家が建っている土地を売却する際には、家付きのままで売るのか、家を解体して更地にして売るのかの検討が必要です。しかし、どちらの方法をとるのか判断に迷う場合も少なくないでしょう。
そこでこの記事では、土地を更地で売る方法と家付きのままで売る方法それぞれについてメリットやデメリットなどをくわしく解説します。土地の売却で後悔しないために、ぜひこの記事を参考にしてください。
- 1 1.家付きの土地を売ることは可能？
- 2 2.家付きの土地を売るメリットとは？
- 3 3.家付きの土地を売るデメリット
- 4 4.更地にして土地を売るメリット
- 5 5.更地にして土地を売るデメリット
- 6 6.土地を売る際の注意点
- 7 7.家付きの土地を売るならまずは一括査定がおすすめ
- 8 8.家付きの土地を売るなら注意点を知って準備をしよう
- 9 この記事の監修者
1.家付きの土地を売ることは可能？
土地を家付きのまま売却することは可能です。家付きの土地の売却は、国家資格である宅建士の資格を有する者が常駐する不動産会社が仲介して行われることが一般的です。
売主と買主の間に宅建士が入り、土地の売買におけるトラブルを未然に防ぐための契約や確認を行うことで、安全な取引ができるようになります。
1.個人間でのやりとりはトラブルも
不動産取引は高額になるケースが多いやり取りですので、個人間での約束ではトラブルを招く可能性も否定できません。
後悔がないように1つ1つ確認しながら進めていくことが必要不可欠です。
不動産会社と仲介契約を結ぶ際には仲介手数料が必要になりますので、売却にかかる費用の一部として覚えておきましょう。
良い不動産会社と出会いたい・家付きの土地の売却相場を知りたい方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
自宅にいながら60秒入力で複数の企業の見積もりを依頼することができます。
土地の売却を検討している際はぜひ活用してみてください。
2.家付きの土地を売るメリットとは？
実際に土地を売却される場合、家を解体せずにそのまま売りたいと考える方は多いです。
家付きの土地の売却は手間や費用面など売主にとってメリットとなる要素がいくつかあります。売却時にかかる負担をなるべく減らしたいとお考えの方は参考にしてみてください。
今回は、解体費用・売却期間・契約不適合責任・土地の大きく4つに分けて、それぞれのメリットを詳しく解説していきます。
家付きの土地を売るメリットは以下のようなものがあります。
- 解体費用が不要
- 売却期間に余裕がもてる
- 契約不適合責任を免責にすることも
- 自分好みのリノベーションができる
ひとつずつ見ていきましょう。
2-1.解体費用が不要
更地にして土地を売る場合は事前に家を取り壊す必要があり、当然ですが取り壊しにかかる費用は売主の負担となります。
家の解体にかかる費用の相場は、木造建築で1坪あたり3～5万円です。ただし費用相場はあくまで目安であり、家の構造・隣家や道路との関係によって前後します。
2-1-1.残置物の処理や整地にも費用がかかる
他にも残置物の処理や整地にする作業などもすべて別途費用がかかるため、費用が高額になってしまうことも少なくありません。
家付きの土地の売却は解体の必要がない分売却にかかる費用を抑えることができ、手間も省ける点が大きなメリットといえます。
正確な費用については解体業者に確認することが望ましいでしょう。自宅にいながら不動産一括査定ができるサービスの活用もおすすめです。
2-2.売却期間に余裕がもてる
家付きのまま土地を売却する場合は、当然ですが家を解体する必要がなくなります。
家の解体には解体業者を探して申し込み・工事着手に伴う打ち合わせなどさまざまな手間と時間がかかるうえ、費用も決して安価なものではありません。
また工事にかかる期間も業者によって異なるため、なかなか売却ができる状態にならず落ち着かない時間を過ごすこともあるでしょう。
こうした負担を背負う必要がない点は、家付きのまま土地を売る最大のメリットともいえます。
2-3.契約不適合責任を免責にすることも
契約不適合責任は普段聞きなれない言葉かもしれませんが、トラブルのない売買契約を結ぶうえで非常に重要な取り決めとなります。
2-3-1.契約不適合責任とは
詳しく説明していくと、契約不適合責任とは家の売買において買主を保護するための制度です。
売主は、瑕疵（家の種類・品質などが契約時の内容と異なっている状態）について、契約不適合責任（損害賠償請求・契約の解除・追完請求・代金減額請求）を負います。
