土地を売る際は、できるだけ失敗したくないと思うことでしょう。
しかし、土地の売却には注意点が多く、注意点を知らないと損をしたり後悔したりしてしまうかもしれません。
では、土地を売る際はどのような点に注意するとよいでしょうか？
今回は、土地を売る際の注意点について、ステップやケースごとに詳しく解説します。
土地売却の注意点：準備段階
土地を売る際は、はじめに売却へ向けて準備を行います。
ここでは、売却前の準備段階における注意点を6つ紹介します。
- 自分で土地の売却相場を調べておく
- 土地の売却にかかる期間を把握しておく
- 土地の境界を確認しておく
- 再建築不可でないことを確認してく
- 土地を売ることでかかる費用や税金を把握しておく
- 仲介と買取の違いを理解しておく
自分で土地の売却相場を調べておく
土地を売る際は、あらかじめ自分でその土地の売却相場を調べておくようにしてください。
売却相場を知っておくことで、土地を売るかどうかの検討がしやすくなるほか、土地の売却による資金計画も立てやすくなるためです。
相場を知らず土地を安く売ってしまい後悔する事態を避けることも可能となります。
自分で土地の売却相場を調べる際は、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」が参考になります。
このサイトでは、土地の実際の成約事例を、成約価格や成約時期、土地の所在地（町名まで）、最寄り駅名、最寄り駅までの距離、広さなどの情報とともに見ることができます。
掲載されている事例と売ることを考えている土地の情報を比較することで、その土地がどの程度の価格で売れるのか想定しやすくなります。
土地の売却にかかる期間を把握しておく
土地を売る際は、土地の売却にかかる一般的な期間をしっておくようにしてください。
平均的な売却期間を知っておくことで、現金化までにかかる期間の想定がしやすくなり、資金計画を立てやすくなるためです。
土地の売却を不動産会社に依頼してから成約までにかかる一般的な期間は、2か月から3か月程度といわれています。
具体的なデータは公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表しています。
「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によると、2022年度において首都圏の土地が「レインズ」に登録されてから成約するまでの平均期間は78.9日でした。
レインズとは、不動産会社が土地などの売却を依頼された際に売り出し情報を登録する、プロ向けのシステムです。
不動産会社に土地の売却を依頼してからレインズに情報が登録されるまでの期間は、5日から7日程度であることが一般的です。
この期間を加算すると、不動産会社に土地の売却を依頼してから成約するまでの平均期間は85日程度となり、3か月弱で土地が売れることが多いといえます。
ただし、これはあくまでも平均的な期間であり、売り出しから1か月足らずで成約する可能性がある一方で、売り出しから半年経っても売れない可能性も否定できません。
土地の売り出しは、期間に余裕をもって行うようにしてください。
土地の境界を確認しておく
土地を売る際は、隣地との境界が確定しているか確認しておいてください。
土地を売る際は、買主に対して土地の境界を明示することが必要となるためです。
境界が確定していない土地は後に隣地所有者との間でトラブルとなる可能性が高く、原則としてそのまま売ることはできません。
隣地との境界が確定しているかどうかは、境界確定図が手元にあることや現地に境界標があることなどで確認できます。
境界標とは、地中に埋まった金属製などの杭のことです。
境界標は赤く着色されていたり十字や矢印が書かれていたりするものが多いものの、材質などは地域や年代などによって異なり、一律に断言できるものではありません。
境界が確定しているかどうか自分で判断することが難しい場合は、査定依頼時に不動産会社の担当者へ相談のうえ確認してもらうようにしてください。
確認の結果、土地の境界が確定していないことがわかった場合は、土地を売る前に境界確定測量が必要となります。
再建築不可でないことを確認してく
宅地である土地を売る際は、その土地が「再建築不可」でないことを確認しておいてください。
再建築不可とは、土地が建築基準法の接道義務（建物の敷地が一定の道路に2メートル以上接していなければならないとの義務）を満たしておらず、現存する建物を取り壊すと原則としてその土地上に二度と建物が建てられない土地を指します。
ただし、再建築不可であっても、現存する建物を使用し続けることは可能です。
そのため、売りたい土地が再建築不可である場合は今ある建物を取り壊さず、リノベーションをして使ってもらう前提で売ることとなります。
売りたい土地が再建築不可であるにもかかわらず現存する建物を壊してしまうと、隣地所有者に安く売るしか方法がなくなるため、先走って建物を解体しないよう注意が必要です。
土地を売ることでかかる費用や税金を把握しておく
土地を売る際は、さまざまな費用や税金がかかります。
土地を売る前に、どの費用がどの程度かかるのか確認しておくようにしてください。
かかる費用を把握しておくことで、土地の売却に伴う資金計画を立てやすくなるためです。
