土地を売る際は、できるだけ失敗したくないと思うことでしょう。
土地の売却で失敗しないためには、あらかじめ注意点を知っておくことが重要です。
では、土地を売る際はどのような点に注意するとよいでしょうか？
今回は、土地を売る際の注意点について詳しく解説します。
土地を売る際の注意点：事前準備
土地を売る際は、どのような点に注意すればよいでしょうか？
はじめに、事前準備時の注意点を7つ解説します。
- 自分で相場を調べておく
- 登記（表題部）が正確であるか確認する
- 登記（権利部）が正確であるか確認する
- ローン残債と抵当権を確認する
- 土地を売ることでかかる費用と税金を確認する
- 先走って建物を解体しない
- 仲介と買取の違いを知っておく
自分で相場を調べておく
土地を売りに出す際は、自分で相場を調べておくことをおすすめします。
相場を調べておくことで、相場から大きく外れた金額で売ってしまうリスクを最小限に抑えることが可能となるためです。
自分で相場を調べる際は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」が参考になります。
このウェブサイトでは、土地の実際の売買成立価格とともに売買成立時期や地域、最寄り駅、最寄り駅までの距離、広さなどの情報を見ることができます。
掲載されている情報と売りに出そうとしている土地の情報を比較することで、土地の売却価格を想定しやすくなります。
登記（表題部）が正確であるか確認する
土地の情報は、法務局に登記されています。
法務局で請求することで、登記されている情報を記した「全部事項証明書（登記簿謄本）の交付を受けることが可能です。
土地を売る際はこの全部事項証明書を取り寄せ、最上部の「表題部（土地の表示）」欄に誤りがないか確認してください。
中でも、「地積」が実測値とズレていないかどうか慎重に確認しておくべきです。
土地の売買は、1㎡あたりの単価に面積（㎡数）を乗じて算出することが多いです。
特に都心の土地の場合、面積が少し異なるだけでも金額に大きな差が生じる可能性があるためです。
また、買主が登記上の面積を信じて建築する建物の想定をしていたところ、実際の面積がこれより小さい場合、計画どおりの建物が建てられずトラブルとなるかもしれません。
そのため、土地を売る際は土地の測量をして、登記上の面積が正確であるかどうか確認しておくことが重要です。
登記（権利部）が正確であるか確認する
全部事項証明書を取得したら、権利部（甲区）が正確であるかどうかも確認しておいてください。
土地の所有者の氏名や住所の情報が実際と異なる場合は、現状に即した内容に登記しておく必要があります。
特に、登記上の所有者が故人となっている場合は、売却の前に売主の名義へと変える「相続登記」が必要であり、他の相続人の協力も得なければなりません。
相続人同士の話し合いがスムーズにまとまっても、書類を集める期間などを含めると、相続登記には通常1か月から2か月程度を要します。
そのため、計画的に準備を進める必要があります。
ローン残債と抵当権を確認する
売却する土地にローンが残っている場合は、ローン残債の確認が必要です。
遅くとも土地を売って引き渡すまでに「抵当権」を抹消する必要があり、ローンが残ったままでは原則として抵当権を消すことができないためです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけて売却対価を回収する担保を指します。
とはいえ、たとえローンが残っていても、ローン残債が土地の売却対価を下回る「アンダーローン」である場合は売却に支障はありません。
この場合、買主から受け取った売却対価を充当してローンを完済することができるためです。
一方、ローン残債が土地の売却対価を上回る「オーバーローン」の場合、売却に向けてローンを完済するための策を講じる必要があります。
土地の売却に先立ち、ローンの残債と抵当権を確認しておいてください。
土地を売ることでかかる費用と税金を確認する
土地の売却には、さまざまな費用や税金がかかります。
想定よりも大きな費用や税金がかかって資金計画に狂いが生じるリスクを避けるため、どのような費用がどの程度かかるのかあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
土地の売却でかかる主な費用と税金は次のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 土地の売買契約書にかかる税金。 何億もするような高価な土地でない限り、数千円から数万円程度 |
| 抵当権の抹消費用 | ・登録免許税：不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1万円～2万円程度 |
| 譲渡所得税 | 土地の売却による利益にかかる税金。 特別控除の適用を受けることでゼロとなることも多い。 状況により税額が大きく異なるため税理士へ相談する |
| 不動産会社の仲介手数料 | 不動産の価格が400万超の場合、原則として「売却価額×3％＋6万円＋消費税」 |
| 土地の測量費用 | 30万円～80万円程度。 隣地との境界があいまいな場合などに必要となることがある |
先走って建物を解体しない
土地の上に古い建物がある場合、建物を壊して土地のみを売ることが有力な選択肢となります。
しかし、自己判断で先走って建物を壊すことはおすすめできません。
その主な理由は次の2つです。
- 土地を建物ごと買いたいというニーズがある可能性があるから
- 譲渡所得税の特例が使えなくなる可能性があるから
土地を建物ごと買いたいというニーズがある可能性があるから