簡単に説明すると「家に欠陥が見つかって修復が必要な際は、売主がその費用を負担します」という取り決めです。
万が一その家が欠陥住宅でありとても住めるような状態ではなかった場合、買主は多額の負担を背負うこととなります。このようなトラブルから買主を守るための制度が契約不適合責任です。
2-3-2.契約不適合責任を免責とする
しかし、古家付きの土地（土地のみの価格）の売却の場合は築年数がある程度経っているため多少の不具合は生じても仕方がないということもあります。
この場合売買契約を結ぶ時点で両者合意のもと、売主が買主に対して「契約不適合責任を負わない」（免責とする）約束を交わすことも可能です。
ただし、欠陥があると分かっていながらそれを隠して売却をした場合は、責任を逃れることができません。
悪質な場合は訴訟となり、多額の損害賠償請求や罰金となる場合もあるため注意しましょう。
2-4.自分好みのリノベーションができる
近年では築年数の経った家付きの土地を安く購入し、ご自身の好みにリノベーションされる方が増えています。
リノベーションは長い年月を経たことによる趣が味わい深く、どこか懐かしさを感じられると幅広い年代の方から評価されています。
古民家風カフェなども「SNS映えする」と人気です。
築年数の経った土地は新築建売住宅や注文住宅よりも広い土地を安価に購入できる点から、若い夫婦や単身の方にも多く選ばれているのです。
このように、家付きのままの土地は買い手が付きやすい傾向にあり、スムーズな売却が見込めます。
3.家付きの土地を売るデメリット
家付きの土地の売却はメリットもあれば当然デメリットもあります。
不動産売買は動く金額も大きい取引であるため後悔する結果とならないよう、デメリットをきちんと把握しておくことが非常に重要です。
家付きの土地を売るデメリットで多く取り上げられるのは主に以下です。
- 売れにくい場合がある
- 価格相場が低い
下記ではその2点に焦点をあてて深掘りしていきます。
3-1.売れにくい場合がある
家付きの土地が売れにくいとされる大きな理由として挙げられるのは、解体費用がかかってしまうことです。
3-1-1.家つきの土地は解体費用がかかる
更地にする場合は売主が解体費用を負担するためすぐに着工できますが、家付きの土地の場合は、解体業者探しや依頼などの手間と多額の費用が買主にかかってしまいます。
買主側に負担がかかることは売れにくさに繋がってしまい、売却に時間がかかるなど売主にとってもメリットばかりではありません。
3-1-2.家を解体せずに入居するときの注意点
家を解体せずにそのまま入居する場合も注意しなければならない点があることを、売主側も覚えておきましょう。
まず家を引き渡す際には必ず不動産会社の立会いの下で現地確認が行われます。これは中古住宅に限らず新築住宅であっても同じです。
現地確認は付帯設備表（設備の有無や引き渡し時の状態を記載）と物件状況確認書（物件の欠陥や不具合といった瑕疵）を見比べて行われます。
引き渡し後の欠陥は補修の対象外としている不動産取引も多いため、現地確認は買主にとって非常に重要な作業となります。
売却を検討する家に不具合がある場合は予め不動産会社に伝えておきましょう。
このような負担から、家付きの土地を購入することに抵抗を感じている方も多いのが事実です。
3-2.価格相場が低い
家付きの土地を売る場合、下記の理由で更地の土地よりも価値が低くなることがあります。
- 長い築年数が経っていて家に価値が付かない
- 解体にかかる費用や手間など買主の負担が大きい
3-2-1.長い築年数が経っていて家に価値が付かない
はじめに、築年数が22年以上経過している木造住宅の場合は建物の価値がほぼ0になってしまいます。
所得税法上の会計処理の原則では木造住宅の耐用年数が22年と定められているためです。
家付きの土地を売る場合、家の価値も含めて大きい金額が手に入ると思われがちですが、上記の理由から価値が付くことはほとんどなくなってしまうのです。
床の軋みやシロアリなどのトラブルが無いとも言い切れないため、更地よりも買い手が付きづらいことから価格相場が下がる傾向にあります。
3-2-2.解体にかかる費用や手間など買主の負担が大きい
また、買主が解体にかかる手間や費用を負担する場合は、それを見越した価格設定とすることが必要です。
更地にしてから売った方が理想とする金額で売却できることもあるので、後悔しないように予めいくつかの選択肢を用意して、それぞれにかかる費用を比較しておきましょう。
