土地売却時にかかる4つの税金や納付のタイミングについて解説！

これから土地売却を考えている方は、売却時にかかる税金や費用について理解しておく必要があります。税金についてよく理解していなければ、思ってもいないトラブルに見舞われることもあるでしょう。
本記事では、土地売却時にかかる4つの税金や税金以外にかかる費用、節税に繋がる特例について紹介します。本記事を読むことで、損をしない土地売却の方法を身に付けられます。

1.土地売却時にかかる4つの税金

はじめに土地売却時にかかる4つの税金について解説します。

土地売却にかかる税金は、印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4つです。

1-1.税金①印紙税

土地売却時にかかる1つ目の税金は、「印紙税」です。印紙税とは、売買契約書等を作成した時に課税される税金のことです。
納付は売買契約書に収入印紙を貼り付けて消印をすることで完了するため、わざわざ窓口などで税金を納付する必要はありません。
2022年3月31日まで印紙税には、軽減税率が適用されています。本則税率との違いは、以下のようになります。

印紙税は書面により作成した契約書の数に応じて必要になりますので、売り主買い主が1部ずつ契約書を保有する場合はそれぞれが負担することになります。とはいえ、契約書のコピーで十分な場合もあるので、中には節税も兼ねて1部だけ作成することもあります。
しかし、契約書のコピーしか持っていないために、後々トラブルの原因になることがあります。そのため、契約書は双方が1部ずつ保有しておくのが望ましいでしょう。

1-2.税金②登録免許税

土地売却にかかる2つ目の税金は、登録免許税です。登録免許税とは、土地の所有権の移転登記や売却する土地の抵当権を抹消する際に支払う税金のことです。
所有権の移転登記にかかる登録免許税は通常買主が負担しますので、売却時に売主にかかるのは抵当権の抹消にかかる登録免許税になります。
抵当権とは、所有者が住宅ローン等を返済できなくなった場合に金融機関がその土地を差し押さえて処分することができる権利のことをいいます。
家や土地を売却するときに抵当権が設定されていると、そのままでは売却することができないため、ローンを一括返済して抵当権の抹消登記をする必要があります。
抵当権を抹消するにあたり登記をするための必要書類は、以下の通りになります。

登録免許税には、抵当権に関する書類が多数あるので、抵当権の知識を頭に入れておく必要があるのです。
登録免許税は「登録免許税＝固定資産税評価額×税率」で求められます。
土地に関する登録免許税は、2023年3月31日までに実施される土地の所有権移転登記および2022年3月31日までに実施される住宅にかかる抵当権の設定の場合、特例税率が適用されます。
登録免許税の特例税率は、以下の通りです。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、抵当権抹消登記を行う不動産1つにつき1,000円です。
とはいえ、抵当権に関する書類は時間や労力を要するので司法書士に依頼することが一般的で、費用相場は、10,000円～20,000円＋立ち会い費用になります。

1-3.税金③所得税

土地売却にかかる3つ目の税金は、所得税です。所得税とは、土地の売却で利益（所得）が生じた時のみにかかる税金です。したがって所得が生じなければ課税されません。
土地の売却について課される所得税は、事業所得や給与所得などの総合課税所得とは区別して計算するため「分離課税」にといい、土地を所有していた期間に応じて適用される税率が区別される仕組みになっています。
また不動産所得とは、不動産の貸付けから生じる所得でおもにマンションなどの賃貸収入がこれにあたります。不動産所得は、事業所得や給与所得などと合算して所得税が計算されます。
所得税の仕組みを理解し、後述する譲渡所得税と関連づけて理解しましょう。

1-4.税金④住民税

土地売却にかかる4つ目の税金は、住民税です。住民税とは、所得税と同様、土地売却で利益が生じた場合にのみ税金がかかります。
分離課税の所得税と同様に土地を所有していた期間に応じて適用される税率が異なります。
具体的に適用される税率は後で詳しく解説します。

2.税金以外にかかる土地売却費用

ここまで、土地売却時にかかる4つの税金について解説しました。実は、土地売却時にかかる費用は税金だけではありません。
ここでは、仲介手数料・抵当権抹消費用・土地測量費用について解説します。一概に土地売却といっても更地に関する土地のみを扱うわけではありません。さまざまな土地を扱う可能性もあるので、費用については十分に理解しておきましょう。

2-1.費用①仲介手数料

土地売却にかかる1つ目の費用は、仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産仲介業者と売買に関する媒介契約を結び、買主との売買が成立した時に発生する費用のことで、不動産仲介業者に依頼する場合に発生する費用です。
仲介手数料は、土地の売買金額によって変動します。そのため、不動産仲介業者に依頼する前に「仲介手数料＝（売買金額×3%+6万円）×1.1(消費税)」といった速算式を用いて、土地売却にかかる仲介手数料の目安を計算しておきましょう。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が決められています。仲介手数料の上限額は以下の通りです。

