【2024】土地売却にかかる費用・税金をまとめてわかりやすく解説

土地の売却では、さまざまな費用がかかります。

たとえば、不動産会社へ支払う仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などが挙げられます。

今回は、土地の売却では具体的にどのような費用がどの程度かかるのか、土地をより高く売って手元に残る金額を増やすポイントなどについて詳しく解説します。

土地の売却でかかる費用と税金

はじめに、土地の売却でかかる費用と税金について解説します。

土地の売却でかかる主な費用と税金は次のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権の抹消費用
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用
• 譲渡所得税

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に土地の売却を依頼して売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。

仲介手数料とは、土地の売買契約を成立させてくれた不動産会社の報酬です。

仲介手数料の額には法令で上限が定められており、それぞれ次のとおりです。

土地の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。

• 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税

土地の売却を成功させるには、その土地の売却に強い信頼できる不動産会社へ売却の依頼をすることがカギとなります。

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印紙税

印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。

土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の「収入印紙」を貼付しなければなりません。

印紙税は切手ほどのサイズの証紙であり、郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。

印紙税額は、土地売買の契約金額に応じてそれぞれ次のとおりです。

2024年3月31日までに作成する契約書には軽減税率が適用されます。

参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

抵当権の抹消費用

土地に抵当権が付いている場合は、土地を引き渡すまでに抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、ローンの返済が滞った際などに債権者である金融機関が土地を競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債を回収するための担保です。

抵当権を抹消するには、次の費用がかかります。

• 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
• 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼した場合）：1万円～2万円程度

抵当権を抹消するには、前提としてその抵当権で担保されているローンを完済しなければなりません。

ローンを繰り上げ返済する際は、金融機関に1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。

建物の解体費用

売却する土地の上に家が建っている場合、その家を解体してから土地を売りに出すことがあります。

この場合、建物の解体費用がかかります。

建物の解体費用の目安は、解体する建物の構造によってそれぞれ次のとおりです。

解体する家が隣家と密接している場合や前面道路が狭く重機が侵入できない場合など、解体の難易度が高い場合は、これ以上に費用が掛かることがあります。

解体費用は依頼する解体会社によって異なるため、見積もりをとっておくことをおすすめします。

土地の測量費用

売却する土地が宅地であり、土地の境界があいまいな場合は、売却の前に測量をすることが一般的です。

測量には、隣地の種類に応じて次の費用がかかります。

具体的な費用は土地の形状や広さなどによって異なるため、見積もりをとっておくと安心です。

譲渡所得税

土地を売って利益が出る場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、給与所得や事業所得などにかかるのと同じく所得税の一種であり、譲渡所得税の対象となる場合は売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。

譲渡所得税の計算方法は、次で解説します。

土地の売却でかかる譲渡所得税の計算方法

土地の売却でかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

ここでは、各計算要素の概要について解説します。

参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）

収入金額

収入金額とは、土地の売却によって買主から受け取る対価です。

この収入金額がわかると、譲渡所得税の試算が可能となります。

そのため、土地を売却する際は不動産会社から査定を受け、その査定額をもとに譲渡所得税を試算しておくことをおすすめします。

譲渡所得税は高額となることもあり、試算をしておくことで資金計画が立てやすくなるためです。

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複数社による査定額を比較することで、その土地がいくらで売却できるのか想定しやすくなります。

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取得費

取得費とは、売却をした土地の取得に要した費用です。

原則として、次の費用などが該当します。

1. 売却した土地の購入代金、購入手数料、改良費
2. その土地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
3. 借主がいる土地を購入するときに借主を立ち退かせるために支払った立退料
4. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
5. 土地の取得に際して支払った土地の測量費
6. 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの訴訟費用は除く）
7. 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
8. 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
9. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

事業所得や不動産所得の取得費に算入したものは、取得費に計上することができません。

なお、取得費が不明である場合は、「収入金額×5％」で取得費を計算します。

譲渡費用

譲渡費用とは、その土地を売却するために直接要した費用です。

次の費用などが譲渡費用に算入できます。

1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
2. 印紙税で売主が負担したもの
3. 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
4. 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

特別控除

特別控除とは、要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。

譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられており、特別控除の適用を受けることで結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。

そのため、土地を売却する際は適用を受けられる譲渡所得税がないかどうかあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

税率

譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、売却する年の1月1日時点における土地の所有期間に応じて次の二段階となっています。