家付きの土地を売る際にかかる費用について確認したいときは、自宅にいながら不動産一括査定ができるサービスの活用がおすすめです。
4.更地にして土地を売るメリット
土地を売る場合は家付きのままよりも更地にした方が買い手が付きやすく、売却価格が上がる可能性があります。
これは土地の購入を検討されている方の多くが新築を検討されている傾向にあるからです。
新築を検討されている方にとっては、家付きの土地を購入した際にかかる解体費用を負担する必要がなく着工までがスムーズです。
そのため、更地を選ぶ方がメリットが大きいと考えられます。
その他、更地にして土地を売るメリットは下記のとおりです。
- 売却がスムーズ
- ニーズの幅が広がりやすい
土地の売却にはさまざまな手続きや準備が必要となりますが、予め売主の方で家を解体しておくと売却をスムーズに行うことができるのです。
4-1.売却がスムーズ
整地されている状態での売買は、家の解体や整地にする作業を省いてすぐに着工できる点から、買主側の手間や負担がないため購入に繋がりやすくなります。
売主にとっても、家付きのまま売る際は家をより売りやすくするためにメンテナンスなどを行う必要がありますが、更地の場合はそれが要りません。
家付きの土地を売るのは売主にとってさまざまな手間が省けるため楽でしょう。
4-1-1.専門の業者への相談
しかし、手間が省ける分買主の負担が大きくなるため売れにくかったり、負担を見込んだ価格設定が必要だったりするのです。
結果として費用を比べた際に更地の方が高く売れる場合もありますので、迷われる際は専門の業者に相談されることをおすすめします。
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4-2.ニーズの幅が広がりやすい
土地を更地にして売ることで買い手の幅が広がります。
「土地を購入したい」と考えるニーズはさまざまで、駐車場経営や商業施設の建設など、自分で住みたいと考える人だけではありません。
家付きの土地のままの場合、自分で住む以外の用途を希望されている方は、自分で家を解体しなければならず手間や費用面で負担が大きくなります。
更地であればそういった負担を避けられることから、購入希望者も増えてきています。
「需要がある」という点から、家付きのままよりも高い売却金額を望めることもあるため、売却前に一度不動産一括査定サイトを利用してみると良いでしょう。
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また複数の見積もりを取ることで、理想とする価格での売却が望めるかもしれません。
5.更地にして土地を売るデメリット
更地にして土地を売る最大のデメリットは費用面にあるといえます。更地にするためにかかる費用は下記のとおりです。
- 家の解体費用
- 固定資産税
5-1.家の解体費用
家の解体費用については前述したとおり、木造建築で1坪あたり3～5万円ほどかかります。
こちらはあくまで目安で家の構造や隣接する家や建物・道路との関係によっても変わるため、事前に見積もりなどで確認をしておきましょう。
解体にかかる費用は依頼する業者や解体する家の坪数などによって前後しますが、決して安価ではありません。
5-2.固定資産税
土地を所有している以上、売却までの期間は当然ながら固定資産税を支払い続ける必要があります。
固定資産税とはお住いの自治体に支払う地方税であり、毎年1月1日時点で固定資産（住宅・マンション・土地など）を所有している人に支払い義務が課せられる税金です。
5-2-1.税額が高くなるケースもある
地価が高いエリアほど支払う税金も高くなる傾向にあり、更地の方が家付き土地と比べて面積にもよりますが3～4倍程度高くなります。
売却期間が長くなればなるほど売主の負担金額が増えるため、需要が低く買い手が付きづらい土地などは減税対策を考えるのも1つの手です。
更地にして土地を売る際の費用は決して安い金額ではありません。
後悔のない売却を行うためには、事前に不動産一括査定サイトなどを利用して、かかる費用を把握しておくことが重要です。
6.土地を売る際の注意点
所有している土地の売却は、不動産会社に査定を依頼することから始まります。
土地の売却は家付きのまま売る・更地にして売るの2つの方法に分かれますが、企業によってその見積金額もさまざまです。
いずれにしても土地を売る際にはさまざまなケースを想定して準備をしておく必要があります。以下で土地を売る際に気をつけた方が良いことを記載していきます。
- 更地にした方が良い場合がある
