空き家を売りたい時の流れは？売却方法や注意点、活用したい特例を紹介

空き家の増加は社会問題となっています。実際に空き家を所有している人や、相続などで意図せず空き家を所有することになってしまったという人も少なくないでしょう。

では、空き家を売るにはどのような方法があるのでしょうか？また空き家を高く売るコツなどは存在するのでしょうか？この記事では、空き家を売りたいと考えている方に向けて、空き家売却のコツや注意点などについて詳しく解説します。

目次

1.空き家の売却方法

空き家をそのまま保有していると管理に手間やコストがかかります。また仮に倒壊するなどして通行人や近隣住民に迷惑がかかれば、損害賠償請求の対象となるかもしれません。そのうえ固定資産税などの税金の負担も必要です。

そのため空き家を所有することとなった場合には、売りたいと考える方も多いかと思います。では空き家の売却にはどのような方法があるのでしょうか？主な方法は次のとおりです。

  • そのまま中古住宅として売却する
  • 空き家をリフォームしてから売却する
  • 空き家を取り壊して土地を売却する

なおどの方法が適しているのかは空き家の状態や立地、買い手のニーズなどによって異なります。そのため売却を依頼する不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで検討すると良いでしょう。

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1-1.そのまま中古住宅として売却する

空き家を売却する方法の1つ目は、そのまま中古住宅として売却することです。

空き家の築年数が浅くまた買い手のニーズに沿った間取りであれば、そのまま売却できる可能性が高いでしょう。

一方戸建て住宅は一般的に、築後20年で資産価格がほぼゼロになるとされています（参照元：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省））。

そのため築年数が経っている空き家であれば、買い手が古民家としての魅力を感じてくれる場合やよほどしっかりとメンテナンスされている場合などでない限り住宅自体に価格をつけることは難しいかもしれません。

空き家の状況などによっては、更地にしてから売却した方が買い手が見つかりやすい可能性もあります。

1-2.空き家をリフォームしてから売却する

空き家を売却する方法の2つ目は、空き家をリフォームしたりリノベーションをしたりしたうえで売却することです。

リフォームやリノベーションをすることで、空き家の資産価値が向上する効果が期待されます。

ただし売却を前提としたリフォームやリノベーションは、慎重に行う必要があるでしょう。

なぜならリフォームやリノベーションによって希望する売却価格が高くなることで、「新築より安い」という中古住宅ならではのメリットが半減しかねないためです。

また空き家となっている中古住宅を購入する人の中には、自分の好みやライフスタイルに沿うようにリフォームやリノベーションをしたいと考える人も存在します。

そのためあらかじめリフォームやリノベーションをすると、買い手が自分で作り変える自由度を制限することとなる可能性もあるでしょう。

1-3.空き家を取り壊して土地を売却する

空き家自体に資産価値やニーズがほとんどない場合には、土地のみを売却することが考えられます。これには次の2つのパターンが考えられるでしょう。

  • 空き家を取り壊してから土地を売却する
  • 空き家ごと土地を売却して買い手が空き家を解体する

1-3-1.空き家を取り壊してから土地を売却する

1つ目のパターンは、売り手側にてあらかじめ空き家を取り壊し更地を売却することです。

更地であれば買い手がある程度自由に利用することができるため、一般的には空き家が建っている状態よりもニーズは高くなります。

ただし空き家の解体には相当の費用が掛かるため、あらかじめ心づもりをしておく必要があるでしょう。

また先走って空き家を解体してしまうと固定資産税などの税負担が重くなる可能性があります。

200㎡以下の住宅用地であれば固定資産税は6分の1に軽減（200㎡を超えた部分は3分の1に軽減）されているところ、空き家を取り壊してしまえばこの軽減措置が受けられなくなるためです。