土地の売却でかかる主な費用と税金は次のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 土地の売買契約書にかかる税金。 収入印紙を貼付して納付する。 何億円もする高額な土地でない限り、数千円から数万円程度。 |
| 抵当権の抹消費用 | 売りたい土地に抵当権（担保）が付いている場合に、これを消すためにかかる費用。 ・登録免許税：不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1万円～2万円程度 |
| 譲渡所得税 | 土地の売却益にかかる税金。 特別控除の適用を受けることでゼロとなることもある。 |
| 不動産会社の仲介手数料 | 土地の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払うべき報酬。 原則として「売却価額×3％＋6万円＋消費税」で計算する。 |
| 土地の測量費用 | 30万円～80万円程度。 隣地との境界が確定されていない場合に必要となることがある |
中でも、仲介手数料と譲渡所得税、測量費用は高額となりやすいため、あらかじめ試算しておくと安心です。
仲介と買取の違いを理解しておく
土地を売る方法には、「仲介」と「買取」があります。
土地を売る際は、これらの違いを理解したうえで状況に合った方を選択してください。
仲介とは
仲介とは、不動産会社に土地の買主を探してもらう取引形態です。
もっとも一般的な不動産の取引形態であり、単に「土地を売る」という場合はこちらを指すことが一般的です。
不動産会社の仲介によって土地の売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
買取とは
買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう取引形態です。
買主を探す必要がないため売却までが非常にスピーディーであるうえ、市場では売りづらい土地であっても売却できる可能性があります。
また、仲介手数料の支払いも発生しません。
一方で、売買価格は仲介の場合の6割から8割程度となることが一般的であり、土地を高く売りたい場合に適した方法であるとはいえません。
土地売却の注意点：査定を受ける段階
事前準備を行ったら、不動産会社から土地の査定を受けます。
査定とは、不動産会社に土地の売却想定額を算定してもらう手続きのことです。
ここでは、土地の査定を受ける際の注意点を3つ解説します。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 必要書類を用意しておく
- 査定額は土地の売却保証額でないことを把握しておく
査定は複数の不動産会社に依頼する
土地の査定を、1社のみに依頼することはおすすめできません。
不動産会社によって土地の査定額が異なることは珍しくなく、査定を1社だけから受けた場合、その査定額が適正であるかどうか判断することが困難であるためです。
一方、複数の不動産会社から査定を受ける場合は、その土地の売却適正額が把握しやすくなります。
複数社による査定額や担当者の対応などを比較することで、よりよい条件でその土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を探し1社1社査定の依頼をすることには、多くの手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
所定の査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができるため、自分で複数の不動産会社を探したりコンタクトをとったりする必要がありません。
必要書類を用意しておく
査定には、土地の所在地などの基本情報などをもとに行う「簡易査定」と、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して行う「訪問査定」があります。
このうち、訪問査定を受ける際は、次の書類などの用意を求められることが一般的です。
- 運転免許証など売主の身分証明書
- 土地購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 土地測量図・境界確認書
- ローン残債がわかる書類
不動産会社の担当者から案内される書類は、訪問査定日までに漏れなく用意しておくようにしてください。
書類に不足があると、不足した書類の内容によっては査定額に影響する可能性があるほか、後から追加での提出が必要となり手間が増えてしまうためです。
査定額は土地の売却保証額でないことを把握しておく
不動産会社による査定額を確認する際は、査定額が土地の売却保証額でないことを理解しておく必要があります。
査定額は、その不動産会社が考える土地の売却予想額に過ぎません。
つまり、査定額がもっとも高い不動産会社に売却を依頼したからといって、必ずしも土地が高値で売れるとは限らないということです。
むしろ、他社より飛びぬけて高い査定額を提示している不動産会社は、土地の売却の依頼を受けたいあまりに根拠のない高めの査定額を提示しているだけである可能性も否定できません。
そのため、査定結果を見る際は査定額のみを見て一喜一憂するのではなく、不動産会社の担当者に査定額の根拠説明を求めるようにしてください。
