土地を売却する際には、売り主の希望する売値、あるいはそれ以上の価格で、短期間で成約することが望まれます。
売り主の希望する売値はどうやって決めていけばいいのでしょうか？
土地が持っている価値を示すのが土地評価額です。固定資産税などの納税に必要な公的に決定されたもので、売値を決める際にも使用されます。
この記事では、この土地評価額を知る方法、土地評価額の種類、得をする売値の決め方などを紹介しています。
1.土地の査定額とは？
土地の査定額とは、土地の価値を評価するために政府機関や不動産鑑定士が行う評価額のことです。
査定額は、土地の大きさ、用途、周辺環境、地勢、土壌などの要素を考慮して設定されたものです。土地の査定額は、不動産の売買や賃貸、税金計算などに使用されています。
1-1.売却価格の相場
土地の売却価格の相場は地域や周辺の環境などによって異なります。
例えば、都市部や観光地などに位置する土地の価格は農村部や地方部に比較して高い傾向があります。
また、経済状況も土地の売却価格の変動に影響する要素のひとつです。
例えば、経済が良好な景気の時には不動産の価格が上昇し、土地の売却価格の相場も上昇することがあります。
一方経済が不況の時には、不動産の価格が下落し、売却価格の相場も下落することがあります。
土地を売却する際には、経済状況も考慮して売り時を考えましょう。
2.土地の評価額と売値の違い
2-1.土地の評価額
土地の評価額は、土地が持っている価値を、土地の使用目的・面積・地勢・所在地などを考慮して決定されます。
土地が道路に面している・利便性の高い施設に近接している立地にある・納税金額が妥当かなどを、公の機関が一定の基準に基づいて定めた価格です。
一方、売値とは土地を売却する際に決める必要があり、売主の自由な判断によって決められる土地の販売価格のことです。
2-2.土地の売値
売値は資産の状態・競売の条件・市場の需要などによって変動し、土地の評価額よりも高くなることもあれば安くなることもあります。
土地の評価額は、土地を売買する際の基準になるもので不動産価値を表しています。 算出方法の違いによりいくつかの種類の価格があるため、それぞれの違いをよく知っておくことが必要です。
上記のことを理解していれば、自分が売りたい土地の本来の土地の価値と相場が明確になります。
3.土地評価額の種類
土地評価額は、土地の価値を査定するために使用される数値です。不動産の評価額は、使用する目的によって算出方法が異なります。土地評価額には、次に示すような種類があります。
- 実勢価格
- 相続税路線価格
- 固定資産税評価額
- 公示地価
- 基準地価
- 不動産鑑定評価額
3-1.実勢価格
実勢価格は、市場で売買されている市場価格（時価）のことです。
相続税路線価や公示地価なども不動産の価格を示す指標ですが、その内容や目的は少しずつ異なっています。
売買で利用するか、税金の計算で使用するのかなど、用途に応じて利用する価格を使い分けているのが実情です。
また実勢価格はそれぞれの不動産ごとに、早期の売却、利益の獲得といった売主の事情、安価で取得してリフォームといった買主の事情も反映されているのも特徴です。
一例をあげると、よくあるのは公示地価で2,000万円の土地評価額の場合でも、実際の市場では2,400万円という異なる価格で売り出されるケースです。
実勢価格は実際の取引価格なので、2,400万円で売り出された土地が200万円値引きされて取引されたなら、実勢価格は2,200万円となります。
ポータルサイトや新聞の折り込み広告に記載されている価格は、売り出し価格といわれています。この記載価格は売買が成立するまでは、値下げの可能性も多いため実勢価格とは異なるものです。
売り出し価格は査定額を参考にしながら、売主の希望も勘案して設定するので、実勢価格より高くなる傾向があり、それに反して、買主側は値下げを希望する傾向にあります。
3-2.相続税路線価
相続税路線価は、相続税の申告の際に使用される土地価格です。これは、土地を相続した場合に課せられる相続税の額を算出するために利用されます。
国税庁が定める基準に基づいて決定される相続税路線価は、土地の位置、 用途、面積、土地取得時期（年2回の改定）などが考慮されています。
また、不動産市場の変化や産業構造の変化などに対応するために定期的に改定されるものです。 相続税路線価は、相続税の申告時に使用されるため税務上の重要な指標です。路線価が低いほど課せられる相続税の額が少なくなります。
路線価のない土地の場合は倍率方式で計算します。倍率方式の計算式は【固定資産税評価額×評価倍率=土地の評価額】です。
評価倍率を確認するには、国税庁のホームページの「財産評価基準書」で調べられます。
3-3.固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税評価額を算出する際に必要な土地の価格です。
これは、所有する土地に対して年度ごとに納付する税金の額を算出するために使用され、税務上の重要な指標となります。