2037年までは、この表のとおり復興特別所得税が加算されています。

土地の売却でかかる譲渡所得税を抑えるポイント

土地の売却でかかる譲渡所得税を抑えるには、どのような点に注意するとよいでしょうか？

譲渡所得税を安くするための主なポイントは次のとおりです。

• 特例を漏れなく活用する
• 取得価額のわかる資料を保存する
• 5年以内の売却を避ける
• 税理士に相談する

特例を漏れなく活用する

譲渡所得税には、さまざまな特例が設けられています。

特例を漏れなく活用することで、譲渡所得税が安くなる可能性があるほか、ゼロとなる可能性もあります。

土地の売却で使える可能性がある主な特例は次のとおりです。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（マイホームを解体してから土地を一定期間内に売却した場合）
• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除（相続によって空き家となった家を取り壊し、一定期間内に売却した場合）
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
• 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除

なお、それぞれの特例には要件があります。

税理士などに相談のうえで、要件をよく確認しておくことが必要です。

取得価額のわかる資料を保存する

先ほど解説したように、土地の取得価額がわからない場合は「収入金額×5％」で取得費を計算することとされています。

しかし、実際の取得価額が「収入金額×5％」より少ないことは稀であり、取得価額がわからないと譲渡所得税が高くなる可能性があります。

そのため、取得価額のわかる資料はしっかりと保管しておくようにしてください。

5年以内の売却を避ける

譲渡所得税の税率は二段階となっており、その年1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。

そのため、課税譲渡所得金額が生じる場合は、短期での売却は避けた方がよいでしょう。

なお、土地を相続や贈与で引き継いだ場合、取得期間は故人（「被相続人」といいます）や贈与者の取得時期を引き継ぐことが可能です。

そのため、土地を相続してから1年や2年後に土地を売却する場合でも、相続するまでに被相続人が長年その土地を有していた場合は、長期譲渡所得に該当します。

税理士に相談する

土地を売却する際や建物を取り壊す際は、税理士に相談するようにしてください。
譲渡所得税にはさまざまな特別控除があるものの、1つ誤ると特別控除が使えなくなり譲渡所得税が高くなる可能性があるためです。

たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、マイホームを取り壊して土地だけを売る場合であっても適用を受ける余地があります。

しかし、土地の譲渡契約が家屋の取り壊しから1年以内に締結されない場合は、特別控除の適用を受けることはできません。

また、1年以内の売却であっても、取り壊しから売却までの間に一時的にでも貸駐車場などの用に供した場合は特例の適用は不可能です。

このようなことをして後悔する事態を避けるため、あらかじめ税理士などに相談することをおすすめします。

土地の売却でかかる仲介手数料は節約できる？

仲介手数料は、土地の売却でかかる費用の多くを占めるものです。

高額となることも多く、これを節約したいと考える場合も多いでしょう。

では、仲介手数料を節約することはできるのでしょうか？

仲介手数料の値下げ交渉は可能

仲介手数料は不動産会社が受け取る報酬であり、具体的な仲介手数料の額は上限金額の範囲内で各不動産会社が定めています。

そのため、不動産会社と交渉をすることで値下げに応じてもらえる余地はあるでしょう。

特に、土地の売買価格が数億円にのぼる場合などは、値下げ交渉に応じてもらいやすいかもしれません。

高額な土地の売買では仲介手数料の額も高額となり、不動産会社としては多少値下げをしてもその土地の売却依頼を受けたいと考えることが多いためです。

ただし、無理な値下げ交渉をすることはおすすめできません。

仲介手数料を無理に値切ろうとすると、不動産会社から契約自体を断られたり、不動産会社が土地の売却に力を入れず土地が売れにくくなったりするリスクが生じるためです。

仲介手数料が安すぎる不動産会社への依頼は避けるべき

不動産会社の中には、売主の仲介手数料を格安に設定している会社もあります。

しかし、仲介手数料が安すぎる不動産会社への依頼は慎重に検討した方がよいでしょう。

その理由は次のとおりです。

• 販売活動に力を入れてもらえなくなる可能性があるから
• 十分なフォローが受けられない可能性があるから
• 「囲い込み」が前提となっている可能性が高いから

販売活動に力を入れてもらえなくなる可能性があるから

仲介手数料は、不動産会社にとっての報酬です。

その金額が格安であるということは、その土地の売却を成功させても不動産会社の儲けは多くなく、場合によっては販売にかかるコストさえ回収できない可能性があります。

そのため、販売活動に力を入れてもらえず、ニーズが高く購入希望者がよほど積極的に情報を探す土地でない限り、なかなか売れない可能性があります。

十分なフォローが受けられない可能性があるから

仲介手数料が格安であるということは、不動産会社が通常どおりの儲けを得るためにより多くの案件を取り扱う必要があるということです。

そのため、1人の担当者がかけられる時間が相対的に短くならざるを得ません。

したがって、満足のいくフォローが受けられない可能性があります。

「囲い込み」が前提となっている可能性が高いから

売主の仲介手数料が格安である場合は、「囲い込み」が前提となっている可能性が高いと考えられます。

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の双方から仲介の依頼を受ける「両手仲介」を目指し、不動産会社経由での購入打診を「その土地はもう売れた」などと嘘をついて断る行為などを指します。

