土地の売却にあたっては、まず「査定」を受けることになるでしょう。
査定とは、近隣での売却事例や土地の状況などを踏まえて、その土地の売却想定額を算定することを指します。査定価格は依頼先の不動産会社などによって異なるため、複数社の査定額を比較することが重要です。
この記事では、土地の査定を依頼する方法や査定額を左右するポイントなどについてわかりやすく解説します。
1.土地の査定方法とは
土地の査定をするには下記の2つの方法があります。
- 自分で土地の価値を査定する
- 不動産会社に査定を依頼する
1-1.自分で土地の価値を査定する
まずは公的機関が公表している実際に取引した価格の相場より自分で査定する方法です。土地の価格には公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額があります。
公示地価と基準地価はどちらも国土利用計画法等に基づき毎年発表している土地の価格です。国土交通省の標準地・基準地検索システムにアクセスすることで確認ができます。
相続税路線価は、国税庁が土地の価格を道路ごとに決めるものです。相続税路線価は、国税庁の路線価図・評価倍率表にアクセスして確認ができます。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書をみることで確認が可能です。
1-2.不動産会社に査定を依頼する
2つ目は不動産会社に査定を依頼する方法になります。
不動産会社は長年の経験やデータを使って、プロの目線で確実な査定額を算出可能です。
不動産会社に依頼する場合、最初からひとつの会社に絞って査定を依頼する方法と不動産一括サイトを使って複数の会社に依頼する方法があります。
査定額は不動産会社によって違いがあるため、不動産一括査定がおすすめです。1社に絞ってしまうと査定額が適切かどうか判断できない場合があります。
複数の不動産会社に査定を一括で依頼することで、査定結果を比較して納得のいく金額で土地を売却することが可能です。
不動産会社それぞれの査定額を比較したい方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをぜひご利用ください。
2.土地売却の査定方法
土地を売却する際の査定方法は、下記の6点です。土地の価格を知る目的に適した方法で土地の査定をしましょう。
- AI・アプリ査定
- 不動産鑑定
- 査定シミュレーション
- 机上査定
- 訪問査定
土地を売却する際の査定方法について詳しく解説していきます。
2-1.AI・アプリ査定
AIに蓄積された似たような不動産の取引データをもとにして、土地の価格を算出するのがAI・アプリ査定です。AI査定ができるサイトもあります。
2-1-1.AI・アプリ査定のメリット
個人情報の入力が必要ないことがほとんどです。不動産会社のホームページでもAIによる査定ができるところもあります。
査定をするのに必要な情報をアプリ内の指示通りに入力していけば査定結果を提示してくれるため、簡単に利用可能です。
不動産会社から営業の電話がくることもありません。
財産分与などで査定を依頼する際には、他人に大切な情報を知られる心配がないため、安心です。
2-1-2.AI・アプリ査定のデメリット
ただ、AIに蓄積されているデータによっては、実際の売却価格と差異が生まれる可能性があります。また、不動産ごとの個別の事情が加味されない点もご注意ください。
また、売却を目的としている場合は信頼できる不動産会社を探すことができません。
実際に査定を申し込む前に、参考価格を調べる目的で使用することをおすすめします。
2-2.査定シミュレーション
査定シミュレーションは、査定をしたい土地の面積や住所などの必要な情報を入力することで土地の価値を教えてくれるものです。
2-2-1.査定シミュレーションのメリット
AI・アプリ査定と同じように、似たような条件の物件の価格が査定結果として表示されます。情報を入力してすぐに結果がわかる点がメリットです。
匿名でシミュレーションができ、不動産会社からの営業の電話もかかってこないため安心して土地の査定結果を知ることができます。
2-2-2.査定シミュレーションのデメリット
ただ、査定結果は機械に入っているデータベースをもとにしているため、アバウトです。土地の価格は日々変動するため、情報が現在とずれてしまうこともあります。
また土地が実際に売れた価格ではなく、売出中の価格がデータベースに入っている場合もあり、実際の売却価格とは違うケースもあるため注意が必要です。
査定シミュレーションは、大まかで良いから今すぐ土地の価格を調べたい場合に適しています。
2-3.机上査定
机上査定は、登記簿謄本や権利証などの土地の情報をもとに査定をする方法です。簡易査定とも呼ばれ、実際の土地をみないで机の上だけで査定を行います。
土地の面積・所在地・近隣の類似物件などの価格を参考にして売却相場を査定するもので、人間が査定を行います。
2-3-1.机上査定のメリット
データのみを使って行うため、早ければ当日中に結果を知ることが可能です。
