土地を売ると、さまざまな税金がかかります。
では、土地の売却ではどのような税金がかかるでしょうか？
また、土地を売ることでかかる税金は、どのように計算するでしょうか？
今回は、土地を売る際にかかる税金や税金の計算方法、税金以外にかかる費用などについて詳しく解説します。
土地の売却でかかる税金とその納め方
土地を売る際にかかる主な税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」です。
はじめに、それぞれの税金の概要について解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
収入印紙とは政府が発行する切手ほどのサイズの証紙であり、郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
印紙税は契約単位ではなく契約書1通ごとに課されるものであり、土地の売買契約書の原本（売主と買主が押印するもの）を2通作成する場合は、2通分の印紙税が必要です。
土地の売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税もそれぞれ自分が保管する分の契約書に貼付すべき分を負担することが一般的です。
なお、土地の売買契約を電子契約で締結する場合、印紙税の課税対象とはなりません。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
土地の名義変更登記も登録免許税の課税対象であるものの、買主が負担することが一般的です。
一方、売却する土地に「抵当権」が付いている場合、この抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は売主が負担します。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に債権者である金融機関がその土地を競売にかけ、その売却対価からローン残債の返済を受けるための担保です。
抵当権が付いている土地であっても、売却の話を進めることはできます。
ただし、遅くともその土地を買主へ引き渡す時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる登録免許税額は、次のとおりです。
- 登録免許税＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別途1万円から2万円程度の司法書士報酬がかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地などの資産を売って得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は国などから納付書が送られるのではなく、自分で計算して期限までに確定申告を行い、納税しなければなりません。
譲渡所得税の申告期限は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税の計算方法は次で詳しく解説しますが、土地の売却価格や特例適用の有無などによっては譲渡所得税が高額となる可能性があります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税の試算をしてもらうとよいでしょう。
査定とは、土地の売却想定額を不動産会社に試算してもらう手続きです。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、その土地をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
土地の売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
土地を売ることで得た利益に対して課税される税金である譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
各計算要素の概要はそれぞれ次のとおりです。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、その土地を売ることで買主から得る対価です。
この収入金額がわかると、譲渡所得税の試算がしやすくなります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などに相談し、譲渡所得税の試算をしておくようにしてください。
土地の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
取得費
取得費とは、売却をした土地の取得に要した費用です。
原則として、次の費用が取得費に計上できます。
- 売った土地の購入代金、購入手数料
- 土地を取得（購入、贈与など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの訴訟費用を除く）
- 建物付の土地を購入しその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
なお、その土地が相続で取得したものである場合など、土地の取得費に関する資料が残っていないこともあるでしょう。
その場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売るために直接要した費用です。
譲渡費用に計上することができるのは、次の費用などです。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、次の費用などは土地を売るために直接要したものとまではいえず、譲渡費用に計上することはできません。
- 固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用
- 売った代金の取立てのための費用
特別控除
特別控除とは、一定の要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。
控除額が多額であるものもあり、適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
ただし、税額がゼロになる場合でも、特別控除の適用を受けるためには所得税の確定申告が必要です。
主な特別控除には次の2つがあります。
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
なお、いずれも一定の要件を満たすことで、建物を取り壊して土地のみを売る場合であっても適用を受けることが可能です。
それぞれの制度の概要については、後ほど改めて解説します。
税率
譲渡所得税とこれに伴う住民税の税率は、土地を売る年の1月1日時点での所有期間に応じ、次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると税率が約2倍に跳ね上がるため注意が必要です。
なお、その土地が相続で受け取ったものである場合、所有期間は亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間を引き継ぐことが認められています。
土地の売却でかかる譲渡所得税を軽減できる主な特例
譲渡所得税には、税金の負担が軽減されるさまざまな特例が設けられています。
ここでは、主な特例として次の3つを紹介します。
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
譲渡所得税の額は、特例の適用が受けられるかどうかによって大きく変動することが少なくありません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、特例適用の可否を確認しておくようにしてください。
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マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは、マイホームやその敷地を売る場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除額が大きいため、適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
マイホームであった建物の売却を前提とした制度であるものの、建物の解体から一定期間内に土地を売却するなど所定の要件を満たすことで、土地のみの売却であっても適用を受けることができます。
売却する土地が売主の自宅敷地である場合は、この特例の適用が受けられるかどうかあらかじめ確認しておくようにしてください。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続を機に空き家となった被相続人の元自宅やその敷地を売る場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除額が大きく、適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなる可能性があります。
