土地を売却して利益が出ると、この利益に対して税金（譲渡所得税）がかかります。
しかし、譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられており、適用を受けることで税額が大きく軽減されることも少なくありません。
では、この税金（譲渡所得税）はどのように計算するのでしょうか？
また、土地の売却で使える特別控除にはどのようなものがあるでしょうか？
今回は、土地の売却でかかる譲渡所得税の計算方法や主な特別控除などについて詳しく解説します。
土地の売却益にかかる税金である「譲渡所得税」の概要
はじめに、土地の売却益に対してかかる譲渡所得税の概要について解説します。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、個人が土地や建物などの資産を売って得た利益に対してかかる税金です。
個人が得た利益は、「所得税」の課税対象となります。
所得税の対象となる所得は「給与所得」や「事業所得」、「不動産所得」など10種類に細分化されており、譲渡所得もこの10種類の所得のうちの1つです。
土地や建物の譲渡による所得は、給与所得など他の所得と合計せず分離して計算する「分離課税制度」とされており、原則として譲渡所得税単独で計算を行います。
譲渡所得税は自分で申告と納税が必要
譲渡所得税は国などから納付書が送付されるのではなく、自分で計算をして申告と納税をしなければなりません。
土地を売って利益が出た場合は、忘れず期限内に申告をする必要があります。
譲渡所得税には申告期限がある
譲渡所得税の申告期限は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
この期間に遅れないよう、早めから準備をしておくことをおすすめします。
なお、その年分の所得税が還付になる場合は必ずしも2月16日まで待つ必要はなく、これ以前であっても申告することは可能です。
土地の売却益にかかる税金の計算方法と控除の位置づけ
土地の売却益にかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
特別控除は最終的な算定結果である税額から控除するのではなく、税額を乗じる前の所得金額を算定する段階で控除するものです。
ここでは、計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、その土地を売ることで買主から得る対価です。
原則として買主から受け取る金銭がそのまま収入金額になるものの、金銭以外の権利や物で対価を受け取った場合はその権利や物の時価が収入金額となります。
土地の売却益にかかる譲渡所得税は高額となることも多い一方で、特別控除の適用を受けることで税額がゼロとなる可能性もあります。
土地の売却による資金計画を立てるには、土地の査定額（収入金額の予想額）がわかった時点で譲渡所得税の試算をしておくようにしてください。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その土地の売却で得られる収入金額の予想額を把握しやすくなります。
取得費
取得費とは、売却する土地の取得に要した費用です。
土地の取得費に算入することができる主な費用は、次のとおりです。
- 土地の購入代金と購入手数料
- 土地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
ただし、事業所得や不動産所得の経費として算入した経費は、譲渡所得税の取得費として計上することができません。
なお、売却する土地が相続で取得したものである場合など、土地の取得費に関する資料が残っていないことも少なくありません。
その場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定することとされています。
実際の取得費が「収入金額×5％」より少ないことは稀であるため、譲渡所得税の計算で損をしないために、取得費のわかる資料は大切に保管しておくようにしてください。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地を売却するために直接要した費用です。
譲渡費用に算入することができる費用には次のものなどがあります。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方で、次の費用は譲渡費用に計上することができません。
なぜなら、これらは土地を売るために直接要した費用とまではいえないためです。
- 土地の草刈りなどメンテナンスにかかった費用
- 固定資産税
- 売った代金の取立てのための費用
譲渡費用に計上できるかどうか迷う費用を支出した場合は、領収書など支出の証拠となる資料を残したうえで、税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
特別控除
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない特別な控除です。
代表的なものとしては、自宅不動産の譲渡で使える「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」が挙げられます。
特別控除は自宅など建物の売却を前提するものが多いものの、建物の解体から一定期間内に土地を売却するなど一定の要件を満たすことで、土地のみの売却でも適用を受けることが可能です。
土地の売却で活用できる主な特別控除については、後ほど詳しく解説します。
税率
譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、売却した土地の所有期間に応じて二段階となっています。
2037年までは復興特別所得税が加算されています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
長期譲渡所得に該当するか短期譲渡所得に該当するかは、売却日時点の所有期間で判定するのではなく、売却年の1月1日時点での所有期間で判定することには注意が必要です。
たとえば、2023年11月1日に土地の売買契約を締結する場合、2023年11月1日時点ではなく、2023年1月1日時点の所有期間が5年超であるか5年以下かで判断するということです。
また、売却した土地が相続によって承継したものである場合、亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間を引き継ぐことが可能です。
つまり、2023年5月1日に相続によって取得した土地を2023年11月1日に売却したとしても、相続が発生するまで被相続人が何十年もその土地を所有していた場合は、長期譲渡所得に該当するということです。
土地の売却益にかかる譲渡所得税で使える主な特別控除
土地の売却益にかかる譲渡所得税には、さまざまな特別控除が設けられています。
ここでは、主な特別控除として次の4種類と、それぞれの代表的な要件について解説します。
- マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
- 収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除
特別控除は額の大きなものも多く、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
しかし、それぞれの特別控除にはさまざまな要件があり、適用を受けるためには要件をすべて満たす必要があります。