- 家付きで売る場合解体・値引きを求められる場合がある
- 免責事項を明確にする
- 売却時にかかる費用を調べておく
- 境界明示できるようにする
6-1.更地にした方が良い場合がある
家付きのままの土地の売却は、建物の管理が不十分だと見た目の印象から買い手がつきづらくなることがあります。
売れやすい家にするためには定期的なメンテナンスが必要となるため、手間や費用もかかり売主の負担も大きくなってしまうでしょう。
また床が軋む・雨漏り・ドアの立て付けが悪いなど家に何らかの不具合が見つかった場合、引き渡し後に契約不適合責任を負わされることがあります。
6-1-1.築年数が経過した家の価値はほとんどない
築年数が22年以上経過している家は建物としての価値もほとんど0に近く、不具合が出てくる可能性もあるでしょう。
そのため更地にした方がより高値で取引ができるケースも少なくありません。
まずは不動産会社に査定の依頼をし、持ち家の価値をきちんと把握しておくことが、理想とする売買への近道といえます。
所有している家付きの土地の価値・相場を確認したい方は、ぜひ不動産一括査定サイトをご利用ください。
6-2.家付きで売る場合解体・値引きを求められる場合がある
買主が新築の建設を望んでいる場合、売買後はすぐに着工したいと考えるのが一般的です。
スムーズに着工するために、土地を購入する前に売主に対して家の解体を申し込むこともあるでしょう。
家の解体には解体費用や整地費用など多額の金銭的負担と、業者への依頼などさまざまな手間がかかるため、購入する前に売主にやっておいてもらいたいと望む方も少なくありません。
解体や整地などの一切を買主に託す場合は、その手間や費用の負担を想定した金額での売却を求められることがあります。
家付きでの販売は売主にとっては手間が省けて楽な反面、理想とする金額での売買が望めない場合があることを知っておきましょう。
6-3.免責事項を明確にする
不動産売買は大きな金額が動く分、トラブルを未然に防ぐための細かい取り決めが多くあります。免責とはその名前のとおり「責任が免除」となることをいいます。
契約不適合責任が免責になることで、家に何らかの欠陥や不具合が生じても、売主は一切責任を負う必要がなくなります。
契約不適合責任の通知期間は実務上、引き渡しから長くても3ヵ月程度であることがほとんどで、契約不適合免責とする取引もめずらしくありません。
契約不適合責任は任意規定ではありますが、免責事項については必ず宅建士を交えて確認し、双方合意のもとで契約を結んでください。
6-3-1.売主が個人の場合は免責事項が自由に設定可能
売主が個人であれば、任意規定の免責事項は自由に設定できます。
「契約不適合責任は免責とする」「引き渡し後3ヵ月以内に通知」などお互いが不利にならないような契約を結ぶことができます。
特に古家の場合は中古リスクといった不具合が生じやすい傾向にあるため、免責とするケースが多いです。
6-4.売却時にかかる費用を調べておく
家付き土地の売却時にかかる主な費用は下記のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
1つ1つ細かく見ていきましょう。
6-4-1.仲介手数料
仲介手数料とは売買契約時に仲介した不動産会社へ支払う報酬のことを指します。不動産仲介手数料は下記の式で算定できます。
- 売買価格200万円以下：（売却価格×5%）＋消費税10%
- 売買価格200万円超400万円以下：（売却価格×4%＋2万円）＋消費税10%
- 売買価格400万円超：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税10%
仲介手数料は上記のとおり売買価格によって変動することを知っておきましょう。
6-4-2.印紙税
印紙税とは取引に必要な契約書や領収書に課せられる税金のことをいいます。印紙税は売買契約書に記載がある金額に応じて納税額が異なります。
6-4-3.抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは司法書士に支払う費用を指し、目安は5,000円〜20,000円ほどです。
また、自分自身で抵当権の抹消を行う場合には、不動産1件で1,000円の登録免許税がかかります。
6-4-4.譲渡所得税
譲渡所得税は不動産を売って出た売却利益（譲渡所得）に対してかかる税金を指します。譲渡所得の算定方法は下記のとおりです。
【不動産の売却価格－不動産購入時にかかった費用＋不動産の売却時にかかった譲渡費用】