1つ目の理由は、土地を建物ごと買いたいというニーズがある可能性があるためです。
建物の状態や地域によっては古民家としてのニーズがある可能性があるほか、古い建物をリノベーションして使いたいと希望する人が現れる可能性があります。
そのため、建物の解体はその地域での不動産事情に詳しい不動産会社に相談してから行うことをおすすめします。
譲渡所得税の特例が使えなくなる可能性があるから
2つ目の理由は、譲渡所得税の特例が使えなくなる可能性があるためです。
譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられており、特別控除の適用によって税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、特別控除にはさまざまな要件があり、要件から少しでも外れると適用を受けられなくなります。
たとえば、自宅の売却で使える可能性が高い「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、自宅の建物とその敷地をセットで売ることが原則であるものの、家屋を取り壊した日から1年以内に敷地である土地の売買契約が締結された場合にも適用を受ける余地があります。
そうであるにもかかわらず、先走って建物を壊してしまい、その後1年以内に敷地である土地が売れないと、この特例の適用が受けられなくなってしまいます。
このような事態を避けるため、先走って建物を取り壊すことはおすすめできません。
仲介と買取の違いを知っておく
土地を売る方法には、「仲介」と「買取」の2つがあります。
土地を売る際は、これらの違いを知っておくようにしてください。
なぜなら、これらの違いを知っておくことで、状況に適した売却方法を選択しやすくなるためです。
それぞれの概要について解説します。
仲介とは
仲介とは、不動産会社に土地の買い手を探してもらう方法です。
一般的な売却方法であり、単に「土地を売る」といった場合は仲介を指していることが多いです。
買取とは
買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。
買取の場合、仲介では買い手が見つかりにくい土地であっても買い取ってもらえる可能性があります。
また、買い手を探す必要がない分、売却までがスムーズであり周囲に売却を知られにくいこともメリットです。
さらに、不動産会社への仲介手数料もかかりません。
ただし、買取の場合の売買価格は、仲介による売却の場合の6割から8割程度となることが一般的です。
土地を売る際の注意点：査定依頼時
土地を売る際は、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社に土地の売却予想額を算定してもらう手続きのことです。
査定を依頼する際は、次の点に注意が必要です。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 査定額は売却保証額でないことを知っておく
- 必要書類を漏れなく準備しておく
査定は複数の不動産会社に依頼する
査定は、1社のみではなく複数の不動産会社へ依頼することが重要です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
1社からしか査定を受けないと、その査定額が適正であるかどうか判断のしようがありません。
複数の不動産会社による査定額を比較することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなるうえ、担当者の対応などを比較することで、その土地の売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間がかかります。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができ、自分で複数の不動産会社を探したりコンタクトをとったりする必要がありません。
査定額は売却保証額でないことを知っておく
査定額は、その土地の売却保証額ではありません。
あくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、結果的にいくらで土地が売れるのかは買主が現れないとわかりません。
とはいえ、その土地の売却ノウハウを持つ不動産会社は、その土地がいくらなら売れるか過去のデータや自社の経験をもとにわかっていることが多く、売買成立価格から大きく外すことなく査定額を算定してくれることが一般的です。
査定額を確認する際は、この点を十分理解しておいてください。
査定額が売却保証額だと誤解していると、土地の売却依頼を得るために根拠がない高めの査定額を提示した不動産会社に売却の依頼をしてしまい、後悔することとなりかねないためです。
必要書類を漏れなく準備しておく
土地の査定を受ける際は、さまざまな書類が必要となります。
具体的な書類は不動産会社の担当者から案内されるため、それに従って用意してください。
必要書類に漏れがあると、後日追加での提出が必要となって手間が増える可能性があります。
土地の査定時に必要となる一般的な書類は次のとおりです。
- 運転免許証など売主の身分証明書
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 土地測量図・境界確認書
- ローン残債がわかる書類
- 土地の登記事項証明書および公図
なお、その後土地を売却する際は、土地の登記識別情報通知が必要となります。
これらは、土地を購入し所有権を移転した際に法務局から発行された書類です。