特別控除の適用を受けられるかどうかによって税金の額に大きな差が生じることも少なくないため、土地の査定額がわかった時点で特別控除の適用可否などについて税理士に相談しておくようにしてください。
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マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売った場合に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
自宅建物やこれと共に行うその敷地の売却を前提とした制度であるものの、次の要件を満たす場合は自宅の敷地であった土地のみの売却でも適用を受けることができます。
- 自分がその家に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されたこと
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その土地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
家屋を取り壊してから売却までに1年以上の期間が空くと、特例の適用が受けられなくなるため、先走って解体してしまわないよう注意が必要です。
また、他に次の要件を満たす必要があります。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- その家屋が仮住まい用の家屋や別荘、この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋などでないこと
- 一定期間内にこの特例や他の一定の特例の適用を受けていないこと
なお、この特例は年末の住宅ローン残高の一定割合の税額控除が受けられる特例である「住宅ローン控除」と併用することができません。
そのため、土地を売って新たにローンを組んで住居を購入しようとしている場合は、税理士などの専門家に相談のうえ、いずれの適用を受けるのか慎重に検討するようにしてください。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続を機に空き家になった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）を売った場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
これも被相続人居住用家屋やこれとともに行うその敷地の売却を前提とした制度であるものの、次の要件を満たす場合は被相続人居住用家屋の敷地であった土地のみの売却でも適用を受けることができます。
- 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
- 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2023年12月31日までの間に売ること
また、他に次の要件などを満たすことも必要です。
- 被相続人居住用家屋が次の要件をすべて満たすこと
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」とは、一定の公共事業のために土地や建物を売った場合に、最大5,000万円の特別控除が受けられる特例です。
主な要件は次のとおりです。
- 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること
- 最初に買取り等の申し出を受けた者またはその相続人が譲渡したこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除」とは、平成21年（2009年）1月1日から平成22年（2010年）12月31日までの間に取得した土地を売却した場合に、最大1,000万円の特別控除が受けられる特例です。
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済、所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと（つまり、売買で他人から買った土地などであること）
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
土地の売却益が出た場合に使えるその他の特例
譲渡所得税には、特別控除以外の特例も設けられています。
ここでは、土地の売却益が出た場合に使える「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を紹介します。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、一定の要件を満たす場合において、譲渡所得税の税率が通常よりも低くなる特例です。
先ほど解説した「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」と同じく、自宅建物やこれと共に行うその敷地の売却を前提とした制度であるものの、一定の要件を満たすことで自宅の敷地であった土地のみの売却でも適用を受けることができます。
この特例の適用を受ける場合、譲渡所得税の税率は次のとおりとなります。
2037年までは復興特別所得税が加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 所得税額（復興特別所得税を含む） |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10.21％（別途住民税A×4％） |
| 6,000万円超 | A×15.315％－306.3万円（別途住民税A×5％－60万円） |
マイホームであった家屋を取り壊して土地のみを売却する場合、この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 自分がその家に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 土地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること
- 家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において、所有期間が10年を超えるものであること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
- 売った年の1月1日において、売った土地の所有期間が10年を超えていること
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特例を受けていないこと
なお、この特例も「住宅ローン控除」との併用はできません。
一方で、「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」と併用することは認められています。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
土地の売却でかかる税金や特別控除の計算例
土地の売却でかかる税金や特別控除は、どのように計算すればよいでしょうか？
ここでは、次の前提で計算例を紹介します。
- 土地の売却による収入金額：2,000万円、3,000万円、5,000万円の3パターン
- 取得費：不明（そのため、収入金額×5％で計算）
- 譲渡費用：200万円
- 長期譲渡所得に該当
