家や土地などの不動産を所有していると、毎年固定資産税が課されます。
固定資産税とは、どのような税金なのでしょうか？家を売却する場合、売主と買主間で固定資産税はどのように精算すればよいのでしょうか？
今回は、固定資産税の概要と、家を売却する場合における固定資産税精算の方法、固定資産税精算の具体的な計算例などついて詳しく解説します。
固定資産税の基本的な概要
はじめに、固定資産税の基本について解説します。
固定資産税は市町村税
固定資産税とは、土地や建物の所有に対して課される市町村（東京都23区内は東京都）税です。
土地や建物を所有している以上、固定資産税は毎年かかります。
固定資産税の税率は原則として1.4％ですが、一部これとは異なる税率（1.5%など）を設定している市町村もあります。
参照元：
固定資産税は毎年1月1日の所有者に対して課される
固定資産税は、毎年1月1日時点における土地や建物などの所有者に対して課されます。
原則として自分で計算したり確定申告したりする必要はなく、市区町村役場が計算をしたうえで、所有者宛に納付書などが送付されます。
固定資産税の納付書が送付されるのは、毎年4月から6月頃であることが一般的です。
納付書発送時点での所有者は考慮されず、その年1月1日時点での所有者に課税される点に注意が必要です。
たとえば、2023年3月1日にA氏からB氏に家の名義が変わった場合であっても、2023年4月から6月頃に送付される固定資産税の納付書はA氏宛に届くこととなり、この納税義務者はA氏となります。
その後、2024年分以降の固定資産税の納税義務者は（購入した家をB氏が2023年中に他者に売却するなどしない限り）B氏となり、固定資産税の納付書もB氏宛に届くこととなります。
固定資産税と一緒に都市計画税が課されることもある
固定資産税とともに、都市計画税が課されることもあります。
都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や建物に対して課される税金ですが、都市計画税を課税するかどうかは、それぞれ市町村の自主的な判断に委ねられています。
都市計画税の納税義務者は固定資産税の納税義務者と同じであり、固定資産税と同じ納付書にて納付することが一般的です。
都市計画税の税率は市町村の条例で決めることとされていますが、0.3％を超える税率とすることはできません。
そのため、多くの市町村が都市計画税の税率を0.3%としています。
参照元：都市計画税（総務省）
家を売却したら固定資産税は誰が払う？
家を売却した場合、その年分の固定資産税は売主と買主のどちらが支払うこととなるのでしょうか？
ここでは、固定資産税の負担者について解説します。
その年分の固定資産税は売主に課される
先ほど解説したように、たとえ年の途中で家を売却したとしても、固定資産税はその年1月1日時点の所有者に対して課されます。
繰り返しとなりますが、たとえば家を売却して2023年3月1日にA氏からB氏にその家の名義が変わったとしても、2023年分の固定資産税の納税義務者はA氏であり、2023年4月から6月頃にはA氏宛に納付書が送付されます。
この場合、固定資産税の納付書を受け取ったA氏は、もうその家が自分の名義ではないからといって納税義務を逃れることはできません。
一般的には日割り計算分を買主から売主に支払う
年の途中でA氏からB氏にその家の名義が変わったにもかかわらず、2023年分の固定資産税をA氏が全額負担するとなれば、A氏は不満を感じるでしょう。
A氏は12か月のうち一定期間しか家を所有していなかったにもかかわらず、1年分の固定資産税をすべて自身が負担することとなるためです。
そこで、実務上は固定資産税を日割り計算し、買主（B氏）の所有期間分に対応する固定資産税相当額を、家の売買代金に上乗せして買主（B氏）から売主（A氏）に対して支払うことが一般的です。
これはあくまでも慣習であり、法令で定められている取り扱いではありません。
そのため、実際に家を売却する場面では不動産会社の担当者からアドバイスを受け、買主と精算に関する合意を取り付けることとなります。
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家の売却で固定資産税を精算する際の注意点
家の売却に伴って固定資産税を精算する際は、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、固定資産税の精算に関する主な注意点を4つ解説します。
- 固定資産税の精算をするなら契約書への明記が必須
- 地域によって日割り計算の起算日が異なることがある
- 固定資産税の納税自体は売主が行う
- 精算分の固定資産税も譲渡所得税の課税対象となる
固定資産税の精算をするなら契約書への明記が必須
固定資産税の精算は、法律で定められたものではありません。
そのため、固定資産税の精算をしたい場合は、家の売買契約書へ精算する旨を明記する必要があります。
家の売買契約書は、売却を依頼している不動産会社が作成してくれることが一般的であり、固定資産税の精算についても記載されているはずです。
一方で、契約書から固定資産税の精算に関する規定が漏れていると精算をすることが困難となるため、実際に買主と契約を締結する前に、契約書の内容をよく確認しておいてください。
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地域によって日割り計算の起算日が異なることがある
家の売却に伴って固定資産税を日割り計算する場合、地域によって計算の起算日が異なることがあります。
主なパターンは次の2つです。
- 1月1日から12月31日を1年として日割り計算をする方法
- 4月1日から3月31日を1年として日割り計算をする方法
いずれで計算するかによって固定資産額の精算額は異なることとなります。
そのため、単に「日割り計算をする」ことだけ合意をしていても、起算日についての認識が異なると精算される額に齟齬が生じてトラブルとなる可能性があります。
そのような事態を避けるため、家の売却で固定資産税を日割り計算する際はその起算日についても合意をしたうえで、起算日についても契約書に明記することが必要です。
その地域における固定資産税精算の一般的な起算日を知りたい場合は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社へご相談ください。
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固定資産税の納税自体は売主が行う
