括査定することが可能です。
築30年以上が経過した一戸建て住宅の資産価値を知りたい場合にはぜひご利用ください。
1-2.マンションの資産価値との違い
マンションであっても、築年数の経過とともに資産価値は下がる傾向にあります。しかし資産価値が低下する速度は一戸建て住宅と比較してやや緩やかであり、また需要が下がりづらく無価値となる可能性は低いでしょう。
ではマンションの資産価値が下がりづらい理由はどのような点にあるのでしょうか？考えられる理由は主に次のとおりです。
- 構造が強固であることが多いから
- 間取りに汎用性が高いことが多いから
- 好立地であることが多いから
- メンテナンスされていることが多いから
1-2-1.構造が強固であることが多いから
マンションは鉄筋コンクリート造などが主流であり、構造が強固である傾向にあります。そのため木造などが主流である一戸建て住宅と比較して資産価値が下落しにくいといえるでしょう。
1-2-2.間取りに汎用性が高いことが多いから
マンションは多くの人に販売するため汎用性の高い間取りとなっていることが少なくありません。そのため新たな購入者にとっても使い勝手が良いことが多いでしょう。
また多少のリノベーションをして間取りを変更しても基礎部分から見直す必要がないため、一戸建てのリノベーションより費用が掛かりにくいといえます。
1-2-3.好立地であることが多いから
中古マンションは駅に近いなど好立地であることが少なくありません。
人気が高く土地の購入や新築マンションの建築が困難な場所であっても、中古マンションの一室であれば購入することが可能です。そのため特に都心部において、中古マンションの需要が下がりづらい傾向にあります。
1-2-4.メンテナンスされていることが多いから
マンションであれば、構造部分や共用部分が定期的に見直されメンテナンスされています。そのため中古であっても外壁が崩れたりシロアリ被害などで基礎が腐食したりしている可能性は非常に低いといえるでしょう。
2.一戸建て住宅の資産価値を決める要素
一戸建て住宅の資産価値はどのような要素で決まるのでしょうか？資産価値を決める一般的な要素は次のとおりです。
- 建物の構造や性能
- 建物本体や設備などのメンテナンス状況
- 交通面の利便性
- 周囲環境の充実度
- 土地の形状
- 道路からの間口・奥行
- 地域の知名度
なお不動産には2つとして同じものは存在しないため、実際の資産価値を知るには査定を取ることが近道です。実際の一戸建て住宅での具体的な資産価値を知りたい場合には、おうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
2-1.建物の構造や性能
建物の構造が鉄骨など強固なものであれば、比較的資産価値は高くなる傾向にあります。また住宅性能評価などで構造の安定や断熱性能、耐火性能などが高いことが証明できれば資産価値にとってプラスとなりやすいでしょう。
2-2.建物本体や設備などのメンテナンス状況
外壁など建物本体や水回りなど設備のメンテナンスを定期的に行っており劣化が少なければ、資産価値が高くなる傾向にあります。
ただし後ほど解説するように、それでも築30年が経過した一戸建てのニーズはさほど高くなく、取り壊して売る選択肢を取ることもあるでしょう。そのため売却するためだけにメンテナンスを行うのであれば、売却の方針（家付きの土地として売るのか、建物を取り壊して売るのか）を売却依頼先の不動産会社と相談したうえで行うことをおすすめします。
2-3.交通面の利便性
ここから先は、主にその一戸建て住宅の敷地である土地の資産価値を左右する要素です。
築30年以上が経過した一戸建て住宅であれば、残念ながら住宅自体には価値がないとされるケースも少なくありません。そのため売却にあたっては、土地の資産価値が非常に重要となります。
まず土地が交通の利便性の良い場所にあれば資産価値が高くなる傾向にあります。たとえば乗降客数の多い鉄道駅に近いことなどが代表的です。
2-4.周囲環境の充実度
周辺環境が充実している地域であるほど土地の資産価値が高くなる傾向にあります。たとえば病院や学校、スーパーマーケットなど生活に必要な施設が揃っている地域や大型商業施設に近い地域などです。
2-5.土地の形状
