地価の調べ方や査定方法、注意点をわかりやすく解説

2023年11月13日
土地売却
基礎知識

「土地を売却したいから価格を知りたい！」と思ったとき、どうやって調べたらいいのか迷う方もいると思います。今回はそんな方のために、地価（土地の価格）の調べ方や注意点をご紹介します。
本記事を読むことで、土地売却がスムーズに進められるため、ぜひ参考にしてください。

1 「5種類もある地価の調べ方」
2 「目的別に知りたい！5種類の地価の情報を解説」
3 「どうして違いが出る？地価の差額」
4 「土地の価格を調べるときの注意点」
5 土地には時期でも変動があるため、不動産会社選びを慎重に

「5種類もある地価の調べ方」

同じ土地でも、地価には5つの種類が存在しています。ひとつの土地でも目的によって5つの異なる価格があり、「一物五価（四価）」ともいわれます。

地価の調べ方を説明するためにも、まずはその5種類の地価について簡単に説明します。ぜひ参考にしてください。

実勢価格
公示地価
基準地価
固定資産税評価額
相続税評価額（相続税路線価）

実勢価格とは、実際に取引される際の価格となり、売買する当事者で合意した価格を指します。近隣エリアの実勢価格をみると、調べたい土地の売却価格の目安がわかるため参考にしましょう。

2つ目の公示地価とは、土地取引や公共事業用地を取得する際などに基準となる価格のことです。土地取引を前提としているため、調べたい土地の売却価格の見積もりが簡単にできます。

3つ目の基準地価とは、公示地価と類似した価格のことです。公示地価にない都市計画区域外や林地も対象のため、公示地価の補完的役割も果たしています。

4つ目の固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税のほか、不動産取得税や登録免許税を計算するうえで基準となる価格のことです。各市町村で決定され、公示地価の7割が目安となります。

最後に相続税評価額（相続税路線価）とは、土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格のことです。評価額は、公示地価の8割が目安となります。

「目的別に知りたい！5種類の地価の情報を解説」

次に、5種類の地価のなかで実際にどれを調べればよいのかを目的別にご紹介します。

どの地価を調べればよいのかが分かれば、実際に調べるのは簡単です。下記項目に沿ってみてみましょう。

土地の売却価格が知りたい→実勢価格、公示地価、基準地価　
相続税、贈与税が知りたい→相続税評価額（相続税路線価）
土地にかかる税金を知りたい→固定資産税評価額

「土地の売却価格を知るには「実勢価格・公示地価・基準地価」

土地の売却価格を知るためには「実勢価格」「公示地価」「基準地価」から調べましょう。

「実勢価格」と「公示地価・基準地価」は調べる場所が異なるため、下記内容を確認してください。

実勢価格

国土交通省が管轄している「土地総合情報システム」を利用し内容を確認します。
実際に売買された土地の情報と取引金額を閲覧できるため参考にしやすいですが、過去の案件になるため注意しなければなりません。

公示地価・基準地価

調べる場所をお伝えする前に、類似している公示地価と基準地価について違いを説明します。
主な違いは、公表元と公表時期です。

公示地価→その年の1月1日を基準日とし、国土交通省が3月下旬に公表。
基準地価→その年の7月1日を基準日とし、各都道府県が9月下旬に公表。

それぞれの時期に6ヶ月ほどずれがあるため、両者を比較することで評価の変動を確認することができます。

調べる場所は、公示地価・基準地価はどちらも国土交通省が管轄している「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」となります。対象の場所を選択し、調べてみましょう。

「相続税・贈与税価格を知るには「相続税評価額（相続税路線価）」

相続税・贈与税価格を知るためには「相続税評価額（相続税路線価）」から調べましょう。

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格で、毎年1月1日時点の道路に面する土地1平米あたりの価格が、7月初旬に国税庁から公表されます。

調べる場所は、国税庁のサイトが掲載している「路線価図・評価倍率表」や、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」から確認しましょう。

路線価図・評価倍率表を見ると、路線価の部分に「300C」のように数字とアルファベットで表記されています。

路線価図の説明｜国税庁

数値だけみても分かりにくいため、計算方法をお伝えします。

数値は千円単位で表示されているため、「300C」と表示されている場合は300×1,000円計算の1平米あたり30万円です。

単純に計算すれば30万円ですが、土地の形状により評価額を公平に行うために、土地の奥行きに応じた補正が発生します。

補正率は下記リンクにてご確認ください。（平成31 年1月分以降用）
土地および土地の上に存する権利の評価についての調整率表

30万円×0.97（奥行価格補正率）＝29万1,000円（1平米あたりの価額）
29万1,000円に土地の面積をかけると自分の土地の相続税評価額が出てきます。
29万1,000円×700平米（土地の面積）=2億370万円（自分の土地の相続税評価額）