土地をみないで査定を行う方法として査定シミュレーションがあります。査定シミュレーションはコンピューターが行うのですが、最近は不動産会社も査定シミュレーションを利用するケースが多いです。
2-3-2.机上査定のデメリット
机上査定は、実際に土地をみて行うわけではないため、結果は大まかなものになります。
おおよその売却相場を知りたい場合や、売却検討中の段階に利用するのがおすすめです。
土地の場合は建物のように劣化具合を確認するものがありません。
机上査定で価格の相場を出しても実際に現地でみると、条件によっては査定額が変わってくる可能性もあるのです。
ざっくりで良いから早く査定の結果を知りたい方にも向いている方法になります。
ただ、本格的に土地の売却を始める場合は、机上査定よりも正確に相場がわかる訪問査定を受ける必要があります。
2-4.訪問査定
訪問査定は不動産会社が行う査定の方法のひとつで、実際に現地を訪れて土地をみて査定額を算出するものです。
机上査定で算出した価格と併せて判断することもあります。
2-4-1.訪問査定のメリット
日当たり・周辺の環境なども査定結果を左右する要素です。訪問査定なら、売却価格により近い精度の高い価格がわかります。
2-4-2.訪問査定のデメリット
ただ、不動産会社に直接訪問してもらうことになり、場合によっては依頼者の立ち合いが必要になるため日程の調整をしなければいけません。
また、査定の結果がでるまでに1週間ほどかかります。
不動産会社が繁忙期に入る時期は、日程の調整が難しいケースもあるため、依頼時には注意が必要です。
土地の売却が決定している・土地のより正確な売却相場を知りたい場合などは、訪問査定をおすすめします。
はじめは不動産一括査定を行い、複数の不動産会社と比べたうえで信頼できるところに訪問査定を依頼するのも良い方法です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトなら、各不動産会社を比べることができます。ぜひご利用ください。
3.土地の査定額は何で決まる？
土地には建物を建てる際の規制や周辺の環境などさまざまな条件があり、条件によって査定額が変わります。土地の査定額を決めるポイントは下記の4点です。
- 土地の形状・面積
- 駅からの距離
- 土地の前の道路幅
- 嫌悪施設の有無
- 査定額は不動産会社によって異なる
各ポイントについて詳しく解説していきます。
3-1.土地の形状・面積
土地の面積は土地の価格を決める要素として重要です。土地に建物を建てる場合には、法律で決められた規制に加えて、面積や形状も査定額に大きな影響を与えます。
一般的に、土地が広いほど価格が高く、狭いほど価格が安くなります。
ただし、土地が広すぎると値段が高くなってしまいがちなため、簡単に売却できない可能性があるでしょう。
土地の形状も査定額を左右するポイントです。形状が悪いと、土地の中に無駄なスペースや、建物の形状が複雑になってしまう場合があります。
そのため、細い土地や変わった形をしている土地などは形状が悪いとされ、相場よりも価格が低くなってしまうケースが多いです。
できるだけ正方形に近い土地のほうが価値が高くなります。
もちろん、形状が悪くても土地面積が広ければ価格に影響を与えることは少ないです。そのため、形状・面積ともに加味して査定額が決まります。
3-2.駅からの距離
土地の場所の利便性も査定額を決めるポイントです。たとえば、駅から徒歩圏内の場合や距離が近い土地は価格が高くなります。
駅から徒歩で3分の場所と10分の場所では、価格にかなりの差が出るのが一般的です。
駅までの移動に車やバスが必要になる距離の土地は、価格が低くなる可能性が高いです。ただ、駅から遠いからといって、必ず価格が下がるというわけではありません。
駅からの距離が徒歩圏外の場合は、状況に応じて査定額を判断するため、駅からの距離は関係なくなるケースも多くあります。
近くにショッピングセンターや病院など生活に必要な施設が集まっているかが重要なポイントになる場合もあるからです。
3-3.土地の前の道路幅
土地に面している道路の幅によって、建てられる建物の大きさなどが変わることがあるため、土地前の道路幅が狭い土地は価格が低くなる可能性が高いです。
建築基準法第43条に記載されている接道義務に「建物の土地は、道路に2メートル以上接しなければならない」といったルールがあります。
この「道路」というのは建築基準法において幅員4メートル以上のもののみです。
3-3-1.土地の一部を指導負担する場合がある
ただ一部例外の条件もあり、幅員4メートル以上を確保するために土地の一部を私道負担する場合があります。
この場合土地を持っていたとしても負担した分土地が狭くなるため、希望する大きさの家が建てられないという状況になるでしょう。
道路としてみなされた土地部分は家だけではなく家を囲う塀・門・駐車場などとして利用しようと思っても使用できません。
新たに建て直したとしても道路とみなされた土地は道路のままで変わりません。そのため以前よりも建てられる土地の面積が狭くなる可能性があります。このようなことから、土地価格に影響を与えるでしょう。
