土地の評価額とは、公的機関が公表する「指標となる土地の価格」のことです。
土地の取引や財産の評価などを公正に行うため、各公的機関から、全国の土地の評価額が発表されています。 土地を売りたいと考えはじめたら「いくら」で売ればよいのか、土地の売買価格を決めなければなりません。そのためには、該当する土地評価額を目安として進める必要があります。
とはいえ、土地評価額をどのように調べればよいかわからない方は多いでしょう。この記事では、土地評価額の概要や土地の価格の種類、評価額の計算方法などについてご紹介します。不動産業者の査定額との違いを知り、適正な売買価格の目安として役立ててください。
1.土地の評価額とは
土地の評価額とは、土地の価格を決めるときに参考とするものです。評価額には5つの種類があり、売買目的を参考とするもの、相続税や固定資産税など税額計算を目的とするものなど、使う用途によって参考にする評価額が異なります。はじめに5つの評価額について、それぞれ詳しくご紹介していきましょう。
1-1.土地価格の種類は5つ
前述した通り、土地の評価額には5つの価格が存在し、「一物五価」と呼ばれます。売買を目的とする場合、値段付けをするときに何を参考にすればよいかわからない方が多いのは、複数の種類があるためです。一物五価には、以下の価格があります。
- 実勢価格
- 地価公示価格
- 路線価 固定資産税評価額
- 基準地価（基準地標準価格）
それぞれ詳しくみていきましょう。
・実勢価格
実勢価格は、市場で売買取引が行われたときの実際の価格です。主に、売買価格の算定に活用するため、土地の売買を考えている方は、近隣の実勢価格を目安にすることが多いでしょう。
土地の売買は、はじめに表示されている売り手側の希望価格よりも、値引きなどで取引価格が変わることがありますが、実勢価格は、その最終的な取引価格を表しており「時価」ともいわれます。
不動産情報でよく目にする土地の価格の多くは売り手の「希望価格」です。土地の条件によってはなかなか売買に結びつかないために、大幅に値下げして売買することもあります。チラシなどに記載されている価格は、ほとんどが「希望価格」なので、あくまで参考の1つとしてとらえましょう。
・地価公示価格
地価公示価格は、毎年1月1日時点の全国の基準値における標準価格を、国土交通省が発表する価格です。前年度と比較して増減価格を新聞などで発表しており、「日本で一番高い地価は、〇〇です」とニュースになることも多いため、耳にしたこともあるでしょう。
公示価格は、1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定し審査等を経て決められます。全国2万カ所以上の標準値が公表されるため、所有する土地に近い標準値の公示価格を確認することで、市場の取引価格、土地の客観的な評価を大枠でとらえることができ、実勢価格と同じく、主に売買価格を算定するときの目安になります。
また、地価は市場の景気と相関性が高いといわれます。景気がよいときは価格が高騰し、逆に景気が低迷しているときには、価格も下落する傾向があります。地方よりも人口が多い都市部のほうが、景気による影響が大きい印象です。
・路線価
路線価は、主に相続税や贈与税を計算するときの目安となるもので「相続路線価」ともいわれます。
路線価は、国税庁が毎年1月1日を基準日として発表されます。相続税、贈与税を算定するために活用されますが、「路線」ということから「道路」に価格が付けられています。いわゆる前面道路です。
土地の税金なのに、なぜ「道路」に価格が付けられるのでしょうか。その理由は、土地の価格は地域や立地などによって異なるため、相続や贈与が発生したときに適切な価格算定が難しく、道路に価格を付けて接している土地の1平方メートルあたりの価格を算定する方法をとっているためです。
一般的に路線価は、市場価格の8割ほどといわれていますので、路線価を売買価格の参考にする場合は、0.8で割算することで大枠での市場価格を知ることができます。
・固定資産税評価額
固定資産税評価額は、所有している土地に毎年かかる固定資産税の算定に活用されているものです。固定資産税評価額は各市町村が発表しており、3年ごとに価格が見直されます。固定資産税のほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算定にも使われています。
固定資産税評価額は、土地の所有者の手元にある唯一の土地価格の情報ともいえるため、売却を検討するときは、はじめに確認することが多いでしょう。評価額をみると、想定よりも価格が低いと感じるかもしれません。固定資産税評価額は、公示地価の7割ほどともいわれ、一般の市場価格とは差が生じるのが一般的です。
・基準地価（基準地標準価格）
公示価格は国土交通省が発表する土地価格、基準地価は各都道府県が発表する土地価格です。基準地価は、毎年7月1日を基準日とし、1地点に1人以上の不動産鑑定士が鑑定し決定しています。
国土交通省が発表する公示価格は、土地価格が比較的高額な地域が中心ですが、都道府県が発表する基準地価は、市街地などの中心部に限らず、周辺地域の価格も対象とされています。土地の売買は、中心部以外の住宅地などでも多く行われています。中心地ばかりの情報では、一般的な土地取引価格の参考としては不足しますので、基準地価はより広範囲での土地価格の指標となり、主に売買価格の算定に活用されています。