固定資産税の日割り計算は、あくまでも売主と買主の間での合意であり、買主の所有期間に応じた固定資産税相当額が買主から売主に対して支払われるものです。
日割り計算に合意しても、市区町村役場から売主と買主それぞれに対して日割り計算後の納付書が送付されるわけではありません。
家を売却した年分の固定資産税の納付書は売主に対して送付され、納税義務者も売主であることは誤解しないように注意してください。
精算分の固定資産税も譲渡所得税の課税対象となる
譲渡所得税とは、家の売却で得た利益に対してかかる税金です。
次の式で算定されます。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要はそれぞれ次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
|---|---|
| 収入金額 | 家の売却で買主から得る対価 |
| 取得費 | その家の取得に要した購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用など。 建物部分は所有期間中の減価償却費相当額の控除が必要。 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で計算する |
| 譲渡費用 | その家を売却するために直接かかった仲介手数料、印紙税など |
| 特別控除 | 「マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除」など、所定の要件を満たすことで受けられる、実際の支出を伴わない特別な控除 |
| 税率 | 売却する家の所有期間がその年1月1日時点で5年超か5年以下かによって15％（長期譲渡所得）または30％（短期譲渡所得）。 復興特別所得税と住民税が別途かかる |
家の売却に伴って固定資産税の精算をして精算分の金額が買主から売主に対して交付された場合、この精算によって受け取った金額も、譲渡所得税の計算上の「収入金額」に含まれることとなります。
精算対象とする固定資産税額の確認方法
精算の対象とする固定資産税の額は、どのように確認すればよいのでしょうか？
ここでは、精算対象の固定資産税額を確認する方法を解説します。
なお、固定資産税と併せて都市計画税も課されている場合は、都市計画税の確認方法も同様の方法で確認できます。
その年分の納税通知書をもとに計算することが一般的
精算対象とするその年分の固定資産税額は、その家のある市区町村役場から送付される固定資産税の納付書や課税明細書などから確認できます。
固定資産税の課税明細書とは、固定資産税の課税対象となっている不動産の一覧が掲載された書類です。
固定資産税課税明細書には固定資産税額や都市計画税額だけではなく、他にも多くの数字が載っているうえ、市区町村によって様式が多少異なります。
そのため、どの数字が固定資産税額であるか迷う場合は、家の売却を依頼している不動産会社の担当者に確認してもらうとよいでしょう。
前年分を基準に精算することもある
固定資産税課税明明細書が市区町村役場から送付されるのは、毎年4月から6月頃です。
そのため、家を売却する時期によっては、まだ固定資産税課税明細書が手元にない場合もあるでしょう。
その場合は、前年分の固定資産税額をベースに精算額を算定することもあります。
よほど大きな変化がない限り、1年で固定資産税額が大きく変動することはほとんどないためです。
固定資産税の精算については、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者にご相談ください。
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家の売却時の固定資産税精算の計算例
家の売却時、固定資産税の精算額は具体的にどのように計算するのでしょうか？
ここでは、次の前提で、1年の起算日を1月1日とする場合と4月1日とする場合とに分けて計算例を紹介します。
- 2023年7月10日に家を引き渡し
- 2023年分の固定資産税額は20万円
1月1日を起算日とする場合
精算に係る起算日を1月1日とする場合において、買主から売主に支払うべき固定資産税の精算額は、次のように計算します。
- その精算期間における買主の所有期間：2023年7月10日～2023年12月31日＝175日
- 固定資産税の精算額：20万円×175日÷365日≒95,890円
4月1日を起算日とする場合
精算に係る起算日を4月1日とする場合において、買主から売主に支払うべき固定資産税の精算額は、次のように計算します。
- その精算期間における買主の所有期間：2023年7月10日～2024年3月31日＝266日
- 固定資産税の精算額：20万円×266日÷366日≒145,355円
このように、精算の基準とする期間によって精算額が異なるため、齟齬のないよう計算期間についても契約書に明記するようにしてください。
家の売却に伴う固定資産税精算の相談先
家の売却に伴う固定資産税の精算は、誰に相談すればよいのでしょうか？
固定資産税精算に関する相談先は、売却を依頼している不動産会社です。
家の売却に伴う固定資産税の精算は、あくまでも売主と買主の間での取り決めによって行うものです。
そのため、市区町村役場や税金の専門家である税理士などではなく、不動産会社が相談先となります。
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まとめ
固定資産税は、その年1月1日時点における所有者に対して1年分が課されます。
これは、その年中に家を売却した場合であっても同様です。
そこで、家を売却する場合は固定資産税を日割り計算し、買主の所有期間に応じた固定資産税を買主から売主へ支払う形で精算することが一般的です。
しかし、これはあくまでも慣例であり買主にとって法律上当然に発生する義務ではありません。
また、精算の起算日が地域によって異なることがあります。
そのため、固定資産税を精算したい場合は、起算日とともに契約書に明記しなければなりません。
家を売却する際は、固定資産税の精算についても不動産会社の担当者にご相談ください。
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この記事の監修者
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
