土地を売却したいと考えたとしても、土地を売った経験がない場合は何から始めてよいかわからない場合も多いと思います。
土地の売却はどのように進めていけばよいのでしょうか？
また、土地の売却はどのような税金や費用がかかるのでしょうか？
今回は、土地を売却する流れや方法、費用などについて詳しく解説します。
土地の売却価格を知る方法
ある土地の売却価格が知りたい場合、どのように調べればよいのでしょうか？
土地の売却価格を調べる主な方法は次のとおりです。
- 自分で相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 土地の売却を前提としない場合は不動産鑑定士に依頼する
自分で相場を調べる
自分で土地の売却相場を調べたい場合は、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索」が参考になります。
このサイトでは、実際に土地が取引された価格が町名までの所在地と最寄り駅名、駅からの距離、坪単価、土地の形状、前面道路の状況などとともに掲載されています。
取引が成立した土地の情報と売却を検討している土地の情報を比較することで、土地の売却価格を想定しやすくなります。
不動産会社に査定を依頼する
土地の売却を前提としている場合、不動産会社に査定の依頼をしましょう。
査定とは、不動産会社にその土地の売却適正額を算定してもらう手続きです。
土地を売り出す際は、査定額をベースとして売出価格（売主側の希望売却価格）を設定することが一般的です。
土地の査定額は、不動産会社によって異なることが少なくありません。
そのため、土地の査定は1社のみではなく複数の不動産会社に依頼をするとよいでしょう。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定を依頼することは、多大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用です。
おうちクラベルは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
おうちクラベルを活用することで、自分で複数の不動産会社を回ることなく複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
土地の売却を前提としない場合は不動産鑑定士に依頼する
当面の間は土地を売却するつもりがないものの、土地の売却想定額を知りたいという場合もあるでしょう。
たとえば、亡くなった人（「被相続人」といいます）の唯一の遺産がA土地であり、「A土地を長男が相続し、代わりに長男から二男にA土地の半額分の金銭を支払う」などの遺産分割を行う場合などが挙げられます。
この場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼するとよいでしょう。
不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価を専門とする国家資格です。
不動産鑑定士による鑑定は有料であるものの、鑑定結果は裁判資料として活用することが可能です。
土地の売却に関する相談は誰にする？
土地の売却に関して相談したい事項が生じた場合、誰に相談すればよいでしょうか？
主な相談先は次のとおりです。
- 土地の売却全般に関する相談：不動産会社
- 名義変更に関する相談：司法書士
- かかる税金に関する相談：税理士
- 境界確定に関する相談：土地家屋調査士
- 売却や相続に関する紛争の相談：弁護士
土地の売却全般に関する相談：不動産会社
土地の売却全般に関する相談先は不動産会社です。
その土地の売却にノウハウを有している不動産会社は、土地の売り出し方や売出価格、売り出す時期などについて的確なアドバイスをくれます。
しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのか、外部からはわからないことが少なくありません。
そのような際は、「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。
おうちクラベルから複数の不動産会社に査定の依頼をしてその査定額や対応などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
名義変更に関する相談：司法書士
売却しようとする土地が故人名義である場合など、土地の名義変更に関して相談をしたい場合もあるでしょう。
その際の相談先は司法書士です。
司法書士は、不動産登記などの専門家です。
土地の名義変更について相談をすることができるほか、名義変更の手続きについて依頼することもできます。
なお、土地の売却をする際は売主から買主に土地の名義を変えますが、売買の名義変更を依頼する司法書士は買主が探すことが多く、これにかかる費用も買主が負担することが通例です。
かかる税金に関する相談：税理士
後ほど解説しますが、土地の売却にはさまざまな税金がかかります。
中でも、「譲渡所得税」は自分で計算をして申告する必要があるうえ、特例の適用が受けられるかどうかによって税額に大きな差が生じることも少なくありません。
そのため、あらかじめ税金について相談したいと考えることでしょう。
この場合の相談先は税理士です。
また、申告書の作成を自分で行う場合は、管轄の税務署も相談先の候補となります。
境界確定に関する相談：土地家屋調査士
売却しようとする土地の境界があいまいな場合や境界杭が見つからない場合など、境界に関して相談したい場合の相談先は土地家屋調査士です。
土地家屋調査士とは、土地や家屋に関する調査・測量を行う専門家です。
売却や相続に関する紛争の相談：弁護士
土地の売却や売却を前提とした相続などで紛争が生じる場合もあるでしょう。
その場合の相談先は弁護士です。
相談先の弁護士に心当たりがない場合は、法テラスの活用をおすすめします。
法テラスとは、国民向けの法的支援を行う中心的な機関として設立された公的機関です。
相続した土地を売却する流れ・方法
土地を売却する際は、どのような流れで進めればよいでしょうか？
ここでは、相続した土地を売却するまでの流れについて解説します。
- 遺産分割協議をする
- 相続登記の必要書類を用意する
- 相続登記を申請して土地の名義を変える
遺産分割協議をする
土地が故人名義の場合、そのまま売却することはできません。
売却に先立って、土地の名義を相続人などへと変える手続きが必要です。
この手続きを「相続登記」といいます。
相続登記を行うには、相続人全員による遺産分けの話し合いである「遺産分割協議」をしなければなりません。
この遺産分割協議において、誰がその土地を相続するかを決めます。
なお、遺産分割協議の成立は、相続人全員による合意が必要です。
1人でも納得しない相続人がいる場合は手続きを進めることができないため、弁護士に相談のうえ解決を図りましょう。
相続登記の必要書類を用意する
遺産分割協議がまとまったら、相続登記の必要書類を用意します。
相続登記に必要な書類はケースバイケースであるものの、次の書類が必要となることが多いです。
- 相続登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連絡した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本