万が一紛失している場合は、必要な手続きが増える可能性があるため、紛失していないかあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
土地を売る際の注意点：媒介契約締結時
仲介で土地を売る際は、不動産会社に買主を探してもらうために媒介契約を締結します。
このステップでの主な注意点は次のとおりです。
- 査定額の高さのみで不動産会社を選ばない
- 媒介契約の種類を理解しておく
- 仲介手数料の支払い時期を確認しておく
査定額の高さのみで不動産会社を選ばない
土地の売却を依頼する不動産会社は、査定額の高さのみではなく、査定額への説明や担当者の対応などを総合的に踏まえて選ぶことをおすすめします。
先ほども解説したように、査定額はその土地がその価格で売れるという保証ではないためです。
特に他社より飛びぬけて高い査定額を提示する不動産会社がある場合は、他社より高くなっていることに対する説明をしてもらい、その内容を踏まえて依頼するかどうかを検討すると
よいでしょう。
他社より極端に査定額が高い場合、売却の依頼を受けたいがために根拠のない高めの査定額を提示している可能性が否定できないためです。
査定の依頼は、「おうちクラベル」をぜひご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただけます。
媒介契約の種類を理解しておく
土地の売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3種類があります。
それぞれの違いを理解したうえで、状況や希望に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
一概に、どの媒介契約がよいのかいえるものではありません。
ただし、土地が比較的売りにくい物件である場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。
なぜなら、これらの契約では重ねて他社と契約することができないため、不動産会社に責任を持って販売活動に尽力してもらいやすくなるためです。
一方、不動産会社がさほど力を入れなくても買主が見つかりそうな土地である場合は、「一般媒介契約」が選択肢に入ります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と締結することができ、より多くの購入希望者とコンタクトがとれることで、よりよい条件で土地を買ってくれる買主と出会いやすくなるためです。
仲介手数料の支払い時期を確認しておく
不動産会社と媒介契約を締結して土地の売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。
原則として、仲介手数料は売買契約の成立時に発生するものの、この時点ではまだ買主から売買代金を受け取ることはできていません。
そこで、売買契約の成立時には仲介手数料の半額のみを支払い、残りの半額は買主からの代金支払い時に支払うこととしている不動産会社もあります。
手元にある資金が少なく、売買契約の成立時点で仲介手数料の全額を支払うことが難しい場合は、媒介契約を締結する前に仲介手数料の支払い時期について不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
土地を売る際の注意点：販売期間中
続いて、土地の販売期間中における主な注意点は次のとおりです。
- 売出価格を慎重に検討する
- 定期的に不動産会社に報告してもらう
- 土地をきれいな状態に保つ
- 安易に値下げへ応じない
売出価格を慎重に検討する
土地を売り出す際は、売主の希望販売価格である売出価格を慎重に検討してください。
売出価格の設定が、土地売却の成否を決める重要なカギとなるためです。
売出価格は査定額をベースに決めることが多いものの、必ずしも査定額と同一でなければならないわけではありません。
売出価格を査定額より多少高めとすることで、よりよい条件で土地が売れる可能性が高くなります。
ただし、売出価格を高くし過ぎると買い手がなかなか見つからないかもしれません。
そのため、購入を見送るほどではないものの、相場より多少高い絶妙な価格設定をすることがポイントです。
このように、売出価格は土地を売るにあたって非常に重要となるため、売却を依頼している不動産会社の担当者とよく相談のうえ決めるとよいでしょう。
その土地の売却を依頼する不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をぜひご活用ください。
定期的に不動産会社に報告してもらう
土地を売りに出したら、不動産会社へ定期的に報告をしてもらうことをおすすめします。
土地の売買が成立しない場合、問い合わせ自体がないのか、問い合わせはあるものの現地を見て売買がまとまらないのか、状況によって次に打つべき対策が異なるためです。
こまめに報告してもらうことで、不動産会社に販売活動に力を入れてもらいやすくなります。
報告の頻度は媒介契約の種類に応じて1週間に1回または2週間に1回とされているため、この周期が1つの目安となります。
土地をきれいな状態に保つ
土地を購入する前に、買主は現地を確認することが一般的です。
そのため、売り出し中は土地をきれいな状態に保つことをおすすめします。
土地が空いているからといって売主の私物を乱雑に置くようなことは避け、定期的に草刈りなどをするとよいでしょう。
安易に値下げへ応じない
土地を売る際は、売主から値下げ交渉をされることがあるでしょう。
