一般的に、田んぼを売るのは難しいといわれています。
では、田んぼを売るにはどのような流れを踏めばよいでしょうか？
また、田んぼの売却ではどのような費用や税金がかかるでしょうか？
今回は、田んぼを売却する際の流れや、田んぼの売却でかかる税金などについて詳しく解説します。
田んぼの売却が難しい理由
田んぼの売却は難しいといわれることが少なくありません。
その主な理由は次のとおりです。
- 農業の担い手が不足しているから
- 農地法の規制対象であるから
農業の担い手が不足しているから
1つ目の理由は、農業の担い手が不足傾向にあることです。
田んぼを売却しようにも、買い手が見つからないことが少なくありません。
農地法の規制対象であるから
2つ目の理由は、田んぼが農地法の規制対象となっていることです。
農地法とは、限られた資源である農地を守り、食料の安定供給の確保に資することを目的とする法律です。
農地法の規制によって、田んぼなどの農地は自由に売買することができないこととされており、売買するためには農業委員会や都道府県知事などの許可を得なければなりません。
田んぼを売却する2つの方法
田んぼを売却するには、次の2つの方法があります。
- 田んぼのまま売却する
- 宅地に転用して売却する
田んぼのまま売却する
1つ目は、田んぼのままで売却する方法です。
農地法の許可は条文番号で呼ばれることが多く、この場合は農地法の「3条許可」が必要となります。
田んぼのまま売却するには、買い手は原則として農業従事者であることが必要です。
宅地に転用して売却する
2つ目は、田んぼを宅地に転用して売却する方法です。
この場合、農地法の「5条許可」が必要となります。
5条許可は申請をしたら必ず許可が受けられるものではなく、その農地の種類によって許可見込みが大きく異なります。
農地の種類と許可の考え方については、後ほど解説します。
田んぼのまま売却する流れ
田んぼのままで売却する一般的な流れは次のとおりです。
- 田んぼの買い手（担い手）を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会へ許可申請をする
- 所有権移転の仮登記をする
- 許可が下りたら田んぼを引き渡す
田んぼの買い手（担い手）を探す
先ほど解説したように、田んぼのままで売るためには買い手が農業従事者であることが必要です。
そのため、その地域の農業委員会や農業協同組合へあっせんを求めたり、近隣の農家へ打診したりして、農地の買い手を見つけます。
売買契約を締結する
買い手が見つかったら、売主と買主とで売買契約を締結します。
ただし、この段階ではまだ農業委員会から許可が得られておらず、許可を受けられないと田んぼを引き渡すことができません。
そのため、売買契約書には「不許可になった場合には自動的に売買契約が解約され、農地を引き渡せないことについて双方とも責任を負わない」旨の規定を入れることが一般的です。
農業委員会へ許可申請をする
売買契約を締結したら、農業委員会へ3条許可の申請を行います。
地域によっては許可申請ができる日が限定されていることもあるため、あらかじめスケジュールを確認しておくことをおすすめします。
また、許可申請に必要な書類も地域によって異なることが多いため、申請先の農業委員会に確認したうえで必要書類を集めてください。
農地法の許可申請手続きは自分で行うこともできますが、農地転用を取り扱っている行政書士へ申請手続きを依頼するとスムーズです。
所有権移転の仮登記をする
3条許可の申請をしたら、必要に応じて所有権移転の仮登記をします。
仮登記とは、登記の順位を保全するために「仮に」行う登記です。
不動産が二重で譲渡された場合は、先に登記をした方が所有権を取得するのがルールです（不動産の所有権を取得できなかった者は、損害賠償請求で解決をはかることとなります）。
そのため、二重譲渡がされた相手に不動産の所有権をとられてしまわないよう、不動産を売買したらできるだけ早く登記をすべきことが原則です。
しかし、田んぼの名義変更をするには農地法上の許可が必要であり、許可が下りるまで最終的な名義変更登記をすることができません。
許可が下りるのを待つ間に他者に先に登記をされてしまう事態を避けるため、仮登記をして順位を保全することが行われています。
許可が下りたら田んぼを引き渡す
農地法3条の許可が下りたら、田んぼの名義変更登記（本登記）をして買主に田んぼを引き渡します。
売買代金の授受は、この本登記と同時に行うことが一般的です。
これで、田んぼが正式に買主のものとなります。
宅地に転用して売却する流れ
田んぼを宅地に転用して売却する基本的な流れは、次のとおりです。
- 転用の見込みを調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 売却を依頼する不動産会社を選定する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売出価格を決めて売りに出す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に許可申請をする
- 所有権移転の仮登記をする
- 許可が下りたら引き渡す
転用の見込みを調べる
農地法の5条許可は、申請したからといって必ずしも許可が得られるものではありません。
許可が受けられるかどうかは、その田んぼの区分によって大きく異なります。
それぞれの概要と許可見込みは、次のとおりです。
| 田んぼの区分 | 概要 | 許可見込み |
|---|---|---|
| 農振農用地区域内農地 | 市町村が「農振農用地区域」に指定した区域内の農地 | 原則不許可。転用する場合には先に農振農用地区域から外す手続きが必要でありハードルが高い |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可。特例に許可がされる可能性はあるがハードルが高い |
| 第1種農地 | 良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可。特例に許可がされる可能性はあるがややハードルが高い |
| 第2種農地 | 「市街化の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域などにある農地で、他のいずれにも該当しない農地 | 他に代替地がない場合などには許可 |
| 第3種農地 | 市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地 | 原則許可 |
農業委員会や農地に詳しい行政書士へ相談して農地の区分を調べ、転用許可の見込みを把握することが第一歩となります。
許可を受けられる見込みがなければ、いくら買い手を見つけても田んぼを転用して売却することはできません。
不動産会社に査定の依頼をする
5条許可が下りる見込みが立ったら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、その土地の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。
査定は、1社のみではなく複数社へ依頼することをおすすめします。
不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社のみに依頼した場合はその査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
