離婚に際して家の価値を知りたい場合は、家の査定を受けることとなります。
離婚に伴う家の査定では、どのような点に注意するとよいでしょうか？
また、離婚時の家の査定はどのような手順で進めればよいでしょうか？
今回は、離婚時に家の査定を行う際のポイントや依頼先、進め方などについて詳しく解説します。
離婚時に家はどうする？
離婚では、財産分与を行うことが一般的です。
財産分与とは、婚姻期間中に築いた夫婦の財産を精算する手続きです。
夫婦のうち、自己名義の財産が多い方がもう一方に対して財産を引き渡すこととなります。
では、持ち家がある状態で離婚をする場合、家はどうすればよいでしょうか？
はじめに、離婚時の家の取り扱いについて3つのパターンを紹介します。
- 売却してお金を分ける
- 家の名義人が住み続ける
- 家の名義を変えてもう一方が住み続ける
なお、ここでは解説をわかりやすくするために、家の名義人とローン契約者が夫であると仮定して解説します。
売却してお金を分ける
1つ目は、家を売却してお金を分ける方法です。
離婚後にそのまま住むには家が広すぎる場合や、思い出の詰まった家に住み続けたくない場合、実家に戻るなど今後その家に住む予定がない場合などは、この方法が有力な選択肢となります。
離婚に伴って家を売却する際は、不動産会社から査定を受け、どの程度の価格で売れるかどうか確認することから始めてください。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、より正確にその家の売却適正額を把握しやすくなります。
家の名義人が住み続ける
2つ目の選択肢は、家の名義人である夫がその家に住み続ける方法です。
この場合、名義変更などは必要なく、手続きとしてはもっともシンプルです。
ただし、この場合は連帯保証に注意が必要です。
夫が家の名義人でありかつローンの契約者である場合であっても、妻が連帯保証人や連帯債務者となっているケースは少なくありません。
この場合、夫が引き続きその家に住み離婚した妻が退去したとしても、その後夫によるローンの返済が滞った場合は、金融機関から妻に対してローンの返済が迫られる可能性があります。
そのため、あらかじめ連帯保証や連帯債務などについて確認したうえで、離婚をする妻を連帯保証や連帯債務から外してもらうよう金融機関と交渉する必要があります。
家の名義を変えてもう一方が住み続ける
3つ目は、家の名義を妻に変え、妻がその家に住み続ける方法です。
妻がその家に住み続けることを希望する場合は、この方法を検討することとなります。
ただし、家のローンが残っている場合は問題が少なくありません。
まず、家のローン返済中に家の名義を変えるには、金融機関の承諾が必要です。
金融機関に無断で家の名義を妻に変えてしまうと金融機関との契約違反となり、ローンの一括返済を求められる可能性があります。
また、その後ローンを誰が返済するのかについて、夫婦間で取り決める必要があります。
夫がそのままローンを返済することとする場合、夫がローンを滞納すると家に住めなくなるかもしれません。
そのため、ローン返済の義務について夫婦間で取り決めを行い、書面を交わしておくなどの対策が必要となります。
一方で、ローン契約者を妻に変更しようにも、妻に安定収入がない場合や収入が低い場合は融資審査が通らず、契約者を変えることができません。
離婚に伴って家の査定を依頼するポイント
離婚に伴って家を売ることを前提に家の査定を受ける場合、どのような点に注意すればよいでしょうか？
ここでは、離婚時に査定を受ける場合の注意点を4つ紹介します。
- 家の名義人を確認しておく
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 複数の不動産会社に依頼する
- 査定額イコール成約価格ではないことを知っておく
家の名義人を確認しておく
家の査定を受ける前に、家の名義を確認しておくようにしてください。
なぜなら、「家も土地も夫名義である」と思い込んでいても、実際に登記を調べてみると妻との共有となっていたというケースは少なくないためです。
たとえば、夫の持分が99/100であり妻の持分が1/100であったとしても、共有である以上は売却にあたって両者の協力が必要となります。
家や敷地である土地の名義は、法務局で「全部事項証明書（登記簿謄本）」を取得することで確認できます。
なお、全部事項証明書を取得するには家の「家屋番号」や土地の「地番」がわかっている必要がありますが、これらは必ずしも住所と同一ではありません。
全部事項証明書を取得するために法務局へ出向く際は、「固定資産税課税明細書（工程資産税の納付書に同封されている、不動産の一覧が載った書類）」を持っていくようにしてください。
住宅ローンの残債を確認しておく
離婚時に家の査定を受ける際は、あらかじめ住宅ローンの残債を確認しておくようにしてください。
離婚で売却する家は築年数が浅いことも多く、ローンが残っていることが少なくないためです。
たとえローンが残っていても、ローン残債が売却対価を下回る「アンダーローン」である場合は売却に支障はありません。
この場合、買主から受け取った対価を充ててローンを完済することができるためです。
一方、ローン残債が家の売却対価を上回る「オーバーローン」の場合は、売却へ向けて何らかの対策を講じる必要があります。
売却対価を充ててもローンが完済できない場合、「抵当権」を消すことができないためです。
抵当権とは、ローン返済が滞った際に、債権者である金融機関が不動産を強制的に売却してそこからローン残債の返済を受ける担保のことです。
