何らかの事情で自宅を売却せざるを得ないものの、その後も新たに賃貸物件を探すのではなく、住み慣れた自宅への居住を希望する場合もあるでしょう。
その場合は、リースバックが選択肢に入ります。
自宅の売却後も住み続けることができる「リースバック」とはどのような制度でしょうか？
今回は、自宅のリースバックの概要やメリット・デメリット、リースバックを活用する流れなどについて解説します。
自宅を売却しても住み続けることができるリースバックの概要
リースバックとは、自己所有であった自宅をリースバック会社に売却し、その後は賃借して住み続ける制度です。
まとまった資金が必要であるなど自宅を売却する必要が生じたものの、住み慣れた自宅から離れたくない場合もあると思います。
その際には、このリースバックが有力な選択肢となるでしょう。
リースバックを選択すると、リースバック会社に対して自宅不動産を売却し、売却の対価を受け取ります。
その後は、そのリースバック会社に対して家賃を支払うことで、自宅に住み続けることが可能となります。
「リースバック」と「リバースモーゲージ」の違い
リースバックとしばしば比較される制度に、「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージとは、自宅不動産を担保として金融機関から融資を受け、自身が亡くなった後で金融機関が自宅を売却することで借入金を返済する制度です。
いずれも、「まとまったお金を手にしつつも、自宅に住み続けられる」という点で共通しています。
では、リースバックとリバースモーゲージにはどのような違いがあるのでしょうか？
ここでは、両者の主な違いについて解説します。
売却か融資か
リースバックは、リースバック会社に対して自宅を売却する制度です。
そのため、リースバックの活用時に受け取るお金は、自宅不動産の売却対価です。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保とした融資制度であり、受け取るお金は借入金です。
自宅を担保に入れるだけであり、制度の利用開始時に自宅を売却するわけではありません。
お金の受け取り方
リースバックは、制度開始時（つまり、自宅不動産の売却時）に、一括して対価が支払われることが原則です。
一方で、リバースモーゲージでは年金形式でお金を受け取る（融資を受ける）ことが一般的です。
売却時期
リースバックでは制度の利用開始時にリースバック会社に自宅不動産を売却するため、この時点で自身は自宅の所有者ではなくなります。
一方、リバースモーゲージでは生存中は自宅不動産を売却せず、所有者が亡くなってから自宅が売却されることとなります。
年齢の条件
リースバックの活用に、原則として年齢制限はありません。
ただし、その後長期間住む場合は結果的に賃料がかさみやすいため、若い世代が活用する場合には特に慎重な検討が必要です。
一方で、リバースモーゲージは「55歳以上」や「65歳以上」など、年齢に下限が設けられていることが一般的です。
そのため、原則として若い世代がリバースモーゲージを使うことはできません。
資金用途の制限
リースバックの場合に受け取るお金は売却対価であるため、受け取った資金の用途に制限はありません。
一方で、リバースモーゲージの場合は融資であるため、活用する制度によっては資金用途が一定程度制限されることもあります。
具体的な用途の制限は利用する制度によって異なるため、あらかじめ金融機関へご相談ください。
家賃などの支払い
リースバックの場合は、制度を活用した時点で自宅不動産が自身の所有ではなくなります。
そのため、それ以後その自宅に住み続ける限り、毎月の家賃を支払っていかなければなりません。
一般的な賃貸住宅と同様に、家賃の滞納を繰り返すなど所有者との信頼関係を破壊する行為をすると、退去を迫られる可能性もあります。
一方、リバースモーゲージの場合は、所有者が亡くなるまで自宅の名義は変わりません。
そのため、引き続き自身の持ち家として、家賃を支払うことなく住み続けることが可能です。
自宅に売却後も住み続けられるリースバックのメリット
リースバックを活用することには、どのようなメリットがあるでしょうか？
ここでは、リースバックの主なメリットを6つ解説します。
- 住み慣れた家に住み続けられる
- 引っ越しが不要である
- まとまった額が手に入る
- 近所の人に自宅の売却を知られにくい
- 固定資産税などの負担が不要となる
- 将来買い戻せる可能性がある
住み慣れた家に住み続けられる
リースバックの最大のメリットは、まとまった資金を手にしつつ、住み慣れた家に引き続き住み続けられることです。
自宅不動産を売却する場合、原則として今後生活の拠点となる家を改めて探さなければなりません。
特に高齢である場合などには、住み慣れた家を離れることに大きなストレスや不安を感じることも少なくないでしょう。
リースバックの場合、自宅を売却した後もその家に住み続けることが可能となります。
引っ越しが不要である
リースバックの2つ目のメリットは、売却に伴う引っ越しが不要であることです。
特に家族が多い場合や高齢である場合などには、引っ越しをするだけでも一苦労です。
また、引っ越し費用も発生してします。
一方で、リースバックの場合、自宅不動産の売却後も住む場所が変わらないため、引っ越しは必要ありません。