- 被相続人の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 土地を相続する者の住民票
- 土地の固定資産税評価証明書または評価通知書
なお、相続登記手続きは司法書士へ依頼することが可能です。
その場合は、司法書士が書類の作成や収集を代行してくれます。
相続登記を申請して土地の名義を変える
必要書類が揃ったら、管轄の法務局に相続登記を申請します。
登記の申請後は、10日から2週間ほどで土地の名義が相続人へと変わります。
これ以降は、次で解説をする一般的な土地売却を進めます。
土地を売却する流れ・方法
土地を売却する流れや方法は次のとおりです。
- 自分で相場を調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 土地の売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 土地の売出価格を決める
- 不動産会社が土地の販売活動をする
- 売買契約を締結する
- 土地を引き渡す
相続した土地を売却する際は、先ほど解説した相続登記を済ませてから、この流れに入ります。
自分で相場を調べる
土地の売却を検討したら、はじめに自分で相場を確認してください。
相場の確認は、先ほど解説した国土交通省の「不動産取引価格情報検索」が参考となります。
不動産会社に査定の依頼をする
土地の売却を決めたら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定の依頼は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の優良な不動産会社に査定の依頼をすることができます。
土地の売却を依頼する不動産会社を選定する
査定額や説明、対応の誠実さなどを比較して土地の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は、査定額の高さのみではなく、査定額への説明や対応の誠実さなどを総合的に判断して選定するとよいでしょう。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、その価格で売却できるという保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に土地の販売活動や買主との売買交渉などを依頼する契約です。
媒介契約は次の3種類があります。
土地の状況や希望に合った契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
土地の売出価格を決める
不動産会社と媒介契約を締結したら、土地の売出価格を決めます。
売出価格は必ずしも査定額そのままである必要はなく、査定額をベースに売主の希望を加味して設定することが多いです。
不動産会社が土地の販売活動をする
売出価格が決まったら、不動産会社が土地の販売活動を開始します。
購入希望者からの問い合わせは不動産会社が対応するため、原則として売主が直接対応する必要はありません。
売買契約を締結する
購入希望者が土地の購入を決め交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
売買契約の締結時は、買主から売主へ手付金が交付されることが多いです。
手付金の額に明確な決まりはないものの、売買価格の5％から10％程度とされることが一般的です。
以降、相手が契約の履行に着手する前に一方的に契約の解除を行うには、次の対応が必要です。
- 売主側からの解除：手付金の倍額返し
- 買主側からの解除：手付金の放棄
土地を引き渡す
取り決めた日において、土地を引き渡します。
この日は、次のことが同時に行われることが一般的です。
- 売主から買主へ土地の名義を変えるために必要な書類への署名押印
- 買主側のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金残額の支払い
その後、立ち会った司法書士が名義変更の申請を行い、土地の名義が正式に買主へと変わります。
土地をより高く売却をさせるポイント
土地を売る際は、できるだけ高値で売りたいと考えることでしょう。
土地をより高く売却するための主なポイントは次のとおりです。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- その土地の売却に強い不動産会社に依頼する
- 土地の売却を急がない
- 売出価格を高めに設定する
査定は複数の不動産会社に依頼する
土地を売る際の査定は、1社ではなく複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。
なぜなら、査定額が不動産会社によって異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社から査定を受けることで、売却の適正額を把握しやすくなります。
また、不動産会社が競い合ってその土地の利点を探すことで、査定額が高くなる効果も期待できます。
土地の査定は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご利用ください。
その土地の売却に強い不動産会社に依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があることが少なくありません。
土地をより高く売るには、その土地の売却に強い不動産会社に売却を依頼することが重要です。
しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのかわからない場合も多いでしょう。
その際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
複数社による査定額や査定額への説明などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
土地の売却を急がない
土地をよりよい条件で売るには、売却を急がないことが鉄則です。
売却を急ぐと買主から足元を見られ、強気な値下げ交渉をされるかもしれません。
売出価格を高めに設定する
土地を高く売りたい場合は、売出価格を相場より少し高めに設定するとよいでしょう。
多少高くてもその土地が欲しいというニーズがある場合は、その価格で売買ができる可能性があるためです。
ただし、売出価格をあまり高くし過ぎるとなかなか買主がつかない可能性があります。
売出価格は、不動産会社の担当者とよく相談したうえで設定してください。
土地の売却にかかる主な費用・税金
土地の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
最終的に手元に残る金額を算定するためは、費用や税金についても理解をしておく必要があります。
土地の売却で主にかかる費用と税金は次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 測量費用
- 譲渡所得税
- （相続した土地を売る場合）相続登記費用
不動産会社の仲介手数料
不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は、原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