先ほど解説した仲介手数料の上限額は、不動産会社が一方の依頼者から受け取ることができる上限額です。

両手仲介の場合は、売主と買主からそれぞれ上限額までの仲介手数料を受け取ることができるということです。

この両手仲介自体に問題があるわけではありません。

不動産会社がその販売力や独自のネットワークを活かしてスムーズに買主を見つけてくれる場合、これは売主にとってもメリットが大きいためです。

一方、過度な囲い込みをして売主に無断で取引を断る場合、売主は取引の機会をつぶされていることになります。

売主の仲介手数料が格安である場合は、不動産会社がどこかで報酬額の帳尻を合わせる必要があり、この両手仲介が前提となっていることが多いでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶようにする

このように、仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶことにはリスクが伴います。

このような事態を避けるには、不動産会社は仲介手数料の安さではなく、その土地の売却に強い信頼できる会社を選ぶようにしてください。

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査定の依頼先となる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご利用いただくことができます。

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土地の売却でかかる印紙税・解体費用を抑えるポイント

続いて、土地の売却でかかる印紙税と建物の解体費用を抑える主なポイントについて解説します。

印紙税を抑えるポイント

印紙税は、紙で作成をした契約書などに対してかかる税金です。

一方、電子契約には印紙税は課税されません。

電子契約とは、電子署名などの技術を活用してインターネット上で締結する契約のことです。

近年、不動産の売買契約でも電子契約が使われるケースが増えてきました。

書面ではなく電子契約で土地の売買契約を締結することで、印紙税を節約することができます。

ただし、印紙税はよほど高価な土地を売却するのでない限り、数千円から数万円程度です。

一方で、電子契約にしようとすると、対応している不動産会社を見つける必要があるほか、買主から難色を示される可能性もあります。

そのため、節約できる金額よりも、電子契約に固執することによって手間が増大したり、契約が流れたりするリスクがあります。

建物の解体費用を抑えるポイント

建物の解体費用を抑えるには、相見積もりが有効です。

複数の解体会社から見積もりをとることで、解体費用を抑えられる可能性があります。

ただし、費用の安さのみで解体会社を選定することはおすすめできません。

なぜなら、適正かつ適法に建物を解体するにはそれなりの費用を要しますが、費用があまりにも安すぎる場合は、手抜き工事や不法投棄などがなされるリスクがあるためです。

また、必要な許可を得ないまま工事のために道路を占有するなどして近隣住民とトラブルとなったり、後から追加費用を請求されたりする可能性もあります。

そのため、提示された費用が他社よりあまりにも安い会社への依頼は避けた方がよいでしょう。

土地の売却は費用を抑えるより高値での売却を目指そう

ここまで解説したように、土地の売却でかかる諸費用を大きく引き下げることは困難です。

無理に費用を引き下げようとすると、無用なリスクを抱えることにもなりかねません。

そのため、土地の売却では費用を抑えることよりも、土地をできるだけ高値で売って手元に残る金額を増やすことをおすすめします。

では、土地をより高く売るためにはどのような点に注意するとよいのでしょうか？

土地をより高く売るポイントは次のとおりです。

• 自分で相場を調べておく
• 複数の不動産会社に査定の依頼をする
• その土地の売却に強い不動産会社に査定の依頼をする
• ニーズの高い時期に売りに出す
• 売却を急がない
• 一般媒介契約を検討する
• 売出価格を高めに設定する
• 現地確認の対応に力を入れる
• 安易な値下げをしない

自分で相場を調べておく

土地の売却を検討する際は、自分で土地の売却相場を調べておくことをおすすめします。

売却相場を知っておくことで、そこから乖離した価格で土地を売ってしまうリスクを避けやすくなるためです。

土地の売却相場を自分で確認するには、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」が参考になります。

このウェブサイトでは、土地の実際の売買価格を売買成立時期とともに確認することが可能です。

その土地の所在地や最寄り駅、駅からの距離、広さ、形状などの情報が掲載されているため、自分の土地の情報と比較することで土地の売却価格が想定しやすくなります。

複数の不動産会社に査定の依頼をする

土地をより高く売却するには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが重要です。

土地の査定額は不動産会社によって異なることが多く、1社のみに査定を依頼する場合は、提示された査定額が適正であるかどうか判断するのが難しいためです。

複数社の査定額を比較することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなります。

しかし、自分で複数の不動産会社を探し査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。

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そのため、自分で1社1社不動産会社を回る必要がありません。

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その土地の売却に強い不動産会社に査定の依頼をする

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（一戸建て住宅、更地、マンション、投資用物件など）があることが一般的です。