土地売却の注意点：媒介契約締結時
土地の査定を受けたら、査定結果を踏まえて土地の売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。
このステップでの注意点を3つ紹介します。
- その土地の売却に強い不動産会社を選定する
- 宅建免許番号の見方を知っておく
- 状況に合った媒介契約を選定する
- 仲介手数料を支払うタイミングを確認しておく
その土地の売却に強い不動産会社を選定する
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（更地、マンションなど）や得意なエリアなどがあることが一般的です。
数多くある不動産会社の中からその土地の売却に強みを持つ不動産会社を見つけることで、よりよい条件で売ってもらえる可能性が高くなります。
そのため、査定額の根拠説明や担当者の対応、売却へ向けたアドバイスの適格さなどを総合的に踏まえ、その土地の売却ノウハウを持つ不動産会社を選定することが必要です。
しかし、どの不動産会社がその土地の売却ノウハウを持つのか分からないことも少なくないと思います。
その際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、よりよい条件でその土地を売ってくれる不動産会社に出会いやすくなります。
宅建免許番号の見方を知っておく
土地の売却を依頼する不動産会社の選定では、宅建免許の番号が1つの参考となります。
宅建免許番号を見ることで、その不動産会社の業歴の長さがわかるためです。
もちろん、業歴が長いからといって必ずしも信頼できる会社であると断言できるわけではありません。
しかし、業歴の長い不動産会社は、その営業期間中少なくとも免許が取り消されるほどのトラブルを起こさず、事業を継続するだけの収益を得てきたことがわかり、1つの参考となるでしょう。
宅建免許番号は、「東京都知事（3）第〇〇〇〇〇号」などのように表記されます。
宅建免許は5年ごとの更新制とされており、中央のカッコ内の数字が宅建免許の更新回数を表しています。
「0」は存在せず、「1」である場合は免許の取得から5年を経過していない会社です。
一方、「3」である場合は免許取得後2回の更新を経ており、少なくとも10年は営業していることが読み取れます。
状況に合った媒介契約を選定する
媒介契約とは、買主を探してもらったり買主との売買条件の交渉をしてもらったりするために、不動産会社と取り交わす契約です。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの概要は次のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
不動産会社としては、他社を重ねて契約できない「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」をすすめることが多いといえます。
これらの契約では、土地の売買契約が成立したらほぼ確実に自社が仲介手数料を受け取れるためです。
しかし、土地の売買価格が高い場合（つまり、成約時の仲介手数料も高額となる場合）や、土地の条件がよく不動産会社がさほど販売活動に力を入れなくても売りやすい土地である場合は、「一般媒介契約」を選ぶことも1つの手です。
一般媒介契約は重ねて複数の不動産会社と契約することができるため、不動産会社同士が競い合い、よりよい条件の買主を見つけてくれる可能性があるためです。
ただし、土地の売買価格が低い（つまり、成約時の仲介手数料も低くなる）うえ、土地を売るために不動産会社による積極的な販売活動が必要となりそうな土地である場合は、一般媒介契約を選ぶことはおすすめできません。
この場合に一般媒介契約を選んでしまうと不動産会社が販売活動に力を入れてくれず、土地が長期にわたって売れなくなる可能性があるためです。
仲介手数料を支払うタイミングを確認しておく
媒介契約を締結する際は、不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングを確認しておきましょう。
仲介手数料は高額になることも多いため、支払いのタイミングによっては支払い原資の確保に苦労する可能性があるためです。
仲介手数料とは、土地の売買契約が成立した場合に不動産会社に支払うこととなる報酬です。
原則として、仲介手数料は売買契約の成立時に発生します。
しかし、売買契約の成立時点では、まだ売主が買主から売買代金を受け取ることはできていません。
そこで、売買契約の成立時に仲介手数料の半額のみを支払い、残りの半額については買主からの売買代金受領時点で支払うこととしている不動産会社もあります。
そのため、資金に余裕がなく売買契約の成立時点で仲介手数料を全額支払うことが難しそうな場合は、支払い時期について不動産会社に確認しておくようにしてください。
土地売却の注意点：売り出し中
不動産会社と媒介契約を締結したら、土地を売りに出します。
この段階での注意点を4つ解説します。
- 売出価格を慎重に設定する
- 売却を急がない
- 土地をきれいな状態に保つよう心がける
- 安易に値下げを行わない
売出価格を慎重に設定する
土地を売り出す際は、売主の希望販売価格である土地の「売出価格」を慎重に検討するようにしてください。
