古家付きの土地を売却する場合、解体して更地にして売却するか古家付きの土地として売却するか迷ってしまうことでしょう。
解体して売ることと古家付きの土地として売ることには、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるでしょうか？
また、古家付きの土地を売却する際は、どのような税金や費用がかかるでしょうか？
今回は、古家付きの土地の売却について詳しく解説します。
古家付き土地とは
古家付き土地は「ふるやつきとち」と読み、老朽化が進行した古い家が建っている土地を指すことが一般的です。
一方で、家自体にも価値があり買主がその家を使う可能性が高いものは古家付き土地ではなく、「中古住宅」などと呼びます。
古家付きの土地を売却する2つの方法
古家付きの土地を売却することには、2つの方法があります。
- 古家を取り壊して更地として売却する
- 古家を残したまま「古家付き土地」として売却する
ここでは、それぞれの概要について解説します。
古家を取り壊して更地として売却する
1つ目は、売主が古家を解体して更地として売却する方法です。
この場合、売主に解体費用の負担や解体会社とのやり取りなどの手間が生じる一方で、土地を高値で売りやすくなります。
古家を残したまま「古家付き土地」として売却する
2つ目は、古家を残したまま「古家付き土地」として売却する方法です。
買主は土地の購入後に古家を取り壊すことが多いものの、中には古家をそのまま活用する場合もあります。
この場合、売主に解体費用の負担や解体会社とのやり取りなどの手間が生じない一方で、買主が見つかりにくくなったり売却価格が低くなったりする可能性があります。
古家を取り壊して売却する方法と古家付き土地として売却する方法にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあり、どちらがよいと一概にいえるものではありません。
そのため、古家が建っている土地を実際に売却する際は、そのエリアでの不動産事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
売却の相談ができる信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者のアドバイスなどを比較することで、その古家付き土地をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
更地として売却するメリット
ここからは、古家を取り壊して売却する方法と古家付き土地として売却する方法それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
はじめに、古家を解体したうえで更地として売却する主なメリットを解説します。
- 高く売却しやすい
- 買主が見つかりやすい
高く売却しやすい
古家を解体して更地として売却した方が、古家付き土地として売却するよりも高値で売れる傾向にあります。
古家を解体して土地を売る場合にどの程度の価格で売れるのかが知りたい際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
買主が見つかりやすい
更地は買主にとって使い勝手がよく、買主が希望する物件の新築へとスムーズに取り掛かりやすくなります。
また、買主が解体費用を捻出したり解体会社とやり取りしたりする必要もありません。
そのため、古家付き土地と比較してニーズが高い傾向にあり、買主が見つかりやすいといえます。
更地として売却するデメリット
古家を解体して更地として売却することにはデメリットもあります。
主なデメリットは次の2点です。
- 解体費用と手間がかかる
- 解体以降の固定資産税が高くなる
解体費用と手間がかかる
最大のデメリットは、建物の解体費用や解体会社とやり取りをする手間がかかることです。後ほど解説しますが、解体にかかる費用は老朽化が進んだ木造住宅であっても100万円を超える費用がかかることは珍しくありません。
そのため、古家付きの土地として売るか更地にして売るかは、解体にかかる費用も考慮したうえで決めるようにしてください。
解体以降の固定資産税が高くなる
2つ目のデメリットは、解体後すぐに土地が売れない場合、解体の翌年以後にかかる固定資産税が高くなることです。
固定資産税とは、毎年1月1日時点における不動産の所有者に対して課される税金です。
この固定資産税は、建物の敷地である土地については原則として1/6（200㎡を超える部分は3分の1）に軽減されています。
しかし、古家を解体して更地になると軽減の対象から外れるため、固定資産税が高くなります。
古家付き土地として売却するメリット
古家を解体するのではなく、古家付き土地として売却する主なメリットは次の2点です。
- 解体費用と手間がかからない
- 土地の固定資産税が安いまま売却できる
解体費用と手間がかからない
古家付き土地として売る場合、売主が家屋を解体する必要がなく、解体費用や解体会社とやり取りをする手間がかかりません。
この点が古家付き土地として売却する最大のメリットだといえるでしょう。
土地の固定資産税が安いまま売却できる
先ほど解説をしたように、建物が建っている土地は原則として、固定資産税の軽減措置が適用されます。