3-3-2.道路との接し方で価値が変動する
また、土地が道路とどう接しているかによっても価値が左右されます。
角地や2つの道路に挟まれている土地は、1方のみが道路に面している土地よりも価値が高くなるものです。
3-4.嫌悪施設の有無
近くに嫌悪施設がある場合は、土地の価格を落とす原因になります。嫌悪施設とは、墓地・送電線・産業廃棄物処理場・下水処理場などです。
施設の定義は明確にはされていません。悪臭や騒音など人に不快感を与えるような施設が嫌悪施設にあたります。
土地の近くに嫌悪施設があると価値が下がる可能性があることを知っておきましょう。
土地の価格に影響を与える施設がある場合、その程度は嫌悪施設の種類・規模・距離によって違います。
3-5.査定額は不動産会社によって異なる
不動産会社の経験値なども査定額を左右する要素です。
不動産会社に査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に依頼をして比べてみることをおすすめします。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトを利用すれば、まとめて複数社の査定結果の確認をすることが可能です。
土地売却の査定を希望する方は、不動産一括査定をご利用ください。
4.土地価格を自分で調べるときのポイント
土地の価格を自分で調べる際は下記の方法を使うと良いでしょう。
- 国土交通省の取引情報を利用する
- 固定資産税評価額から算出する
- 相続税路線価から算出する
4-1.国土交通省の取引情報を利用する
取引価格の情報を利用して価格を調べる場合は、国土交通省の土地総合情報システムにアクセスをして過去の不動産取引の売買価格や情報を調べます。
土地総合情報システムは、多くの取引事例の中から地域・不動産別で細かく絞って検索をかけることも可能です。
知りたい土地に似た条件の取引価格を確認しましょう。
4-2.固定資産税評価額から算出する
固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税納税通知書に記された固定資産税評価額を参考に土地価格の相場を算出する方法もあります。
市区町村が決定している固定資産税評価額のため、個別に調べたものです。売却の相場として参考にできます。
固定資産税評価額から土地の相場を算出する計算式は「固定資産税評価額÷0.7」です。ただ、土地の市場価値は反映されないため注意をしましょう。
4-3.相続税路線価から算出する
相続税路線価は一般的には路線価といわれるもので、相続税や贈与税などの基準価格です。毎年7月に国税庁から発表があります。
路線価は、道路に対して定められる価格のことで、土地に面している道路によって計算されるものです。道路に面していない土地の場合は別の方法で調べましょう。
路線価をもとに土地の価格を算出する計算式は「相続税路線価÷0.8」です。
また、不動産ポータルサイトで近隣の土地の売却価格を調べることでも、大まかな土地の相場の予想ができます。ただ、あくまで予想です。
ポータルサイトに載っている価格で土地の売却ができるわけではないため、注意をしましょう。
自分で土地の価格を調べるには、知識が必要です。本格的に売却をする場合や自分で調べるのが難しい場合は、プロに査定依頼をするほうが確実です。
下記より、複数の不動産会社へ不動産一括査定が依頼できます。
信頼できる不動産会社を探したい方は、ぜひご活用ください。
5.土地の査定は気軽にできる不動産一括査定がおすすめ
土地の売却を本格的に検討するなら不動産会社に依頼をして、より精密な査定をしてもらうことが大切です。
すでに決まっている不動産会社がある方は、そちらに査定依頼を出すこともできます。
ただ、特にお世話になっている会社がない方などは自分で探さなくてはいけません。
不動産会社もさまざまですが、できるだけ信頼できるところに査定依頼をしたいものです。
5-1.査定額と情報を一括で取得
どの不動産会社が良いか悩んでいる方には、不動産一括査定サイトをおすすめします。
不動産一括査定サイトは、土地の情報を入力することでサイトに登録されている不動産会社とマッチングしてくれるサービスです。
複数の不動産会社の査定額と情報を一括で取得できるため、手間もかかりません。
サイトごとに特色があるため、自分に合ったサイトを利用しましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトは、土地の条件を入力するだけで不動産一括査定を依頼できます。
大手から地元に密着している会社など、さまざまな会社に依頼が可能です。
下記のリンクより、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用いただけます。ぜひご活用ください。
6.不動産一括査定を活用するメリット