この売出価格をいくらとするかが、売却の成否を決める重要なカギとなるためです。
売出価格は査定額をベースに決めることが一般的であるものの、売主の希望に応じてある程度自由に設定することができます。
しかし、売出価格を高くし過ぎると、土地が一向に売れないかもしれません。
一方で、売出価格が低すぎると、大切な土地を安く売ってしまい後悔する可能性があります。
そのため、売出価格はその地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談のうえ、慎重に決めるようにしてください。
その地域の不動産事情を熟知した不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定の「おうちクラベル」をご活用ください。
売却を急がない
土地を売る際、売却を急ぐことはおすすめできません。
売却を急いでいることが買主に伝わると、買主から足元を見られ、無理な値下げ要求をされる可能性が高まるためです。
また、実際に値下げ要求をされた際、売却を急ぐ場合は「この買主との交渉が決裂したら期限までに次の買主が見つからないかもしれない」との焦りから、値下げを飲んでしまうこととなるかもしれません。
そのため、土地の売却は時間に余裕をもって行うようにしてください。
土地をきれいな状態に保つよう心がける
土地を売る際は、土地をできるだけきれいな状態に保つよう心がけましょう。
売主の私物が無造作に放置されていたり、宅地であるにもかかわらず草木が生い茂っていたりすると、土地の印象が悪くなり売りづらくなる可能性があるためです。
土地の売り出し中は、定期的に現地へ出向いて草刈りをするなど、メンテナンスするようにしてください。
安易に値下げを行わない
土地を売るにあたって、安易に値下げに応じることはおすすめできません。
値下げをしないと売買契約が成立しないことはさほど多くなく、「ダメで元々」との思いから「とりあえず」値下げ交渉がされることが多いためです。
安易に値下げへ応じてしまうと、たった一声で大きな金額を失ってしまうことにもなりかねません。
特に、土地の売買では動く金額が大きく、金銭感覚がおかしくなってしまいがちです。
たとえば、売出価格が2,920万円である土地のうち、「端数」として20万円の値下げを請求されることもあると思います。
しかし、冷静に考えると、20万円は決して端数といってよいほど小さい金額ではないでしょう。
そのため、値下げをする場合は売却へ向けた戦略として慎重に行うこととして、その場の流れで安易に値下げに応じることは避けるようにしてください。
土地売却の注意点：売買契約締結時
買主が土地の購入を決めて条件面の交渉もまとまったら、土地の売買契約を締結します。
この段階での主な注意点として、2つのポイントを解説します。
- 不備を隠したまま売ると契約不適合責任を問われる可能性がある
- 手付金を使い込まない
不備を隠したまま売ると契約不適合責任を問われる可能性がある
土地の売買契約を締結するにあたって、「契約不適合責任」について理解しておく必要があります。
これを理解していないと、土地を引き渡した後で買主からこの契約不適合責任を追及され、トラブルとなる可能性があるためです。
契約不適合責任とは、売買契約などによって引き渡す土地が契約内容と異なる場合において、買主が売主に対して問う責任のことです。
たとえば、引き渡した土地に建設ガラなどの埋設物などがあり、契約書への記載などで説明していなかった場合は、次の請求がされる可能性があります。
- 追完請求（例：埋設物を撤去する請求）
- 代金減額請求（例：埋設物撤去費用を売買代金から減額する請求）
- 損害賠償請求（例：埋設物撤去費用と建設計画の遅延による損失を請求）
- 契約の解除
ただし、売主が不動産売買のプロでない場合は、契約書に記載することで売主の契約不適合責任を制限したり一部免責したりすることも可能です。
特に土地の売却では土地に売主の知らない問題（埋設物や土壌汚染など）があるリスクがあるほか、これらの解消費用も高額となりがちです。
そのため、不動産会社の担当者と相談しつつ、契約不適合責任の免責などについて検討するようにしてください。
手付金を使い込まない
売買契約の締結時には、買主から売主へ売買代金の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
買主から手付金を受け取っても、使い込んでしまわないよう注意してください。
売買契約の締結後、買主が契約の履行に着手するまでの間、または売買契約書記載の手付金解除の期限までに売主側から一方的に契約を解除することとなった場合、手付金の倍額を支払う必要があるためです。
手付金を使い込んでしまっていると、契約の解除をしたい事情が生じた際に返還する費用が足りず、解除ができなくなる可能性があります。
土地売却の注意点：引き渡し後
売買契約を締結すると、その後売買代金の受領と同時に土地の名義を買主に変更し、土地の売買が完了します。
しかし、その後も注意すべきポイントがあります。
土地を引き渡した後の注意点として、確定申告について解説します。
確定申告が必要となることがある
土地を売ることで譲渡益が生じると、この譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は国などから納付書が送られてくるのではなく、自ら計算して期限までに確定申告をしなければなりません。