1-3-2.空き家ごと土地を売却して買い手が空き家を解体する

もう1つのパターンとして、空き家ごと土地を売却しその後買い手の責任で家屋を解体することが挙げられます。

この場合には売り手が解体しなくても良いため、費用や手間が軽減されます。

しかしあらかじめ更地にしてから売る場合と比較して、売りづらくなる可能性があるでしょう。

なぜなら解体の手間や費用を負担してまでその土地を購入したいと考える人は、更地を購入する人よりも限られるためです。

また買い手が見つかったとしても、買い手にはその後解体費用の負担が待ち受けているためこれを加味することで物件の売買価格が低くなる傾向にあります。

1-4.不動産会社に買取を依頼する

空き家の取り扱いに力を入れている不動産会社の中には、空き家の売買を仲介するのみならず自社で空き家を買い取っている場合もあります。

このような不動産会社に空き家を直接買い取ってもらうことも一つの手でしょう。

空き家を売りたい人が不動産会社に直接買い取ってもらうことで、仲介の場合には必要となる仲介手数料の負担が不要となります。

またプロが買い取ることになるため、売買契約がスムーズに進行する場合も多いでしょう。一方、仲介で売却する場合と比較して売却価格が低くなる可能性があります。

2.空き家の売却の流れは？

空き家を売りたい場合、売却までの一般的な流れはどのようになるのでしょうか？一般的な流れは次のとおりです。

  1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 売り出しを開始する
  3. 内見の対応を行う
  4. 売買契約が成立する
  5. 引き渡しを行う

2-1.不動産会社を選定する

はじめに空き家売却のパートナーともいうべき不動産会社を選定します。不動産会社は空き家の売却を得意とする不動産会社の中から、相性の良い信頼できる会社を選びましょう。

しかし空き家の売却に強い不動産会社を探そうにも、心当たりがないという方も少なくないかと思います。そのような際にはおうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。

ご利用頂くことで、空き家の売却を得意とする複数の不動産会社からまとめて査定を取得することが可能となります。

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2-2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を選定したら、その会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に売却を仲介してもらうにあたって締結する契約です。この契約を締結することで不動産会社は買い手を探し始めることが可能となります。

媒介契約には次の3種類が存在し、この中から依頼者が選ぶことが可能です。選択する際にはそれぞれの特性をよく理解しておきましょう。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

なお、媒介契約の種類によって、仲介手数料に差が生じるわけではありません。

2-2-1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社のみにしか依頼できない媒介契約です。同じ物件の仲介を、並行して他社へ依頼することはできません。

また売主が自ら買い手を見つけてきた場合であっても、依頼先の不動産会社に仲介してもらうことが必要となります。

その反面、不動産会社はより積極的に買い手を見つけることに尽力しなければなりません。

具体的には依頼から5日以内にレインズ（不動産流通機構）に物件を登録する義務が課されています。

また依頼者に対して7日に1回以上販売状況についての報告をすることが必要です。

2-2-2.専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約も1社のみにしか依頼できない媒介契約です。ただしこちらは売主が自ら買い手を見つけることは制限されていません。

仮に売主が自ら買い手を見つけた場合には、その不動産会社の関与なく売買契約を締結することが可能です。

専属専任媒介契約より多少の自由度があることから、不動産会社側の義務も多少緩和されています。

具体的にはレインズへの登録は7日以内、依頼者への報告頻度は14日に1回以上です。

2-2-3.一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に並行して依頼できる媒介契約です。もちろん自分で買い手を見つけることも可能です。

依頼の自由度が高い反面、不動産会社がレインズに登録する義務はなく報告の頻度についても規定はありません。

2-3.売り出しを開始する

不動産会社との媒介契約を締結したら、不動産の売り出しが開始されます。

ここからは原則として売主ではなく、不動産会社が主導して売買を進めます。たとえば買い手を募って問い合わせを受けたり、物件の説明を行ったりすることなどです。

不動産会社が尽力しても購入希望者が表れない場合には、不動産会社から売出し金額を下げる相談される場合もあります。

2-4.内見の対応を行う

購入希望者が現れたら、内見への対応が必要となります。

その物件がすでに空き家となっている場合には、あらかじめ物件の鍵を不動産会社の担当社に渡しておき内見の対応まですべて任せる場合もあるでしょう。

ただし内見時には売り手が立ち会うことも少なくありません。売り手が立ち会うことでその物件の利点などをその場で伝えることができ、売買契約の成立にプラスとなりやすいためです。

