土地の査定方法は？査定額を左右するポイントを徹底解説

土地がいくらで売却できるかを知るためには、査定を行う必要があります。この記事では、土地の査定にはどのような方法があるのか、具体的な方法やポイント、注意点などを詳しく解説します。土地の売却を納得のいく取引にするためにお役立てください。

土地を査定する方法は大きく分けて2つある

土地を査定する方法は、大きく分けて「自分で査定する方法」と「不動産会社に査定してもらう方法」の2つがあります。公的な評価額などを用いることで、大まかな金額であれば自分で把握することができます。

一方、より具体的な査定額を知りたいときは、不動産会社を通じて査定を行ってもらうほうが良いでしょう。それぞれの方法の特徴やポイントについて解説します。

自分で土地を査定する方法

自分で土地の価格を調べることで、適正な相場を把握できます。土地の売却については不動産会社に依頼をする必要がありますが、あらかじめ相場を知っていれば、提示された金額が妥当なものであるかの判断を行えるでしょう。

売主自身が土地を査定する主な方法としては、次のものがあげられます。

各方法の具体的な点については後述しますが、土地を売却する目的に合わせて査定方法を選んでいく必要があります。どれも無料で手軽に行える方法であることから、土地の売却を検討するときには自分でも調べてみることを心がけましょう。

不動産会社に査定してもらう方法

不動産会社は営業活動の一環として、未来の顧客に向けて不動産の査定を無料で行っています。大手の不動産会社であれば膨大なデータを保有しているため、過去の取引実績などから精度の高い査定結果を提供してくれるでしょう。

また、地域密着型の不動産会社であれば、そのエリアの事情に明るいことから独自の観点での査定を行ってくれるはずです。土地は同じものがないため、地域における土地の実情を反映した査定結果を得られます。

不動産会社の査定結果はどこに依頼しても同じものが得られるわけではありません。それぞれの会社に得意分野や得意なエリアがあり、その強みによって異なる査定額の提示となることが一般的です。そのため、自分でも査定額の相場観をもっておく必要があります。

いずれにしても、不動産に関するプロが査定を行ってくれることは、売主にとって売却を考える1つの判断材料になるでしょう。不動産会社から送られてくる査定結果には、査定額だけでなく類似した取引事例や売り出し価格の目安、売却のタイミングなど有益な情報が多く記載されています。

気になる部分は直接尋ねることもできることから、土地の売却を効率良く進めるうえで上手に活用できます。査定結果に納得できれば、そのまま売却を依頼することもできるため、信頼できる不動産会社をみつけていくことが大事です。

自分で土地を査定する4つの方法

自分で土地を査定する方法は、大きく分けて4つあります。前章で紹介した4つの方法について詳しく解説します。

方法①公示地価・基準地価を参考に土地を査定する方法

公示地価や基準地価は、公的機関が毎年一定の時期に公開している土地の基準価格のことを指します。公示地価は国土交通省が公表しているもので、毎年1月1日時点の標準地（都市計画区域内）の地価を調査し、3月頃に公表しています。

一方、基準地価は各都道府県が公表しているもので、毎年7月1日時点の地価を調べ、公表の時期は9月頃です。基準地価は公示価格が公表されてから半年後の地価を把握するのに役立ち、調査対象が都市計画区域外も含まれるので公示地価を補完する役割を担っています。

調べたい土地が、それぞれの公的機関の調査対象地点である標準地や基準地に近ければ、土地の査定の参考になります。調査対象の地点や、公表時期と土地を売却するタイミングによって、どちらの評価額を用いるかを決めてみましょう。

公示地価や基準地価を調べる方法は簡単で、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にアクセスします。トップ画面に表示されている「地価公示・都道府県地価調査」という項目をクリックすると、全国のマップが出てきます。

調べたいエリアを都道府県、市区町村の単位で選択し、調べたい地価の範囲や用途区分などを選択しましょう。特に何も選択しなければ、該当する区域のすべての情報を閲覧できます。