確定申告の期限は、土地を売った年の翌年2月16日から3月15日までです。
この期限に遅れるとペナルティとしての「無申告加算税」などの対象となる可能性があるため、忘れずに確定申告をしてください。
ただし、譲渡所得税の計算はやや複雑であり、自分で行うことは容易ではありません。
また、譲渡所得税には多くの特例が設けられており、特例の適用を受けられるかどうかの判断を誤ると、税額を大きく誤るリスクがあります。
そのため、自分で確定申告をすることに自信がない場合は、税理士などの専門家へ相談して申告してもらうようにしてください。
土地売却の注意点：ケース別
土地を売る状況によっては、ここまで解説した内容に加えて、別の項目にも注意する必要があります。
ここでは、土地を売るケースごとの注意点を解説します。
相続した土地を売る場合
相続した土地を売る場合は、土地の名義を故人から売主である相続人へと変えておく必要があります。
故人名義のままで土地を売ることはできないためです。
この名義変更手続きを「相続登記」といいます。
相続登記は、その場ですぐに完了させられるものではありません。
たとえ遺産分けの話し合いがスムーズにまとまったとしても、書類の収集から相続登記の完了までには1か月から2か月程度を要することが一般的です。
せっかく買主の候補が見つかったにもかかわらず、その時点で相続登記が済んでいないと、完了まで購入を待てない買主との交渉が流れてしまうかもしれません。
そのため、相続した土地を売りたい場合は、あらかじめ相続登記を済ませておくようにしてください。
農地を売る場合
農地を売る場合は、農地のまま売る方法と、宅地に転用して売る方法があります。
農地のまま売る場合は、買主は原則として農業従事者に限られます。
一方、農地を宅地に転用して売る場合は、買主の裾野は広がるものの、必ずしも転用の許可が下りるとは限りません。
転用の許可が下りる可能性の高さは、農地があるエリアによって大きく異なります。
そのため、農地を売りたい場合は、農地転用に詳しい行政書士へ相談し、転用の見込みを確認したうえで進めるようにしてください。
古家が建っている土地を売る場合
古家が建っている土地を売る場合は、先走って古家を解体しないよう注意が必要です。
古家の解体には100万円以上の費用がかかることも少なくないものの、家の状態によっては「安く購入し、買主が自由にリノベーションをする」とのニーズがある可能性もあるためです。
先ほど解説したように、再建築不可である場合は古家を解体することで売却がより難しくなってしまう可能性もあります。
そのため、古家を解体する際は不動産会社の担当者に相談し、慎重に検討するようにしてください。
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ローンが残っている土地を売る場合
ローンが残っている土地を売る場合は、遅くとも引き渡しのときまでに土地についたローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけてローン残債を回収する担保です。
ローン残債が土地の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、希望するとおりに土地の売却を進められないかもしれません。
そのため、ローンが残っている土地を売る場合は、土地の査定結果が出た時点で金融機関に相談しておく必要があります。
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遠方の土地を売る場合
遠方の土地を売る場合は、特に信頼できる不動産会社に売却の依頼をすることが重要となります。
遠方の土地である場合は頻繁に現地を見に行くことが難しく、不動産会社に任せる部分が多くなるためです。
また、別途報酬がかかる可能性もあるものの、不動産会社に依頼することで草刈りなど定期的な土地のメンテナンスをしてくれる場合もあるため、不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
まとめ
土地を売る際の注意点について、ステップやケースごとにまとめて解説しました。
解説した内容を参考に、ぜひ後悔のない土地の売却を目指してください。
中でも重要なのは、その土地の売却に強い信頼できる不動産会社に土地の売却を依頼することです。
その土地の売却ノウハウを持つ優良な不動産会社に売却の依頼をすることで、よりよい条件で土地を売ることができる可能性が高くなります。
その土地の売却に強みを持つ信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
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査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、よりよい条件で大切な土地を売ってくれる不動産会社に出会いやすくなります。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
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