不動産業者と媒介契約書を結んで仲介手数料を支払っているからといって、土地に関するすべてのことを依頼できるわけではありません。
あくまで仲介手数料は「売却に関する通常の販売業務で発生する費用」なので、遠方へ出張に行ったり特別に負担が発生するときは、上記の手数料とは別に費用を請求されることもあるので注意してください。
不動産業者はなんでも屋ではないことを理解し、売却に関することだけを依頼しましょう。

2-2.費用②抵当権抹消費用

土地売却にかかる2つ目の費用は、抵当権抹消費用です。抵当権抹消費用とは、土地や建物についていた抵当権を抹消してもらうために支払う費用のことです。
抵当権とは、所有者が住宅ローンを返済できなくなった場合に金融機関がその土地を差し押さえて処分することができる権利のことをいい、債権者は債務者が保有する不動産に対して抵当権を設定することで、貸し付けたローンの返済が滞った時のリスクを減らすことが可能となります。
また、住宅ローンの残りがある家を土地として売却する場合、金融機関の繰上返済にかかる手数料などを含めると数千円～10万円程かかります。契約時に一括返済する際の手数料が決まっているため、契約書を確認しておきましょう。
抵当権抹消を自分で行うこともできますが、書類作成や債権者とのやり取りが必要になってくるため、多くの時間と労力が必要になります。司法書士に支払う報酬は1万円前後になることが多いので、時間が限られている方はプロに依頼し、なるべく費用を少なくしたい方は自分で抵当権抹消の手続きをしてみるといいでしょう。

2-3.費用③土地測量費用

土地売却にかかる3つ目の費用は、土地測量費用です。土地の測量とは、土地区画を正確に測量し土地の面積と隣地との境界を確定することで、おもに土地売却後のトラブルを未然に防ぐために行われます。
土地の面積と境界を確定していないと、隣地の所有者とトラブルに発展してしまうケースがあります。訴訟などで争った結果、土地の面積が当初よりも小さくなり建築面積が想定よりも縮小されることもあります。
このようなトラブルを避けるために、土地の買い主からは隣地の所有者の立ち合いのもと、正確な土地測量に基づく境界確定を求められます。過去にこれらが行われていない場合は、売買取引をする際に買い主にこれを示すことができるように事前に土地家屋調査士に依頼して、土地の測量を行うようにしましょう。

土地家屋調査士による土地測量費用の相場は、100平米あたり40万円前後といわれています。
また、上で述べたように土地測量に基づく境界確定の場合は隣地の所有者の立ち会いの下行われますので、売却をスムーズに進めるためにも日ごろから隣人との良好な関係を保つことも重要でしょう。

3.土地売却の節税の要！譲渡所得

譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の3つを合算した税金のことで、不動産売却の判断に大きく影響します。譲渡所得税は、土地売却で利益（所得）が生じた場合にのみ加算される税金なので、所得が生じなければ課税されません。

譲渡所得は、「譲渡収入金額‐（取得費＋譲渡費用）」で求められます。

それぞれの違いについては以下の通りです。

• 譲渡収入金額は、土地売却で得た収入金額のことをいい、売却金額および固定資産税精算金などがこれに該当します。
• 取得費は、土地を購入する時にかかった費用のことで、取得時に支出した所有権移転登記費用や仲介手数料、印紙税などが含まれます。
• 譲渡費用は土地売却時にかかった費用で、土地測量費用や印紙税等が含まれす。

譲渡所得の仕組みを理解しておけば、土地売却の納税を含めた効率的な資金計画を立てることが可能となります。
ここからは、譲渡所得で最も重要な所有期間によって税率が変化することについて解説します。

3-1.5年の期間で税率が変化

譲渡所得について課税される所得税や住民税は、売却した土地の所有期間が、売却した年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用される税率が異なります。土地所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、5年以下だと短期譲渡所得になります。
長期譲渡所得、短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

たとえば、平成28年5月に土地を購入し、令和3年12月に売却した場合、土地を使用していた期間は5年間を超えますが、所有期間は令和3年1月1日が基準になるので、5年以下となるため短期譲渡所得となります。
このように長期譲渡所得と短期譲渡所得では、適用される税率に大きな違いがあるので所有期間が5年前後の方は事前にしっかり確認し、思わぬ税金が課税されることのないように気を付けましょう。

4.譲渡所得で受けられる特別控除

土地売却の譲渡所得には、おもに3つの特例があります。ここでは、「マイホームを売却した時の3,000万円の特別控除」「被相続人の居住用財産を売却した時の3,000万円の特別控除」「相続財産を売却した場合の取得費加算の特例」の特例について解説します。
譲渡所得で受けられる特例を理解しておくことで、土地売却にかかる税金を上手く節税することが可能になるでしょう。