そのため、自己資金や親族からの借り入れなどでローンを返済することや、他の物件に抵当権を付け替えてもらったりするなどの対策の検討が必要です。
このように、アンダーローンであるかオーバーローンであるかによって、売却の進め方に大きな差が生じます。
そのため、査定の前に金融機関から「ローン残高証明書」を取り寄せるなどして、ローン残債を確認しておいてください。
複数の不動産会社に依頼する
査定は1社のみではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
家の査定額が不動産会社によって異なることは珍しくなく、1社からしか査定を受けないとその不動産会社による査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
複数の不動産会社から査定額を受けることで、離婚に伴って手放したいその家の売却適正額を把握しやすくなるほか、複数の不動産会社が売却依頼を受けることを目指し競ってその家のアピールポイントを見つけることで、査定額が高くなる効果も期待できます。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。
そこでぜひ、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームへ1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で複数の不動産会社を回る必要はありません。
査定額イコール成約価格ではないことを知っておく
離婚時に手放す家の査定を受ける際は、査定額と成約価格はイコールでないことを知っておいてください。
査定額が売却保証額であると考えていると、成約価格が思いのほか低かった際に資金計画に狂いが生じる恐れがあるためです。
査定額は、その不動産会社が考えるその家の売却予想額です。
家を売り出す際は査定額をベースとして売出価格を設定することが多いものの、必ずしもその価格で売れるわけではないことを理解しておいてください。
離婚時に家の査定を受ける主な理由
離婚時に家の査定を受けるのは、どのような理由によるものが多いでしょうか？
ここでは、離婚時に家の査定を受ける3つの理由を解説します。
- 離婚に伴って家を売却するから
- 離婚に伴って家を売却するかどうかを決めたいから
- 財産分与の額を正確に算定したいから
離婚に伴って家を売却するから
1つ目は、離婚に伴って家を売却することを決めており、その準備として査定を受けるパターンです。
その理由を問わず、家を売却する際は査定を受けることが一般的です。
査定を受けないと、その家の売出価格を設定しようがないためです。
また、査定を受けることで、家の売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなります。
離婚によって家を売却するために査定を検討している場合は、「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、よりよい条件でその家を売ってくれる不動産会社に出会いやすくなります。
離婚に伴って家を売却するかどうかを決めたいから
2つ目は、離婚に伴って家を売却するかそのまま所有し続けるかを決めかねており、その判断材料をするために査定を受けるパターンです。
家がいくらで売れるかわからないと、売るかどうかの判断をすることも困難です。
また、先ほど解説したように、オーバーローンとなる場合は事実上家を売れない可能性もあります。
査定を受けて家の売却適正額を知ることで、家を売るかどうかを決めやすくなります。
家を売るかどうか迷っている場合の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームへ1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができ、複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなります。
財産分与の額を正確に算定したいから
3つ目は、財産分与の対象額を正確に把握するためです。
財産分与では、婚姻期間中に築いた夫婦の財産を1/2ずつに分けることが原則です。
そして、財産分与の額を適正に算定するためには、家や土地を含む各財産の価格を正確に算定しなければなりません。
家の価値を正確に知る必要性から、査定を希望する場合があります。
離婚時の家の査定はどこに依頼する？
家の査定を離婚時に受けたいと考えている場合、査定はどこに依頼すればよいでしょうか？
ここでは、ケースごとの依頼先を紹介します。
家の売却を検討している場合
家の売却を決めている場合や、査定額を確認したうえで売るかどうかを決めたい場合などは、不動産会社への査定依頼が最適です。
不動産会社は不動産売却のプロであり、実際に売却することを前提として査定額を算定してくれるためです。
不動産を売り出す際は、不動産会社に売却の依頼をすることが一般的ですが、査定額や担当者の対応などを確認することで、売却を依頼する不動産会社を決めやすくなります。
不動産会社による査定は無料で受けられるため、適正な売却価格を把握するためにも複数社へ査定の依頼をするとよいでしょう。
査定の依頼には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
家の売却を検討していない場合
家の売却をまったく検討していないものの、財産分与額の算定のために家の価値を知りたい場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することとなります。