固定資産税評価額は、地方自治体が固定資産税評価基準に基づき、固定資産税路線価や次に説明する公示価格などを基準にして決められているものです。また、固定資産評価額は3年に1度で定期的に改定されます。
3-4.公示地価
公示価格とは、標準地に対する1㎡あたりの毎年1月1日時点での価格のことです。さまざまな土地の位置・面積、用途（住宅地、商業地など）、土地取得時期（年2回の改定）が関係してきます。
土地取引の際に客観的に判断して国土交通省が適正価格を算出するために、この公示価格を定めています。
全国の都市計画区域などの目安となる標準的な土地を標準地としてピックアップし、
2名以上の不動産鑑定士が取引事例や実際に土地取引した場合を想定して算出した収益分析を基準に公示価格を決定するのです。
地方公共団体が公有地を売却する際には、公示地価を基準にして取引価格を決定しているのです。
3-5.基準地価
公示価格は国が評価した土地価格ですが、都道府県が公表した土地価格を「基準地価」といいます。
算出方法は公示地価とほぼ同じですが、調査の時期は、公示地価が1月1日の価格、基準地価が7月1日の価格の点で異なります。
都道府県が毎年9月に公表するその年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する指標です。
これは一般の土地取引の目安として活用されます。
3-6.不動産鑑定評価額
不動産鑑定評価額は、固定資産税評価・相続税評価・公示地価・都道府県地価調査などの「公的土地評価」の基準になる価額です。
このため、不動産売買の主観的な事情を排除し、その不動産の利用価値や周辺の取引事例、賃貸した場合の収益性などの経済価値のみを検証して客観的な価額が評価されています。
相続税評価の適否を判断するような場合や、公的指標と実勢価格との乖離が大きすぎると思われる場合にも不動産鑑定評価が行われます。
より詳細な不動産鑑定評価額や売却価格について知りたい方はおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
3-7.土地評価額から売値の目安を調べる方法
インターネット上で土地の取引情報を調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」というものがあります。過去の取引事例のうち国土交通省が把握できたものが掲載されています。
インターネット上の不動産ポータルサイトで今売りに出されている土地の情報を探す方法もあります。ただし、ポータルサイトの売買情報はあくまでも「売主の売却希望価格」です。通常は値引き交渉があることを考慮し、実際の売買価格よりも高めに設定されていることが多いので注意が必要です。
また不動産会社や建設業者に意見を伺うことにより土地の売値の目安を確認できます。これら専門家は土地の需要や市場動向などに精通しており、直近の売買事例などの情報を教えていただける可能性もあります。
3-8.路線価から価格を推定
土地評価額から売値の目安を調べる方法のひとつとして、路線価から価格を推定する方法があります。
路線価は土地がある路線や地域によって設定された基準価格で、相続税評価額はこの相続税路線価を基準にして算出できるのです。
相続税路線価は公示価格のおおむね80%と言われています。ですので、相続税路線価を80%で割り戻すことにより、公示価格に近い価格を推定できます。
3-8-1.日本における公示価格の設定箇所
公示価格は全国で約26,000箇所しか設定されていません。公示価格が設定されていない場所や地域では、路線価から割り戻す形で公示価格を推定するのが一般的です。路線価は、市役所や税務署などで公開されており、公的な資料として利用可能です。
市役所では路線価、相続税評価額は税務署にて確認できます。また、不動産会社や建設業者などにも相談して、路線価についてのアドバイスを受けることも可能です。
3-9.相続税路線価から推定された価格を市場相場に近づける
相続税路線価から推定された価格を市場相場に近づけるには次のような方法が考えられます。
- 市場相場を調査
- 不動産会社へ相談
3-9-1.市場相場を調査
まずは市場の相場を確認しましょう。
近隣の土地の売買事例や市場動向を調べることで、相続税路線価から推定された価格が市場相場に近いかどうかを確認できます。
3-9-2.不動産会社へ相談
売却にあたって不動産会社などの専門家に相談することもおすすめです。
専門家に相談すれば、相続税路線価から推定された価格が市場相場に近いかどうかを判断できます。
競売条件や市場動向などに精通しているため、専門家のアドバイスを得て、最適な販売価格を決定できます。
これらの方法を用いることで、市場相場に近い相続税評価額が算出できるでしょう。
しかし、市場相場はさまざまな要因で変動します。
土地評価額から売値の目安を知りたいなら、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
