土地の資産価値を調べる方法はいくつもあり、指標となる値をWeb上などで調べて計算することで知ることができます。この記事では、自分で土地の価格を調べることができるように、指標となる値とその調べ方、計算方法などを詳しく解説します。
土地の資産価値を表す5つの評価額
土地の価格というのは、そもそも定価があるわけではないため、さまざまな角度から評価が決まります。そのため、土地の評価額は調べる目的によって異なります。代表的なものは、国土交通省が結果を公表している「公示価格」でしょう。
公示価格は不動産鑑定士による鑑定結果から導き出されるものですが、そこから派生するほかの評価額は目安となる大まかな価格割合が決まっています。
土地の価格は「一物五価」といわれており、1つの土地に対して目的の違う5つの評価額があることを表しています。5つの評価額とは、実勢価格・公示価格・基準地価（基準値標準価格）・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額のことを指し、それぞれの特徴をまとめると以下のとおりです。
評価額の種類 | 利用目的 | 特徴 | 公表元・公表時期 |
固定資産税評価額 | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の税額確定 | 固定資産税算定の基準となるもので、公示価格の70％相当が評価水準となる。 | 各市町村・3年に一度評価替えが行われる。 |
路線価（相続税評価額） | 相続税・贈与税などの税額確定 | この価格が相続税や贈与税の目安となる。公示価格の80％相当が評価水準となる。 | 国税庁・毎年7月1日 |
公示価格 | 売買価格の計算 | 毎年1月1日時点の標準地の価格 | 国土交通省・毎年3月頃 |
基準地価（基準地標準価格） | 売買価格の計算 | 毎年7月1日時点の価格 | 各都道府県・毎年9月頃 |
実勢価格 | 売買価格の計算 | 市場ニーズによって決まる時価 | － |
それぞれの評価額について、さらに詳しくみていきましょう。
評価額①固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地や家屋などの資産価値の評価方法を定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が個別に決める評価額のことをいいます。固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算出に使われるものです。公示価格の70％程度の価格水準になるとされています。
固定資産税評価額は、市町村（東京23区の場合は東京都）から送られてくる固定資産税納税通知書の記載から確認できます。固定資産税納税通知書は毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して送られるものであり、送付時期は例年4～6月頃です。納税通知書の中にある、課税明細書に記載された「評価額」という欄をチェックしてみましょう。
課税証明書が手元にない場合は、自治体の窓口で有償とはなりますが証明書を取得できます。
評価額②路線価
路線価は相続税評価額や相続税路線価ともいわれ、国税庁が公表している土地価格のことを指します。相続税や贈与税の算出に使われる指標であり、公示価格の80%程度が価格の目安となる点を押さえておきましょう。路線価にはほかに「固定資産税路線価」もありますが、一般的に「路線価」という場合には「相続税評価額」のほうを指します。
路線価は、道路に面した土地価格が1平米あたり1,000円単位で表示されるもので、借地の場合の評価割合も別に設けてあるのが特徴です。土地の価値は地域や立地などによって大きな幅があるため、土地ごとに路線価が決められています。
路線価の調べ方は、国税庁のサイトに掲載されている「路線価図・評価倍率表」からチェックするのが簡単です。調べたいエリアを選んで路線価図を開き、土地に隣接した道路の路線価（たとえば270Dや300Cと記載されたもの）を確認して、簡単な計算をすると、土地の路線価が分かります。
たとえば、路線価図で調べたい土地に面した道路に記載されているのが270Dであれば、Dを無視して、270×1,000×調べたい土地の面積（平米）によって算出できます。
評価額③公示価格
国土交通省が公表している公示価格は、不動産鑑定士が調査地点（標準地）を実際に調査して鑑定した価格であり、実勢価格に近いといわれているものです。毎年1月1日時点の価格を基準として、3月下旬頃に公表されます。
公示価格を調べるには、公示価格の調査を所管している国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスし、調べたいエリアを選択していくことで確認しましょう。単位面積（平米）あたりの価格で表示されるので、その値に調べたい土地の面積を掛けることで公示価格を算出することができます。