土地が不整形であれば土地の利用方法が限られてしまいます。たとえば同じ200㎡の土地であっても、長方形の土地と三角形の土地であれば建築可能な建物の選択肢が大きく異なることでしょう。
そのため、土地の形状がきれいであるほど資産価値が高くなる傾向にあります。
なお土地が広すぎる場合にも利用方法が限られるため、資産価値が低くなる可能性があります。その場合にはそのままの広さで利用してくれる買い手を探すのか、複数の土地に分筆したうえで売却するのか不動産会社に相談をして決めると良いでしょう。
2-6.道路からの間口・奥行
土地の利便性は公道への接続状況によって大きく異なります。
たとえば同じ200㎡の土地であっても、前面道路と20ｍ接していて奥行が10ｍである土地と前面道路には接道義務を満たすギリギリである2ｍしか接していない旗竿地（はたざおち）とでは、前者の方がより利用価値が高く資産価値が高くなりやすいでしょう。
また中には接道義務を満たしていない土地も存在します。この場合、建物を壊してしまえば再度建物を建築することはできません。
このような土地は普通に売却すれば資産価値が非常に低くなってしまうため、隣地所有者に売却したり隣地所有者と足並みを揃えて売却したりすることなども検討すると良いでしょう。
2-7.地域の知名度
知名度の地域に存在する土地である方が資産価値が高くなる傾向にあります。知名度がありイメージの良い地域であれば「住みたい」と考える人が多く、購入希望者を見つけやすいためです。
3.一戸建て住宅の資産価値を調べる方法
一戸建て住宅の資産価値はどのように算定されるのでしょうか？主な方法には次の3つが存在します。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
- 原価法
ただしこれらはあくまで参考であり、また自分では周辺の取引事例などがわからないことも少なくないでしょう。一戸建て住宅の売却に当たって、まずは資産価値を知りたい場合にはおうちクラベルをご利用ください。
3-1.取引事例比較法
取引事例比較法とは、周辺の売却事例などからその不動産の資産価値を推定する方法です。たとえば「先月は同じ町内の200㎡の宅地が〇万円で売買されたのでこの土地は〇万円位で売れるだろう」という具合です。
3-2.収益還元法
収益還元法とは、仮にその物件を賃貸した場合の家賃から資産価値を調べる方法です。投資用の不動産である場合には、こちらが使われることが多いでしょう。
一方、築年数の古い一戸建ての場合にはこの方法はあまり参考になりません。
3-3.原価法
原価法とは、その不動産の「再調達価格」をもとに資産価値を求める方法です。再調達価格とは、まずその不動産を「仮にもう一度建築した場合にかかる金額」から、期間経過や使用による価値の減少分を差し引いて計算します。
4.築30年以上の一戸建て住宅は売却できない？
築30年以上が経過した一戸建て住宅は売却できないのでしょうか？
確かに、先ほども解説したように築30年以上が経過した一戸建て住宅は資産価値がほとんどなくなってしまいます。そのためいわゆる「古民家」に魅力を感じる買い手とうまくマッチングができなければ、一戸建て住宅そのものを売却することは難しいかもしれません。
ただし「住宅」とその敷地である「土地」とは別々の資産です。たとえ築年数の経過した一戸建て住宅自体には資産価値がなかったとしても土地とセットで売却することは十分に可能といえるでしょう。
築30年以上が経過した一戸建て住宅を売却する具体的な方法は次で解説します。
5.築30年以上の一戸建て住宅を売却する方法
築30年以上が経過した一戸建て住宅を売却するには次の2つの方法が考えられます。
- 家を解体して土地だけ売却する
- 家付きの土地として売却する
いずれを選択するべきであるのかは住宅の資産価値や買い手の希望などによって異なるでしょう。そのため実際に売却しようとする際には、信頼できる不動産会社にアドバイスを受けつついずれの方法とするかを検討することをおすすめします。
売却の前にまずは査定額を知りたい場合や信頼できる不動産会社をお探しの場合には、おうちクラベルをご利用ください。
5-1.家を解体して土地だけ売却する
1つ目の方法は、売り手側で家を解体して土地のみを売却する方法です。築年数の経過した一戸建て住宅が相当程度劣化しており建物の資産価値が低い場合などにはこちらを検討することとなるでしょう。