4-1.マイホームを売却した時3,000万円の特別控除

譲渡所得で受けられる1つ目の特別控除は、マイホームを売却した時の3,000万円の特別控除です。
この特別控除とは、自分が住んでいる家や土地の売却であれば譲渡所得から3,000万円控除を受けられるといった特例です。
マイホームであることが前提の特別控除なので、土地のみの売却では適用されません。
しかし、一定の適用要件を満たしていれば、土地のみでもこの特別控除を受けられる場合があるのでよく確認しましょう。おもな適用要件は下記のとおりです。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに別の用途に使用しないまま売ること。
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 親族間などの売買でないこと
• 売買の前後の一定期間に他の特例や特別控除の適用を受けていないこと。

適用期間の制限や特例の併用ができないなど、適用を受けるためにはここに記載したもののほかにも種々の要件がありますので、マイホームを売却した時の3,000万円の特別控除を活用したいと考えている方は、事前に細かい適用要件をチェックしましょう。

4-2.被相続人の居住用財産を売却した時の3,000万円の特別控除

譲渡所得で受けられる2つ目の特別控除は、被相続人の居住用財産を売却した時の3,000万円の特別控除です。
この特別控除は、亡くなった方のみが居住していた一定の家屋や土地を相続し、その後使用されないまま令和5年12月31日までに売却をした場合で一定の要件を満たす場合には、この特別控除の適用を受けることができるという制度です。
なお、おもな適用条件は以下の通りです。

• 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
• 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること(相続の時から譲渡の時まで事業や貸付又は居住用に供されていたことがないこと、その家屋を取り壊して敷地等を売るなどの一定の要件を満たすこと）。
• 土地の売却金額が1億円以下であること。
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

上記以外の適用要件や特例の併用ができないなど、適用を受けるためにはここに記載したもののほかにも種々の要件がありますので、被相続人の居住用財産を売却した時の3,000万円の特別控除を活用したいと考えている方は、細かい適用要件に注意しましょう。

4-3.相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

譲渡所得で受けられる3つ目の特例は、相続財産を売却した場合の取得費加算の特例です。この特例は、相続又は遺贈により取得した土地、建物などの財産を、相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡所得計算の取得費に加算することができるという制度です。
つまりその相続にかかる相続税申告で納付すべき相続税額のうち、その財産にかかる相続税相当額については、その財産の譲渡所得の計算上、取得費に加算することができるというものです。

たとえば、1億円の土地を相続した時に、その土地に対する相続税が2,000万円かかったとした場合、譲渡収入金額から差し引く取得費および譲渡費用の合計額にさらに2,000万円を加えることができるということです。
なお、この特例と被相続人の居住用財産を売却した時の3,000万円の特別控除とは、いずれかの選択適用となりますので、より多く節税ができる選択をするようにしなければなりません。

5.土地売却時に税金納付のタイミング

土地売却時の税金納付のタイミングはそれぞれ以下の通りです。

土地売却にかかる4つの税金は、それぞれ支払うタイミングが異なるため、混同しやすいです。
また、タイミングを把握していないことで、「資金が足りなくて納付ができない」「来年、多額の納税が待っていた」といったトラブルに繋がります。
本記事で土地売却時の税金納付のタイミングを理解しておき、スムーズに行いましょう。

6.土地売却をスムーズに行おう！

本記事では、土地売却時にかかる4つの税金や税金以外にかかる費用、節税に繋がる特例について紹介しました。土地売却をスムーズに行うためにも、税金や費用について理解しておく必要があります。
また、土地売却の判断の要になる譲渡所得の期間や特例には、注意が必要です。土地売却について正しく理解し、トラブルなくスムーズに行えるために本記事を参考にしてください。

Q&A

Q.土地売却には税金がかかるようですが、かかる税金について教えてもらえませんか？
A.土地売却にかかる税金は4つあります。印紙税・登記免許税・所得税・住民税です。ただし、税金以外にも仲介手数料や抵当権抹消費用、土地測量費などもかかる場合がありますので注意が必要です。

Q.特別控除ってなんですか？
A.一定の条件を満たした場合に、税金が控除されて節税に繋がる制度です。それぞれの詳細は記事をご覧いただきたいのですが、3,000万円控除はとても重要なポイントなので、忘れてしまった方は再度記事をご確認いただき、土地売却の成功に繋げてください！

おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

八城 孝夫( 税理士　渡辺正武税理士事務所 )

認定経営革新等支援機関、一般社団法人融資コンサルタント協会 認定コンサルタント。青山学院大学大学院法学研究科修了。事業承継対策、遺言・民事信託を活用した相続対策をはじめとした相続対策の企画立案など、おもに法人・相続領域の税務・コンサルタント業務に約20年従事。その他資金調達ならびに創業融資支援を得意とする。

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