まとまった額が手に入る
3つ目のメリットは、まとまった額が手に入ることです。
リースバックは融資ではなく自宅の売却であることから、受け取ったお金を返済する必要もありません。
ただし、今後はその家に住むために家賃を支払う必要が生じるため、家賃の支払い原資として資金を残しておくことが必要です。
近所の人に自宅の売却を知られにくい
4つ目のメリットは、自宅不動産を売却したことが近所の人などに知られにくいことです。
リースバックの場合、水面下で自宅不動産の権利関係に変動が生じているものの、その変化は外からわかるものではありません。
外からは、これまでと同じ家に、同じ家族が住み続けているだけに見えます。
そのため、あえて全部事項証明書（登記簿謄本）などを法務局から取り寄せて確認されるなどしない限り、近所の人などに自宅の売却を知られにくいといえます。
固定資産税などの負担が不要となる
5つ目のメリットは、固定資産税など自宅不動産の維持管理費の負担が不要となることです。
固定資産税とは、毎年1月1日時点における不動産の所有者に対して課される税金です。
不動産を所有している限り、固定資産税を毎年負担しなければなりません。
一方、リースバックを活用すると自宅の所有者ではなくなることから、翌年以降は固定資産税の支払いから解放されます。
なお、通常の賃貸借契約ではトイレや浴室などの設備が故障した場合は、修繕費用をオーナー（大家）が負担することが一般的です。
一方で、リースバックの場合は設備の修繕費は借主の負担とされることが多いため、契約内容をよく確認しておく必要があります。
将来買い戻せる可能性がある
6つ目のメリットは、自宅不動産を将来買い戻せる可能性があることです。
緊急で生じた一時的な資金不足から自宅を売らざるを得ないものの、将来資金に余裕ができたら買い戻したい場合もあるでしょう。
しかし、自宅不動産を市場で売却した場合は、その後別の家族が居住したり建物が壊されて別の家が建てられたりすることが一般的であり、原則として買い戻すことは不可能です。
一方で、リースバックをした自宅不動産は、将来買い戻せる可能性があります。
リースバックのデメリットと注意点
リースバックには、メリットばかりではなくデメリットや注意点もあります。
リースバックはトラブルの多い契約形態でもあり、よく理解しないままリースバックを活用してしまうと後悔することにもなりかねません。
リースバックを活用する際は、ここで解説するデメリットや注意点をよく理解したうえで、慎重に選択してください。
- 家賃の負担が必要となる
- 売却代金が相場より低くなる傾向にある
- すべての不動産会社がリースバックに対応しているわけではない
- 当初の賃貸借契約の内容が継続されるとは限らない
- 買戻価格が高く設定されていることが多い
- 定期賃貸借契約の場合は期間の満了後に買戻か退去が必要となる
家賃の負担が必要となる
リースバックを活用すると、今後はその自宅に住むために月々の家賃負担が必要となります。
今後もその家で長く生活していくことを考えると、家賃負担の合計額は重いものとなりかねません。
そのため、リースバックを検討する際は、長期的に負担が必要となる家賃の額を試算しておくようにしてください。
売却代金が相場より低くなる傾向にある
リースバックを活用すると、リースバック会社に対して自宅不動産を売却することとなりますが、売却価格は市場での売価の6割から8割程度となることが一般的です。
そのため、自宅不動産を高く売りたい場合に適した方法ではありません。
自宅に住み続けることにさほどこだわりがないのであれば、自宅を通常通り市場で売却したうえで他の賃貸物件に住み替える方が、資金に余裕が生まれる可能性があります。
通常の売却かリースバックかでお悩みの際は、自宅の査定を受け、自宅が市場でどの程度の価格で売却できるのか知ることから始めるとよいでしょう。
自宅の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用してください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに自宅の情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者によるアドバイスなどを比較することで自宅の価値が把握しやすくなるほか、売却について相談できる信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
すべての不動産会社がリースバックに対応しているわけではない
すべての不動産会社がリースバックに対応しているわけではありません。
リースバックを希望する際は、リースバックを専門的に取り扱っている会社に依頼する必要があります。
その際は、その会社の口コミについても十分に調べ、過去に大きなトラブルが生じている会社は避けるとよいでしょう。
当初の賃貸借契約の内容が継続されるとは限らない
リースバックでは、その後賃料を支払って住み続けることとなりますが、家賃が当初の契約時点から増額されないとは限りません。
契約更新時などに、物価上昇などを理由として家賃の増額が通告されることもあります。
そのため、提示された当初の家賃について「これなら支払っていける」と考えていても、その家賃が永久に続くとは限らないことには注意が必要です。