その土地の売却に強い不動産会社へ依頼できるかどうかが、その土地の売却成功を左右するといっても過言ではありません。

なぜなら、その土地の売却に強い不動産会社は、土地をよりよい条件で売却するノウハウを持っている可能性が高いためです。

しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのか、外部からはわからないことが多いでしょう。

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おうちクラベルの査定依頼先の不動産会社は、実績豊富な優良企業ばかりです。

優良な不動産会社による査定額や対応などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

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ニーズの高い時期に売りに出す

土地がもっとも売りやすい時期は2月から3月であるといわれています。

なぜなら、この時期は4月からの新生活へ向けて引っ越し先の家の購入を検討する人が多く、不動産取引全体が活性化しやすい時期であるためです。

この時期に合わせて土地を売りに出すことで商談の機会が増え、よりよい条件で土地を売却できる可能性が高くなります。

売却を急がない

土地をより高く売るには、売却を急がないことが鉄則です。

なぜなら、土地の売却を急ぐと買主から足元を見られ、安く買い叩かれるリスクが高くなるためです。

資金繰りなどの都合から売却を急いでしまうと、「この交渉が決裂したらタイムリミットまでに次の買主が現れないかもしれない」との焦りから、値下げを飲まざるを得なくなるかもしれません。

一方で、売却を急がない場合は、たとえ無理な値下げ交渉をされたとしても、交渉決裂を厭わず強気に交渉をすることができます。

一般媒介契約を検討する

よりよい条件で土地を売るには、不動産会社と締結する媒介契約を「一般媒介契約」とすることを検討するとよいでしょう。

媒介契約とは、不動産会社に土地の買主を探してもらったり土地の売買交渉をしてもらったりするために不動産会社と締結する契約です。

媒介契約には、次の3種類があります。

このうち、一般媒介契約は複数の不動産会社と重ねて締結することが可能です。

複数の不動産会社から土地を売りに出すことで、土地の購入希望者が見つかりやすくなり、よりよい条件で土地を売却できる可能性が高くなります。

ただし、交通の便がよくない場所であるなど、比較的売りづらい土地である場合、「一般媒介契約」はおすすめできません。

なぜなら、一般媒介契約では販売活動に労力やコストを投入しても他社で売買が成立する（自社が仲介手数料を一切受け取れなくなる）可能性があるため、不動産会社が販売活動に力を入れにくくなり、結果的に土地がなかなか売れない可能性が高くなるためです。

売出価格を高めに設定する

売出価格とは、売主の希望販売価格です。

売出価格は査定額をベースとして決めることが多いものの、査定額どおりでなければならないわけではありません。

なぜなら、土地の価格は相対的なものであり、たとえ相場より高くてもその価格で買いたいという人が1人でもいれば売買が成立するためです。

土地をより高く売りたい場合は、売出価格を高めに設定することをおすすめします。

ただし、売出価格があまりに高すぎると、土地がなかなか売れない事態となりかねません。

そのため、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、相場より高めではあるものの、買主がつかないほどではない絶妙な価格を検討する必要があります。

現地確認の対応に力を入れる

土地の買主は、購入前に現地確認をすることが一般的です。

現地確認を受け入れる際は、土地をきれいな状態にしておくことをおすすめします。

たとえば、その土地に私物や廃材などが置いてある場合はこれを撤去したり、雑草をある程度刈っておいたりすることなどが挙げられます。

土地がきれいな状態である方が買主への印象がよくなるほか、買主がその土地を活用するイメージが湧きやすくなり、購入につながりやすくなるためです。

安易な値下げをしない

土地をより高く売るには、安易に値下げへ応じないよう徹底してください。

土地の売買価格は日ごろ取り扱う金額よりも桁が大きなことが多く、感覚がなくなってしてしまいがちです。

たとえば、「1,920万円」で土地を売り出す場合、買主からの交渉で「端数」である20万円の値下げに応じることもあるかもしれません。

しかし、20万円は決して小さな金額ではないはずです。

たとえ値下げをするとしても、その場の感情で応じることは避け、切り札として慎重に検討するようにしてください。

まとめ

土地の売却には、仲介手数料や建物の解体費用などさまざまな費用がかかります。

これらの費用の多くは節約することが容易ではなく、無理に費用を引き下げると無用なトラブルを抱えるリスクが高くなります。

そのため、土地の売却でかかる費用をあらかじめ把握したうえで、これを見越した資金計画を立てるようにしてください。

また、土地の売却でかかる費用を無理に引き下げようとするよりも、土地をより高く売ることを目指す方が得策です。

土地をより高く売るための最大のポイントは、その土地の売却に強い不動産会社を見つけることです。

しかし、どの不動産会社がその土地の売却に強いのかわからない場合も多いことでしょう。

その場合は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

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國場絵梨子

りこ行政書士事務所 代表行政書士

2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。

＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数

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