借地を相続する場合は「300C」のアルファベット部分で計算します。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90％	80％	70％	60％	50％	40％	30％

2億370万円×70％（借地権割合C）=1億4,259万円（借地の相続税評価額）

自分の土地と借地では計算方法が異なるため、注意してください。

「土地にかかる税金を知るには「固定資産税評価額」」

土地にかかる税金を知るには「固定資産税評価額」から調べましょう。

固定資産税路線価は、相続税評価額同様、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」から調べます。

3年に1度の見直しがあり、基準日は毎年1月1日で、4月初旬に公表されます。

すでに土地の固定資産税の支払いをしていれば、「固定資産税納付書」や「課税明細書」をみて固定資産税評価額の確認をしましょう。

もし、課税明細書がお手元になければ、都税事務所や市区町村役場で「固定資産評価証明」を取得できます。

「どうして違いが出る？地価の差額」

今までの説明でもわかる通り、土地の大きさだけで地価が決まるわけではありません。

5種類の地価は、公的機関による調査やアンケートに基づいて決まります。

土地が持つ特徴と、地域の流通量が価格に大きく関わり、具体的には以下の5つの要素が価格に影響します。

土地の大きさ
立地の差
土地の形
方角の差
経済情勢

「理由①土地の大きさ」

2つ目の理由は、土地の大きさの差です。まず大前提として、土地が大きければ大きいほど評価が高いわけではありません。
地域によって利用しやすい土地の大きさが異なるため、その地域で活用しやすいかどうかも価格に影響します。

つまり、敷地面積がその地域の「一般的な土地の大きさであること」が重要視されます。
たとえば、利便性がいい地域でも土地が50坪しかなければ、分譲マンションを建てることができません。小さな土地には戸建てしか建てられないため、評価が低くなる可能性があります。

エリア内にある土地の区画と比べてほぼ変わらなければ、評価は同等となり、エリア内の土地と比べて大きさに差があれば、評価が低くなる可能性があります。

「理由②立地の差」

まず1つ目の理由は、立地の差についてです。周辺地域の発展度合いや、駅に近いなどの生活の利便性が関わってきます。「住みやすい場所＝評価が高い」の考え方で問題ないでしょう。

都市部では、生活の利便性がいい地域が評価の高い土地といわれています。たとえば、施設でいうと学校、スーパー、医療機関などが多くある地域のことです。
逆に郊外に行くほど評価が低い土地となり、おのずと土地価格も低くなってしまいます。

たとえ土地が都市部であっても、近くに印象の悪い施設や騒音問題があれば、購入検討者に避けられてしまうかもしれません。そのため価格を下げる要因になりがちです。
また、崖の下の立地や地盤が軟弱な土地も、同じ地域の相場と同一にはなりません。扱いにくさや、将来的リスクから評価が下がる可能性があります。

土地が隣接している道路の幅の長さも価格に影響します。土地の前面道路の幅員が狭いと、大きな建物を建てられないため、その分評価が下がる傾向にあります。

「理由③土地の形」

3つ目の理由は、土地の形についてです。

形状が悪い土地は利用しにくくなるため、その分評価が下がります。

評価が高い土地とされるのが「整形地」といい、正方形や長方形の形です。

正方形や長方形であっても一辺が短かったり、奥まった形状（旗竿地）であったりすると、建物が建てにくくなるため評価が低くなる可能性があります。

ほかに評価が低くなってしまう土地は、鋭角があったり、土地の一部が斜めであったりなど「不整形地」と呼ばれるものになります。

「理由④方角の差」

4つ目の理由は方角の差です。道路が面している方角や日当たりの良し悪しで評価が変わります。

道路に面している部分が南側にある土地は日当たりが良いため、評価が高くなる傾向にあります。角地も人気のため、南東の二面または三面が道路に面している土地は、さらに価格が高くなるといえるでしょう。

逆に評価が低くなる土地は、日当たりが悪い北側の路地に面する土地になります。

「理由⑤経済情勢」

最後に、経済情勢も評価の差が出る大きな理由になります。
地価は、経済情勢に大きな変化が起こると影響を受けやすくなります。

また、オリンピック開催が決定し、海外投資家が土地を買い占めたときも地価に影響しました。さらに、大きな災害があった場合も建設資材や、人材が不足し不動産市場が不安定になる可能性があるため、経済情勢のチェックは欠かせません。