不動産鑑定士とは、家や土地の鑑定評価を専門とする国家資格者です。
不動産鑑定士による鑑定には費用がかかるものの、鑑定結果は裁判資料として活用することもできます。
また、正確な評価額までは求めておらず費用はかけたくない場合は、AI査定を活用することも1つです。
AI査定とは、過去の売買事例をベースとしてAI（人工知能）が家の査定額を算定してくれるウェブサービスです。
無料かつ匿名で利用できるものが多く、大まかな売却価格を知りたい場合の参考となります。
ただし、AI査定による査定額は入力した情報のみをもとに簡易的に価値を算定するものであり、リフォーム履歴やメンテナンス状況など個別事情を反映したものではありません。
そのため、実際の売却価格とは大きく乖離するおそれがあります。
また、すべての地域で利用できるわけではなく、不動産の売買実例が少ない場合は一般的に活用できません。
離婚に伴って家の査定を依頼する流れ
離婚に伴って家の査定の依頼をする場合、どのような手順で進めればよいでしょうか？
一般的な流れは次のとおりです。
- 家のローンや名義人を確認する
- 不動産一括査定に情報を入力する
- 不動産会社から連絡が入る
- 訪問査定を依頼する不動産会社を決めて日程調整をする
- 訪問査定の準備をする
- 訪問査定を受ける
家のローンや名義人を確認する
離婚に伴って家の査定を依頼する際は、ローン残債や名義人を確認します。
名義人の想定が誤っている可能性があるほか、オーバーローンとなる場合は売却を進められない可能性があるためです。
不動産一括査定に情報を入力する
次に、不動産一括査定のフォームに必要な情報を入力します。
入力すべき項目は利用する不動産一括査定によって多少異なるものの、おおむね次のとおりです。
- 家の所在地
- 家の建築年
- 家の間取りと広さ
- 売主（情報の入力者）のメールアドレスや電話番号などの情報
これらの情報をスムーズに入力するため、次のいずれかの書類を手元に用意したうえで行うことをおすすめします。
- 全部事項証明書
- 固定資産税課税明細書
不動産一括査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、入力項目がシンプルでわかりやすい設計としており、どなたでも容易に入力することが可能です。
不動産会社から連絡が入る
査定依頼フォームへ入力すると、入力した連絡先宛に複数の不動産会社から電話やメールで連絡が入ります。
当日中や翌日など、すぐに連絡が入ることも少なくありません。
この連絡では、訪問査定の案内がなされることが一般的です。
この連絡の際に、入力項目のみをもとにした簡易的な査定結果を教えてもらえることもあります。
訪問査定を依頼する不動産会社を決めて日程調整をする
連絡のあった不動産会社の中から、「訪問査定」の依頼をする不動産会社を数社選定し、日程調整を行います。
訪問査定とは、実際に家の現地を見たうえで行う査定です。
家の正確な査定額を算定するには現地を確認する必要があり、家を売り出す際はこの訪問査定の結果をもとに売出価格を決めることとなります。
訪問査定の準備をする
訪問査定の日程を決めたら、当日に向けて準備を行います。
訪問査定に向けて行うべき主な準備は、「必要書類の準備」と「清掃・整理整頓」の2点です。
必要書類の用意
1つ目は、必要書類の準備です。
訪問査定では、次の書類が必要となることが一般的です。
- 運転免許証など売主の身分証明書
- 自宅購入時の資料、図面、売買契約書、重要事項説明書、パンフレットなど
- 自宅敷地の測量図、公図など
- 固定資産税課税明細書
- 住宅ローン残債がわかる書類
- （マンションの場合）管理規約、毎月の管理費や修繕積立金の額がわかる書類など
- その他、手元にあれば用意したい書類
- リフォーム契約書やリフォーム時の図面
- 住宅性能評価書
- 地盤調査報告書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
これはあくまでも一例であり、実際は不動産会社から必要書類が案内されることが一般的です。
その案内に従って用意するようにしてください。
清掃と整理整頓
訪問査定時には、通常の清掃と整理整頓をしておくことをおすすめします。
散らかって汚れた状態よりも、片付いている状態である方が見るべき箇所の確認がしやすく、査定がスムーズに進みやすいためです。
また、清掃や整理整頓が行き届いていることによって、自宅を丁寧に使っていたという印象を与えることができ、査定額がプラスとなる可能性もあります。
訪問査定を受ける
あらかじめ取り決めた日に、訪問査定を受けます。
訪問査定にかかる時間は1時間から2時間程度であることが一般的です。
訪問査定を終えると、その後1週間程度で査定結果がわかります。
まとめ
家の査定を離婚時に受ける場合は、あらかじめ家の名義を確認しておいてください。
夫婦一方の名義であると考えていても、実際は共有となっているケースが少なくないためです。
また、ローン残債の確認も重要となります。
オーバーローンとなる場合はそのままでは家を売却することができず、売却の計画に支障が出る可能性が高いためです。
そのうえで、複数の不動産会社から査定を受けるようにしてください。
離婚に伴う家の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、より正確にその家の売却適正額を把握しやすくなるほか、その家をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