そのため可能な限り立会いを検討すると良いでしょう。

2-5.売買契約が成立する

売買金額について交渉がまとまったら売買契約を締結します。不動産会社に仲介を依頼したい場合、売買契約書は不動産会社側で用意してくれることが一般的です。

この時点で買主から売主に対して手付金が支払われることも多いでしょう。

2-6.引き渡しを行う

売買契約で取り決めた日程で物件の引き渡しを行います。

売主はこの時点までに残置物を撤去してハウスクリーニングを済ませるなど、物件を引き渡せる状態にしておかなければなりません。

売買にあたって買主がローンを組む場合には、その金融機関にて名義変更への署名捺印をすると同時に残金の支払いが行われることが一般的です。

3.空き家を高く売るためのコツ

せっかく空き家を売るのであればできるだけ高く売りたいことでしょう。では空き家をできるだけ高く売るにはどのようなコツがあるのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。

  • 汚れや破損個所をきれいにしておく
  • ハウスクリーニングを行う
  • 定期的にメンテナンスをする
  • その地域での売却相場を把握しておく
  • 空き家の売却を得意とする不動産会社を選ぶ

3-1.汚れや破損個所をきれいにしておく

空き家であれば汚れや破損が生じていることも少なくないでしょう。しかしそのままにしておくと買い手が購入を躊躇してしまい、売買価格が低下してしまうかもしれません。

そのため不動産情報サイトに掲載する写真を撮影したり内見に来てもらったりする前に、汚れや破損した箇所をきれいにしておくと良いでしょう。

空き家の価格は買い手のニーズによって決まります。そのため空き家をできるだけ高く売りたい場合には、購入を検討している人に「買いたい」と感じてもらうことが重要です。

3-2.ハウスクリーニングを行う

空き家を売りたい場合には、あらかじめプロのハウスクリーニングを入れて家中をきれいに掃除してもらうと良いでしょう。

長年人が住んでいた家はどうしても汚れやにおいが付着しています。

ハウスクリーニングを依頼すれば費用は掛かりますが、一度しっかりとプロに清掃してもらうことで買い手が見つかりやすくなるでしょう。

3-3.定期的にメンテナンスをする

人が住まなくなると家は劣化が加速するといわれています。これは空気が滞留して湿気が生じたり、水道を使用しないことで水道管の中に汚れが付着したりするためです。

そのため空き家を高く売りたい場合には、定期的なメンテナンスが欠かせません。たとえば週に一度は出向いて換気をしたり、水道から水を流したりすることなどが挙げられます。

また庭の草木が生い茂り、景観が悪化したり近隣住民に迷惑をかけたりする可能性もあります。これも買い取り価格の査定にあたってマイナス要素となりかねません。

そのため家の中のメンテナンスと同様に、草刈りなど庭のメンテナンスも不可欠です。

空き家となる期間が長期にわたる場合や空き家が遠方であり自分で管理をすることが難しい場合には、空き家を専門とする管理会社に管理を依頼することも一つの手でしょう。

3-4.その地域での売却相場を把握しておく

空き家を売りたい場合には、あらかじめ査定を依頼するなどして相場を把握しておくと良いでしょう。

ある程度の相場を知らなければ、買い手から希望の購入価格を伝えられたとしても適正かどうか判断することが難しいためです。

また空き家ごと売却する場合と空き家がなかった場合の土地を売却する場合の相場を比較することで、空き家を解体するのか解体せずにそのまま売却するのかなどの比較も可能となるでしょう。

複数の不動産会社へ空き家の査定を依頼したい場合には、おうちクラベルをご利用ください。

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3-5.空き家の売却を得意とする不動産会社を選ぶ

空き家を高く売りたい場合には空き家の売却を得意とする不動産会社を選ぶことがカギとなります。

そのような不動産会社に心当たりがない場合にはおうちクラベルのご利用がおすすめです。

おうちクラベルでは、優良な不動産会社にまとめて査定の依頼をすることが可能です。

空き家の売却を検討している際には、まずおうちクラベルで各不動産会社の査定額を比較し依頼先を検討すると良いでしょう。

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4.空き家を売りたいときの注意点

空き家を売るにあたって損をしないためにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか？主な注意点は次のとおりです。