1平米あたりの具体的な地価が表示されるので、売却予定の土地に近い物件と照らし合わせてみてください。大まかな土地の査定額の計算方法としては、「似ている条件の地価×土地の面積（平米）×1.1」という計算式で算出できます。たとえば、先ほどのサイトで公示地価60,000円/平米という値が得られ、調べたい土地の面積が150平米であったら、土地の査定額の目安は「60,000×150×1.1＝990万円」といった具合です。

公示地価・基準地価から土地の査定額を調べるときには、できるだけ類似した物件をみつけられるかが重要になります。あまり離れた場所の地価情報だと参考にならないことも多いので注意しましょう。

方法②相続税路線価を参考に土地を査定する方法

相続税路線価は単に路線価とも呼ばれますが、相続税や贈与税の算出基準となる価格のことです。土地に隣接した道路を調べることによって、手軽に土地価格を調べることができます。

発表は国税庁が行っており、毎年1月1日時点を基準として7月1日に発表されます。不動産鑑定士などの専門家による評価をもとに決められるもので、公示価格の80％程度が土地の査定額の目安です。

具体的に調べる方法としては、国税庁の「路線価格・評価倍率表」にアクセスをし、路線価を調べたいエリアを検索します。調べたい土地が隣接している路線価格を確認して、土地の面積にかけ合わせましょう。

計算式は、「路線価格×土地の面積÷0.8×1.1」です。たとえば、路線価格が10万円で土地の面積が100平米であれば、上記の計算式に当てはめると1,375万円という金額が算出できます。

方法③固定資産税評価額を参考に土地を査定する方法

固定資産税評価額とは、毎年1月1日時点の土地の所有者が支払う固定資産税の基準となる土地価格のことを指します。自治体から送られてくる納税通知書に「価格」または「評価額」として記載されている金額から、土地の大まかな価格を割り出すことができます。

土地については、公示価格の70％程度が土地の査定額の目安となり、算出する計算式は「固定資産税評価額÷0.7×1.1」です。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円であれば、土地の査定額は1,571万円が目安となります。

固定資産税評価額は3年に一度の割合で見直されるものであるため、3年ごとに評価額が変わる点を押さえておきましょう。

方法④周辺の土地の取引価格を参考に土地を査定する方法

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を利用すれば、過去に行われた不動産取引のデータを調べることができます。詳しい住所地は個人情報保護の観点から把握はできませんが、近隣のエリアの具体的な取引事例を知ることができるため、土地を売却するときの参考になる取引価格がみられるサイトです。

調べる方法は簡単で、国土交通省の土地総合情報システムにアクセスして、「不動産取引価格情報検索」をクリックします。調べたい期間や物件の種別、地域を選択すれば一覧表で細かなデータを確認できます。

土地の面積や形状、用途地域や取引時期などが分かるので、売却予定の物件と似たような事例を参考にしてみてください。

不動産会社に査定してもらう方法

自分なりに調べたい土地の査定額の相場観がつかめたら、不動産会社に査定依頼を行いましょう。実績の豊富な不動産会社であれば、実際の取引価格に近い形で査定額を算出してくれるでしょう。

ただし、最初から査定してもらう不動産会社を1社に絞ってしまうと、査定額を客観的に判断することが難しくなり、売却の際に損をしかねません。不動産の一括査定サービスを使えば、物件情報などを入力することで一度に複数の会社から査定結果を受け取ることができます。

不動産一括査定サービスを利用した際の土地査定の流れとしては、次のようになります。

1. 一括査定を申し込んで査定結果を把握する
2. 結果を受け不動産会社の絞り込みを行う
3. 絞り込んだ会社に訪問による査定依頼を行う
4. 訪問日時を決める
5. 訪問前に準備をする
6. 訪問査定を行ってもらう
7. 査定結果が送られてくる
8. 不動産会社と契約を結ぶ