また、複数社に査定の依頼をして査定額や対応などを比較することで、その田んぼの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることには、多大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定の依頼ができ、自分で1社1社回ることなく複数社から査定を受けることが可能となります。
売却を依頼する不動産会社を選定する
査定結果が出揃ったら、田んぼの売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定の根拠説明の明確さや担当者の誠実さなどを総合的に踏まえて決めることをおすすめします。
査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却想定額でしかなく、必ずしもその価格で売却する保証ではないためです。
査定額が高い不動産会社に売却を依頼したからといって、高く売れるとは限りません。
不動産会社と媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社を選定したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に土地の買主を探してもらったり、買主との売買交渉を仲介してもらったりするために締結する契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
売出価格を決めて売りに出す
媒介契約を締結したら、売出価格を決めて田んぼを売りに出します。
売出価格とは、売主の希望売却価格です。
売出価格は査定額をベースに決めることが一般的です。
この売り出し価格の設定が、売買の成否を決めるといっても過言ではありません。
なぜなら、売出価格が低すぎると安く売ってしまい後悔する可能性がある一方で、売出価格が高すぎると購入希望者がなかなか見つからない事態となる可能性があるためです。
そのため、売出価格は不動産会社の担当者へ相談のうえ、慎重に決めることをおすすめします。
売買契約を締結する
買主が土地の購入を決めたら、売買契約を締結します。
田んぼのままで売る場合と同じく、売買契約書には「不許可になった場合には自動的に売買契約が解約され、農地を引き渡せないことについて双方とも責任を負わない」旨の規定を入れることが一般的です。
農業委員会に許可申請をする
売買契約を締結したら、5条許可の申請をします。
農地法5条許可の許可権者は原則として都道府県知事であるものの、申請先は農業委員会です。
地域によっては許可申請をすることができる日が限定されていることもあるため、あらかじめスケジュールを確認したうえで準備を進めます。
また、申請書類についてもあらかじめ農業委員会へ確認することをおすすめします。
許可申請手続きは、農地転用を取り扱っている行政書士へ申請手続きを依頼するとスムーズです。
所有権移転の仮登記をする
農業委員会へ許可申請をしたら、必要に応じて所有権移転の仮登記をします。
仮登記については、先ほど解説したとおりです。
許可が下りたら引き渡す
農地法5条許可が下りたら、名義変更の本登記を行い、田んぼを買主へ引き渡します。
なお、売買代金の授受はこの本登記と同時に行うことが一般的です。
田んぼが正式に買主名義となったら、買主が宅地造成などを行います。
田んぼの売却でかかる主な税金・費用
田んぼの売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
主にかかる費用や税金は次のとおりです。
- 不動産会社への仲介手数料
- 許可申請を依頼した行政書士報酬
- 印紙税
- 譲渡所得税
不動産会社への仲介手数料
不動産会社の仲介によって田んぼの売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
売買価格が400万円超である場合、次の算式にまとめて計算することができます（計算結果は同じになります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
これはあくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま報酬額として定めている不動産会社が大半です。
なお、田んぼの売却には特殊な点が多く、売却ノウハウを持った不動産会社の選定が売買成功へのカギとなります。
田んぼの売却に強い不動産会社をお探しの際は、ぜひ東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
許可申請を依頼した行政書士報酬
農地法の許可は、自分で行うことも不可能ではありません。
ただし、自分で行うには規定や必要書類、スケジュールなどを1つずつ調べる手間や時間がかかります。
また、許可が受けられるかどうか判断が難しいことも多い中、その地域の農地事情に詳しい行政書士へ相談することで打開策が見いだせるかもしれません。
農地法の許可手続きを行政書士へ依頼する場合、行政書士へ報酬が発生します。
報酬額は事務所によって異なるものの、おおむね5万円から15万円程度であることが一般的です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
田んぼなど土地の売買契約も印紙税の課税対象とされており、税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書では軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （不動産の売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
土地の売買契約書は2通作成したうえで、売主と買主がそれぞれ1通保管することが一般的です。
そして、印紙税も売主と買主それぞれが保管する契約書に貼付する分を負担することが通例です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物を売却して得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は固定資産税などのように納付書が送付されるのではなく、自分で計算をして納税しなければなりません。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税は計算要素が多く、自分で正しく算定することは容易ではありません。
また、譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられており、活用できる特例を調べるにも手間がかかります。
そのため、田んぼの査定額がわかった時点で、譲渡所得税について税理士などの専門家へ相談しておくとよいでしょう。
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まとめ
田んぼを売却するには、田んぼのままで売る場合でも宅地に転用して売る場合でも、農地法の許可を得なければなりません。
そのため、その地域の農地事情に詳しい行政書士へ相談しながら、慎重に売却を進めるようにしてください。
田んぼの売却を成功させるには、売却ノウハウを持つ不動産会社を選定することもポイントです。
その地域での田んぼの売却ノウハウを持つ不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
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