2.評価額を調べるには
土地の評価額は、上記一物五価によってそれぞれに調べ方が異なります。価格ごとに分けて解説していきましょう。
2-1.実勢価格の調べ方
実勢価格は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」のサイトにアクセスして「不動産取引価格情報検索」から調べることができます。こちらのサイトでは、過去の不動産取引価格が掲載されていますので、調べたい土地に近いエリア、近い坪数など、似ている条件などからおよその売買価格を確認してみましょう。
参考：国土交通省「不動産取引価格情報検索」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
2-2.地価公示価格と基準地価の調べ方
地価公示価格は、国土交通省が運営している「標準地・基準地検索システム」のサイトにアクセスして、調べたい地域を選択します。住所地が明らかな場合は、直接入力して調べると効率的です。
参考：国土交通省「標準地・基準地検索システム」
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
こちらのサイトでは、国土交通省が発表している公示価格と、各都道府県が発表している標準地価の両方をみることができます。調べたい住所地は同時に10カ所まで入力できるので、相場感を得るために近隣の住所地もいくつか調べてみるとよいでしょう。
2-3.路線価の調べ方
路線価を調べるには、国税庁が運営している「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスして、調べたい住所地の路線価図を確認することからはじめます。路線価は毎年発表されていますので、相続や贈与が発生した年の路線価を選択することがポイントです。
参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価図をはじめて目にする方には、どの部分が価格を意味しているかわからない場合が多いでしょう。路線価は「道路」に価格が付けられるため、土地に接している道路に記載されている数字部分が価格を表しています。例えば「166D」と記載されている場合、16.6万円/1平方メートルの路線価となります。路線価図の見方については、国税庁の「路線価図・評価倍率表」路線価図の説明サイトからも確認できます。
参考：国税庁「路線価図・評価倍率表」路線価図の説明 https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
2-4.固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、納付書とともに郵送された納税通知書を確認する方法や不動産で評価額を確認する方法、課税台帳を閲覧する方法などがあります。
毎年届く納税通知書が手元にある場合、課税明細書の「評価額」の欄を確認します。評価額は3年ごとに見直されますので、直近のもので確認しましょう。自宅に届いた納税通知書を紛失してしまったときは、各市町村で課税台帳が閲覧できます。評価額を知りたいだけなら、閲覧でも十分です。
不動産会社などで固定資産税評価額を確認できる場合もあります。過去の取引で評価額の情報を持っているケースなどです。評価額のおよその目安がわかるでしょう。
3.評価額の計算方法
評価額の計算式は、各評価額によって異なるため、種類ごとにそれぞれご紹介します。土地は形や面積、立地条件などひとつひとつ異なるため、面積が同じでも売買価格に差が生まれることもあります。算出された価格は目安と考えましょう。
3-1.実勢価格の計算式
実勢価格を算出するために、国土交通省の「土地総合情報システム」で該当地域の実勢価格を調べられる場合はよいですが、該当する情報がなかった場合は、実勢価格以外の評価額を元に算出します。
固定資産税評価額を元にする場合
実勢価格（概算）＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
計算例：固定資産評価額が300万円
300万円÷0.7×1.1＝471.4万円（実勢価格）
公示地価、基準地価を元にする場合
実勢価格（概算）＝公示価格×面積×1.1
計算例：公示価格が15万円、面積30坪
15万円×30坪×1.1＝495万円（実勢価格）
路線価を元にする場合
実勢価格（概算）＝路線価×面積÷0.8×1.1
計算例：路線価13万円、面積30坪
13万円×30坪÷0.8×1.1＝536.2万円（実勢価格）
3-2.公示地価・基準地価の計算式
公示地価・基準地価は調べたい土地の条件に似た地価を元に算出します。
評価額（概算）＝似た条件の土地の公示価格または基準地価×面積
計算例：公示価格15万円、面積30坪
13万円×30坪＝390万円（評価額）
近いエリアや似た条件の土地情報を元に算出していますので、評価額はあくまで参考です。実勢価格などと比較しながら土地の売買価格を決めるようにしましょう。