一括査定を申し込むとAIが算出した査定額を把握できるほか、不動産会社から電話やメールで査定結果が伝えられます。AI査定と不動産会社の査定結果を比較することで、相場の目安を知ることができます。

より実情を加味した詳しい査定額を知るには訪問査定を受けることが大事です。不動産会社の担当者とスケジュールを調整して、現地を訪問してもらう日時を決めましょう。

訪問査定では、土地の状況や周辺環境などを細かくチェックしてもらえることから、ご自身も物件についての詳しい情報を担当者に伝えてください。訪問査定の結果が届くまでには1週間程度かかるため、時間的に余裕をもって査定依頼を行いましょう。

査定結果で気になる点があれば、遠慮をせずに担当者へ尋ねることが大切です。細かな質問でも丁寧に対応してくれるかなど、担当者の反応も確かめてみましょう。

安心して任せられそうな会社がみつかったら、媒介契約を締結して土地の売却活動を進める流れとなります。

訪問査定前にしておきたい2つのこと

訪問査定前に取り組んでおくべきことが、「所有地の把握」と「必要書類の準備」の2つです。それぞれを詳しく解説します。

所有地の把握

土地の訪問査定を受ける前に、自ら所有する土地の状況を正しく把握しておく必要があります。自分の土地だからといって、案外気づかないこともあるものです。

特に遠方の土地を相続などによって取得した場合には、なかなか現地の状況が分かっていないことがあります。そのため、訪問査定を受ける前のタイミングで一度現地に赴いて土地の現状を確認しておきましょう。

主なポイントとして、次の点があげられます。

正しい査定額を知るためには、あえてマイナスとなる事柄もしっかりと担当者に伝えておくことが肝心です。何らかの欠陥があることを伝えずに取引を行おうとすると、後から損害賠償や契約撤回などのトラブルが起こる恐れがあるため注意しましょう。

売りづらい土地であるケースでも、正しい情報を担当者に伝えることで有益なアドバイスを得られるでしょう。訪問査定では細かな部分まで担当者はチェックしてくれますが、売主としてもできるだけ協力していく姿勢が大切です。

必要になる書類の準備

土地の査定を行うときに必要な書類としては、以下のものがあげられます。書類によっては取り寄せたり、作成したりするのに時間がかかるものもあるため、早めにそろえておくことが大切です。

登記済権利書または登記識別情報、登記簿謄本が必要になるのは土地の所有者が誰であるかを明確にするためです。土地の売却は名義人本人でしか行えないため、相続によって取得している場合は相続登記が済んでいるかを確認しておきましょう。

また、購入時に取得している売買契約書や重要事項説明書などは、土地の状況を知るうえで大事な書類です。確定申告を行うときにも必要になる書類ですから、手元にあるかどうかを確認しておきましょう。仮に手元にないときには、購入時の不動産会社などに問い合わせれば入手できます。

測量図などの境界が確認できる書類は、地積測量図や境界確認書などがあげられます。近年購入したのであれば、土地を取得した際に前の所有者から引き継いでいるものですが、ない場合もあります。測量図がなければ、隣接地との境界が曖昧なままになるため、もしも測量図がない場合には土地家屋調査士に依頼をして、改めて測量を行ってもらいましょう。

依頼をするタイミングにもよりますが、測量図が完成するまでには隣接地の所有者の立ち会いが必要になるため、それなりに時間がかかることを注意しましょう。1.5～3月程度の期間を必要とする可能性もあるため、早めに相談をすることが大切です。

土地査定においての注意点

土地の査定を依頼するときは、気をつけておくべきことがあります。特に注意しておきたいのは、「複数の会社に査定依頼を行う点」と「査定額そのものが売却価格ではない点」です。それぞれについて、具体的に解説します。

注意点①1社の査定結果だけで判断しない

土地の査定は不動産会社に依頼をすることになりますが、前述した通り会社によって取引実績や得意とするジャンルが異なるため、同じ土地であっても査定額に大きな違いがあります。土地の売買があまり得意ではない会社に依頼をすれば、正確な査定額を算出するのが難しいこともあるでしょう。