  • 家財はあらかじめ撤去しておく
  • 取り壊しは査定を受けてから決める
  • 特例や控除を活用する

4-1.家財はあらかじめ撤去しておく

空き家を売却する際には原則として家財類はすべて撤去する必要があります。そのため遅くとも内覧の時点までには家財を撤去しておきましょう。

空き家内に家財がある状態の場合、どうしても乱雑なイメージとなり売買契約が成立しづらくなってしまう可能性があるためです。

4-2.取り壊しは査定を受けてから決める

空き家を取り壊して土地のみを売却するのか、それとも空き家と土地を一緒に売却するのかは査定を受けてから決めることをおすすめします。

自分では「こんなに古い家など欲しがる人はいないだろう」などと考えていても、古民家に対するニーズがある地域の場合や査定依頼先の不動産会社が古民家を買いたいと考えている顧客に心当たりがある場合には取り壊さないままで売れる可能性があるためです。

また先走って空き家を取り壊してしまうと、固定資産税の軽減などが受けられなくなってしまうかもしれません。

そのため取り壊しをしてしまう前に不動産会社から査定を受けると良いでしょう。

査定の際には、複数の不動産会社へ不動産一括査定を依頼できる「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。

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4-3.特例や控除を活用する

空き家を売却して「儲け」が生じた際には、次で解説するように譲渡所得税などの対象となります。

この譲渡所得税にはさまざまな特例や控除が存在しますが、適用を受けるためにはそれぞれで異なる要件を満たさなければなりません。

たとえばマイホームを売った際に活用できる「3,000万円の特別控除の特例」を活用した場合、この特例を適用する前の「空き家による儲け」が3,000万円以下であれば譲渡所得税はゼロになります。

ただしこの特例の適用を受けるには、次のような要件などをすべて満たすことが必要です。

  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊した場合にはその敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結されたこと
  • 家屋を取り壊した場合には家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
  • 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 一定の書類を添えて確定申告をすること

そのためたとえば売却に先立って以前住んでいた空き家を壊し、その後一時的に貸駐車場などとしてしまうとこの特例の適用は受けられなくなってしまいます。

これはあくまでも一例ですが、このように不用意な判断をしてしまうと税額に大きな差が出る可能性があるでしょう。

そのため空き家の売却を検討している際には、専門知識を持った不動産会社や税理士などの専門家へ相談しつつ慎重に進めることをおすすめします。

5.空き家売却にかかる費用

空き家を売却する際にはどのような費用がどの程度かかるのでしょうか？空き家を売りたい場合にかかる主な費用は次のとおりです。

  • 空き家の解体費用
  • 不動産会社の仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 譲渡所得税等

5-1.空き家の解体費用

空き家を解体して土地のみを売却する場合には空き家の解体費用がかかります。解体に要する1坪あたりの費用の目安は次のとおりです。

  • 木造：4～5万円
  • 鉄骨造：6～7万円
  • 鉄筋コンクリート造：7～8万円

トータルでおおむね100万円から300万円ほどがかかる場合が多いでしょう。

ただしこれはあくまでも目安であり、道路状況が悪い場合や隣地の建物と密接している場合など解体の難易度が高くなる場合には高額となる可能性があります。

そのため正確な費用を知るためには、あらかじめ解体工事の依頼を検討している会社から見積もりを取ることが必要です。

また自治体によっては空き家の解体に補助金や助成金が出る場合もありますので、自治体の窓口へ問い合わせておくと良いでしょう。

5-2.不動産会社の仲介手数料

不動産会社に空き家を売りたい場合の仲介を依頼した場合には仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限額は宅建業法で定められておりそれぞれ次のとおりです。

売却価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売却価格の5%＋消費税
200万円を超え400万円以下の部分 売却価格の4%＋消費税
400万円を超える部分 売却価格の3%＋消費税