そもそもリースバックの家賃は、周辺の家賃相場よりも高めに設定されることが一般的であることも知っておいてください。
買戻価格が高く設定されていることが多い
先ほど解説したように、リースバックした自宅不動産には将来買い戻す道もあります。
ただし、買戻に必要となる対価は、リースバックの設定時に受け取った対価に1割から3割程度上乗せした価格となることが一般的です。
そのため、それだけの資金を用意することができず、買戻を諦めるケースも少なくありません。
定期賃貸借契約の場合は期間の満了後に買戻か退去が必要となる
リースバックを活用すると、その後はリースバック会社と賃貸借契約を交わして自宅に住み続けることとなります。
この賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があるため、いずれであるか契約前に十分確認する必要があります。
なぜなら、普通借家契約であれば契約の満了時に更新されるのが原則である一方で、定期借家契約であれば原則として更新されないためです。
つまり、リースバックを定期借家契約で締結した場合、契約期間の満了後は引き続き自宅を借りることはできず、高い対価を支払って買い戻すか退去するかの2択を迫られることとなります。
このように、自宅のリースバックには多くのデメリットと注意点があります。
そのため、安易にリースバックを選択するのではなく、通常の売却とよく比較して慎重に検討することが必要です。
市場での売却を検討する際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定の活用から始めてください。
査定を受けて市場での売却相場を知ることで、自宅をリースバックするか市場で売却するか、冷静な判断をしやすくなります。
自宅のリースバックで失敗しないためのポイント
自宅のリースバックで取り返しのつかない失敗をしないためには、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、自宅のリースバックで失敗しないための主なポイントを4つ解説します。
- リスクとデメリットを理解しておく
- リースバック以外の選択肢も検討する
- 適正な売却価格を知っておく
- 普通借家契約を選択する
リスクとデメリットを理解しておく
1つ目は、リースバックのリスクやデメリットを十分に理解しておくことです。
リースバックには便利な面も多い一方で、先ほど解説したようにリスクやデメリットも少なくありません。
また、判断を誤ってしまうと、取り返しのつかない事態となるおそれもあります。
そのため、リースバックは安易に選択するのではなく、必要に応じて弁護士などの専門家にも相談をしながら、慎重に検討するようにしてください。
なお、国民生活センターのホームページでも公表されているように、リースバックを取り扱う事業者の中には悪質な会社が混じっている可能性もあります。
リースバックの話を持ち掛けられても、その場で契約したりよくわからない書類に署名や押印をしたりすることは絶対に行わないようにしてください。
リースバック以外の選択肢も検討する
2つ目は、リースバック以外の選択肢を冷静に検討することです。
リースバックは「自宅に住み続けられる」という大きなメリットがある一方で、収支の面で見れば必ずしも最良の方法であるとはいえません。
たとえば、金融機関に相談して自宅を担保に融資を受けることや、自宅を市場で売却して賃貸物件に住み替えることなど、リースバック以外にも一時的に資金を手当する方法は他にもあります。
そのため、はじめからリースバックのみに絞って検討するのではなく、さまざまな方法を比較して検討するとよいでしょう。
自宅の売却も選択肢に入っている場合は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
おうちクラベルを活用して複数社による査定額を比較することで、自宅が市場ではどの程度の価格で売れるのか把握でき、リースバックとの比較検討をしやすくなります。
適正な売却価格を知っておく
3つ目は、自宅の適正な売却相場を知っておくことです。
先ほど解説したように、リースバックによる売却価格は市場での売値の6割から8割程度となることが一般的です。
そのうえ、賃料も周辺相場より高く設定されることが少なくありません。
そのため、市場で自宅をできるだけ高く売却して賃料が低めの物件でしばらく生活した方が、一時的に苦しくなった生活を立て直すまでの期間を短縮できる可能性があります。
自宅の売却価格が知りたい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただくことが可能です。
普通借家契約を選択する
4つ目は、リースバックを活用する際は、普通借家契約とすることです。
先ほど解説したように、万が一定期借家契約としてしまえば契約は更新されず、契約期間の満了とともに自宅を出るか、自宅を買い戻すかの選択を迫られることとなります。
このような事態を避けるため、原則として更新される普通借家契約となっていることを十分に確認してください。
なお、普通借家契約であっても将来賃料が値上げされる可能性があることにも注意が必要です。
リースバックを活用して自宅を売却する流れ
リースバックを活用して自宅を売却する場合、どのような流れとなるのでしょうか？
