土地を売る際は、さまざまな税金がかかります。
たとえば、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などがあります。
では、それぞれの税金はどの程度かかるのでしょうか？
今回は、土地を売る際にかかる税金や、税金を抑える特例などについて詳しく解説します。
土地を売る場合にかかる税金と支払い方法
土地を売る際は、次の税金などの対象となります。
- 印紙税
- 登録免許税（売買）
- 登録免許税（抵当権抹消）
- 譲渡所得税
はじめに、土地を売る際にかかる税金の概要と税金の支払い方法について解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書を対象とする税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成した売買契約書については、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
印紙税は納付書などで納めるのではなく、課税対象である土地の売買契約書に「収入印紙」を貼付して納付します。
収入印紙とは、租税や手数料などを徴収する目的で政府が発行している切手サイズの証紙であり、法務局や郵便局、市区町村役場などで購入できます。
コンビニエンスストアでは、領収証でよく使用される200円の収入印紙しか取り扱いがないことが多いです。
再利用を防ぐため、契約書に貼付した印紙には消印（収入印紙と契約書の用紙にまたがるように押印）をしなければなりません。
消印をする印に制限はなく、当事者の一方が行っても構いませんが、一般的には契約書に押した印で契約当事者双方が消印をします。
なお、土地の売買契約書は2通作成をしたうえで売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税も売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書に貼付すべき分を負担します。
登録免許税（売買）
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
土地を売る際は、土地の名義を売主から買主へと変更しますが、この名義変更の登記も登録免許税の課税対象となります。
ただし、名義変更にかかる登録免許税や、この手続きを依頼する司法書士報酬は買主が支払うことが慣例とされており、売主が負担することはほとんどありません。
土地の名義変更にかかる登録免許税は、原則として次のように計算します。
- 登録免許税（売買）＝名義変更をする土地の価額×1,000分の20
ただし、軽減税率の適用が受けられる場合もあります（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15）。
土地を売ったことに伴う名義変更は司法書士に依頼することが多く、登録免許税の額も司法書士が計算したうえで教えてくれることが一般的です。
登録免許税（抵当権抹消）
抵当権を抹消する登記にも、登録免許税がかかります。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が土地を競売（けいばい）にかけ、売却対価からローンの返済を受ける形式の担保のことです。
売却しようとする土地に抵当権が付いている場合は、遅くとも土地を買主に引き渡す時までに抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権抹消登記にかかる費用は、原則として売主の負担となります。
抵当権の抹消にかかる税金は次のとおりです。
- 登録免許税額（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
抵当権の抹消登記も司法書士に依頼することが多く、一般的に登録免許税の額も司法書士が計算したうえで教えてくれます。
登録免許税は法務局に納めるのではなく、司法書士報酬と併せて司法書士から請求されることが一般的です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地を売って得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は計算済みの納付書が送られてくるのではなく、売主が自ら計算して売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
譲渡所得税の計算方法は後ほど解説しますが、特例なども多く自分で正しく計算することは容易ではありません。
土地の売却想定額がわかった段階で、税理士などの専門家に試算してもらっておくとよいでしょう。
土地を売る前に土地の売却想定額を知るには、不動産会社に査定の依頼をしてください。
査定とは、その土地の売却想定額を不動産会社に試算してもらう手続きのことです。
土地を売る際の査定は、複数の不動産会社に依頼をすることが鉄則です。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間がかかります。
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複数社による査定額を比較することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、その土地の売却に強い不動産会社を探しやすくなります。
土地を売る場合にかかる譲渡所得税の計算方法
土地を売る際にかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
収入金額
収入金額とは、土地を売却したことによって買主から受け取る金銭の額です。
収入金額がわかると土地を売ることでかかる税金（譲渡所得税）の試算がしやすくなるため、査定を受けるようにしてください。
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取得費
取得費とは、その土地の取得に要した費用です。
取得費には、原則として次の費用などが含まれます。
- 売った土地の購入代金、購入手数料、改良費など
- その土地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用は対象外）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
事業所得や不動産所得の経費として算入した金額は取得費に計上することができません。
なお、相続した土地などでは、実際の取得費がわからない場合も多いでしょう。
その際は、取得費を「収入金額×5％」で算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売るために直接かかった費用です。
譲渡費用に算入することができる費用には、次のものが挙げられます。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方で、修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用や売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。
それらは、土地の売却のために直接要した費用とまではいえないためです。
特別控除額
特別控除額とは、一定の要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除です。
譲渡所得税には多くの特別控除が定められており、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、それぞれの特別控除には要件があるほか、特別控除の適用を受けるには確定申告が必要です。
特別控除の適用を受けたい場合は、税理士などの専門家に相談するようにしてください。
土地を売る際に使える主な特別控除は後ほど紹介します。
税率
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、売却した土地のその年1月1日時点における所有期間に応じて次の二段階とされています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、その土地が相続などで取得したものである場合、亡くなった人（「被相続人」といいます）などの所有期間を引き継ぐことが可能です。
土地を売る際にかかる譲渡所得税の計算例
ここでは、土地を売る際にかかる譲渡所得税の計算例を2つ紹介します。
いずれも、次の条件であることを前提として計算します。
- 土地の取得費は不明
- 譲渡費用は150万円
- 長期譲渡所得に該当
- 特別控除などの特例は適用対象外
土地を1,000万円で売る場合
土地を1,000万円で売る場合、譲渡所得税と復興特別所得税の税額は次のように算定されます。
- 収入金額：1,000万円
- 取得費：1,000万円×5％＝50万円（実際の取得費が不明であるため）