こちらも建物部分の売却を前提とした制度であるものの、所定の要件を満たすことで、建物を解体して土地のみを売る場合であっても適用を受けることができます。
売却する土地が相続によって取得した被相続人の元自宅敷地であり、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合は、この特例の適用が受けられるかどうか確認しておくようにしてください。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却する年の年1月1日における所有期間が10年超であることなど一定の要件を満たすマイホームやその敷地を売る際に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
この特例の適用を受ける場合、譲渡所得税の税率は次のとおりです。
なお、別途復興特別所得税が加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 所得税額（復興特別所得税を含む） |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10.21％（復興特別所得税を含む） |
| 6,000万円超 | A×15.315％－306.3万円（別途住民税A×5％－60万円） |
こちらもマイホームであった建物の売却を前提とする制度であるものの、建物の解体から一定期間内に土地を売却するなど所定の要件を満たすことで、土地のみの売却であっても適用を受けることができます。
なお、この特例と「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは併用することが可能です。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
土地の売却でかかる譲渡所得税の計算例
土地を売る場合にかかる譲渡所得税は、どのように行うのでしょうか？
ここでは、次の前提で計算例を紹介します。
- 土地の収入金額（売却対価）：3,000万円のケースと1,000万円のケース
- 取得費：不明
- 譲渡費用：250万円
- 長期譲渡所得に該当する
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例は適用対象外
なお、譲渡所得税は土地の収入金額がわかると試算しやすくなります。
土地の売却でかかる譲渡所得税は高額になることもあるため、土地の査定額がわかった時点で試算しておくことをおすすめします。
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土地を3,000万円で売る場合
土地の売却価格が3,000万円である場合における譲渡所得税の計算例は次のとおりです。
- 土地の取得費：3,000万円×5％＝150万円
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（150万円＋250万円）＝2,600万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：2,600万円×15.315%＝398万1,900円
この他に、住民税もかかります。
なお、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、譲渡所得税額はゼロとなります。
計算過程は次のとおりです。
- 土地の取得費：3,000万円×5％＝150万円
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（150万円＋250万円）－3,000万円＝△400万円 ≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税額は発生しません。
土地を1,000万円で売る場合
土地の売却価格が1,000万円である場合における譲渡所得税の計算例は次のとおりです。
- 土地の取得費：1,000万円×5％＝50万円
- 課税譲渡所得金額：1,000万円－（50万円＋250万円）＝700万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：700万円×15.315%＝107万2,050円
この他に、住民税もかかります。
なお、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、こちらも譲渡所得税額はゼロとなります。
計算過程は次のとおりです。
- 土地の取得費：1,000万円×5％＝50万円
- 課税譲渡所得金額：1,000万円－（50万円＋250万円）－3,000万円＝△2,300万円 ≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税額は発生しません。
土地の売却でかかる税金以外の主な費用
土地の売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。
最後に、土地を売ることでかかる税金以外の主な費用について解説します。
- 仲介手数料
- 測量費用
- 建物の解体費用
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社が受け取る報酬額です。
不動産会社に土地の売却を依頼して売買契約が成立すると、依頼した不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、不動産の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます。
- 仲介手数料の上限額＝売買価額×3％＋6万円＋消費税
この算式で算出できるのはあくまで上限額であるものの、実際はこの上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社が大半です。
土地の売却価格が高額である場合、仲介手数料も高額となる傾向にあります。
しかし、トラブルなく土地の売却を成功させるには、不動産会社によるサポートが不可欠です。
土地の売却を依頼する信頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
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複数の不動産会社による査定額や担当者の対応などを比較することで、その不動産について売却ノウハウのある不動産会社を見つけやすくなります。
査定の依頼先の不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただくことが可能です。
測量費用
売りたい土地の境界があいまいである場合、売却にあたって土地の測量や境界の確定が必要となる場合があり、その場合は測量費用がかかります。
測量費用の目安は隣地の種類によって異なっており、おおむね次のとおりです。
測量費用は高額となる可能性があるため、測量が必要であるかどうかあらかじめ不動産会社の担当者に相談のうえ、あらかじめ見積もりをとるようにしてください。
土地の境界確定は土地家屋調査士に依頼することとなりますが、土地家屋調査士は不動産会社の担当者に相談することで紹介を受けられることが一般的です。
建物の解体費用
売却する土地の上に古家が建っている場合、売主の負担にて解体することがあります。
解体にかかる費用は依頼先の解体会社によって異なるものの、目安となる1坪あたりの金額は次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
ただし、解体する建物の状態や周辺の道路状況などによっては、これ以上に費用が掛かる可能性があります。
建物の解体が必要となる場合は、数社に見積もりを依頼するとよいでしょう。
また、先走って建物を解体したものの、その後一定期間土地が売れない場合は「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」などの適用要件から外れてしまう可能性もあります。
そのため、建物を解体する際は、譲渡所得税の特例要件を確認したうえで行うことをおすすめします。
まとめ
土地を売る際は、印紙税や抵当権を抹消するための登録免許税、譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
中でも譲渡所得税は高額となる可能性があるため、売却する土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、あらかじめ試算しておくようにしてください。
土地を売ることでかかる税金をあらかじめ把握しておくことで、土地の売却による資金計画が立てやすくなります。
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また、査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなることも、おうちクラベルを活用いただくメリットの1つです。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