3-3.路線価の計算式
路線価は、調べたい土地に近いエリア、条件などから検索した場所の路線価を元に算出します。路線価図で土地の場所を確定させたら、道路に付けられている価格を式に加えます。
評価額（概算）＝路線価×面積
計算例：路線価20万円、面積30坪
20万円×30坪＝600万円
路線価の計算では、土地の条件によって補正することがあります。この場合の計算式は次の通りです。
評価額（概算）＝路線価×面積×補正率
補正率については、後ほど詳しくご紹介します。
3-4.固定資産税評価額の計算式
納税通知書が手元にあれば、明細書に記載されている「評価額」欄が確認できます。この評価額を元に、公示価格を算出する計算式は以下になります。
公示価格（概算）＝固定資産税評価額÷0.7
計算例：固定資産税評価額が300万円
300万円÷0.7＝428.5万円（公示価格）
固定資産税評価額は、市場価格のおよそ7割といわれていますので、上記の計算式で一般的な売買価格の目安を知ることができます。
3-5.補正の種類
上述の路線価の計算式で触れましたが、土地の評価額を計算するときには、その土地の立地条件などに照らし合わせて補正率を加えます。どのような補正があるのかポイントをご紹介しましょう。
・奥行価格補正
一般的な土地よりも奥行が長い、または短いときに0.8～1.0の間で補正します。奥行は土地の評価に大きく影響を与えます。一般的に道路からの奥行が長い傾向がある旗竿地では補正がなされます。
・側方路線影響加算
道路の曲がり角（いわゆる角地）に位置する土地で、二方向の路線価で補正します。場所にもよりますが、一般的に2つの道路に面している角地は加算の補正がなされます。
・二法路線影響加算
土地の裏側にも道路がある場合で、二方向の路線価で補正します。二方向で道路に接しているため、土地としての利便性が評価され加算の補正がなされます。
・不整形地補正
土地の形がいびつで変形している場合で、0.7～1.0の間で補正します。売買されている土地のすべてがきれいな四角形の土地だけではありませんが、極端に変形している場合などは評価に影響します。
・間口狭小補正
道路に接している土地面積が狭いもので、0.8～1.0の間で補正します。道路との接点が少ない土地は、出入りがしにくいことから評価に影響します。間口が狭いとしても建築基準法で定められている接道距離が確保できているかもポイントです。
・奥行長大補正
奥行が極端に長い土地で、0.9～1.0の間で補正します。間口の割には奥行が長いのが奥行長大補正となる土地で、建物を建てたときに奥に長くなってしまうことから使いにくいと評価されるため、土地の評価は下がってしまいます。
・がけ地補正
がけがある土地で、0.53～0.96の間で補正します。山を開発して宅地などでは敷地の一部に擁壁があり、がけ部分となっていることがあります。がけ地は、一般的な用途としては利用できないものとされ、減額補正となります。
参考：国税庁「奥行価格補正率表」 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
奥行補正の例
奥行補正の計算式は下記の通りです。
評価額＝路線価×面積×奥行価格補正率
計算例：路線価15万円、面積30坪、補正率0.9
15万円×30坪×0.9=405万円（評価額）
間口狭小補正の例
評価額＝路線価×面積×間口狭小補正率
計算例：路線価15万円、面積30坪、補正率0.94
15万円×30坪×0.94=423万円
土地の形、道路との関係、立地など、土地ごとに条件が異なります。路線価の評価額を算出するときには、加算や減額などの補正も考慮しましょう。
4.まとめ：評価額には5つの種類
今回は、土地の評価額について「実勢価格」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」「基準地価」の一物五価があることをご紹介しました。売買価格の目安がわかるもの、税額計算に役立つものなどそれぞれに用途が異なります。基本的な評価額の違いをしっかりと理解して売買価格を決めるときに役立ててください。
また、土地の条件によっては補正により評価額も変わるため、所有する土地がどのような条件を持っているか事前に確認することも必要です。さまざまな評価額での価格を比較して、最終的に納得のいく売買価格が決められるようにしましょう。
Q.土地の評価とは何ですか？教えてください！
A.不動産業界には、「一物五価」という言葉があり、1つの土地に対して、5つの異なる価格があります。
（1）実勢価格（時価）（2）公示地価／基準地価（3）相続税評価額（4）固定資産税評価額（5）鑑定評価額の5種類に分けることができ、それぞれ、計算方法や使用目的が異なります。
Q.固定資産税評価額はどうやって調べることができますか？教えてください！
A.毎年郵送される納税通知表が手元にある場合は、課税明細書の「評価額」の欄を確認します。納税通知表を紛失してしまったときは、各市町村の課税台帳で「評価額」を閲覧することができます。
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