これはあくまでも上限金額であるものの、ほとんどの不動産会社がこの金額で仲介手数料を設定しています。

5-3.登記費用

空き家の売買が成立した場合には空き家やその敷地の名義変更をしなければなりません。この不動産の名義変更を「登記」といいます。

登記には登記を依頼した「司法書士報酬」と、登記に際して発生する税金である「登録免許税」の2つの費用が必要です。

ただし名義変更に関するこれらの費用は、原則として買主が負担することが多いでしょう。

一方、その空き家や敷地にもともと抵当権（金融機関でローンを組んだ際に不動産に付ける担保）を付けていた場合には、売却に伴ってこれを抹消しなければなりません。

この抹消に要する登記費用などは売主側の負担となります。

抹消登記にかかる費用は一般的にさほど高額にはなりません。次のような費用感であることが多いでしょう。

  • 司法書士報酬：1万円から2万円程度
  • 登録免許税：不動産1個あたり1,000円

5-4.印紙税

売買契約を書面で締結した場合には、契約書面に印紙を貼らなければなりません。この印紙を貼ることによって納める税金を「印紙税」といいます。

印紙税の額は売買代金によって異なっており、空き家の場合には原則として次のとおりです。

売買代金 印紙税額
50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円
5億円以下 60,000円

印紙税は契約書の原本1通ごとに貼付しなければなりません。

通常、空き家の売買契約では買主と売主が契約書をそれぞれ保管することとなり、それぞれ自分が保管する契約書分の印紙税を負担することが多いでしょう。

5-5.譲渡所得税等

譲渡所得税とは、空き家や敷地などを譲渡して出た「儲け」に対してかかる税金です。この計算上の「儲け」は次の式で算定されます。

  • 儲け（課税譲渡所得金額）＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

計算要素はそれぞれ次のとおりです。

  • 収入金額：空き家や敷地を売って買主から得た対価。
  • 取得費：空き家や敷地を得るのにかかった購入代金、建築代金、購入手数料など。不明な場合には「収入金額の5％」で計算する。
  • 譲渡費用：空き家を売るのにかかった仲介手数料、印紙税、解体費用など。

そして「特別控除額」にはさまざまなものが存在しますが、代表的なものには次のものが挙げられます。

特別控除を適用するにはそれぞれ要件を満たしたうえで、期限内に確定申告をしなければなりません。

  • マイホームを譲渡した場合：3,000万円
  • 亡くなった人が住んでいた居住用財産（空き家）を売った場合：3,000万円
  • 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合：1,000万円

このように計算した課税譲渡所得金額に次の税率を乗じて譲渡所得税を計算します。

  • 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下（短期）であった場合：30％
  • 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超（長期）であった場合：15％

なお令和19年（2037年）までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％が上乗せして課税されます。またこのほか短期の場合に9％、長期の場合に5％の住民税がかかります。

これらをまとめると、令和19年（2037年）までの税率はそれぞれ次のとおりです。

譲渡した年の1月1日時点での所有期間 税率
5年超 20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
5年以下 39.63％（所得税30.63％、住民税9％）

6.空き家を早く高く売りたいなら

空き家をできるだけ早くかつ高く売りたい場合には、複数の不動産会社に査定を依頼して信頼できる不動産会社を見つけることがカギとなります。

しかし複数の不動産会社に自分で1社ずつ査定を依頼しようとすると多大な時間と労力を要してしまうことでしょう。

そのような際には不動産一括査定ができる「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。

おうちクラベルをご利用頂くことで、複数の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能となります。

査定結果を確認したうえで自分に合った信頼できる不動産会社を見つけ空き家の売却を依頼すると良いでしょう。

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7.まとめ

空き家の売却にはそのまま売却する方法やリフォームして売却する方法、更地にして売却する方法などが考えられます。

適した方法は空き家の状態や立地などによって異なるため、空き家の売却に詳しい不動産会社に相談しながら検討すると良いでしょう。

そして空き家を売りたい場合には、あらかじめ相場を調べておくことをおすすめします。相場を確認しておくことで、買い手との交渉に応じやすくなるからです。

おうちクラベルでは、60秒入力で不動産一括査定が可能です。空き家を売りたいとお考えの方はまずはおうちクラベルを活用して査定を依頼してみてはいかがでしょうか？

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