複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サイトの利用には、下記のようなメリットがあります。
自分で土地の査定をするのが難しい方や信頼できる不動産会社を見つけたい方は、上手に活用して納得のいく査定ができるようにしてください。
- 手間や時間がかからない
- ネットでで査定依頼ができる
- 査定額の比較が可能
不動産一括査定サイトを利用するメリットについて、詳しくみていきましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトにもメリットがあります。下記より不動産一括査定をご活用ください。
6-1.手間や時間がかからない
不動産一括査定をするメリットのひとつめは、手間や時間がかからないことです。
不動産会社を自分で調べて依頼するのは、意外と手間も時間もかかります。
自分で依頼先を探す際は、候補の不動産会社をピックアップして1社ずつ査定依頼の連絡を取らなければいけません。
サイトで申し込む場合でも、売却する土地の情報を1社ごとに入力して申し込み手続きをする必要があります。各社の比較をする場合は、更に手間と時間が必要です。
もともと、不動産一括査定は複数の不動産会社に査定依頼する手間や時間を省く目的で生まれました。
不動産一括査定サイトなら必要な土地情報の入力は1度で済みます。
1度で同時に複数の不動産会社に査定を申し込むことができれば、情報の入力の手間も少ないです。時間もほとんどかかりません。
仕事などで複数の不動産会社に申し込む時間がない方や、できるだけ手間をかけたくない方には不動産一括査定をおすすめします。
6-2.ネットで気軽に査定依頼できる
不動産一括査定サイトの利用には料金は発生しません。
不動産一括査定サイトにアクセスできるパソコンやスマートフォンを利用すれば、余計な出費をかけずに複数の不動産会社に依頼ができます。
もちろん、査定を依頼した不動産会社と契約をしなければいけないという決まりもありません。そのため、安心して査定の依頼ができます。
6-2-1.個人情報の入力が必要な場合がある
ただ、個人情報を入力する必要があり、情報内容の確認や営業の電話やメールがくることも少なくありません。
電話が苦手な方は、メールで連絡をしてもらうように指定しておくと良いでしょう。
もちろん、連絡がきたからといって契約をしなければいけないわけではないため不安にならなくても大丈夫です。
連絡がきた不動産会社の中から、信頼できるところを選んでください。
より良い不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サイトを上手に活用すると良いでしょう。
6-3.査定額の比較が可能である
条件が同じ土地でも不動産会社によって査定額や売却時のプランが違います。
同じ条件の中で、より良い査定額・売却時のプランの会社を選ぶことが大切です。
自分で複数の不動産会社に依頼する場合は、申込の際に求められる情報の内容がさまざまなため同じ条件での比較にはならない場合があります。
できるだけ同じ条件の情報で査定の依頼をしたほうが、より良い会社を見つけやすいです。
その点、不動産一括査定サイトは1度入力した情報で、複数の不動産会社に査定の依頼ができます。同じ条件だからこそ、比較もしやすいです。
また、不動産一括査定サイトを利用するということは利用者が複数の不動産会社と比較をしていると認識され、取引相場に見合った査定額を提示される可能性が高いです。
提示された査定額や対応など総合的にみて、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
6-3-1.登録企業が多い不動産一括査定サイトを選ぶ
ただ、不動産一括査定サイトは複数の会社に依頼ができますが、登録していない不動産会社も当然存在します。
そのため、すべての不動産会社を比較できるわけではありません。
とくに小規模な不動産会社は不動産一括査定サイトに登録していない可能性があるため、注意が必要です。
不動産一括査定サイトを選ぶ場合は、できるだけ登録企業が多い不動産一括査定サイトをおすすめします。
大手の不動産会社によっては全国にネットワークが形成されています。そのため、地方などの土地の査定をすることも可能です。
おうちクラベルでは、首都圏はもちろん全国の不動産会社に査定の依頼ができます。60秒入力で時間もかかりません。
土地の査定を依頼したい方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをぜひご活用ください。おうちクラベルの不動産一括査定サイトは下記のリンクから利用できます。
7.土地を売却するときの注意点
土地の査定を依頼すると、不動産会社が査定額を算出します。査定額を知ることで、土地の価値を把握することが可能です。
ただ、査定額はあくまでも不動産会社が出した参考価格のようなものであり、実際の売却価格とは一致しないことも少なくありません。
査定額をみる場合は、提示されている金額に根拠や信憑性があるのかを判断することも大切です。