公示価格は土地取引を行うときや、公共事業の取得価格の目安として用いられることが多いのが特徴です。ただし、実勢価格と公示価格が大きく離れている可能性もあるため、あくまで参考程度の把握に留めておきましょう。
評価額④基準地価
基準地価は、各都道府県が公表している土地評価指数です。住宅地・商業地・工業地などに分けられており、公示価格で不足している地点を補うことを目的としています。調査の対象となる時期が7月1日であるため、土地を売却するタイミングに合わせて公示価格と使い分けてみると良いでしょう。
調べる方法としては、各都道府県のサイトにアクセスするか、公示価格と同じく国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスすることで調べられます。基準値価もまた、単位面積（平米）あたりの価格で表示されるので、調べたい土地の面積を掛け合わせて基準地価格を算出します。
評価額⑤実勢価格
実勢価格は取引時価のことを指し、実際に取り引きが行われたときの価格を指しています。公示価格に近くなりますが、取り引きされたときの状況が大きく反映されるため、市場のニーズなどによって変化します。
基本的には、取り引きが成立しなければ実勢価格は分からないものです。しかし、仮に取り引きがない場合であっても周辺エリアの取引事例から推測されることもあります。国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用すれば、実際に取り引きが行われた事例を手軽に調べることができます。
各評価額から土地の実勢価格の調べ方
各評価額では大まかな価格割合が決まっているため、その割合から土地のおおよその実勢価格を計算できます。公示地価に対して、実勢価格は近似値、固定資産税評価額は70％程度、路線価では80％程度という割合が目安です。
実勢価格については算出した公示価格の1.1倍と紹介するサイトもありますが、市場のニーズや不動産の状況に大きく左右されるため、あくまで幅のある目安として捉えておくと良いでしょう。
固定資産税評価額から土地の実勢価格を計算
固定資産税評価額は、公示価格の70％程度の価格水準であるといわれています。実勢価格と公示価格が近似値として同じ価格としますと、実勢価格は、固定資産税評価額を0.7で割る計算になります。
たとえば、評価額が1,000万円と課税証明書に記載されていれば、大まかな実勢価格としては「1,000万円÷0.7＝約1,429万円」となります。
路線価から土地の実勢価格を計算
路線価の場合、公示価格の80％程度と考えられています。求めたい実勢価格は公示価格と近似値となるため同じ価格としますと、路線価を0.8で割ることで算出できます。
たとえば、評価額が1,000万円の土地であれば、「1,000万円÷0.8＝約1,250万円」という計算です。
公示価格・基準地価から土地の実勢価格を計算
公示価格と実勢価格はほぼ近い数値になるといわれる一方で、公示価格の1.1倍が実勢価格といわれる場合もあります。基準地価は公示価格で調べられていない地点を補うため、公示価格と同様に、実勢価格と近似値から1.1倍程度として幅を持って扱って良いでしょう。
たとえば、公示価格または基準地価が1平米あたり27.5万円、調べたい土地の面積が400平米であったとすると、1億1,000万円がその土地の公示価格または基準地価となります。その土地の実勢価格は1億1,000万円～1億2,100万円くらいであると大まかに計算できます。
2つのWeb情報サービスで評価額を閲覧できる
土地の資産価値を知りたい場合に、Webを通じて自分でも調べることができます。ここでは、取引価格と公示価格を調べられるサイト、基準地標準価格を調べられるサイトをそれぞれ紹介します。
国土交通省の土地総合情報システム
国土交通省が提供している「土地総合情報システム」は、実際に行われた取引のアンケートをもとにデータが集められているため、リアルな取引価格を知ることができます。実際の取引事例による取引価格と公示価格の2つを調べることができ、信頼性の高いサイトだといえるでしょう。
実際の取引価格を調べたいときは、「不動産取引価格情報検索」という項目をクリックして、調べたい時期や不動産の種類、エリアを選ぶことで検索できます。公示価格を知りたいときは「地価公示都道府県地価調査」をクリックして表示される地図から、調べたいエリアをチェックするだけで情報の閲覧ができます。
個人情報保護の観点から詳細な住所地を調べることはできませんが、売却予定の土地の近隣エリアで行われた取引事例を知ることで参考にできるでしょう。
誰でも無料で利用でき、気になるエリアを入力すると「不動産取引価格情報検索」では直近5年間の取引データを閲覧できます。地価公示は昭和45（1970）年以降、都道府県地価調査では平成9（1997）年以降のデータがチェック可能です。