一般的には、築年数が経過した建物が残ったままの状態であるよりも、あらかじめ家を取り壊して更地にした方が需要があり価値が高くなります。更地であれば新たに家を建てたり駐車場など他の用途で使ったりするなど自由度が高くなるためです。
ただし解体をするには相当の費用がかかるため、あらかじめ見積もりを取っておくことをおすすめします。土地の資産価値が高くかつ建物の構造などから解体費用が嵩んでしまう場合には、売却後に手元に残るお金が非常に少なくなってしまうかもしれません。
また無道路地や公道に2m以上接していない土地など建築基準法上の接道義務を果たしていない場合には、不用意に建物を解体してしまうとその後その土地に建物を建てることはできなくなってしまうため注意が必要です。
5-2.家付きの土地として売却する
2つ目の方法は、家と土地をまとめて売却する方法です。これには次の2つのパターンが考えられます。
- 家を今後も利用してもらう方法
- 買い手にて家を取り壊す方法
5-2-1.家を今後も利用してもらう方法
一戸建て住宅自体にもある程度の資産価値がありその住宅を利用する買い手が見つかりそうな場合にはこちらを検討することとなります。
ただし先ほども解説したように、築30年以上が経過した一戸建て住宅には資産価値はほとんどありません。そのため、たとえば「古民家で暮らしたい」や「古くても良いので安価に一戸建て住宅を手に入れたい」など買い手のニーズとうまく合致させる必要があり、買い手が見つかるまでに長めの期間を要する可能性があります。
またこの場合には外壁や水回りを修繕するなど、住宅の価値を下げないための工夫が必要となるでしょう。
5-2-2.買い手にて家を取り壊す方法
建物自体には資産価値がなかったとしても、家が建ったままの状態で土地を売却し買い手側で建物を取り壊す場合もあります。
ただし、買い手側が解体費用を負担する必要が生じるため更地の場合と比較して買い手が見つかりにくくなる可能性があるでしょう。また買い手側が解体費用を見越して購入費用を検討するため、更地の場合と比較して売買対価が低くなる傾向にあります。
6.築30年以上の一戸建て住宅を売却する際のポイント
築年数の経過した一戸建て住宅の資産価値が低くなる傾向にあることはここまでで解説してきたとおりです。では築30年以上が経過した一戸建て住宅を売却する際にはどのようなポイントを踏まえれば良いのでしょうか？
損をしたりトラブルに巻き込まれたりしないための主なポイントは次のとおりです。
- 中古住宅の売却に強い不動産会社を選ぶ
- 水回り・外壁の修繕を行ってから売却する
- ホームインスペクションを利用する
- リフォーム・リノベーションはしない
- 瑕疵情報を隠したまま売却しない
- 査定額だけで決めない
6-1.中古住宅の売却に強い不動産会社を選ぶ
築30年以上である一戸建て住宅の資産価値は、一般的に高くはありません。しかし住宅の売買価格は相対的に決まります。
つまりその中古住宅に魅力を感じる買い手とうまくマッチングできれば良い条件で売却ができる可能性があるということです。そのため築年数の経過した一戸建て住宅を売却する際には、中古住宅の売買に力を入れている不動産会社を選びましょう。
そのような不動産会社へ依頼することで買い手とのマッチングの可能性が高まるほか、よりよい条件で売却するためのアドバイスを受けることも可能となります。
中古住宅の売買に強い不動産会社に心当たりがない場合には、おうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
6-2.水回り・外壁の修繕を行ってから売却する
築30年以上が経過した一戸建て住宅では、外壁や水回りに傷みが生じていることが少なくありません。そのため住宅を壊さずに売却する場合には、水回りや外壁の修繕を行ってから売却すると良いでしょう。
ただし建物を取り壊して売却する可能性があるのであれば、売却の見通しが立ってから修繕をすることも一つの手です。せっかく修繕をしたものの建物を取り壊すこととなれば修繕費用がまるごと無駄になってしまうためです。
6-3.ホームインスペクションを利用する
築30年以上が経過した一戸建て住宅を売却する際には、ホームインスペクションを利用すると良いでしょう。