建物があるまま古家付き土地として売却する際は、軽減措置の適用を受けたまま土地を売ることが可能です。
なお、古家に倒壊の危険などがあるとして「特定空き家」に指定された場合は特例の適用要件から外れ、たとえ古家が建っていても軽減措置の適用が受けられなくなります。
古家付き土地として売却するデメリット
古家付き土地として売却することにはデメリットもあります。
主なデメリットには次の2点があります。
- 買主が見つかりにくい
- 売却価格が低くなりやすい
買主が見つかりにくい
一般的に、古家付き土地は買主が見つかりにくい傾向にあります。
古家自体に古民家としての価値を見出してくれる買主が見つかる可能性もゼロではありませんが、多くの古民家はそのままでは使用できず、買主が解体することとなるためです。
買主としては、解体の費用や手間をかけるより、はじめから更地を買った方が手間やコストが少なくて済むうえ、希望する建物の建築までがスムーズとなります。
売却価格が低くなりやすい
更地と比較した場合、古家付き土地は売却価格が低くなる傾向にあります。
建っている家に価値がある場合は家の価値が加算されて売却価格が高くなりますが、古家は買主にとって、解体費用が余分にかかるだけの存在であることが多いためです。
古家付き土地がいくらで売れるのか知りたい場合は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、適正な査定額を把握しやすくなります。
更地として売却する方がよい主なケース
古家を取り壊して更地として売却する方法と古家付き土地として売却する方法は、どちらを選択するとよいでしょうか？
ここでは、古家を解体して更地として解体する方がよい主なケースを紹介します。
古家の管理に手間やコストがかかる場合
1つ目は、古家の管理に手間やコストがかかる場合です。
古家は時間の経過とともに老朽化し、近隣に迷惑を及ぼしかねません。
仮に倒壊したり外壁が剥がれ落ちたりして他人にけがをさせてしまうと、損害賠償請求を負う可能性もあります。
そのため、売主は古家を所有している間、責任をもって管理することが必要です。
しかし、古家が売主の居住地から遠方にあるなど管理が難しい場合もあるでしょう。
また、古家の管理を委託するとその分だけ費用もかかります。
そのため、古家の管理にかかる手間やコストが大きい場合は、更地として売却する方法が有力な選択肢となります。
少しでも高く売りたい場合
2つ目は、少しでも高く売りたい場合です。
先ほど解説したとおり、古家付き土地として売りに出すより、更地として売った方が高値で売れる可能性が高くなります。
しかし、その一方で古家を壊すには解体費用がかかるため、解体費用の支出を考慮しても更地とした方が手元に残る額が多くなるかどうか資産をしたうえで検討することをおすすめします。
土地がどの程度の価格で売れるのか確認したい際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
現金化を急ぐ場合
3つ目は、現金化を急ぐ場合です。
古家付き土地は買主が見つかりにくく現金化までに時間がかかる傾向にある一方で、更地は一般的にニーズが高く、成約しやすい傾向にあるためです。
解体工事にかかる期間を踏まえても更地とする方が早く売れる可能性があるため、現金化を急ぐ場合は更地とすることが有力な選択肢となります。
古家付き土地として売却する方がよい主なケース
古家を取り壊さず、古家付き土地として売却する方がよいケースもあります。
古家付き土地として売却する方がよい主なケースを3つ紹介します。
- 再建築不可である場合
- 建物自体にニーズが見込める場合
- 解体費用が非常に高額となる場合
再建築不可である場合
1つ目は、その土地が再建築不可である場合です。
再建築不可とは、土地が建築基準法の接道義務（一定の道路に2メートル以上接していなければならない義務）を満たしておらず、今建っている古家を取り壊すとその土地上に二度と建物が建てられなくなる土地を指します。
一方で、再建築不可であっても、現存する古家をリノベーションして使用し続けることは可能です。
そのため、土地が再建築不可である場合は現存する古家を取り壊さず、リノベーションをして使ってもらう前提での売却を目指すこととなります。
建物自体にニーズが見込める場合
2つ目は、建物自体にニーズが見込まれる場合です。
古くても趣がある場合やそのエリアに古民家を活かした店舗が点在している場合は、建物自体に価値を感じてもらえる可能性があります。
このような場合は、建物を取り壊さずに古家と土地をセットで売却する方が買主が見つかりやすくなる可能性があります。
解体費用が非常に高額となる場合
3つ目は、解体費用が非常に高額となる場合です。
建物が堅固である場合や周辺道路が狭い場合は、解体に通常以上の費用がかかる可能性があります。
この場合は、古家付き土地としての売却を目指すとよいでしょう。
ただし、買主にとっての費用負担が大きくなることから、買主が見つかりにくくなる可能性があります。
そのため、高額な解体費用を甘受して解体に踏み切るか、売却を急がず買主が現れるのを気長に待つのか、不動産会社の担当者にも相談したうえで慎重に検討するようにしてください。
古家付きの土地の売却でかかる主な費用・税金
古家付き土地の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