「土地の価格を調べるときの注意点」

ご自身で地価を調べる際、目的に応じた価格を参照する必要があります。
当事者同士の価格交渉も含め、調べた金額が絶対ではないため、具体的な査定額を知りたい際は不動産会社に依頼しましょう。

ここからは、ご自身で調べる際と不動産に依頼したときの4つの注意点をご案内します。

「注意点①実勢価格は過去の取引価格」

実勢価格を調べた際にわかることは、過去の取引価格です。

今の取引価格でないため参考程度にしましょう。

さらに、調べた土地から徒歩1分しか離れていないような類似した土地でも、内容によっては金額が大きく変わる可能性もあります。
ご自身で調べたあとに、正確性を高めるためにも不動産会社に依頼をして確認しましょう。

「注意点②売却額が手元に残るわけではない」

売却額が確定されたあと、そのまま売却額が手元に残るわけではありません。

また、地価は一定ではなく都度変動しています。一般的な相場を確認しても、売り出される土地が少なければ希少価値が生まれ、価格が上がる可能性もあります。
その場合は不動産会社も強気の査定をするかもしれません。

流れとしては不動産会社に依頼し、査定額が提示されたあとに売却額が確定されますが、そのまま全額入るわけではありません。

手取りが減ってしまう理由は、売却にかかる仲介手数料や所得税などの諸費用がかかるためです。土地が売れたとしても、諸費用などが差し引かれた額が手元に残ります。

資金計画をするときには、売却額の6割〜8割が手元に残ると考えておきましょう。

「注意点②不動産会社選びに注意」

不動産会社によって査定額が違うのはご存じでしょうか？その理由は、査定を行う担当者の経験則であったり、不動産会社によって得意不得意分野があるためです。

不動産会社にはそれぞれ得意エリアがあり、戸建てが得意な会社やマンションが得意な会社があります。「大手だから」といって1社に絞って決めずに、複数の不動産会社で査定を依頼し比較してみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するときは、不動産一括査定「おうちクラベル」がおすすめです。簡単60秒の入力で複数社の査定依頼ができます。価格を取り寄せられます。

おうちクラベルは東証プライム市場上場のSREホールディングスが運営しているサービスです。

さらに、一括査定を依頼した後に、高精度なAIによる査定価格がすぐにわかるのもうれしいサービス内容です。

ぜひ、利用を検討してみてください。

「注意点➂査定額の根拠を聞く」

査定額だけにとらわれて決めるのはあまりよろしくありません。なぜなら、査定額の根拠がなければ、その金額で売れない可能性があるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠を聞くことが重要です。大手の不動産会社が必ず高い金額を提示してくるわけでもないため、査定額の根拠を聞いたうえで査定額を比較しましょう。

さらに、査定額の根拠を聞くことで、不動産会社がそのエリアで対象の土地の見込み客を抱えている場合は、売却戦略も教えてくれるかもしれません。

複数の不動産会社に査定依頼をし、各社に査定額の根拠を聞いて、信頼できる不動産会社を選びましょう。

「注意点④売却額が手元に残るわけではない」

売却額が確定されたあと、そのまま売却額が手元に残るわけではありません。

流れとしては不動産会社に依頼し、査定額が提示されたあとに売却額が確定されますが、そのまま全額入るわけではありません。

資金計画をするときには、売却額の6割〜8割が手元に残ると考えておきましょう。

土地には時期でも変動があるため、不動産会社選びを慎重に

土地を売却するためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。ご自身でも調べたうえで不動産会社に査定依頼をすると、目安の金額がわかるためスムーズに話がすすみます。

複数の不動産会社に査定依頼をするには「おうちクラベル」が便利です。土地売却を考えている方は、ぜひ不動産一括査定を利用してください。

Q.自分で調べずに不動産会社に査定を依頼してもいいですか？
A.特に問題はないですが、その際は複数社の不動産会社に査定依頼するのをおすすめします。「1社に絞ったために損をしてしまった」というようなことがないようにしましょう。Q.査定額の根拠を聞きづらいです。聞いたほうがいいですか？
A.突っ込んだ話は聞きづらいと思いますが、「根拠を聞いて決めたい」と伝えれば、意思も伝わります。しっかりとした根拠を聞いて査定額の比較をしましょう。