最後に、リースバックを行う一般的な流れを解説します。
- 売却価格と家賃の査定を受ける
- 査定結果を見てリースバックをするかどうかを検討する
- 売買契約と賃貸借契約を締結する
- 売買代金が振り込まれる
- リースバックが開始され家賃の支払いが発生する
売却価格と家賃の査定を受ける
はじめに、リースバック会社から、リースバックによる自宅の売却価格と賃料に関する査定を受けます。
リーバック会社は最初から1社に絞って進めるのではなく、複数社をよく比較するようにしてください。
また、強引に契約を迫る会社や不誠実な会社と契約してしまうとその後もトラブルとなる可能性が高まるため、信頼できる会社を選択することが重要です。
契約前には、インターネット上の口コミや、トラブル事例なども確認しておくとよいでしょう。
はじめからリースバックのみで検討するのではなく、通常の売却も並行して検討してください。
リースバックによる売却価格は市場での売却よりも低くなることが多く、具体的な価格の差を知ることで自身にとって最良の方法を冷静に検討しやすくなるためです。
自宅の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
査定結果を見てリースバックをするかどうかを検討する
リースバック会社による査定結果と、「おうちクラベル」などを活用した通常の売却での査定額などを比較して、リースバックをするのか市場で売却するのかを選択します。
これらの検討を自分1人で行うことは容易ではありません。
そのため、家族や信頼できる親族、専門家などの意見を聞いたうえで、慎重に判断するとよいでしょう。
売買契約と賃貸借契約を締結する
検討の結果、リースバックを進めることに決めた場合は、リースバック会社との間で自宅不動産の売買契約と賃貸借契約を締結します。
これらの契約書は、リースバック会社が原案を作成することが一般的です。
しかし、契約書の読解は難しく、法律に関する専門知識がない限り、その場で提示されてもすべてを正しく理解することは困難でしょう。
そのため、可能な限りその場で署名や押印をすることは避け、署名や押印前に弁護士などの専門家に内容のレビューを受けるようにしてください。
自宅のリースバックに関するトラブルは、少なくありません。
契約を締結してしまってから大きなトラブルに発展し将来設計が多く崩れてしまう事態を避けるため、専門家への相談報酬を支払ったり手間を掛けたりしてでも、事前に相談した方がよいでしょう。
売買代金が振り込まれる
リースバック会社と売買契約を締結すると、売買代金の支払いと名義の変更が行われます。
この手続きを決済といい、司法書士が立ち会うことが一般的です。
決済では、売主から買主であるリースバック会社に不動産の名義を変える書類に署名や押印を行い、これと引き換えに売却対価が支払われます。
一般的な不動産売買ではこの決済日に家の鍵の引き渡しなども行われますが、リースバックの場合はこれまでの所有者が引き続きその家に住み続けることとなるため、原則として鍵の受け渡しなどは行われません。
リースバックが開始され家賃の支払いが発生する
不動産の名義がリースバック会社に変わると、これ以後は自宅を借りて住むこととなります。
そのため、毎月所定の日に家賃を支払う義務が発生します。
たとえ元々自身が所有していた物件であっても、家賃の滞納を繰り返すなどすれば通常の賃貸借契約と同じく退去を求められる可能性もあることには注意が必要です。
まとめ
リースバックとは、自宅の売却後も引き続きその家に住み続けることができる制度です。
リースバックを活用すると、これまでは自己所有であった自宅を、今後は賃借して住むこととなります。
自宅に住み続けながら自宅の売却対価を得ることができるため、一時的にまとまった資金が必要である場合にメリットの大きな制度であるといえるでしょう。
しかし、リースバックにはデメリットや注意点が少なくありません。
特に、当初の賃料が永久に保証されるわけではない点や、買い戻すための対価は当初の売却額よりも高くなりやすいことや、定期借家契約としてしまうと契約の満了後に買戻か退去を選択することとなることなどに注意が必要です。
また、リースバックによる売却価格は市場での売却の6割から8割程度となることが多いうえ、家賃も割高とされることが一般的です。
そのため、初めからリースバックに絞って検討するのではなく、市場での売却相場も知ったうえで、自身にとって最適な方法を選択するようにしてください。
自宅売却の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルは、所定の査定依頼フォームに自宅不動産の情報を1度入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、自宅不動産を市場で売った場合の相場を把握しやすくなります。
リースバックの契約をしてから後悔してしまうことのないよう、あらかじめ自宅の相場を確認したうえで、市場で売るかリースバックを活用するか慎重に検討するようにしてください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
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