ここでは、主な費用と税金の概要を解説します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 測量費
- 解体費用
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって不動産の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払うこととなる報酬額です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、古家付き家の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 仲介手数料の上限額＝売買価額×3％＋6万円＋消費税
この算式で算出できるのは、あくまでも仲介手数料の「上限額」です。
ただし、この上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社がほとんどです。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を対象とする税金です。
古家付き土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の「収入印紙」を貼付して消印しなければなりません。
収入印紙は切手程度のサイズの証紙であり、郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。
印紙税の額やその契約書に記載する契約金額によって異なっており、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
なお、不動産の売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税もそれぞれ保管する契約書に貼付すべき分を負担することが一般的です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物を売って得た利益に対して課される税金です。
譲渡所得税は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に自分で計算し、申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税は計算要素が多いうえ、税金を安くするための特例も多数設けられています。
自分で計算をしてミスをしないためにも、古家付き土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算してもらっておくようにしてください。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
測量費
測量人は、土地の測量や隣地との境界を確定するために発生する費用です。
土地の境界があいまいである場合、売却にあたって土地の測量や境界の確定が必要となります。
測量費用の目安は対象との土地と接する土地の種類によって異なっており、おおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量費用は、高額となることが少なくありません。
そのため、測量が必要であるかどうかについて、不動産会社の担当者にあらかじめ相談するようにしてください。
解体費用
古家を解体して土地を売却する場合は、解体費用がかかります。
1坪あたりの解体費用の目安は、建物の構造に応じてそれぞれ次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
ただし、解体費用は依頼する解体会社によって異なるうえ、解体する建物の状態や周辺の道路状況などによっても変動する可能性があります。
古家を解体する際は、数社から見積もりをとることをおすすめします。
古家付きの土地を売却する場合の注意点
古家付きの土地を売却する際は、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、古家付き土地を売る場合の注意点を5つ解説します。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 契約不適合責任を理解し契約内容を検討する
- 相続した土地である場合はあらかじめ相続登記が必要となる
- ゴミをあらかじめ処分しておく
- 焦って解体をしない
査定は複数の不動産会社に依頼する
1つ目は、査定を複数の不動産会社に依頼することです。
土地の査定額は不動産会社によって異なることが珍しくなく、複数の不動産会社による査定額を比較することで、その古家付き土地の売却適正額が把握しやすくなるためです。
古家付き土地の場合、そのままの状態で売るか古家を解体して売るのかについて、不動産会社ごとに考え方が異なる可能性もあります。
そのため、複数の不動産会社の担当者によるアドバイスなどを比較することで、売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには、多くの手間と時間を要します。
その際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