- 譲渡費用：150万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：1,000万円－（50万円＋150万円）＝800万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：800万円×15.315%＝122万5,200円
なお、別途5％（800万円×5%＝40万円）の住民税がかかります。
土地を3,000万円で売る場合
土地を3,000万円で売る場合、譲渡所得税と復興特別所得税の税額は次のように算定されます。
- 収入金額：3,000万円
- 取得費：3,000万円×5％＝150万円（実際の取得費が不明であるため）
- 譲渡費用：150万円
- 課税譲渡所得税金額（長期）：3,000万円－（150万円＋150万円）＝2,700万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：2,700万円×15.315%＝413万5,050円
なお、別途5％（2,700万円×5%＝135万円）の住民税がかかります。
土地を売る際に使える税金が安くなる主な特例
土地を売る際にかかる税金（譲渡所得税）は、特別控除の適用がないと高額になる可能性があります。
そのため、可能な限り特例の適用を受けることをおすすめします。
土地を売る際に使える可能性がある主な特別控除には次のものが挙げられます。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特
- 低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
それぞれ概要のみの説明に留めるため、土地を売る際は国税庁のホームページを参照のうえ、税理士などの専門家に相談するようにしてください。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」とは、マイホームである不動産を売った際に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
ご所有の建物と敷地をセットで売ることが原則であるものの、自宅を取り壊して土地のみを売った場合にも適用が受けられる可能性があります。
ただし、土地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結されていることや、自宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどさまざまな要件を満たさなければなりません。
そのため、家を取り壊す前に要件をよく確認しておいてください。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、1人暮らしをしていた人が亡くなったことで空き家となった一戸建て住宅を売った場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
こちらもご所有の建物と敷地をセットで売ることが原則であるものの、建物を取り壊して土地のみを売った場合にも適用が受けられる可能性があります。
ただし、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることや、売却代金が1億円以下であることなどさまざまな要件が設けられています。
活用する際は、あらかじめ要件をよく確認しておいてください。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地を売った場合に、最大1,000万円の特別控除が受けられる特例です。
相続で取得した土地については適用を受けることができないなど、さまざまな要件が設けられています。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除」とは、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売り、一定の要件を満たす場合に、最大100万円の特別控除が受けられる特例です。
「低未利用土地等」とは、居住の用や事業の用その他の用途に利用されていないなど、有効利用ができてない土地などを指します。
参照元：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（国税庁）
よりよい条件で土地を売るためのポイント
土地を売る際の税金を抑えることは容易ではありません。
それよりも、土地をできるだけ高く売ることを目指した方がよいでしょう。
土地をよりよい条件で売るための主なポイントは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- その土地の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 売却を急がない
- 測量を行う
複数の不動産会社に査定の依頼をする
よりよい条件で土地を売るには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが鉄則です。
査定額が不動産会社によって異なることは珍しくないためです。
複数社による査定額を比較することで、その土地の売却適正額を把握しやすくなります。
また、不動産会社同士が競ってその土地の利点を探すことで、査定額が高くなる効果も期待できます。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには大きな労力がかかり非常に大変です。
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その土地の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があることが一般的です。
その土地の売却に強い不動産会社は、よりよい条件で売るためのノウハウを持っていることが多く、そのような不動産会社に売却を依頼することで土地が高く売れる可能性があります。
しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのか、外部から見極めることは困難です。
そのような際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが可能です。
査定額や説明、対応などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を選定しやすくなります。
売却を急がない
よりよい条件で土地を売るには、売却を急ぐことは避けてください。
売却を急ぐと、買い手から足元を見られ、無理な値下げ交渉をされる可能性が高くなるためです。
売却を急がない場合は、値下げ交渉に応じずその買い手との交渉を決裂させる選択肢が取れる一方で、資金繰りなどの事情から売却を急ぐ場合は、値下げに応じざるを得ないでしょう。
測量を行う
土地の境界があいまいである場合、売却前に土地の測量をすることによって、よりよい条件で売りやすくなります。
特に地価の高い地域や宅地などである場合、境界があいまいなままで買い手を見つけることは容易ではありません。
測量を済ませて境界を明確にすることで、買い手が安心してその土地を購入しやすくなります。
ただし、測量には土地の状態によって30万円から80万円程度の費用がかかります。
その土地の売却を依頼している不動産会社に測量すべきか相談したうえで決めるとよいでしょう。
まとめ
土地を売る際は、印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。
特に譲渡所得税は高額になる可能性があるため、特例適用の可否について土地を売る前に税理士などの専門家に相談しておくようにしてください
かかる税金の額を把握しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
とはいえ、土地がいくらで売れるのかがわからないと税金の計算のしようがありません。
そのため、土地を売る際は査定から始めるようにしてください。
査定は、複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。
複数の不動産会社に依頼することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、査定額などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなるためです。
土地の査定の依頼には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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土地を売る際は「おうちクラベル」を使って、その土地の売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけることから始めてください。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