閲覧できる情報は、たとえば以下のような詳細なデータです。地価公示の場合であれば、さらに詳しい情報が記載された「鑑定評価書」を閲覧することもできます。
土地の所在地のほか、面積や内容の類似した取引事例を探すことで、より調べたい土地に近い取引価格や評価額を見積もることができるでしょう。
全国地価マップ
「全国地価マップ」は、一般財団法人・資産評価システム研究センターが公表しているものであり、固定資産税路線価・相続税路線価・地価公示価格・都道府県地価調査価格などを調べることができます。
公示価格についてはいったん一覧で表示されますが、調査ポイントの地図表示に進めば国土交通省の土地総合情報システムに連携されるため便利です。使い方は簡単で、それぞれの項目で表示されるマップから調べたいエリアを市区町村単位まで選択すれば、評価額が表示されます。
各指標から計算した価格と実勢価格が異なる理由
各指標から割り出した価格や公示価格、実勢価格は必ずしも同じ数値になるわけではありません。評価額にそれぞれ違いがあるのは、同じ土地というものが存在しない点と、価格が市場ニーズに大きく左右されるものであるためです。
また、ほかに価格に影響を与えるものとしてあげられるのは、以下のとおりです。
- 立地、利便性、周辺環境
- 土地の大きさ、土地の形、傾斜の有無
- 土地が面する方角
- 前面道路の幅員
- 売却時の競合物件の有無、売却の緊急度合い
- 公示価格の標準地が調べたい土地と離れている
上記のように、土地の価格は多くの要因から決まる点を踏まえたうえで、大まかなものとして土地の資産価値を見積もってみましょう。
そのほかにあげられる土地の資産価値の調べ方
土地の資産価値を調べる方法は、ほかにもあります。過去の取り引きや地域の事情に詳しい不動産会社であれば、実際の取引価格に近い形で土地価格を予測できるでしょう。
また、不動産の鑑定が専門である不動産鑑定士であれば、公的な指標と同じ方法で土地の鑑定を行えます。それぞれの方法について、詳しくみていきましょう。
不動産会社へ土地価格の査定を依頼する
不動産会社に土地の査定を依頼すれば、近隣エリアでの過去の取引事例や現時点の予想価格を提示してくれます。不動産の売買を目的に土地価格を把握したいときに活用できます。
査定依頼を行うときに重要なのは、複数の会社に査定をしてもらうことです。不動産会社によって取引実績や強みとするジャンルが異なるため、同じ土地であっても査定額に大きな違いが出る場合があります。
しかし、個別に1社ずつ問い合わせるのは手間や時間がかかるものです。不動産の一括査定サービスである「おうちクラベル」を利用すれば、物件情報などを入力するだけで、一度に複数の会社に査定依頼を行えます。
また、一括査定を申し込みいただいた後、AIによる高精度な査定によってすぐに査定価格を知ることもできるため、不動産会社から送られてくる査定結果と照らし合わせて、より精度の高い査定額を把握できます。土地の資産価値を知りたいと考えるときは、ぜひおうちクラベルを活用してみましょう。
不動産鑑定士へ土地価格の鑑定を依頼する
不動産鑑定士はその名のとおり、不動産鑑定のプロであり、公的な証明が必要で正確な土地価格を調べたいときにサポートをしてもらえます。たとえば、相続や贈与などは納税にも影響するため、公正な立場で不動産の査定を行ってくれる不動産鑑定士に依頼をするのが無難でしょう。
公示価格と同様の鑑定が行える不動産鑑定士であれば、費用はかかりますが、信頼性の高い証明を得ることにつながります。鑑定のために必要な費用や期間は、不動産鑑定士によって違ってくるため、必要に応じて早めに相談を行ってみましょう。
情報の窓口と計算方法を知っていれば自分でも土地価格の簡単な査定ができる
土地の取引価格は実際に売買を行ってみなければ分からないものですが、大まかな土地価格を知りたいときは目的にあった評価額から算出することができます。Webを通じて誰でも手軽に調べられるものも多いため、気になるときは上手に活用してみましょう。
また、プロにみてもらいたいときは、不動産会社や不動産鑑定士に査定依頼を行うことができます。目的に応じて、さまざまな角度から土地の資産価値を把握してみてください。
Q.土地価格の情報を個人が調べることはできますか？
A.役所で証明書をもらったり、Webサイトで調べたりできる指標があり、実勢価格に近い公示価格の計算方法も難しくないため、目安の土地の価格ならご自身でも調べられます。
Q.もっと詳しく正確な土地価格を調べる方法はありますか？
A.調べたい土地に似た近隣の土地の取引実績がある不動産会社や、不動産鑑定士に依頼すれば、より詳しく正確な土地価格を知ることができます。また、不動産一括サイトの利用もおすすめします。おすすめは「おうちクラベル」です。
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