所定の査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができるため、自分で1社1社不動産会社を探したりコンタクトをとったりする必要がありません。
契約不適合責任を理解し契約内容を検討する
2つ目は、契約不適合責任を理解したうえで、契約内容を検討することです。
これを理解していないと、引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及され、トラブルとなる可能性があるためです。
契約不適合責任とは、売買契約などによって引き渡す土地や建物に契約内容と異なる部分がある場合において、買主が売主に対して問う責任のことです。
たとえば、引き渡した土地に建設ガラなどの埋設物があったり引き渡した建物が雨漏りしたりするにもかかわらず契約書への記載などで説明していなかった場合は、次の請求がされる可能性があります。
- 追完請求（補修請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
ただし、古家である場合は、建物部分についての契約不適合責任は免責とすることが一般的です。
そのため、不動産会社の担当者と相談しつつ、契約不適合責任の免責などについて検討するようにしてください。
相続した土地である場合はあらかじめ相続登記が必要となる
売却する古家付き土地が相続した物である場合、故人（「被相続人」といいます）名義のままで売却することはできません。
そのため、売却の前に被相続人から売主である相続人の名義へと変える「相続登記」をする必要があります。
相続登記を申請するには、他の相続人と遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）をまとめ、必要書類を用意したうえで法務局に申請しなければなりません。
遺産分割協議がスムーズにまとまったとしても、書類の収集から名義変更の完了までには、1か月から2か月程度の期間がかかることが一般的です。
売却したい古家付き土地が故人名義である場合は、早期から相続登記に取り掛かるようにしてください。
ゴミをあらかじめ処分しておく
古家の中には、不用品が入ったままであることも少なくありません。
古家付き土地を売る場合は、建物を解体する前にゴミを処分しておきましょう。
古家の解体によって生じる不用品は「産業廃棄物」である一方で、家庭ゴミは「一般廃棄物」に分類され、処分することができる会社が異なるためです。
解体会社は産業廃棄物を収集したり運搬したりするための許可を持っていることが一般的である一方で、一般廃棄物については原則として収集運搬することができません。
そのため、古家の中の不用品をそのままにしておくと解体作業に遅れが生じたり、解体費用が高額となったりする可能性があります。
焦って解体をしない
先ほど解説したように、古家付き土地をそのまま売ることと解体して更地で売ることには、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
土地の上に建っている家が老朽化しているからといって、焦って解体することはおすすめできません。
古家を解体するかどうかはそのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社によく相談したうえで決めるようにしてください。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
古家付きの土地を売却する際に活用できる3,000万円控除
先ほど解説したように、古家付きの土地を売って利益が出るとその利益に対して譲渡所得税がかかります。
その譲渡所得税の特別控除に、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」と「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」があります。
これらはいずれも、課税譲渡所得金額を計算する際に最大3,000万円の控除を受けられる特例です。
控除額が大きいため、特例の適用を受けることで譲渡所得税額がゼロとなることも少なくありません。
これらはマイホームであった建物や相続を機に空き家となった被相続人の元自宅を譲渡した場合に適用を受けられる特例であるものの、一定要件を満たすことで古家を解体して更地を売却する場合であっても適用を受ける余地があります。
それぞれ異なる細かな要件が定められているため、古家付き土地を売却する際は特例の適用を受けられるかどうかについてもあらかじめ確認しておくようにしてください。
まとめ
古家付き土地を売却する場合、そのまま売る方法と古家を解体して更地にして売る方法の2つがあります。
これらにはそれぞれ異なるメリットとデメリットがあり、どちらが適していると一概にいえるものではありません。
そのため、古家付き土地を売却する際は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社へ相談のうえ、古家を解体するかどうかを決めるようにしてください。
そのエリアの不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、古家付き土地をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