なお、これはあくまでも上限額であるものの、これをそのまま報酬額として設定している不動産会社が多いです。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に対してかかる税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額はそれぞれ次のとおりです。
なお、2024年3月31日までに作成された契約書では軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
抵当権の抹消費用
相続した土地に「抵当権」が付いている場合、遅くとも土地の引き渡し時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、土地や建物につける担保であり、土地購入に係るローンが残っている場合は抵当権が付いたままとなっていることが多いです。
抵当権の抹消には、次の費用などがかかります。
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 |
| 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼する場合） | 1万円～2万円程度 |
測量費用
測量とは、土地の面積を正しく算定したり隣地との境界を明確にしたりする手続きです。
土地の売却において、測量が必須というわけではありません。
しかし、境界が明確となっていない場合、購入後にトラブルの原因となる可能性があります。
そのため、住宅用地など比較的価値の高い土地を売却する場合は、境界が明確となっている場合を除いて測量を行うことが多いです。
測量にかかる費用の目安は、隣地の種類によっておおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 金額の目安 |
|---|---|
| 隣接地が民有地 | 35万円～45万円 |
| 隣接地が官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
ただし、土地の形状などによって費用は増減します。
そのため、見積もりをとっておくとよいでしょう。
譲渡所得税
土地を売って利益が出る場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税は自分で計算して、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
各計算要素の概要は、それぞれ次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
|---|---|
| 収入金額 | 土地の売却で買主から得る対価 |
| 取得費 | その土地の取得に要した購入代金、仲介手数料、不動産取得税など 不明な場合は収入金額×5％で計算する |
| 譲渡費用 | その土地を売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税、土地を売るために支払った建物の解体費用など |
| 特別控除 | 要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除 |
| 税率 | 売却した土地の、売却年1月1日時点での所有期間に応じて次のとおり ・5年超（長期）：15％ ・5年以下（短期）：30％ ※別途住民税と復興特別所得税が必要 |
譲渡所得税の計算は複雑であるうえ、それぞれ要件が異なる多くの特別控除があります。
そのため、土地を売却する際は税理士や管轄の税務署へ相談のうえ、譲渡所得税の試算をしてもらってください。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
（相続した土地を売る場合）相続登記費用
相続した土地を売却する際は、あらかじめ相続登記を済ませなければなりません。
相続登記にかかる費用の目安は次のとおりです。
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 土地の固定資産税評価額×4/1,000 |
| 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼する場合） | 8万円～15万円程度 |
| 必要書類の取得費用 | 1万円～3万円程度 |
ただし、相続人の数や状況などによって費用は変動します。
そのため、見積もりをとっておくとよいでしょう。
土地の売却でかかる税金を節約する方法
土地の売却でかかる譲渡所得税をできるだけ節約するにはどうしたらよいでしょうか？
税金を引き下げるための主なポイントは次のとおりです。
- 土地の取得費に関する資料を保存しておく
- 特例を漏れなく適用する
- 取得から5年以内での売却を避ける
土地の取得費に関する資料を保存しておく
先ほど触れたように、土地の取得費がわからない場合は「収入金額×5％」で取得費を計算します。
しかし、実際の取得費がこれより低いケースは稀だといえます。
そのため、実際の取得費を計上することができるよう、土地購入時の資料をきちんと保存しておくようにしてください。
なお、父が購入した土地を長男が相続してその後長男が売却する場合などでは、父が購入した際に支出した費用を取得費に計上することが可能です。
相続によって長男が無償で土地を取得したからといって、譲渡所得税計算上の取得費がゼロになるわけではありません。
特例を漏れなく適用する
譲渡所得税には、さまざまな特別控除が存在します。
たとえば、次のものなどが挙げられます。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
- 未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除
特別控除は控除額が大きいものが多く、適用を受けることで結果的に税額がゼロとなることも少なくありません。
そのため、特例の適用要件を確認し、要件を満たす特例については漏れなく適用を受けるようにしてください。
取得から5年以内での売却を避ける
先ほど解説したように、譲渡所得税の税率は所有期間によって二段階となっています。
売却年の1月1日時点における所有期間が5年以下となる場合は高い税率が適用されるため、5年以内での売却は避けた方がよいでしょう。
なお、相続などで取得した土地である場合、取得期間は被相続人による取得期間を引き継ぐことが可能です。
まとめ
土地を売却する手順や費用などについて解説しました。
土地の売却を成功させるには、その土地の売却に強い不動産会社を見つけることがカギとなります。
土地の売却を検討する際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定の依頼先となる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご利用頂けます。
査定結果や対応などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社と出会いやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