4.土地評価額を調べる方法
土地評価額を調べる具体的な方法には、以下があります。
- 調査会社への依頼
- 市役所や税務署への問い合わせ
- 不動産会社や建設業者への相談
- インターネット上の不動産サイトの検索
- 土地総合情報システムを利用
- 相続税路線価から算出
- 固定資産税路線価から算出
- その他の公的機関のデータベース
- 固定資産税の課税明細書・評価証明書
4-1.調査会社への依頼
専門家に土地の評価を依頼することで正確な評価が得られます。ただし、 費用は発生します。
4-2.市役所や税務署への問い合わせ
市役所や税務署では、土地の路線価などが公開されているため、これらを参照して確認ができます。
4-3.不動産会社や建設業者への相談
不動産会社や建設業者は、土地の評価に関する知識が豊かであるため、相談することで正確な評価が得られます。
4-4.インターネット上の不動産サイトの検索
インターネットには、土地の評価に関する情報が掲載されているため、以下の不動産サイトにアクセスして参考にできます。ただし、データの正確性や最新性については確認が必要です。
- 国土交通省の取引価格情報の利用
- 固定資産税路線価から算定
- 相続税路線価から算定
- 公示価格や基準地標準価格から算定
- 検索サイトの売り出し事例の利用
上記に示した価格の調べる方法は難しく思えますが、手順を踏んでおこなえば面倒ではありません。要点をしっかりと理解すれば、自分の土地の価格を確認して納得のいく売値を決められます。
4-5.土地総合情報システムを利用
土地総合情報システム を利用する際、次のような手順を踏んで確認しましょう。
- 「不動産取引価格情報検索」のクリック
- 取引時期・不動産の種類・地域を選択して検索
- 表示された情報の中でより条件が近い土地を選択
- 取引総額の確認
条件で絞って検索しても、不動産取引の多いエリアであればたくさんの情報が表示されます。最寄駅からの距離や、土地の面積・形状といったより細かい情報を見ながら、売却したい土地に近い条件の取引価格を調べられます。
ただし、取引の事例が少ない場合には、類似した条件の土地の取引価格が得られず、相場価格の参考にならないかもしれません。
土地の相場を確認して売却する方法についてもっと詳しく知りたい人は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトがおすすめです。
4-6.相続税路線価から算出
土地相場を調べる手段のひとつとして、相続税路線価を調べる方法もあります。
相続税路線価は一般的に路線価と称され、毎年7月に国税庁が発表している贈与税や相続税などの税額のベースとなる価格のことです。
次に示す式を利用して、路線価から土地の相場を算定できます。
土地の価格の相場＝相続税路線価÷0.8
路線価は言葉の通り、路線に対して定められる価格のことです。土地の路線価は、土地の面している道路によって計算されます。
複数の道路に面している利便性の高い土地の相場の求め方は？
複数の道路に面している利便性の高い土地は、最大の路線価を勘案して相場を求めましょう。一方、道路に面していない無道路地の場合は計算が複雑になるため、専門家への相談をおすすめします。
相続税路線価の閲覧方法は国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を確認しましょう。
4-7.固定資産税路線価から算出
固定資産税は、当然のことながら各々の不動産によって金額に違いがあります。
固定資産税の税額を決める際の基準となるのが各市区町村（東京23区は都）が設定している固定資産税路線価です。
固定資産税路線価を参考にする場合は、各市区町村（東京23区は都）が公表している固定資産路線価図を利用できます。これにより土地価格の相場を算出できます。
固定資産税路線価はその土地の価格を市区町村が公的に調査して評価したものであるため、売却の相場価格としても信用できるものです。
固定資産税路線価から土地価格の相場を目安にする際には、次のように計算できます。
土地の価格の相場＝固定資産税路線価÷0.7
4-7-1.注意点
しかし、固定資産税路線価には、土地のエリアの人気や開発の進捗状況というような市場による評価があまり考慮されていないため注意が必要です。
商業施設開発計画や大規模住宅開発計画、評判の良い学校の学区域内などのように、エリア自体に人気がある土地の相場の算出には適していません。
4-8.その他の公的機関のデータベース
土地評価額を調べる簡単な方法として、公的機関のデータベースを利用することが可能です。
公的機関のデータベースには、土地の評価額や路線価などの情報が収集・公開されています。 公的機関のデータベースには正確な情報が提供されており、市役所や税務署などで公開されているため、簡単にアクセスできます。
ただし、データベースの情報は更新されていない場合があるため、最新性や正確性については、専門家に相談したり市場動向を調べたりして確認することが必要です。