不動産一括査定を行った場合は、査定額だけでなくそれ以外にも目を向けるようにしましょう。査定額以外に注目してほしいポイントは下記の3点になります。
- 不動産会社の売却プラン
- 不動産会社の実績や口コミ
- 不動産会社の得意分野や物件との相性
7-1.不動産会社の売却プランを確認する
不動産会社が提示するのは査定額に加えて、売却プランもあるのです。売却プランには、どのように売却をするのかが提示されています。
提示されたプランの内容がより具体的で、より良い条件での売却ができると感じる不動産会社を選ぶようにしましょう。
7-2.不動産会社の得意分野や物件との相性を把握する
また、依頼する不動産会社の実績・得意分野・物件との相性も、土地の売却時に注意をしてほしいポイントです。
売却予定の土地と似たような条件の土地の取引実績があるか、確認をしてください。また、売却プラン以外にも媒介契約の選択にも注意が必要です。
自分の希望する売却の方法や土地の特徴を考慮して、適切な媒介契約を選択するようにしましょう。
更に不動産会社にはマンションの売買が得意・一戸建てが得意など、それぞれ得意な分野があります。
土地の売却なら、土地の売買が得意な会社を選ぶと良いでしょう。
不動産会社の得意分野を調べるためには、不動産会社の担当者に直接確認したりこれまでの成約件数や実績を尋ねたりしてみましょう。
また、物件以外に地域ごとに得意・不得意があります。
7-3.不動産会社の実績や口コミをチェックする
実際に不動産会社を利用した方の口コミも、不動産会社を選ぶ重要なポイントです。
悪い口コミが集まっている会社との契約は慎重に行ってください。
おうちクラベルは提携している不動産会社の数が豊富です。
ソニーグループのSREホールディングスが運営しており、実績も豊富な優良企業が多数提携しています。
不動産一括査定の依頼後にはAIが推定査定価格をすぐに算出してくれるため、事前に相場の目安の把握が可能です。
推定査定価格をもとに各不動産会社の査定額を比較できます。
そのうえで、より条件の良い不動産会社を選ぶことが可能です。
不動産一括査定は下記のリンクから依頼ができます。土地の売却を検討中の方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをぜひご活用ください。
8.土地を売却するときは慎重に
不動産一括査定サイトは、1度に複数の不動産会社に査定が依頼できるサービスです。
査定をしたい土地の情報を入力するだけで、簡単に査定を依頼できて比較もできます。
査定の後に気に入った不動産会社をみつけたら、そのまま正式に依頼をすることも可能です。
複数の会社を比較することで、より良い条件での土地売却ができます。
複数の不動産会社に依頼をする手間や時間がかからない点は、不動産一括査定の大きなメリットです。
土地の価値を自分で調べる方法もあります。
ただ、自分で不動産会社を探したり土地価格を調べたりするためには時間も手間もかかってしまうでしょう。
更に、実際に土地の売却を行う場合は不動産会社の仲介が必要です。
その点、インターネットに繋がるパソコンやスマートフォンがあれば、いつでも査定の依頼ができます。
もちろん、最終的に不動産会社を選ぶ際は、査定額だけでなく売却プランや実績などを確認したうえで選ぶことも大切です。
8-1-1.実績が豊富な優良企業が多い不動産一括査定サイト
不動産一括査定を行うことで、不動産会社からも良い条件を提示されやすくなります。
土地の売却は慎重に行うことが大事です。提示された条件に自分が納得できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトは複数の不動産会社に依頼できます。土地の情報の入力も1回で済むため、時間も手間も最小限です。
おうちクラベルに登録されている不動産会社は実績が豊富な優良企業が多いため、安心して査定の依頼ができます。
情報の入力が完了した後は、不動産会社からの査定結果が届くまでにAIによる推定査定価格がその場で算出されます。
その結果と不動産会社と比較をすることも可能です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトの利用には費用はかかりません。土地の価格を知りたい方や売却を検討している方は、ぜひ不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
株式会社MKM 代表取締役
大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタントやインスペクターを経験し中古＋リノベーションのフランチャイズ展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など不動産業界に幅広く従事。
■宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士
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