初めから1社に絞り込んでしまわずに、複数の会社に査定依頼をすることが大切です。複数の会社から査定結果を受け取ることで、比較をしながら売却を任せる会社を選べます。

効率良く自分に合った会社をみつけるには、不動産の一括査定サービスを利用すると便利です。一度に複数の会社に査定依頼を行えるため、時間や手間を省略できます。

「おうちクラベル」なら、物件情報などを入力することで、複数社への査定依頼はもちろん、その間にAIによる高精度な査定額を知ることができます。不動産会社からの査定価格とAI査定で提示された金額と比べて検討できるでしょう。

サービスの利用方法はとても簡単です。物件種別・エリア・土地の面積・現況について選択し、連絡先や希望する売却時期、査定方法などを入力します。

そして、査定依頼を行う会社を選んだら、後は連絡がくるのを待つだけです。Webから気軽に申し込めることから、気になったタイミングで自宅にいながら査定依頼が行えます。

査定結果が送られてきたら、内容について細かくチェックし、気になる内容は遠慮をせずに質問してみましょう。担当者の対応なども考慮して、どの会社を選ぶのかを判断してみてください。

注意点②査定価格＝売却価格ではない

もうひとつ気をつけておきたいのは、提示された査定額はあくまで目安であり、売却価格そのものではないということです。不動産会社は過去の取引データや類似した物件などの情報をもとに査定額を算出しますが、あくまで実際の売却価格は買主との交渉後、契約によって決まります。

そのため、査定を行った当初は正確性の高い査定額であったとしても、売却までに時間がかかれば実際の売却価格との間でずれが生じることもあるでしょう。土地の取引価格はあくまで市場のニーズによって違ってくることから、査定額を目安として捉えておくことが大切です。

特に資金計画を組む際は、査定額よりも低い金額で売却することになっても困らないように考えておくことが重要だといえます。

土地の査定額に影響するポイント

土地の査定では、取引事例比較法を用いることが多くあります。取引事例比較法とは、類似した条件の土地において実際に取引が行われた価格などをもとに、土地の価値を算出する方法です。

後述する条件ごとに、土地固有の要素を加点したり減点したりして、最終的な査定結果を導き出します。どのような条件があるのかをさらに詳しく解説します。

①立地条件

土地の価格は周辺環境や立地条件によって、査定額が変わることも多いものです。駅からの距離、周辺環境、嫌悪施設との距離など影響を与えやすいポイントについてみていきましょう。

駅からの距離

駅などの公共交通機関に近い距離の土地であれば、交通アクセスが良いため利便性の観点から価格が高くなる傾向があります。一方、駅から遠い土地は比較的人気が落ちるため、価格が安くなるといえるでしょう。

ただし、徒歩圏外となるようなエリアの場合は土地の価格にそれほど大きな影響を与えるわけではありません。

周辺環境

スーパーやコンビニといった商業施設や、学校・病院・銀行などの暮らしに欠かせない施設が充実していれば、それだけ査定額にプラスとなります。買い物などの利便性が高ければ、子育て世帯やシニア世帯にとって暮らしやすい環境となるでしょう。

嫌悪施設との距離

騒音や悪臭、強い電磁波などが発生して生活に支障が出てしまうような施設を「嫌悪施設」といい、近くにあると土地に対する評価は下がる傾向にあります。具体的な施設としては、産業廃棄物処分場や下水処理施設、送電線、お墓などがあげられるでしょう。

このような施設が土地の近隣にあるときは、買主に対して事前の説明が必要になります。

②土地の面積

土地の面積は広ければ広いほど土地の評価が高くなり、査定額や坪単価は高まる傾向があります。広めの土地は建てられる建物の種類も増えることから、土地利用に関するニーズが強いといえるでしょう。