また、土地評価額を調べるには、市町村役場で固定資産税の課税明細書・評価証明書を入手できます。
課税明細書・評価証明書は所有者などの関係者しか入手することはできませんが、評価証明書には 土地の評価額や構造物の評価額が記載されています。
また、課税明細書には、固定資産税の課税額や税額が記載されています。これらの書類を参照することで、土地の評価額を算定できます。
4-9.固定資産税の課税明細書・評価証明書
固定資産税評価証明書は不動産の評価額を証明する書類です。登記申請時や相続税・贈与税の申告の際に必要になります。
そして、不動産の取得や不動産の名義変更、住宅ローンの完済、不動産の相続などの際には不動産登記が必要です。
また建物を取り壊した時にも必要で、その際は固定資産税評価証明書の添付が必要になります。補足をすると、不動産登記の申請は、申請する日の年度の固定資産税評価証明書が必要です。
4-9-1.固定資産税評価証明書を用いた土地評価額の調べ方
固定資産税評価証明書を確認すると不動産の価値の目安がわかり、その金額を基準に固定資産税を計算できます。
固定資産税評価額を調べる方法は、まずは、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認します。しかし、納付して通知書を処分してしまったり、探しても見当たらなかったりということも起こりかねません。
納税通知書は再発行ができないので、納税通知書が手元にない場合は、お住まいの役所で固定資産税課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取り寄せて対応しましょう。
土地評価額の種類や算定方法に関して、詳しく知りたい方は次に示すおうちクラベルの不動産一括査定サイトが参考になります。
5.土地を評価額以上で売る方法
土地を評価額以上で売るためには、まずは土地の価値を高める方法を考えることが重要です。 例えば、土地に商業開発計画や住宅開発計画、観光関連開発などがある場合は、それをアピールしましょう。
土地周辺に新しいインフラ整備（高速道路や新幹線、新線の鉄道整備）が行われるなど、土地の周辺環境が改善される場合は価値が上がる傾向にあります。
また、売却のタイミングも評価額以上で売るための重要な要素です。
土地市場が好調な時期に売却することで、高額での売却が可能になります。
土地に特殊な用途がある場合は、その用途に合った需要がある時期に売却することも有効な手段です。
5-1.販売方法の工夫
そして、販売方法の工夫が必要です。土地の販売には様々な方法がありますが、土地の外観や周辺の状況がわかるきれいな画像にしたパンフレットの作成、プライベートセールやオークションなど、独自の販売方法を考えることで、高額での売却が可能になります。
所有する土地を評価額以上で売りたいなら、まずは査定額を知ることが大切です。
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6.土地評価額・売値を自分で調べるのは難しい
土地評価額や売値を自分で調べることは、専門の知識や経験が必要になるため、難しいことです。
例えば、土地評価額は、土地の地盤、建物、周辺環境（買い物や交通へのアクセス、観光施設）など、様々な要素を考慮して設定する必要があります。
また、今まで述べてきたように、土地の売値は市場動向や競合環境など様々な要因が影響を及ぼします。
6-1.専門家へ相談
土地評価額や売値を調べる際には、専門家に相談することが大切です。土地評価 士や不動産取引士などの専門家が、土地の評価額や売値を正確に設定できます。
不動産会社に依頼をして査定額を提示してもらうほうが効率良く売却を促進でき、さらに複数の不動産会社に依頼を出すとより適正な査定額を確認できます。
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7.土地評価額・売値を知りたいなら専門家に相談しよう
不動産会社には土地評価士や不動産取引士などの専門家が在籍しており、土地の評価額を査定して売値を正確に設定できます。
その前に、自分で確認してある程度の情報を調べて確認しておくと、円滑に専門家との相談ができるでしょう。
不動産ポータルサイトで近隣の土地売値を調べると、おおよその相場を予想できます。
不動産ポータルサイトでは、地区の選択のみならず、土地の形状や駅からの距離といったかなり詳細な条件を選んで検索できるため、より類似する条件の土地の情報を閲覧できて大変便利です。
ただし、ポータルサイトに掲載している売値はあくまで売り出し価格です。売り出し価格を決めるのは売主であり、相場とかけ離れた価格を設定しているケースもあります。
そのため、ポータルサイトに載っている売り出し価格をしっかりと吟味して、利用する必要があります。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