ホームインスペクションとは「住宅診断」のことであり、住宅診断の専門家が住宅の劣化状況や不具合事象の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などについてアドバイスを行うことです。
このような評価制度を利用することで双方が住宅の価値を正しく把握することができ、正当な対価での売買がしやすくなります。
6-4.リフォーム・リノベーションはしない
一戸建て住宅を売却する前に先走ってリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。確かに、リフォームやリノベーションをすれば物件の見栄えは良くなるでしょう。
しかしリフォームやリノベーションをした結果売却価格が高くなれば、「新築よりも安価」という中古戸建ての良さが半減してしまいます。またリフォームやリノベーションが買い手の希望する内容と合わない可能性もあり、買い手の範囲を狭めてしまいかねません。
そのためリフォームやリノベーションは買い手に委ねることも検討すべきでしょう。
6-5.瑕疵（かし）情報を隠したまま売却しない
2020年4月に施行された改正民法により、新たに「契約不適合責任」という概念が登場しました。
契約不適合責任とは、売買などの対象物が契約であらかじめ取り決めた種類や品質、数量などと適合しない場合において売主側で負担する責任です。一戸建て住宅の売買において引き渡し後に契約不適合が発覚した場合には、買主から修繕や代金の減額請求などが求められる可能性があります。
また契約不適合責任は債務不履行の一種であると考えられるため、損害賠償請求がなされる可能性も否定できません。これは従来の「瑕疵（かし）担保責任」に該当するものですが、これとは異なり瑕疵（キズ。つまり売買対象物の問題点）が隠れているかどうかは関係ないこととなりました。
たとえば一戸建て住宅であれば、特に契約で記載していなかったにもかかわらず多量の雨漏りをするようでは契約不適合責任の追及を免れないでしょう。そのため特に問題がある点については買い手にしっかりと説明をするほか、契約書にもきちんと盛り込んでおくことが必要です。
問題を隠したまま売却するようなことは絶対に行わないようにしましょう。
6-6.査定額だけで決めない
築30年以上が経過した一戸建てを売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。
しかし依頼先の不動産会社を査定額だけで決めることはおすすめできません。なぜなら不動産が売れるかどうかは買い手が見つかるかどうかにかかっており、査定額で実際に売れる保証があるわけではないためです。
査定額はあくまでもその不動産会社が「この程度であれば売れるだろう」と予想する金額に過ぎず、高額な査定額を提示した不動産会社に依頼したからといって高額で売れるとは限りません。
むしろ他社よりとびぬけて高額な査定額を提示しているにもかかわらず、明確な根拠もない場合には査定額を釣りあげることで依頼を得ようとしている可能性もあるでしょう。依頼先の不動産会社は査定額のみで決めるのではなく、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
優良な不動産会社にまとめて査定を依頼した場合には、おうちクラベルをご利用ください。
7.まとめ
一般的に築30年以上が経過した一戸建て住宅は資産価値が低くなる傾向にあります。場合によっては建物を取り壊して土地の実を売却することも検討すると良いでしょう。
ただし住宅の状態がよく買い手とうまくマッチングできれば、住宅ごと売却ができる可能性もあります。築30年以上が経過した一戸建ての売却を検討している場合には、まず資産価値を調べることをおすすめします。
そして資産価値を知りたい際には、ぜひおうちクラベルをご利用ください。おうちクラベルとは、優良な不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる不動産一括査定サイトです。
築30年以上が経過した一戸建て住宅やその敷地の売却にあたってまず資産価値を知りたい場合には、まずおうちクラベルを利用してみてはいかがでしょうか？
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この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