ただし、法律によって土地利用について制限が設けられているような場合は、土地が広いことでかえって坪単価が低くなってしまうケースもあることに注意が必要です。

③道路環境

土地の価格に影響を与える要因として、「土地と道路がどのように接しているか」という道路環境もあげられます。土地と接する道路（前面道路）の状況や、道路との高低差などもチェックしておきましょう。

前面道路の幅

土地が面している道路の幅は、建物の容積率に影響を与えます。接道部分が狭ければ、建てられる建物が小さくなってしまうことから、土地の価格は下がってしまうでしょう。

また、土地の片方だけが道路に面している土地よりも、2つの道路が交差する角地のほうが価格は高くなる傾向がみられます。角地は日当たりや風通しが良く、人気が出やすい土地です。

道路との高低差

一般的に、道路より高い土地のほうが、低い土地よりも価格が高くなる傾向にあります。道路より高い位置に土地があれば水害に強く、プライバシーの観点からも好まれる傾向があるのです。

道路より低い土地は、生活排水を下水管に送るためのコストがかかるため、注意が必要です。また、道路よりも高すぎる土地の場合、玄関に至るまでの階段や擁壁が必要になってコストがかかることもあるため、土地の価格が下がるケースもあります。

④埋設物や土壌汚染

土地の地下部分に産業廃棄物などの埋設物などがある場合は、それらを除去するためのコストが発生することから、土地の価格が下がる傾向にあります。また、埋蔵文化財が発見された場合は、活用できる土地に制限がかけられるために土地の価値は下がるでしょう。

広大な敷地や工場跡地などを売却するケースでは、土壌汚染に関する調査も必要です。調査の結果、土壌汚染がみつかれば対処する必要が出てくることから、土地価格にとってはマイナスとなります。埋設物や土壌汚染の調査は専門家に依頼をする必要があるため、土地の売却を検討する際は早めに相談をしてみましょう。

⑤土地の法規制

土地の査定額には、都市計画法で定められたルールが大きな影響を与えます。都市計画法は健全な町の発展を目指した法律であり、全国にある土地を都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外の3つに分けています。

そして、都市計画区域はさらに細かく、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域に分けられている点も押さえておきましょう。

市街化区域は人口が集中しており、土地に対するニーズが高まることから、査定額は高くなる傾向がみられます。ただし、住宅系・商業系・工業系からなる13種類の用途地域が定められ、用途地域の区分によっても査定額が変わってくるものです。

一方、都市計画区域外は人口が少ないエリアとなるため、土地のニーズは低くなりがちで価格も低めになるといえるでしょう。市街地調整区域もまた、開発の制限があることから価格が低くなります。

土地の査定方法を理解して売却活動をスムーズに進めよう

土地をスムーズに売却するには、査定方法について理解を深めておく必要があります。自分で査定を行う方法と、不動産会社に査定を依頼する方法があることから、うまく組み合わせながら土地の価値を正しく把握しましょう。

「おうちクラベル」なら、物件情報などを入力することで、複数社への査定依頼はもちろん、その間にAIによる高精度な査定額を知ることができます。複数の不動産会社から送られてくる査定結果とAI査定価格を比較することで、適正な査定額を理解できるはずです。

査定に関する知識を深め、スムーズで納得のいく土地売却を進めていきましょう。

Q.土地の査定には費用がかかりますか？
A.ほとんどの場合、土地の査定に費用はかかりません。今回紹介した自分で査定を行う方法では、Webから情報を得るか、公的機関から受けた通知を利用するものであるため、通知を再発行しなければ無料で行えます。また、一括査定も無料ででき、時間をかけずに複数社からの査定結果が受け取れる点が便利です。査定の後、実際に不動産会社に土地売却依頼をした際には手数料などの費用が発生する点は誤解のないよう注意しましょう。

Q.土地の査定を受ける前にやっておくべきことは何ですか？
A.まずは自分が売却しようとしている土地を理解し、必要書類の準備をするようにしましょう。必要書類は登記簿謄本、測量図、購入時の契約書や重要事項説明書、権利書の4点です。

おうちクラベル編集部

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