しかし、安易に値下げへ応じることはおすすめできません。
その分手元に残る金額が減ってしまうことになるためです。
特に土地の売買金額は桁が大きく、感覚が麻痺してしまいがちです。
たとえば、「2,930万円」と値を付けた土地を売る場合、「端数」分の30万円の値下げに応じてしまうこともあると思います。
しかし、30万円は決して端数といってよいほど小さい金額ではないはずです。
その場の流れで安易に値下げに応じることは避け、値下げをするのであれば売却へ向けた戦略として慎重に行うことをおすすめします。
土地を売る際の注意点：売買契約締結時
買主が土地の購入を決め、条件交渉がまとまったら売買契約を締結します。
売買契約の締結時の注意点は次のとおりです。
- 契約不適合責任について理解しておく
- 手付金は使い込まない
- 売買契約当日の流れを把握しておく
契約不適合責任について理解しておく
売買契約を締結する際は、「契約不適合責任」について理解しておいてください。
契約不適合責任とは、売買契約などによって引き渡すものが契約内容と異なる場合において、買主から売主に対して問える責任のことです。
売買契約に何ら記載がないものの引き渡した土地に土壌汚染や埋設物がある場合、契約不適合責任を問われ、次の請求がされる可能性があります。
- 修補請求（土壌汚染を解消したり埋蔵物を撤去したりする請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
ただし、売主が不動産売買のプロでないケースでは、契約不適合責任を免除することとしたり制限したりすることも可能です。
後に不測の責任を問われる事態を避けるため、不動産会社の担当者に相談しつつ契約不適合責任に関する規定を慎重に検討するようにしてください。
手付金は使い込まない
売買契約を締結すると、買主から売主へ手付金が交付されます。
手付金の額に明確な決まりはないものの、売買代金の5％から10％程度とされることが一般的です。
買主から手付金を受け取っても、使ってしまわないよう注意してください。
これ以降、買主が契約の履行に着手するまでの間に売主の都合で一方的に契約を解除する場合、手付金の倍額を返還する必要があるためです。
なお、買主から売主が履行に着手するまでの間に一方的に契約を解除するには、手付金の放棄が必要となります。
売買契約当日の流れを把握しておく
土地の売却がはじめての場合、売買契約当日の流れがわからず不安に感じるかもしれません。
しかし、過度に心配する必要はありません。
あらかじめ当日の流れを把握しておくことで、安心して当日に臨みやすくなります。
土地の売買契約当日の一般的な流れは、次のとおりです。
- 重要事項説明書の読み合わせ：不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して書面を交付して、土地に関する重要事項を説明します
- 売買契約の締結：売主と買主の双方が契約書の内容を確認して、署名と捺印をします
- 手付金の授受：買主から売主へ手付金が交付されます
土地を売る際の注意点：引き渡し後
土地を売って利益が出ると、その利益が譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税は納付書が送られてくるのではなく、自ら計算して確定申告をしなければなりません。
ただし、譲渡所得税には多くの特例が設けられており、特例の要件を満たすことで税額がゼロとなる可能性もあります。
譲渡所得税には注意点が多く、自分で計算することは容易ではありません。
また、特例の適用を受けられるかどうかの判断を誤ると、税額に大きな狂いが生じるリスクがあります。
そのため、土地を売る際は査定額が出た時点で、あらかじめ税理士などの専門家へ譲渡所得税について相談しておくことをおすすめします。
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土地売却は不動産一括査定の活用がおすすめ
土地の売却をご検討の際は、不動産一括査定の活用がおすすめです。
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自分で複数の不動産会社を探したりコンタクトをとったりすることなく複数の不動産会社へ査定の依頼ができるため、手間を最小限に抑えつつ信頼できる不動産会社を探しやすくなります。
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まとめ
土地を売る際は、さまざまな注意点があります。
今回紹介した注意点を知っておけば、土地の売却で後悔する可能性を引き下げやすくなります。
中でも土地の売却を成功させるためにもっとも重要なのは、その土地の売却に強い信頼できる不動産会社に売却の依頼をすることです。
そのような不動産会社に土地の売却を依頼できると、不動産会社がさまざまな注意点を踏まえて売却の成功へ向けて尽力してくれるためです。
しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのかわからないことも少なくないでしょう。
その際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
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査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただくことができます。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