更地にする場合は上記の金額に、工事に伴う金額が上乗せされます。
6-5.境界明示できるようにする
土地の境界明示とは文字通り境界を明確にしておくことをいいます。境界を明確にする方法は主に3つです。
- 現地で境界標を探す
- 土地家屋調査士へ依頼
- 筆界特定制度
1つずつ詳しく解説していきます。
6-5-1.現地で境界標を探す
まずは、現地の境界と思われる場所に境界標がないかどうか確認します。境界標は金属鋲・金属プレート・ブロック製などさまざまです。
土の中に埋まっている可能性もあるため、すぐに見つからない場合はシャベルを使って土の中にうまってないかどうか確認しましょう。
こちらを確認することで、ご自身が所有する土地を明確にできます。
6-5-2.土地家屋調査士へ依頼
境界標が見つからない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を明確にしてもらいましょう。
6-5-3.筆界特定制度
筆界特定制度とは土地の境界（筆界）を公的に判断し位置を特定する制度で、筆界特定登記官が明らかにします。
これは依頼をしてから測量等を行うのではなく、もともとの筆界を明らかにする制度です。
万が一、近隣住民と土地をめぐるトラブルに発展した場合でも、筆界特定制度を利用することで裁判にする必要がなく問題を解決することが望めます。
境界を明確にした土地は境界標を設置するとあいまいにならず、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
土地の境界は実はあいまいになっている場合が多く、トラブルに発展してしまうことも少なくありません。なかには訴訟・裁判まで発展したケースもありますので注意しましょう。
土地の境界を明確にしておくことで、買主が安心して購入することができるため、スムーズな売却に繋がりやすくなります。
安心な取引を行うために、売買契約を結ぶ前に土地の境界をハッキリさせておくことをおすすめします。
7.家付きの土地を売るならまずは一括査定がおすすめ
家付きの土地を売却する際、誰しもができる限り高い金額での売却を望むでしょう。
不動産の売却において後悔されている方々の多くは「もっと多くの不動産会社から見積もり取って比較しておけば良かった」というほど、不動産の査定価格の比較は非常に重要です。
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- 複数社からの査定価格の比較が可能
- 自分に合った不動産会社を見つけられる
- 売却活動の進め方が相談できる
査定依頼できる企業は実績豊富な優良企業ばかりですので、安心かつ納得のいく取引を望むことができます。
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8.家付きの土地を売るなら注意点を知って準備をしよう
家付きの土地の売却は資格を有する宅建士が常駐する不動産会社を介して行われることが一般的です。売れやすくするためには家のメンテナンスが欠かせません。
手間や費用はかかりますが、売却後に瑕疵が見つかると契約不適合責任により損害賠償請求などをされることがあり、裁判に発展してしまうこともあるので注意しましょう。
契約不適合責任は、売買契約時に売主と買主双方の合意があれば「責任を負わない」という約束を交わすことも可能です。
ただし、瑕疵を隠蔽した場合に契約不適合責任を負うことになるため、売却を検討している家に何らかの不具合がある際は必ず事前に報告をしましょう。
家付きにしても更地にするにしても、売却時にかかる費用は決して安価ではありません。
理想とする金額で売却することを望んでいるのであれば、不動産一括査定サイトを活用して、後悔のない取引を行いましょう。
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この記事の監修者
株式会社MKM 代表取締役
大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタントやインスペクターを経験し中古＋リノベーションのフランチャイズ展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など不動産業界に幅広く従事。
■宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士
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