- 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用は受けない
この前提において、それぞれ「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」の適用を受ける場合と受けない場合の計算例を紹介します。
なお、土地がいくらで売れるのかがわかると、譲渡所得税の試算がしやすくなります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で譲渡所得税の試算をしておくとよいでしょう。
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土地を2,000万円で売却した場合
土地を2,000万円で売却した場合における譲渡所得税の計算例は、次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：2,000万円×5％＝100万円
- 課税譲渡所得金額：2,000万円－（100万円＋200万円）＝1,700万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：1,700万円×15.315%＝260万3,550円
※この他に、住民税もかかります。
このケースで、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、譲渡所得税額は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：2,000万円×5％＝100万円
- 課税譲渡所得金額：2,000万円－（100万円＋200万円）－3,000万円 ≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税額は発生しません。
土地を3,000万円で売却した場合
土地を3,000万円で売却した場合における譲渡所得税の計算例は、次のとおりです。
- 収入金額：3,000万円
- 取得費：3,000万円×5％＝150万円
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（150万円＋200万円）＝2,650万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：2,650万円×15.315%＝405万8,475円
※この他に、住民税もかかります。
このケースで、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、譲渡所得税額は次のとおりです。
- 収入金額：3,000万円
- 取得費：3,000万円×5％＝150万円
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（150万円＋200万円）－3,000万円 ≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税額は発生しません。
土地を5,000万円で売却した場合
土地を5,000万円で売却した場合における譲渡所得税の計算例は、次のとおりです。
- 収入金額：5,000万円
- 取得費：5,000万円×5％＝250万円
- 課税譲渡所得金額：5,000万円－（250万円＋200万円）＝4,550万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：4,550万円×15.315%＝696万8,325円
※この他に、住民税もかかります。
このケースで、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、譲渡所得税額は次のとおりです。
- 収入金額：5,000万円
- 取得費：5,000万円×5％＝250万円
- 課税譲渡所得金額：5,000万円－（250万円＋200万円）－3,000万円＝1,550万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：1,550万円×15.315%＝237万3,825円
※この他に、住民税もかかります。
特例の適用を受けることで、譲渡所得税額が450万円以上軽減されています。
土地の売却益にかかる税金で特別控除を使う際の注意点
最後に、土地の売却益にかかる税金で特別控除の適用を受けたい場合の注意点を3つ解説します。
- 譲渡所得税額がゼロとなっても確定申告が必要になる
- 他の控除と併用できない控除が多い
- それぞれの特別控除には厳格な要件がある
譲渡所得税額がゼロとなっても確定申告が必要になる
特別控除には控除額が大きなものも多く、適用を受けることで譲渡所得税額がゼロとなることも少なくありません。
特別控除の適用を受けた結果税額がゼロとなる場合であっても、譲渡所得税の申告をする必要があります。
なぜなら、特別控除の適用を受けるためには確定申告が要件となっており、確定申告をしないと特別控除の適用要件を満たすことができないためです。
特別控除の適用を受けたい場合は、忘れずに確定申告をするようにしてください。
他の控除と併用できない控除が多い
特別控除の中には、他の控除と併用できないものが少なくありません。
特に、「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」と住宅ローン控除が併用できないことには注意が必要です。
特別控除の適用を受ける場合は、併用の条件についてもあらかじめ確認しておくようにしてください。
それぞれの特別控除には厳格な要件がある
土地の売却で活用できる可能性がある特別控除には、それぞれ厳格な要件が定められています。
要件を1つでも満たさない場合は、適用を受けることができません。
特に、建物を解体して土地のみを売る場合は、解体から売却までに一定以上の期間が開くと適用要件から外れる可能性があります。
また、特別控除の適用を受けられると考えて資金計画を立てていたにも関わらず、売却後に要件を満たさないことが判明すると、資金計画に狂いが生じてしまうかもしれません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、特別控除の適用を受けられるかどうかについて確認しておくようにしてください。
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まとめ
土地の売却で大きな利益が出た場合、税金（譲渡所得税）が高額となることもあります。
しかし、特別控除の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
特別控除の適用が受けられるかどうかによって税額に大きな差が出ることも少なくないため、土地を売却する際はあらかじめ特別控除の要件を確認しておくようにしてください。
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土地の査定額が不動産会社によって異なることは珍しくない中、複数社による査定額を比較することで、その土地の売却適正額を把握しやすくなります。
また、査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その土地をより良い条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなることもメリットです。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
